1、項(xiàng)目開發(fā)建議l 本項(xiàng)目總占地面積420萬(wàn)平方米（按容積率0.5左右估算），總建面約210萬(wàn)平方米，開發(fā)周期約8年左右l 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，組團(tuán)排列，可按照4期來開發(fā)（從開發(fā)到售完），每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積11.5萬(wàn)平方米上。l 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時(shí)老年公寓、服務(wù)中心、敬老院、康復(fù)中心、活動(dòng)中心必須同步建設(shè)。l 根據(jù)上述計(jì)劃，本項(xiàng)目老年公寓全部建成后，總建面約52.3萬(wàn)平米，約占地塊開發(fā)計(jì)劃的31左右。按老年公寓容積率0.6左右估算，占地面積約87萬(wàn)平米，約占總占地面積的20.75。第一部分對(duì)象市場(chǎng)分析本項(xiàng)目開發(fā)必要性三大市場(chǎng)支撐：壹：全國(guó)

2、“老齡化”已成為重要的社會(huì)問題l 人口老齡化提前達(dá)到高峰。l 在社會(huì)經(jīng)濟(jì)不太發(fā)達(dá)狀態(tài)下進(jìn)入人口老齡化。l 在多重壓力下渡過人口老齡化階段l 上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展過程貳：目標(biāo)客戶自身需求改變 l 老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會(huì)問題l 老年人的消費(fèi)觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變l 隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對(duì)晚年生活的精神追求越來越重視l 上海250萬(wàn)老年人中有74.4較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀l 社會(huì)上“空巢家庭”的逐漸增多l(xiāng) 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變l 上海與太倉(cāng)由史以來的地域情感逐漸加深l 老年人及其子女對(duì)國(guó)際上流行的養(yǎng)老方式的認(rèn)同叁：目前上海“老年公寓”情況不佳l

3、 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的數(shù)量明顯不足 l 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)布局和檔次不盡合理l 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)施簡(jiǎn)陋老化l 缺乏政策扶持，開發(fā)成本是太倉(cāng)的倍一、上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀l 老年人比重逐年增加，上海市進(jìn)入老齡化加速發(fā)展時(shí)期l 未來3年內(nèi)老年人將增加至少22.5萬(wàn)人l 上海老年人經(jīng)濟(jì)情況轉(zhuǎn)好，購(gòu)買力有所加強(qiáng)（一）上海市老年人口逐年遞增，06年達(dá)到275.62萬(wàn)人，占全市人口比重20%以上，未來將進(jìn)入老齡化加速發(fā)展期2005年，全市1357萬(wàn)人，戶籍人口中60歲及以上老年人數(shù)量為266萬(wàn)人，占全市總?cè)丝诘?9.6%。截至2007年1月，上海市民政局、統(tǒng)計(jì)局公布的本市老人人口最新統(tǒng)計(jì)信息顯示，去年申城老人比前年增加9.25萬(wàn)人，6

4、0歲及以上老年人口達(dá)到275.62萬(wàn)人，首次突破20。2010年2020年將進(jìn)入高速發(fā)展期。（二）20072010年上海市老年人口每年將增長(zhǎng)7.5萬(wàn)人我們?cè)?000年以前對(duì)今后上海老齡化的趨勢(shì)作了大致的預(yù)測(cè)，大致可以分成四個(gè)階段：從2000年到2005年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段，當(dāng)時(shí)預(yù)測(cè)老年人口年均將增長(zhǎng)2萬(wàn)；第二個(gè)階段是從2005年到2010年，稱為中速增長(zhǎng)期，老年人口年均增長(zhǎng)7.5萬(wàn)；第三個(gè)階段是2010年到2020年，稱為高速增長(zhǎng)期，年均增長(zhǎng)14到15萬(wàn)；第四個(gè)階段是從2020年到2030年，上海的老年人口將有一個(gè)增長(zhǎng)的高峰期，老年人口要達(dá)到460萬(wàn)左右，占總?cè)丝诘?2%，也就是說三個(gè)上海戶籍人

