1、南昌中航廣場項目南昌中航廣場項目整體定位與發展戰略整體定位與發展戰略2市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3報告思路報告思路市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 5物業發展建議物業發展建議6 63南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP上漲迅速，房地上漲迅速，房地產業進入高速發展期產業進入高速發展期房地產預警系統判斷房地產預警系統判斷GDPGDP增速與房地產發展關系增速與房地產發展關系4%-5%5%-8%大于8%小于4%萎縮 停滯 穩定發展 高速發展800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,

2、000US$0-800US$啟動期 快速發展期 平穩發展期 減緩發展期人均人均GDPGDP與房地產發展關系與房地產發展關系項目屬性解析項目屬性解析4人口穩定增長，城市化率（人口穩定增長，城市化率（46.346.3）逐年提高，）逐年提高，為房地產業快速發展提供了支撐為房地產業快速發展提供了支撐南昌市2005年末常住 人口451萬，戶籍人口475萬，其中非農業人口220萬，城市化率為46.3，人口自然增長率約8.03項目屬性解析項目屬性解析5第三產業發展潛力巨大，寫字樓需求不斷提升，高第三產業發展潛力巨大，寫字樓需求不斷提升，高端物業供不應求。端物業供不應求。p第三產業比重較低，發展潛力巨大p第三

3、產業正迅速發展，高級服務業如顧問咨詢、金融理財、信息服務、國際貿易等，已經逐步打入南昌市場，造成了寫字樓的需求不斷擴大，高端物業的稀缺也成為了南昌寫字樓市場目前的瓶頸。第第 三三 產產 業業 構構 成成 比比 例例2004年年2005年年項目屬性解析項目屬性解析6南昌市宏觀總結南昌市宏觀總結發展態勢良好，為房地發展態勢良好，為房地產業發展奠定了良好的平臺產業發展奠定了良好的平臺南昌市近年南昌市近年GDPGDP及人均及人均GDPGDP上漲迅速，房地產業進入高上漲迅速，房地產業進入高速發展期速發展期人口穩定增長，城市化率（人口穩定增長，城市化率（46.3）逐年提高，為房地產）逐年提高，為房地產業快

4、速發展提供了支撐業快速發展提供了支撐第三產業發展潛力巨大，寫字樓需求不斷提升，高端物業第三產業發展潛力巨大，寫字樓需求不斷提升，高端物業供不應求。供不應求。宏觀經濟宏觀經濟城市化率城市化率產業結構產業結構項目屬性解析項目屬性解析7城市規劃：一江兩岸、一核五片；西進、東拓、北控、南延，城市規劃：一江兩岸、一核五片；西進、東拓、北控、南延，多點多組團建設；多點多組團建設；紅谷灘是一個規劃發展重點區域紅谷灘是一個規劃發展重點區域u一江兩岸：指沿著贛江兩岸的投資建設重點u一核五片：一核指中心城區；五片區指東面的昌東片區、南面的蓮塘片區、西南面的望城組團以及梅嶺風景區的灣里組團u東拓是指東面的高新技術開

5、發區，但該片區由于受到艾溪湖影響發展空間有限u北控指南昌市城區的發展在北面應得到控制，主要是受昌北機場的影響u南延是指城市發展向南面的南昌縣延伸u本項目地處中心區的本項目地處中心區的核心發展區域，南昌市核心發展區域，南昌市中心的門戶位置。中心的門戶位置。昌昌南南片片區區中心區中心區昌東片區昌東片區樂化樂化組團組團灣里灣里組團組團望城望城組團組團紅谷灘紅谷灘新建新建西進東拓高新技術開發區高新技術開發區象湖象湖昌南昌南南延北控項目屬性解析項目屬性解析8本項目區域立足紅谷灘八一大橋下，可承接本項目區域立足紅谷灘八一大橋下，可承接紅谷灘新區和市中心區發展的紅谷灘新區和市中心區發展的雙重帶動作用雙重帶動

6、作用p 紅谷灘新區在2000年開始興建，現在成為了南昌市新的行政中心，將來南昌最大的CBD核心區域紅谷灘中紅谷灘中心新區心新區p 投資潛力巨大，南昌人一致看好紅谷灘區，認為今后的城市核心CBD，高檔住宅區都將集中在紅谷灘。樹立企業形象、抓住市場時機樹立企業形象、抓住市場時機項目屬性解析項目屬性解析9項目具體位置項目具體位置u項目位于紅谷灘北部，八一大橋西岸；u東面正臨贛江；u西南為紅谷灘南昌市政府；u南眺中國四大名樓滕王閣；u北望為鳳凰洲高檔住宅區；本項目本項目八一大橋八一大橋南昌市政府南昌市政府滕王閣滕王閣項目屬性解析項目屬性解析10本項目四周景觀本項目四周景觀 一江兩岸，盡收眼底一江兩岸，

7、盡收眼底本項目本項目景觀資源景觀資源兩岸四面皆是風景項目屬性解析項目屬性解析11世聯對項目的理解世聯對項目的理解項目界定項目界定人均人均GDPGDP、城市化率上漲迅速、城市化率上漲迅速 第三產業發展潛力巨大的二線城市第三產業發展潛力巨大的二線城市 省政治經濟中心，綜合服務基地省政治經濟中心，綜合服務基地 城市新城市新CBDCBD，政府大力開發，政府大力開發 獨一無二門戶位置，一線江景獨一無二門戶位置，一線江景12市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3報告思路報告思路市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 56 6物業發展建議物業發展

8、建議13客戶目標企業戰略客戶目標企業戰略本體條件本體條件市場實現市場實現結構化分析核心問題核心問題企業目標、本題條件、市場狀況之間的關系企業目標、本題條件、市場狀況之間的關系我們將結合企業戰略，解讀客戶目標我們將結合企業戰略，解讀客戶目標14企業戰略企業戰略u中航集團中航集團成功打入成功打入南昌市場南昌市場u建造南昌市建造南昌市最一流最一流的寫字樓、酒店綜合體的寫字樓、酒店綜合體15我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以客戶的目標為導向以客戶的目標為導向16市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3報告思路報告思路市場與目標的對比

9、分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 56 6物業發展建議物業發展建議17南昌市寫字樓四大板塊南昌市寫字樓四大板塊目前項目所在目前項目所在紅谷灘板塊是開發熱點區域紅谷灘板塊是開發熱點區域紅谷灘板塊紅谷灘板塊市中心板塊市中心板塊朝陽洲板塊朝陽洲板塊高新園區板塊高新園區板塊u目前南昌辦公物業主要分布在市區成熟的商圈，主要包括：u以八一廣場為中心的u 市中心板塊市中心板塊u以洪城路沿線周邊的u 朝陽洲板塊朝陽洲板塊u隨著城市的擴張，在傳統商圈外正在形成新的寫字樓集中區域，主要包括：u以新遷市政府為中心的u 紅谷灘板塊紅谷灘板塊u以高新科技開發區為產業基地的u 高新園區板塊高新園區