5、口中有一位是老年人。通過分析20072050年上海市人口老齡化發(fā)展預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)，未來本市戶籍和常住人口老齡化發(fā)展將主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、未來本市人口老齡化將達(dá)到一個(gè)非常高的程度，到2050年，戶籍老年人口將增加172.67萬(wàn)人，達(dá)到439.04萬(wàn)人；常住老年人口將增加150.05萬(wàn)人，達(dá)到449.43萬(wàn)人。2、未來本市人口老齡化將在20102020年間經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展的時(shí)期，在20252030年間達(dá)到老齡化發(fā)展的高峰，之后老年人口呈下降趨勢(shì)，但是總體上仍將維持在相對(duì)較高的水平。3、本市高齡化將在20252040年間經(jīng)歷一個(gè)高速發(fā)展的過程，比老齡化的高速發(fā)展滯后約1520年左右，并在2040204

6、5年間達(dá)到高峰，之后高齡化的比例將略有下降。4、未來本市總撫養(yǎng)系數(shù)主要受老年撫養(yǎng)系數(shù)的影響。老年撫養(yǎng)系數(shù)隨時(shí)間的發(fā)展越來越高，在20252030年前后達(dá)到高峰。隨后略有下降但仍維持在較高水平，20402045年前后將進(jìn)一步提高。從戶籍和常住的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較，以及不同年齡段分組的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較可以得知，持續(xù)引入外來人口和推遲退休年齡對(duì)減輕未來上海市撫養(yǎng)壓力具有非常積極的作用。（三）上海老年人口經(jīng)濟(jì)支多收少，老年人住房需求水平下降1、老人收入平均水平每月1077元，老年人人均收入逐年遞增老年人口養(yǎng)老金水平與退休前的單位性質(zhì)和從事的職業(yè)有密切的關(guān)系。其中，“黨政機(jī)關(guān)”平均養(yǎng)老金最多，

7、為1837元/月；“事業(yè)單位”次之，為1390元/月，“國(guó)營(yíng)企業(yè)”第三，為1016元/月，“集體企業(yè)”第四，為732元/月，而“農(nóng)戶”最少，為409元/月。但總體上海市老年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。2、老年人支出水平提高，支出項(xiàng)目發(fā)生轉(zhuǎn)變隨著收入水平的提高，被調(diào)查老年人口的支出水平也不斷提高。2005年被調(diào)查老年人口的月平均支出724元，比1998年增加268元。在所有支出中，飲食支出仍然是老年人口最主要的支出項(xiàng)目，但比重在降低（從1998年的56.1下降到2005年的42.6）；房屋水電煤氣費(fèi)用、給子女(孫輩)或其他親屬補(bǔ)貼也仍是兩個(gè)重要支出項(xiàng)目，但比重也都在下降；而醫(yī)療費(fèi)用比重在升高，并

8、成為第二大支出項(xiàng)目。這一方面表明，調(diào)查老年人口消費(fèi)水平還處于較低水平，支出項(xiàng)目仍然是食品、房屋水電煤氣費(fèi)等生活必需型消費(fèi)，另一方面也表明，隨著上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，老年人口的生活水平與生活質(zhì)量也有了明顯的改善，這突出表現(xiàn)在支出項(xiàng)目發(fā)生了重大變化，如在支出項(xiàng)目中，生活必需型支出如食品、房屋水電煤氣費(fèi)用等支出所占比重明顯降低，而交通通信、學(xué)習(xí)娛樂等項(xiàng)所占比重明顯上升。3、老年人口經(jīng)濟(jì)狀況特點(diǎn)以1998年、2003年和2005年開展的三次上海市老年人口狀況與意愿調(diào)查為基礎(chǔ)，考察了上海老年人口經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)及差異。主要結(jié)論有：（1）上海老年人口的收入水平、支出水平、經(jīng)濟(jì)總體水平在不斷提高，但與全市平均