10、板塊片區劃分片區劃分18市中心板塊市中心板塊片區以八一廣場為核心，沿八一大道呈帶狀片區以八一廣場為核心，沿八一大道呈帶狀分布，是南昌最早成型同時也是目前最集中的核心商務區。分布，是南昌最早成型同時也是目前最集中的核心商務區。u成熟度較高u市政及商務配套齊全片區劃分片區劃分核心驅動力核心驅動力未來發展趨勢未來發展趨勢u租金：5065元/m2/月u售價：6000-8000元/m2租金租金/售價售價u外圍交通組織不暢，物業形象及內在品質已不能滿足越來越挑剔的客戶，停車位不足的情況突出，中高端客戶外遷的趨勢明顯。片片區區缺缺點點u未來5年內將繼續保持領先地位；u土地供應稀缺，后續供應量有限；租售狀況租

11、售狀況u受產權影響，大部分物業以租賃為主；高品質的物業招租良好，出租率在8585以上；19市中心區典型寫字樓掃描市中心區典型寫字樓掃描項目江信國際大廈華龍國際恒茂國際凱萊大酒店寫字樓部分財富廣場建筑面積4.2萬(平方米)2.7萬(平方米)8.5萬(平方米)-7.2萬(平方米)標準層面積100211001300-1100銷售均價65元/平方米（含物業管理、水電費）35元/月/平方米60元/平方米/月8300元/平方米80-100（無江景）120元/月/平方米（江景）40元/月/平方米租售率90%以上70%以上90%視客戶要求以酒店服務場所分割80%以上電梯品牌數量OTIS/3部OTIS/6部HI

12、TACHI(每棟5部)3部迅達/4部單部服務面積14000多44637000多12000多8500多空調/品牌中央空調中央空調/中宇中央空調/約克中央空調中央空調/約克大堂面積/高度70平方米/3米300平方米/9米300(200)平方米/6.5米900平方米/10米50平方米/5米客戶構成NOKIA、TCL、方正電腦、IBM、SUN 江西電視臺廣告中心江西國際信托投資股份有限公司法國飛達輪船(中國)有限公司江西省農村信用社聯合社電子銀行部平安保險江西福彩中國移動質監局華龍科技江西飛華數碼江西旺華置業可口可樂公司瑞華貿易公司愛立信華為摩托羅拉江鈴進出口公司南昌思創通訊科技有限公司城市娛樂調頻H

13、appy100.7江西美亞商旅航空服務有限公司江西中矗律師事務所江西奧維蘭科技有限公司上海貝爾阿爾卡特股份有限公司江西分公司片區現狀片區現狀20朝陽洲板塊朝陽洲板塊該片區以洪城商圈為核心，輻射周邊區該片區以洪城商圈為核心，輻射周邊區域。域。u片區內有南昌大橋連接紅谷灘CBD商務區u市政配套設施較為完善 片區劃分片區劃分核心驅動力核心驅動力未來發展趨勢未來發展趨勢u租金：3050元/m2/月u售價：4500-7000元/m2租金租金/售價售價u片區無明顯產業聚集優勢，發展潛力有限。片片區區缺缺點點未來5年內發展潛力不大租售狀況租售狀況u出租率80%以上21高新園區板塊高新園區板塊片區作為南昌市的

14、高新科技產業園區，依托政策片區作為南昌市的高新科技產業園區，依托政策上的優惠條件，聚集了大量的科技、上的優惠條件，聚集了大量的科技、IT IT軟件類企業。軟件類企業。u物業價格相對較低u產業結構穩定片區劃分片區劃分核心驅動力核心驅動力未來發展趨勢未來發展趨勢u租金：2035元/m2/月u售價：4000-5000元/m2租金租金/售價售價u由于片區的開發以政府規劃為主導，辦公物業的市場化程度并不高，入住企業結構單一，并以租賃為主，自成一體，對南昌寫字樓市場整體格局影響不大。片片區區缺缺點點u發展潛力不大租售狀況租售狀況u出租率在7070左右22紅谷灘板塊紅谷灘板塊紅谷灘作為南昌市重點規劃打造的紅

15、谷灘作為南昌市重點規劃打造的CBDCBD核心商務核心商務區，同時也將成為南昌房地產最具發展潛力的區域，預計成熟期在區，同時也將成為南昌房地產最具發展潛力的區域，預計成熟期在3 35 5年內。年內。u隨著開發的逐步深入，商務配套日益完善，片區內物業價值的提升將呈明顯的上升勢頭 片區劃分片區劃分核心驅動力核心驅動力未來發展趨勢未來發展趨勢u租金：5060元/m2/月u售價：6000-7500元/m2租金租金/售價售價u尚處于發展階段，相關配套不是很完善，人口不多片區片區缺點缺點u紅谷灘片區在城市規劃、政策支撐、市政資源支配以及開發商投入力度等方面具有不可比擬的優勢。優勢資源的整合將極大提升片區價值

16、，對片區內物業的價值也會形成支撐，未來的紅谷灘將是南昌市寫字樓市場的焦點。租售狀況租售狀況u由于項目較新，入伙企業不多，剛處于開發階段本項目本項目23目前南昌市場寫字樓租售情況良好目前南昌市場寫字樓租售情況良好名稱名稱建筑面積建筑面積租金租金(售價售價)租售率租售率恒茂國際8.5萬60元/平方米/月80%江信國際4.2萬65元/平方米/月95%國貿廣場5.6萬40元/平方米/月95%財富廣場7.2萬40元/平方米/月80%華龍國際2.7萬35元/平方米/月70%浦發銀行3.2萬30元/平方米/月95%華財大廈1.5萬30元/平方米/月100%地王廣場6.5萬40元/平方米/月95%凱萊酒店-8

17、0120元/平方米/月-租售率非常火爆24南昌寫字樓隨著第三產業不斷的發展，需求量南昌寫字樓隨著第三產業不斷的發展，需求量也不斷增加，發展空間巨大也不斷增加，發展空間巨大25但是，目前市場上的寫字樓尚未達到真正甲級水平但是，目前市場上的寫字樓尚未達到真正甲級水平26目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題 層高低，大堂形象差層高低，大堂形象差名稱層高/凈高大堂面積大堂高度恒茂國際3.5/2.4300（200）兩個大堂6.5江信國際3.6/2.6703國貿廣場3.5/2.41004.5財富廣場3.5/2.4505華龍國際4.0/3.03009浦發銀

18、行3.5/2.530無挑空凱萊酒店3.4/2.4800（酒店）10市場現狀市場現狀27停車位少停車位少通常辦公樓應該滿足通常辦公樓應該滿足100100平方米平方米0.50.5個以上停車位個以上停車位商務配套缺乏商務配套缺乏現有辦公樓配套，現有辦公樓配套，缺乏會議中心缺乏會議中心，商務餐飲商務餐飲等配套等配套名稱名稱建筑面積建筑面積商務配套商務配套停車位停車位100100平米車位：個平米車位：個恒茂國際8.5萬社區會所4000.47江信國際4.2萬餐廳1000.23國貿廣場5.6萬無2000.35 財富廣場7.2萬商業1500.21華龍國際2.7萬無3001.1浦發銀行3.2萬員工餐廳1000.

19、31地王廣場6.5萬附近餐廳2000.30目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題 停車位少、配套設施差停車位少、配套設施差市場現狀市場現狀28l物業管理主要是發展商或本地物業管理公司物業管理主要是發展商或本地物業管理公司l物業管理僅限于簡單的保安和保潔服務物業管理僅限于簡單的保安和保潔服務l一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經驗的物業管理公司一般甲級寫字樓擁有名聲卓著具備相關經驗的物業管理公司物業物業管理公司管理費：元恒茂國際開發商自己物業 1.5江信國際江信國際物業公司 包含在租金里國貿廣場江西巨成實業發展有限公司物業公司 1.2財富廣場江西

20、華特實業發展有限公司 3.5華龍國際深圳龍城物業3浦發銀行本地公司1.2地王廣場本地公司3.8目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題 物業管理檔次差物業管理檔次差市場現狀市場現狀29甲級寫字樓電梯單部服務面積甲級寫字樓電梯單部服務面積通常在通常在5000600050006000平方米平方米/部部名稱名稱建筑面積建筑面積電梯品牌電梯品牌/數量數量電梯速度（米電梯速度（米/秒）秒）單部服務面積單部服務面積恒茂國際8.5萬日立HITACHI/10部2.58500江信國際4.2萬OTIS/3部114000國貿廣場5.6萬OTIS/6部1.29300財富

21、廣場7.2萬迅達/8部1.59000華龍國際2.7萬OTIS/5部2.55400浦發銀行3.2萬OTIS/2部116000華財大廈1.8萬OTIS/3部16100目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題 電梯數量少、服務面積過大電梯數量少、服務面積過大市場現狀市場現狀30l大多數寫字樓單層面積過小大多數寫字樓單層面積過小l大多寫字樓沒有為客戶服務大多寫字樓沒有為客戶服務一步到位一步到位的意識的意識l因為客戶群行業比較分散，很難有標準因為客戶群行業比較分散，很難有標準物業交房標準單層面積恒茂國際毛坯 1200江信國際簡單裝修 1000國貿廣場毛坯

22、1400財富廣場簡單裝修1100華龍國際毛坯1100浦發銀行毛坯1000凱萊酒店酒店客房改建目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題目前南昌市場的已入駐中、高檔寫字樓存在的問題 單層面積小、交房標準低單層面積小、交房標準低市場現狀市場現狀31目前寫字樓存在的缺陷目前寫字樓存在的缺陷u層高(凈高)低,大堂形象差u停車位少,商務配套設施差u物業管理檔次低u電梯數量少,單部服務面積過大u單層面積小,交房標準低市場現狀市場現狀32未來兩、三年的寫字樓的發展怎么樣？未來兩、三年的寫字樓的發展怎么樣？主要集中在紅谷灘區主要集中在紅谷灘區20092010年將有年將有5個新項目入市個新項目入市總量約為總量

23、約為30多萬平米多萬平米33三年內投入市場的樓盤三年內投入市場的樓盤品質有提升的趨勢品質有提升的趨勢樓盤名稱泰耐克大廈聯發大廈新地中心科恩金融中心中航廣場物業形式辦公樓，公寓商業、酒店辦公樓，公寓樓，商業辦公樓，公寓樓，酒店辦公樓、酒店、商業辦公樓、酒店、商業寫字樓規模2.8萬平方米8.12萬平方米3.6萬平方米方案設計中，預計2010年后推出市場一期約2.4萬總層數43層49層寫字樓24層39層層高4米3.7米-3.7米單層面積1830平方米1680平方米-1500電梯配置9部16部-10部停車位529(0.63)792(0.97)-500（0.93）容積率6.55-6.45主樓高度202米

24、194.8236米150米預計面市時間2010年交房2009年底交房方案設計中2009年底市場未來市場未來343月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月聯發大廈聯發大廈(8.12萬平方米)泰耐克金融大廈泰耐克金

25、融大廈(2.8萬平方米)新地中心新地中心(10萬平方米)紅谷大廈紅谷大廈(8萬平方米)但項目入市時間較為尷尬，競爭比較激烈但項目入市時間較為尷尬，競爭比較激烈3月20072007年年6月9月20082008年年3月6月9月3月6月9月12月20092009年年12月本項目本項目(2.3萬平方米)競爭項目銷售時間對照競爭項目銷售時間對照項目比較項目比較未來存在一定的競爭壓力未來存在一定的競爭壓力35南昌寫字樓市場結論南昌寫字樓市場結論市場結論市場結論需求上需求上供應上供應上出租率高，市場供不應求出租率高，市場供不應求隨著經濟發展，寫字樓需求明顯提升隨著經濟發展，寫字樓需求明顯提升目前市場寫字樓層

26、次低，不能滿足高端需求目前市場寫字樓層次低，不能滿足高端需求未來兩、三年供應量大，品質提升、市場競未來兩、三年供應量大，品質提升、市場競爭激烈爭激烈36寫字樓市場分析結論寫字樓市場分析結論l地理位置上講本項目具備發展辦公物業的地理位置上講本項目具備發展辦公物業的先決條件先決條件l目前供應主要是中檔寫字樓，目前供應主要是中檔寫字樓，高檔寫字樓供應缺失高檔寫字樓供應缺失。l新入市項目品質有新入市項目品質有提高的趨勢提高的趨勢l未來未來2323年放量主要集中紅谷灘，部分屬于真正的年放量主要集中紅谷灘，部分屬于真正的高高檔項目檔項目；且品質明顯提高，；且品質明顯提高，未來存在一定競爭未來存在一定競爭高

27、品質辦公樓高品質辦公樓是本項目的發展方向是本項目的發展方向37市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3報告思路報告思路市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 56 6物業發展建議物業發展建議38市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析我們有沒有先天競爭優勢？39寫字樓先天競爭優勢比較寫字樓先天競爭優勢比較項目名稱項目名稱所處區域所處區域景觀條件景觀條件景觀等級景觀等級恒茂國際市中心區域八一廣場、社區大型景觀中心華龍國際市中心區域 無凱萊酒店市區沿贛江區域贛江江景、正對紅谷灘中心聯發大廈紅谷灘開發區中心二線贛江江景、紅谷灘區域景觀新地中

28、心紅谷灘開發區中心二線贛江江景、紅谷灘區域景觀泰耐克金融大廈紅谷灘開發區中心一線贛江江景、紅谷灘區域景觀中航廣場紅谷灘開發區邊緣一線贛江江景、八一大橋景觀條件景觀條件景觀優勢并不明顯40寫字樓先天競爭優勢比較寫字樓先天競爭優勢比較項目名稱項目名稱所處區域所處區域地段條件地段條件地段等級地段等級恒茂國際市中心區域市中心區域，交通四通八達華龍國際市中心區域 八一大道沿線，交通主干道凱萊酒店市區沿贛江區域市區沿江，八一大橋引橋下新地中心紅谷灘開發區中心紅谷灘新區中心，規劃中地鐵三號線與輕軌交匯處泰耐克金融大廈紅谷灘開發區中心紅谷灘新區中心，規劃中地鐵三號線與輕軌交匯處聯發大廈紅谷灘開發區中心紅谷灘新