9、水平相比還比較低，且差距仍在擴(kuò)大。（2）男性老年人口、城鎮(zhèn)老年人口收入來源側(cè)重于穩(wěn)定、有保障的“養(yǎng)老金”；女性老年人口、農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定、沒有保障的“子女(孫輩)或其他親屬補(bǔ)貼”。（3）生活必需型支出所占比重明顯降低，而交通通訊、學(xué)習(xí)娛樂等項(xiàng)所占比重明顯上升。從單個(gè)項(xiàng)目來看，飲食支出仍然是最主要支出項(xiàng)目，但醫(yī)療費(fèi)用逐漸成為重要的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。（4）女性老年人口、高齡老年人口和農(nóng)村老年人口是經(jīng)濟(jì)弱勢(shì)群體，他們收入少且缺少保障、消費(fèi)水平低，對(duì)經(jīng)濟(jì)狀況總體評(píng)價(jià)也低。二、上海市老年人口居住現(xiàn)狀l 老年人獨(dú)居占老年人總?cè)丝诘?0%以上，上海老年人獨(dú)居現(xiàn)象明顯l 上海老年人居住以獨(dú)居為主、以

10、社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充（一）上海目前老年居住模式比較1、合居模式。合居是指老年人與子女或其他親屬居住在一起。合居模式順應(yīng)我國(guó)目前以家庭養(yǎng)老為主，社會(huì)養(yǎng)老，社區(qū)養(yǎng)老為輔的養(yǎng)老模式，對(duì)社會(huì)、家庭和老人都有益處。但是，由于代際生活習(xí)慣的差異性，家庭人際關(guān)系的復(fù)雜性，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下人口流動(dòng)的頻繁性，合居模式面臨挑戰(zhàn)。據(jù)浙江省和上海市的調(diào)查，老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合計(jì)占52.2%，上海市區(qū)約有38%的老人系孤身或不與子女、親屬住在一起。即便有些老人與家人合居，老人與子女、婿媳關(guān)系緊張的也占有一定的比例，老少關(guān)系不和睦，甚至發(fā)展到小輩虐待長(zhǎng)輩的家庭占5.22%。2、獨(dú)居模式

11、。獨(dú)居是指老年人獨(dú)立居住。由于受現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。在北京、天津和上海三大城市中，人口不超過三人的家庭，分別占總戶數(shù)的63.72%、61.66%和71.52%。獨(dú)居模式符合現(xiàn)代社會(huì)生活方式，代際之間干擾少，家庭關(guān)系簡(jiǎn)化，對(duì)有生活自理能力的老人和正承擔(dān)社會(huì)家庭雙重壓力的已婚子女來說都是理想的選擇，但隨著老人年齡增大，生活自理能力下降，加上子女疏于探望，老人的寂寞孤獨(dú)和生活不便隨即凸現(xiàn)。長(zhǎng)春市心理衛(wèi)生研究所所長(zhǎng)鄭曉華指出：現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿，但由于子女遠(yuǎn)離身邊，缺乏交流，精神上其實(shí)非常孤獨(dú)。老年人如果長(zhǎng)期處于心理孤獨(dú)狀態(tài)，首先會(huì)帶來情

12、緒上的改變，表現(xiàn)在情感脆弱、容易灰心、進(jìn)取心差、自卑、自責(zé)等心理癥狀。這些心理癥狀比病痛更加折磨人。如果得不到及時(shí)的排解和安撫，便會(huì)導(dǎo)致老年性癡呆癥等一系列心理疾病。更有甚者，獨(dú)居老人死去多日無(wú)人知曉的極端悲慘事件不斷出現(xiàn)報(bào)端。3、毗鄰模式。毗鄰是指老人與子女或其他親屬相互獨(dú)立但鄰近居住。毗鄰而居，既沒有合居時(shí)容易產(chǎn)生的“代溝”矛盾，又容易做到經(jīng)常探望和相互照料，是目前較為理想的老年居住模式。但要形成這種模式，一要父母和子女有建立這種居住模式的愿望；二要有合適的毗鄰住房可供選購(gòu)；三要有購(gòu)買合適毗鄰住房的經(jīng)濟(jì)勢(shì)力；四要在需要時(shí)有一方能做出犧牲或讓步。例如，由于居住地點(diǎn)、居住環(huán)境的限制，為照顧子女