29、區中心，規劃中地鐵三號線與輕軌交匯處中航廣場紅谷灘開發區邊緣紅谷灘邊緣，八一大橋引橋下，進入市區門戶位置地段條件地段條件較市中心有距離紅谷灘門戶，必經之路41寫字樓先天競爭優勢比較寫字樓先天競爭優勢比較項目名稱項目名稱所處區域所處區域地標條件地標條件地標性等級地標性等級恒茂國際市中心區域位于八一廣場旁邊，市中心超大規模華龍國際市中心區域 八一大道沿線，建筑外型不佳凱萊酒店市區沿贛江區域沿江區域，樓層不高聯發大廈紅谷灘開發區中心192米主樓高度，建筑外型簡潔新地中心紅谷灘開發區中心236米江西省第一高樓泰耐克金融大廈紅谷灘開發區中心202米主樓高度中航廣場紅谷灘開發區邊緣140米雙子樓，八一大橋

30、橋頭，市區往返紅谷灘、機場樞紐位置地標性地標性紅谷灘地標不明顯42項目存在的一定的劣勢項目存在的一定的劣勢劣勢劣勢u項目在八一大橋下相對獨立u不在紅谷灘的中心位置u紅谷灘中心市政府周邊寫字樓項目較多，形成了聚集效應，u本項目周邊多以住宅為主，相對孤立u進入市場的時機相對滯后u紅谷灘在本項目之前有34個項目問世，帶來的競爭壓力很大43地段地段景觀景觀產品產品品牌品牌競爭中脫穎而出的辦公樓發展模式競爭中脫穎而出的辦公樓發展模式44四類發展模式的寫字樓分析四類發展模式的寫字樓分析u案例案例:上海世紀巴士大廈上海世紀巴士大廈u位于人民廣場周邊,淮海路、南北高架交界處；u寫字樓品質在區域內屬較低檔次，但

31、租金不低；u入住率達95%以上靠地段優勢靠地段優勢人民廣場人民廣場淮海路CBD區u特點：特點：交通十分便利，周邊配套完 善，純粹依靠地段位置吸引市場。45四類發展模式的寫字樓分析四類發展模式的寫字樓分析u案例案例:杭州西湖國貿中心杭州西湖國貿中心u位于湖濱路沿線，緊靠西湖；u寫字樓獨立于杭州各大CBD區域，附近無同類型寫字樓；u實現價格較高(2.3萬/平米)，杭州處于高檔水平;靠景觀優勢靠景觀優勢u特點：特點：靠獨一無二的景觀優勢支持,片區內無其他同類型樓盤競爭,在市場形成差異性、唯一性46四類發展模式的寫字樓分析四類發展模式的寫字樓分析u案例案例:上海世紀商貿廣場上海世紀商貿廣場The Ce

32、nterThe Centeru不屬于上海各大CBD區域；u以開發商和記黃埔和記黃埔地產集團的品牌吸引市場相關企業 u實現價格較高,租價$1.50元/天 米,管理費 31.54元/月 米 靠品牌優勢靠品牌優勢u特點：特點：依靠開發商背景,或者主力客戶的影響力,來拉動市場客戶。吸引大部分產業鏈上、或相關合作企業來消化寫字樓體量。u案例案例:上海港匯廣場寫字樓上海港匯廣場寫字樓u附近商業為主,寫字樓較少,不屬于上海各大CBD區域；u以主力客戶微軟微軟的品牌吸引市場相關下游企業 47四類發展模式的寫字樓分析四類發展模式的寫字樓分析u案例案例:上海仙樂斯廣場上海仙樂斯廣場u最保密的寫字樓u電梯樓層密碼確

33、認,完全在電梯廳外操作u在幾樓辦公企業的電子卡,只能確定該樓層的停靠靠產品優勢靠產品優勢u特點：特點：滿足客戶辦公私密性要求,做到市場絕無僅有,成為最大賣點u內部租戶：內部租戶：匯豐數據處理(上海)有限公司 美國芯源系統股份有限公司上海代表處泛太咨詢(上海)有限公司48地段地段景觀景觀產品產品品牌品牌本項目景觀與位置上不具備競爭優勢本項目景觀與位置上不具備競爭優勢,可以從產品可以從產品上突破上突破 沒有競爭優勢沒有競爭優勢49產品力是本項目發展方向產品力是本項目發展方向什么樣的產品符合客戶的要求？什么樣的產品符合客戶的要求？50市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3

34、報告思路報告思路市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 56 6物業發展建議物業發展建議51南昌市主要辦公樓客戶類型南昌市主要辦公樓客戶類型u南昌的主要辦公樓客戶包括南昌的主要辦公樓客戶包括金融投資類企業金融投資類企業信息技術類信息技術類實業以及集團類公司實業以及集團類公司物流貿易進出口企業物流貿易進出口企業企業服務類（律師事務所，企業服務類（律師事務所，咨詢公司等）咨詢公司等）房地產類企業房地產類企業52金融投資類客戶以及大型信息技術類企業客戶價格承受能力強，主要選址標準是標志性（代表性）物業客戶主要關注點：客戶主要關注點：u市區最標志性，傳統認知最高辦公樓

35、市區最標志性，傳統認知最高辦公樓u硬件配置較高的辦公樓硬件配置較高的辦公樓u同時交通便捷，位置優越同時交通便捷，位置優越u江信國際是南昌市場最具代表性寫字樓，聚集了南昌最高端企業客戶。u入住企業以金融投資類企業以及大型的信息技術類企業為主：u金融投資類：江西國際信托投資公司、太平人壽保險、申銀萬國證券、南昌市商業銀行等。u信息技術類：NOKIA、TCL、方正電腦、IBM、SUN等。53華龍國際剛入世，依靠綜合品質吸引了部分大型企業華龍國際僅對外租賃，入住企業規模較大主要依賴于較高的綜合品質3.0米凈高，300平方米、挑高9米大堂，6部OTIS電梯，中央空調客戶主要關注點：客戶主要關注點：u交通

36、便捷，位置優越交通便捷，位置優越u辦公樓綜合素質高辦公樓綜合素質高54中小型企業價格承受能力相對弱，主要選址標準是城市中心位置u財富廣場聚集了大量的小型企業，入住企業數量約100家u主要依托城市核心位置的優勢，吸引大量小型企業u小面積劃分出售，滿足小型客戶辦公需求55相對于江信國際大廈、財富廣場等辦公樓，國貿廣場位置稍差客戶以貿易進出口類企業為主，與江信國際大廈、財富廣場等辦公樓形成明顯差異主要得益于辦公樓小面積劃分對外出售，主要客戶為中小型企業，面積劃分滿足客戶需求中小型企業價格承受能力弱，主要選址標準是城市中心位置通常物流貿易進出口企業價格承受能力較強，聚集效應明顯南昌的城市特性決定本地區

37、此類企業普遍規模較小56南昌市企業客戶辦公選址綜合要素分析南昌市企業客戶辦公選址綜合要素分析南昌入住辦公樓企業分類南昌入住辦公樓企業分類特征及選址標準分析特征及選址標準分析例例金融投資類客戶金融投資類客戶價格承受能力強價格承受能力強標志性或代表性物業標志性或代表性物業硬件配置優越，綜合品質高硬件配置優越，綜合品質高交通便捷，位置優越交通便捷，位置優越大型信息技術類企業大型信息技術類企業實業集團類公司實業集團類公司小型企業服務機構小型企業服務機構價格承受能力相對較弱價格承受能力相對較弱交通便捷，物業形象好交通便捷，物業形象好通常選擇城市核心位置以體通常選擇城市核心位置以體現企業實力現企業實力小型

38、物流貿易進出口企業小型物流貿易進出口企業房地產類企業房地產類企業江信國際廣場江信國際廣場華龍國際華龍國際財富廣場財富廣場國貿廣場國貿廣場57本項目不位于傳統的城市中心位置，中小本項目不位于傳統的城市中心位置，中小型客戶不屬于本項目目標客戶型客戶不屬于本項目目標客戶本項目本項目八一大橋八一大橋標志性建筑標志性建筑外立面：玻璃幕墻外立面：玻璃幕墻 +石材石材標志性位置，交通條件優越標志性位置，交通條件優越八一大橋零距離八一大橋零距離另一方面，開發商客戶資源豐富；金融投資類企業是另一方面，開發商客戶資源豐富；金融投資類企業是本項目的主要客戶群體本項目的主要客戶群體58客戶定位客戶定位u南昌市企業客戶

39、綜合選址特征南昌市企業客戶綜合選址特征u對比案例：對比案例：上海金茂上海金茂：首批客戶主要為國際知名企業駐上海辦事處，國內大型企業等。后期陸續更換。u本項目特殊的地理位置本項目特殊的地理位置u江南信托豐富的客戶資源江南信托豐富的客戶資源客戶客戶南昌入住辦公樓企業分類南昌入住辦公樓企業分類特征及選址標準分析特征及選址標準分析金融投資類客戶金融投資類客戶價格承受能力強價格承受能力強標志性或代表性物業標志性或代表性物業硬件配置優越，綜合品質硬件配置優越，綜合品質高高交通便捷，位置優越交通便捷，位置優越大型信息技術類企業（含大型信息技術類企業（含外資）外資）實業集團類公司實業集團類公司小型企業服務機構

40、小型企業服務機構價格承受能力相對較弱價格承受能力相對較弱交通便捷，物業形象好交通便捷，物業形象好通常選擇城市核心位置以通常選擇城市核心位置以體現企業實力體現企業實力小型物流貿易進出口企業小型物流貿易進出口企業房地產類企業房地產類企業重點客戶重點客戶核心客戶核心客戶59客戶特征客戶特征u多為外地（外資）企業駐南昌辦事處多為外地（外資）企業駐南昌辦事處u這類企業通常這類企業通常價格承受能力強價格承受能力強u該類企業面對的客戶層次較高該類企業面對的客戶層次較高u對辦公場所對辦公場所形象要求高，形象要求高，入住入住物業具有代表性物業具有代表性uu此類企業對于此類企業對于運營效率要求較高運營效率要求較高

41、u內部溝通順暢，保證內部溝通順暢，保證公司內部的持續溝通與交流公司內部的持續溝通與交流u希望希望辦公環境的穩定性，保證工作的長期高效辦公環境的穩定性，保證工作的長期高效u信息至關重要信息至關重要，信息獲取渠道便捷，信息交流通暢，信息獲取渠道便捷，信息交流通暢u尊重員工尊重員工，了解員工是企業發展的動力，了解員工是企業發展的動力u形象的重要性形象的重要性以人為本的工作氛圍以人為本的工作氛圍高效的辦公環境高效的辦公環境60發展策略發展策略以人為本，建筑運營效率最高的品質辦公樓以人為本，建筑運營效率最高的品質辦公樓關鍵詞：高品質、高效率、人性化關鍵詞：高品質、高效率、人性化如何做到高品質物業？如何做

42、到高品質物業？硬件設施如何實現高效？硬件設施如何實現高效？如何實現人性化？如何實現人性化？核核 心心 競競 爭爭 力力？61市場分析市場分析項目界定項目界定企業目標企業目標2 21 13 3報告思路報告思路市場與目標的對比分析市場與目標的對比分析4 4客戶分析定位客戶分析定位5 5物業發展建議物業發展建議6 662核心價值體系核心價值體系p利用現有資源，利用現有資源，挖掘項目價值挖掘項目價值；p做到做到以人為本以人為本，突出產品差異；，突出產品差異；p整合各方條件，整合各方條件，提高運營效率提高運營效率；63從舊從舊5A5A新新5A5A6E6E的趨勢的趨勢舊舊5ABA設備自動化系統SA安全防范

43、系統CA通訊自動化系統OA辦公自動化系統FA火警消防聯動系統新新5A大樓品牌標準：A級地理位置標準：A級客戶層次標準：A級服務品質標準：A級硬件設施標準：A級6EEssential business location重要的商務區重要的商務區Elegant building有品位的建筑有品位的建筑Excellent facility and service超一流的硬件設施與服務超一流的硬件設施與服務Extraordinary tenant出眾的客戶出眾的客戶Exact place for business純商務純商務Exception of sale非賣非賣64打造運營效率最高的辦公樓打造運營效

44、率最高的辦公樓 如何做到如何做到高品質高品質？u南昌唯一五星級酒店、寫字樓共享高品質資源南昌唯一五星級酒店、寫字樓共享高品質資源u寫字樓基本配置達到甲級水準寫字樓基本配置達到甲級水準包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系1、65南昌五星級酒店、寫字樓綜合體缺乏南昌五星級酒店、寫字樓綜合體缺乏南昌目前五星級酒店和寫字樓南昌目前五星級酒店和寫字樓凱萊大酒店凱萊大酒店江西賓館江西賓館索菲特酒店索菲特酒店泰耐克中心意大利酒店意大利酒店科恩中心中航廣場中航廣場（一期）原酒店的配套設施改建的寫字樓，分布較亂，規模太小酒店酒店與寫字樓分別于兩幢樓內，各自獨立設計方案規劃中酒店與寫字樓綜合在一棟樓內，資源共