13、上班、孫子（女）上學(xué)，就需要老人做出犧牲或讓步，搬到鄰近子女的地方居住。由于同時(shí)達(dá)到以上項(xiàng)條件有一定難度，目前能做到毗鄰居住的，為數(shù)還不多。 4、集中模式。集中模式是指老年人居住在老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)安度晚年的模式。集中模式大致可分為老年公寓、老年社區(qū)、養(yǎng)（敬）老院三種形式。隨著“四二一”家庭結(jié)構(gòu)的形成，集中居住模式日漸盛行，但由于老年性服務(wù)機(jī)構(gòu)數(shù)量少，更重要的是設(shè)施好的收費(fèi)高，收費(fèi)少的配套設(shè)施差、服務(wù)水平低，致使集中模式在我國(guó)并不盛行。目前，我國(guó)各類老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有養(yǎng)老床位120.5萬(wàn)張，平均每千名老人占有床位僅8.6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位5070張相比，相差甚遠(yuǎn)。另一方面，

14、現(xiàn)有社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)入住率低。2005年11月，鄭州市28家在冊(cè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)總床位3157個(gè)，入住老人不過1468位，平均入住率僅為46.5。鄭州市民政局社會(huì)福利處處長(zhǎng)王林指出：“造成這種現(xiàn)象的關(guān)鍵原因，就是這些養(yǎng)老機(jī)構(gòu)價(jià)位較高。”（二）適合我國(guó)國(guó)情的老年居住模式探析鑒于我國(guó)人口老齡化的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平的制約，綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念的影響，以家庭居住為核心，以社區(qū)服務(wù)為依托， 以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的老年居住模式適合我國(guó)國(guó)情，是一種最佳選擇。 1、以家庭居住為核心。居家一直是我國(guó)最主要的老年人口的戶居方式。根據(jù)第五次全國(guó)人口普查長(zhǎng)表資料，在12798.21萬(wàn)老年人口中，有12755.98萬(wàn)老年人口居住

15、在家庭戶中，其比例高達(dá)99.67，只有42.23萬(wàn)老年人口居住在集體戶中，其比例僅為0.33。之所以提出以家庭居住為核心是因?yàn)椋?中華民族有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)。在源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的中國(guó)傳統(tǒng)文化中，孝文化無(wú)疑占有一定的地位。“四世同堂”，與父母共居無(wú)疑是盡孝的基本形式。 適合養(yǎng)老模式的發(fā)展。2006年3月1日，全國(guó)老齡工作委員會(huì)辦公室常務(wù)副主任李本公在第二次全國(guó)老齡工作會(huì)議上指出：中國(guó)提倡的“居家養(yǎng)老”模式是最經(jīng)濟(jì)、見效最快、符合中國(guó)國(guó)情的，也是經(jīng)濟(jì)上、精神上、感情上讓老人滿意的養(yǎng)老模式。符合老人生理、心理的發(fā)展。許多老年人在身體健康狀況允許的情況下，一般傾向于與子女分居，但隨著年齡的增長(zhǎng)，健康狀況的下

16、降，特別是當(dāng)行動(dòng)自由越來越不方便之時(shí)，又希望能與子女住在一起，以便能得到子女的照顧。另外，多數(shù)老人有“金窩銀窩，不如自家土窩”的居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒孫滿堂、喜歡子孫繞膝。老年住房條件的改善為“合居”提供了可能。“五普”期間，我國(guó)80歲以上老年人均住房面積50平方米以上的占同齡人口的66。據(jù)老齡科研中心2000年底對(duì)20省2萬(wàn)多名60歲以上老年人的抽樣調(diào)查，城市老人每戶擁有住房3間多，戶均面積約70平方米，90%以上老人有單獨(dú)住房，農(nóng)村老人戶均住房4間，面積達(dá)80多平米。 毗鄰式是家庭居住模式的最優(yōu)形式。老年居住模式中的合居式、獨(dú)居式、毗鄰式都以家庭居住為核心，但鑒于三種形式的優(yōu)