45、享66綜合體概念：綜合體概念：利用資源共享，相互提升價值利用資源共享，相互提升價值綜合體案例綜合體案例金茂大廈金茂大廈（君悅酒店）明天廣場明天廣場（萬豪酒店）蘇州香格蘇州香格里拉酒店里拉酒店50層以下寫字樓5087層酒店40層以下寫字樓4160酒店27層以下寫字樓27層以上酒店特點：五星級酒店和寫字樓綜合體，單棟樓宇內實現資源共享，互相提升價值。寫字樓為酒店帶來大量商務客戶，保證高入住率；酒店提供會議、會展服務，帶動寫字樓人氣，樹立高端形象。君悅酒店辦公樓時尚生活中心香香格格里里拉拉酒酒店店6-27辦公樓辦公樓67資源共享資源共享 節省運營成本、提高運營效率節省運營成本、提高運營效率u餐飲服務

46、餐飲服務：包括中餐廳、西餐廳；u會議中心會議中心：多媒體大廳、各類會議室、視頻會議中心；u商務中心商務中心：包括銀行、影印中心、快遞服務；u休閑中心休閑中心：包括游泳池、健身房、桑拿中心等；u配套設施配套設施：包括咖啡館、茶餐廳、便利店等；五大共享資源五大共享資源68打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到高品質高品質？u南昌唯一五星級酒店、寫字樓共享高品質資源南昌唯一五星級酒店、寫字樓共享高品質資源u寫字樓基本配置達到甲級水準寫字樓基本配置達到甲級水準包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系1、69甲級寫字樓基本標準（甲級寫字樓基本標準（GAOSGAOS）交通便利，

47、基礎建設完備，位于城市CBD，行政配套齊全；建筑設計風格鮮明，氣勢宏大，外立面裝修質素較高；平均每200平方木至少1個停車位；樓層吊頂后凈高2.6米以上；平均每五層有一部電梯服務，等待時間不超過30秒；單層面積超過1000平方米；平均得房率在65%以上；提供24小時電力、空調供應；擁有名聲卓著具備相關經驗的物業管理公司；設施齊備，包括有銀行、商務中心及餐飲等系列配套，且均以服務于大廈客戶為主營銷階段，客戶最關注的幾項營銷階段，客戶最關注的幾項70大堂挑空兩層，層高盡量做高，凈高不低大堂挑空兩層，層高盡量做高，凈高不低于于2.72.7米米大氣、簡潔大氣、簡潔高貴、宏偉高貴、宏偉關鍵詞關鍵詞標準解

48、析標準解析71相關商務配套齊全，地下室可設施雙層停相關商務配套齊全，地下室可設施雙層停車位，增高車位比車位，增高車位比標準解析標準解析72聘請知名物業管理公司，提升寫字樓綜合形象聘請知名物業管理公司，提升寫字樓綜合形象聘請聘請知名物業管理公司知名物業管理公司，提升寫字樓綜合形象，適當，提升寫字樓綜合形象，適當提高提高物業管理費，與市場形物業管理費，與市場形成成品質差異化品質差異化。建立采用國際知名物業管理公司輸出管理（顧問）的形式，成本。建立采用國際知名物業管理公司輸出管理（顧問）的形式，成本較低，實施靈活，又能起到物業管理國際化的市場效果。較低，實施靈活，又能起到物業管理國際化的市場效果。標

49、準解析標準解析優點：u服務水準高，形象好，知名度高u對于外企及由發達城市進入南昌的企業有相當的吸引力u可以借助物業管理公司的渠道，接洽潛在客戶73酒店、寫字樓人流分離酒店、寫字樓人流分離 電梯廳各自獨立，避免人流混雜電梯廳各自獨立，避免人流混雜標準解析標準解析建議:u提高梯速和載重量至提高梯速和載重量至2.5-3m/s2.5-3m/s、1350kg1350kg；u電梯內配備空調，注意轎廂裝修電梯內配備空調，注意轎廂裝修檔次；檔次；u采用領先的外部控制樓層智能呼采用領先的外部控制樓層智能呼叫系統，提升電梯品質和檔次；叫系統，提升電梯品質和檔次；u保證一部電梯最多服務保證一部電梯最多服務5 5層樓

50、面。層樓面。寫字樓、酒店電梯停靠各自分流。寫字樓、酒店電梯停靠各自分流。74滿足客戶要求標準，按照國際甲級寫字樓標準滿足客戶要求標準，按照國際甲級寫字樓標準交房，避免客戶二次裝修的麻煩交房，避免客戶二次裝修的麻煩標準解析標準解析75VRVVRV分戶計量空調系統符合市場主流需求，分戶計量空調系統符合市場主流需求，建議部分樓層配置建議部分樓層配置2424小時獨立網絡機房空調小時獨立網絡機房空調調研發現，客戶對分戶計量的空調系統較為認可，統一的中央空調接受度較低，因此同意目前方案中采用的VRV分戶計量的空調系統，但應當盡量降低室外機對外立面形象應當盡量降低室外機對外立面形象效果的影響。效果的影響。為

51、適應現代企業（尤其是跨國公司、全國性公司、金融類公司、咨詢服務類公司）的信息辦公需求，建議部分樓層部分樓層設置設置24小時獨立網絡機房空調小時獨立網絡機房空調（企業的網絡機房通常需24小時運轉，因此必須配備24小時空調避免設備過熱受損），成為吸引大客戶的特色賣點。網絡機房空調設置在不適合員工辦公的位置，如空調室外機附近。標準解析標準解析76打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何作到如何作到高效率高效率？u智能化會議中心，支持網絡視頻會議，提高會議等效率智能化會議中心，支持網絡視頻會議，提高會議等效率u信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）u架空地板

52、，方便裝修與改變現有布局架空地板，方便裝修與改變現有布局包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系2、77智能化會議中心、多功能廳智能化會議中心、多功能廳會議中心、多功能廳會議中心、多功能廳u會議室會議室u多功能廳多功能廳u滿足大量寫字樓內企業會議需求滿足大量寫字樓內企業會議需求u同時承擔酒店商務客戶大型展會功能同時承擔酒店商務客戶大型展會功能78提高運營效率提高運營效率視頻會議中心視頻會議中心u視頻會議中心，能滿足全國性集團公司多個地區同時開會的需要u為企業省下人力、財力、時間，從而提高運營效率u特別是金融行業的時效性，提供了高端客戶控制、管理、操作的要求。79打造運營效率最高的辦公樓打造運營

53、效率最高的辦公樓 如何作到如何作到高效率高效率？u智能化會議中心，支持網絡視頻會議，提高會議等效率智能化會議中心，支持網絡視頻會議，提高會議等效率u信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）u架空地板，方便裝修與改變現有布局架空地板，方便裝修與改變現有布局包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系2、80通暢的信息服務通暢的信息服務u金融行業對金融信息的更新變化十分關心u用高速傳輸光纖提高信息流通，是效率提高81打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何作到如何作到高效率高效率？u智能化會議中心，支持網絡視頻會議，提高會議等效率智能化會議中心，支持網絡視頻會