17、缺點(diǎn)，毗鄰式模式無(wú)疑是最優(yōu)形式。“分得開、住得近”、“分而不遠(yuǎn)”的代際互助型老年住宅（即毗鄰型，作者注），有其它類型不可替代的優(yōu)點(diǎn)。它既符合家庭養(yǎng)老的傳統(tǒng)模式，又同社會(huì)養(yǎng)老相結(jié)合，保證了子女家庭的獨(dú)立性，真正體現(xiàn)了代際間的“互助”。同時(shí)，這類住宅對(duì)現(xiàn)有住宅形式?jīng)]有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。1P44 為此，政府應(yīng)通過各種政策鼓勵(lì)、支持家庭與老人共同居住，積極開發(fā)設(shè)計(jì)“同樓居”住宅和“11”連體式親情戶型。前者是指兩代或多代同住一棟，上層為年輕夫婦及孩子，下層為老人；后者是將一個(gè)大戶型拆分為兩個(gè)小戶型。 2、以社區(qū)服務(wù)為依托。居住離不開住宅，住宅脫離不開社區(qū)。以社區(qū)為單位的專為老年人服

18、務(wù)的設(shè)施和機(jī)構(gòu)，既可為老年人的日常生活提供便利也可提供深層的入宅服務(wù)。社區(qū)服務(wù)是對(duì)家庭功能的補(bǔ)充和完善，是家庭居住形式的擴(kuò)大和延化。五普資料表明：2002年，我國(guó)空巢老人戶占65歲及以上老人家庭戶的22.83。老年空巢家庭在大城市尤其突出，2003年，北京老年空巢家庭比例為34%，上海為34.8%，天津36.5%。農(nóng)村老人單獨(dú)居住的比率已高達(dá)27.6%。對(duì)于空巢老年家庭，社區(qū)服務(wù)的作用尤其重要。提倡以家庭居住為核心的同時(shí)必須兼顧社區(qū)服務(wù)，以便為老年人創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)越、舒適、安全的生活環(huán)境與居住環(huán)境。 3、以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充。隨著居家養(yǎng)老功能的弱化，老年人對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的需求越來越大。據(jù)中國(guó)老齡科研中心調(diào)

19、查資料顯示，北京市50歲以上的常住人口中，希望現(xiàn)在住進(jìn)老年公寓和將來愿意入住的分別為10.4萬(wàn)和30.8萬(wàn)。但是，據(jù)統(tǒng)計(jì)：2000年國(guó)家舉辦的社會(huì)福利機(jī)構(gòu)有1364個(gè)，收養(yǎng)人數(shù)為11.8萬(wàn)；集體舉辦的敬老院有39377個(gè)，收養(yǎng)人數(shù)達(dá)64萬(wàn)人；再加上老年公寓等其他類型福利機(jī)構(gòu)，目前能為老年人提供服務(wù)的床位僅有97.7萬(wàn)張，不足全國(guó)老人總數(shù)的0.8%。所以說，老人養(yǎng)老機(jī)構(gòu)居住僅是補(bǔ)充。美國(guó)的研究人員認(rèn)為，入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)應(yīng)該是老年人口中最衰老和最不能自理的人的選擇，中國(guó)、外國(guó)都是如此。美國(guó)住養(yǎng)老院者的平均年齡是82歲，每千名65歲70歲以上的老人中只有12名住養(yǎng)老院，即使在85歲以上的老人中，也不過占