54、議，提高會議等效率u信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）信息渠道的通暢（包括光纜、網絡等）u架空地板，方便裝修與改變現有布局架空地板，方便裝修與改變現有布局包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系2、82設施描述：設施描述：網絡地板系統網絡地板系統把繁復的電纜、線路和其他管道隱藏起來，提供靈活的布線、分隔方案，同時又能快速容易地適應設備的布局改變，方便設備的升級與增值；改布線路調整方便改布線路調整方便考慮到企業的布線多變性，架空地板能隨布隨安，大大提高裝修效率。設置設置10cm10cm網絡架空地板，結構化布線網絡架空地板，結構化布線目前市場高檔產品造價約250元/平米，建議采用中檔產品，同時可以

55、節省樓地面采用地磚裝修的價格。面向現代辦公型企業設置，建議設置1/2至1/3樓層。83打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到人性化人性化？u景觀辦公景觀辦公u生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；u盥洗室盥洗室2424小時熱水；小時熱水；u交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等u商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系3、84景觀辦公景觀辦公 一江兩岸，一覽無疑一江兩岸，一覽無

56、疑u東面正臨贛江；u西南為紅谷灘南昌市政府；u南眺中國四大名樓滕王閣；u北望為鳳凰洲高檔住宅區；85打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到人性化人性化？u景觀辦公景觀辦公u生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；u盥洗室盥洗室2424小時熱水；小時熱水；u交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等u商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系3、86世界第一建筑生態大師楊經文博士的生態建

57、筑設計七個層次1、基本的綠地及綠化2、低能耗3、環保材料4、對不同的季節做出反映5、對空氣的潔化6、再循環7、自身制造能源建筑設計要點提示建筑設計要點提示生態建筑生態建筑u國際化、生態，強調人與自然可以對話生態建筑生態建筑87廣場綠化面積最大化充分利用臨贛江的優勢，將江景納入廣場體系將綠化草坪與地面停車位有機結合邊界圍合綠化展示生態形象建筑設計要點提示建筑設計要點提示生態廣場生態廣場 形象要素形象要素p建筑小品；p商務形象旗幟；p奠基石碑和跌水噴泉；p綠化點綴；p聚光燈生態建筑生態建筑88建筑設計要點提示建筑設計要點提示 空中花園空中花園演繹健康辦公新理念演繹健康辦公新理念u空中花園形態各異，

58、可以栽花種草，也可以只擺幾個石凳，只是給使用者提供一個交談、休憩的共享空間，充分與室外新鮮空氣互動生態建筑生態建筑89建筑設計要點提示建筑設計要點提示 屋頂花園屋頂花園天然空調天然空調+舒適空間舒適空間u裙樓屋頂、主體樓屋頂建造大型屋頂花園u屋頂綠化設計，提高了屋頂的夏季隔熱、冬季保溫的性能，同時改善了生態與環境的質量 u如果用佛甲草綠化的屋頂就像一部“天然空調”，在夏季可使室內溫度降低3左右u同時，樓頂建造花園，可以形成休憩的空間生態建筑生態建筑90挑空大堂挑空大堂 注重內部綠化注重內部綠化u寫字樓與酒店大堂分離u大堂挑空兩層或以上u充分注重大堂綠化，打造綠色的大堂中庭、綠色的辦公空間u寫字

59、樓大堂以簡潔、明亮為主u酒店大堂設置服務臺、行李存放處等，布置高雅、尊貴生態建筑生態建筑91電梯廳及走廊電梯廳及走廊提供良好的通風采光，提供良好的通風采光，提高辦公環境舒適度；提高辦公環境舒適度；u明廳、明廊；自然通風采光且節能。u營造綠色空間；u公共空間采用采光天棚。生態建筑生態建筑92電梯廳細節建議電梯廳細節建議整體布局小巧精致、簡潔現代玻璃與鋁合金對比增加質感和檔次鋁塑頂棚增加形象生態建筑生態建筑93公共衛生間采用品牌潔具，功能細致體貼，公共衛生間采用品牌潔具，功能細致體貼，部分樓層面向大客戶設置行政衛生間部分樓層面向大客戶設置行政衛生間建議:u有前室將外部空間與卡位空間隔離；u地面防滑

60、；u衛生間吊頂：鋁板吊頂；u衛生間潔具：名牌潔具名牌潔具，如TOTO、Kohler等；u通風良好；u設置感應式自動龍頭，直感應式自動龍頭，直供熱水供熱水；u設置漫畫框或背景音樂；u前室應設干手機、洗手液干手機、洗手液盒盒；u卡位內設廁紙盒、手袋掛鉤、擱物架等。u設立行政衛生間可以充分提升產品檔次，為入駐企業高層行政人員提供私密、整潔的辦公環境。設置行政衛生間的樓層控制在總樓層的設置行政衛生間的樓層控制在總樓層的1/3以內，布以內，布置在上部樓層，成為大單銷售的賣點。置在上部樓層，成為大單銷售的賣點。生態建筑生態建筑94運用生態節能技術的原則運用生態節能技術的原則原則一：選用價格適中的經濟型材料

61、，控制建造成本原則一：選用價格適中的經濟型材料，控制建造成本原則二：運用合理的規劃設計以及施工技術，減少維原則二：運用合理的規劃設計以及施工技術，減少維護成本護成本原則三：綜合利用各種節能系統，最大限度的減少業原則三：綜合利用各種節能系統，最大限度的減少業主使用成本主使用成本95打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到人性化人性化？u景觀辦公景觀辦公u生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；u盥洗室盥洗室2424小時熱水；小時熱水；u交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通

62、，提供叫車服務等u商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系3、96盥洗室提供盥洗室提供2424小時熱水系統，方便客戶需求小時熱水系統，方便客戶需求u在隱蔽空間內設置小型熱水器u方便客戶需求、節約成本u小制作、大效果u作為人性化寫字樓一大賣點97打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到人性化人性化？u景觀辦公景觀辦公u生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；u盥洗室盥洗室2424小時熱水；小時熱水；u交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等

63、交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等u商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系3、98本項目位于本項目位于樞紐樞紐位置，承接著南昌老市區與位置，承接著南昌老市區與紅谷灘的紅谷灘的雙重帶動作用雙重帶動作用紅谷灘中心新區紅谷灘中心新區u昌北國際機場進入市區的昌北國際機場進入市區的必經之路必經之路u八一大橋引橋下，連接贛八一大橋引橋下，連接贛江兩岸江兩岸99內外交通組織通暢內外交通組織通暢u內部交通組織獨立性u酒店與辦公區域交通分離u辦公區高樓層與低樓層形成交通分離u電梯等候時間小于30秒u外部交通緊系八

64、一大橋u對于進寫字樓辦公的客戶專用通道u設置出租車下客、等候區u與政府協商把公交站點做近100為寫字樓、酒店客戶提供叫車服務為寫字樓、酒店客戶提供叫車服務客戶提前通知數控中心，由數控中心向物業管理人員發出指令，為客戶叫車，節約客戶時間，提升效率101打造運營效率最高的辦公樓打造運營效率最高的辦公樓 如何做到如何做到人性化人性化？u景觀辦公景觀辦公u生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；生態建筑，使員工處于積極向上的工作環境；u盥洗室盥洗室2424小時熱水；小時熱水；u交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等交通優勢提高辦公效率；包括外部、內部交通，提供叫車服務等u商務配套，一

65、應俱全，全方位商務活動空間商務配套，一應俱全，全方位商務活動空間包含要素包含要素核心價值體系核心價值體系3、102u兩家銀行功能分開兩家銀行功能分開u國有大銀行（國外）國有大銀行（國外）u本地銀行本地銀行u提供提供2424小時自助功能小時自助功能建議本項目配置的商務配套建議本項目配置的商務配套銀行銀行103u為酒店提供早餐服務為酒店提供早餐服務u酒店、寫字樓內客戶商務活動酒店、寫字樓內客戶商務活動u周邊居住區客戶周邊居住區客戶u中西不同類型、檔次餐廳，中西不同類型、檔次餐廳，不構成相互競爭不構成相互競爭建議本項目配置的商務配套建議本項目配置的商務配套中、西餐廳中、西餐廳104u為客戶提供休閑場

66、所為客戶提供休閑場所u商務客談、會面商務客談、會面u寫字樓內員工午餐、休憩寫字樓內員工午餐、休憩建議本項目配置的商務配套建議本項目配置的商務配套茶餐廳、咖啡館茶餐廳、咖啡館105u寫字樓內辦公人員寫字樓內辦公人員u酒店客戶生活必需品酒店客戶生活必需品u早餐、下午茶等早餐、下午茶等建議本項目配置的商務配套建議本項目配置的商務配套24H24H便利店、西點屋便利店、西點屋106建筑設計要點提示建筑設計要點提示分割、實用分割、實用u建筑形態在追求獨立的同時，內部空間要求能靈活分割，要注重內部空間的實用性。u最小分割面積可達到150200平米。u盡可能設立獨立的入口和進出通道，同時保證業主之間不互相干擾

67、。u適應不同規模的企業發展性需求的任意組合。107全方位重視車庫層的形象展示作用全方位重視車庫層的形象展示作用參考做法：u注意地下車庫的整潔注意地下車庫的整潔明亮、導示清楚；明亮、導示清楚；u地下電梯間與首層電梯間裝修標準一致；u入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全；u車庫地面采用特種涂料，既美觀，有防滑靜音；u在進入方便的位置設立VIP車位，與大單銷售聯動，注明車位號與車輛牌號，彰顯客戶身份；地下車庫及電梯間是企業高層管理人員及其重要客戶認識寫地下車庫及電梯間是企業高層管理人員及其重要客戶認識寫字樓內部檔次形象的第一站，其展示作用需要予以重視。字樓內部檔次形象的第一站，其展示作用需要予以重視。

68、108全方位重視車庫層的形象展示作用全方位重視車庫層的形象展示作用參考做法：u注意地下車庫的整潔注意地下車庫的整潔明亮、導示清楚；明亮、導示清楚；u地下電梯間與首層電梯間裝修標準一致；u入口坡道采用塑膠地面防滑，保證安全；u車庫地面采用特種涂料，既美觀，有防滑靜音；u在進入方便的位置設立VIP車位，與大單銷售聯動，注明車位號與車輛牌號，彰顯客戶身份；地下電梯間地下電梯間坡道坡道地下車庫及電梯間是企業高層管理人員及其重要客戶認識寫地下車庫及電梯間是企業高層管理人員及其重要客戶認識寫字樓內部檔次形象的第一站，其展示作用需要予以重視。字樓內部檔次形象的第一站，其展示作用需要予以重視。VIPVIP車位

69、車位109服務系統服務系統u提供服務系統，增加員工的工作效率和滿意度u享受不同的辦公和信息服務呼叫中心設備管理接待和郵遞人力資源支持復印和打印服務u一站式服務，餐飲、洗車、旅行社、健身、桑拿設施，起到工作一整天后的恢復作用110銀行家俱樂部銀行家俱樂部案例：上海招商局大廈上海招商局大廈1-5層提供各種配套服務（銀行、餐廳、商務中心、郵局、娛樂、健身），6-37層為標準層高智能型寫字樓，38-39為會員制銀行家俱樂部。吸引到的客戶：渣打銀行上海分行,招商銀行上海分行,金盛人壽保險公司,里昂信貸銀行,中國國際金融有限公司,荷蘭合作銀行,上海商業銀行 u江南信托牽頭，組建金融行業江南信托牽頭，組建金

70、融行業內內專家小組專家小組u充分挖掘充分挖掘中航、江南信托客戶中航、江南信托客戶資源資源u小組在本項目設立辦事處小組在本項目設立辦事處u作為對外作為對外宣傳推廣宣傳推廣的窗口的窗口u吸引大企業的核心要素之一吸引大企業的核心要素之一111案名建議案名建議案名建議原則：案名建議原則：u嚴謹嚴謹u大氣大氣u與整體定位相符合與整體定位相符合u充分體現項目特色與競爭優勢充分體現項目特色與競爭優勢112綜合體（辦公物業）命名模式綜合體（辦公物業）命名模式模式模式典型項目典型項目目的目的1、開發商企業命名瑞安廣場、飛洲國際、中信泰富廣場、天安中心、均瑤廣場、萬達廣場作為企業形象宣傳的推廣工具，企業形象與實力

71、的象征2、主力客戶命名花旗銀行大廈、匯豐大廈充分利用知名企業的影響力，建立標桿客戶效應，實現后期招租與銷售3、知名城市命名上海灘國際大廈、香港廣場、臺北101、東方廣場城市本身代表國際化與現代化色彩4、行業命名海事大廈、船舶大廈、證券大廈（上海）、金融廣場、數碼大廈（北京）專業的辦公樓針對專業的客戶5、所在區域命名虹橋大廈、淮海國際、國際貿易中心（北京）區域本身是一種標志、借助區域價值提升自身影響力6、其他第三極（北京）、財富中心、世紀商貿大廈(The Center)113本項目案名建議本項目案名建議案名建議案名建議中航國際廣場中航國際廣場u標志性建筑體現標志型企業，建立企業影響力標志性建筑體

72、現標志型企業，建立企業影響力u嚴謹，大氣，體現項目整體定位嚴謹，大氣，體現項目整體定位u區別于泰耐克金融區別于泰耐克金融中心中心、科恩金融、科恩金融中心中心、新地、新地中心中心、聯發大廈，、聯發大廈，廣場廣場二字更顯大氣，結合二期整體定位，體現綜合體概念二字更顯大氣，結合二期整體定位，體現綜合體概念u其他：中航環球中心、紅谷灘一號、中航雙子星（廣場）其他：中航環球中心、紅谷灘一號、中航雙子星（廣場）中航廣場項目開發目標：中航廣場項目開發目標：u通過本項目成功運作，讓中航集團正式打入南昌市場通過本項目成功運作，讓中航集團正式打入南昌市場u打造一流綜合體概念打造一流綜合體概念口碑及影響力口碑及影響力114謝 謝！