20、23.7，荷蘭住養(yǎng)老院者的平均年齡是84歲，住養(yǎng)老院的只占7。目前老人不愿入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的原因不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)如福利院、敬老院等收費(fèi)低，但大多面積窄小、功能單一、設(shè)施陳舊、缺少專業(yè)護(hù)理人員；現(xiàn)代興起的老年公寓配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高，但價(jià)格之高普通家庭難以承擔(dān)。 以家庭居住為核心，以社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機(jī)構(gòu)為補(bǔ)充的毗鄰型老年居住模式順應(yīng)老齡化發(fā)展的需要，有利于整合家庭、社區(qū)、社會(huì)資源，滿足宏觀（社會(huì)）、中觀（家庭）、微觀（老人）的不同需求。三、上海老年敬老院現(xiàn)狀與發(fā)展據(jù)上海市民政局、統(tǒng)計(jì)局公布的信息顯示，2006年，275.62萬(wàn)上海戶籍老人家庭中，無(wú)子女的“空巢老人”有38萬(wàn)人，占老年人口

21、的三成之多，15%的“空巢老人”需要生活上的照顧。而目前上海僅有不到500家敬老院，對(duì)于未來加速增長(zhǎng)的老年人來說，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因此本項(xiàng)目擁有一定的市場(chǎng)機(jī)遇。（一）、上海老年敬老院職能l 為入住老人提供日常護(hù)理服務(wù)l 為入住老人提供文體活動(dòng)場(chǎng)所l 為入住老人提供全程的醫(yī)療服務(wù)l 為入住老人提供生活起居服務(wù)：（二）、上海敬老院服務(wù)特點(diǎn)l 全日制護(hù)理，24小時(shí)服務(wù)l 及時(shí)快速的醫(yī)療保障l 設(shè)醫(yī)務(wù)室，有專職醫(yī)生主治看病，24小時(shí)服務(wù)l 關(guān)心老人物質(zhì)生活使老人吃好住好l 注重老人的精神心理護(hù)養(yǎng)l 代為老人出租房屋和保管財(cái)產(chǎn)或以房養(yǎng)老；代辦老人喪事。 社會(huì)孤老、單位孤老、外地回滬孤老、無(wú)子女的老夫妻及有

22、特殊困難的老人均可洽談包養(yǎng)終身事宜（包括戶口申請(qǐng)、疾病治療、后事安排）l 聘請(qǐng)律師為老人提供免費(fèi)的法律咨詢服務(wù)（三）、上海敬老院產(chǎn)品特點(diǎn)l 戶型在30-60平方米左右，南北通透l 大陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)，保證充足光照時(shí)間l 裝修風(fēng)格以上海老式建筑風(fēng)格為基調(diào)，木質(zhì)材料為主l 房間內(nèi)至少配置2個(gè)床位以上l 多數(shù)敬老院采用一梯多戶設(shè)計(jì)，以適應(yīng)老年人喜歡群居的生活習(xí)慣附表：（四）、上海敬老院未來的發(fā)展方向l 2010年，上海每個(gè)住宅社區(qū)至少配置一個(gè)養(yǎng)老設(shè)施l 嚴(yán)格控制土地開發(fā)，保證公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)到2010年，上海市將特別重視居住區(qū)老年服務(wù)設(shè)施的配置，每個(gè)社區(qū)至少配1個(gè)養(yǎng)老設(shè)施。對(duì)于不達(dá)標(biāo)地區(qū)，將嚴(yán)格控制存量土

23、地的開發(fā)建設(shè)，浦東新區(qū)屬嚴(yán)格執(zhí)行居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)地區(qū)。1、養(yǎng)老院成社區(qū)標(biāo)配管理意見中要求切實(shí)加強(qiáng)社區(qū)福利設(shè)施建設(shè)，針對(duì)上海老年社會(huì)的特點(diǎn)，尤其要重視老年服務(wù)設(shè)施的配置。到2010年，必須達(dá)到每個(gè)社區(qū)（鎮(zhèn)、鄉(xiāng)）至少設(shè)置1個(gè)養(yǎng)老設(shè)施的標(biāo)準(zhǔn)。中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成區(qū)以及地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)，按照不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的1.5%配置床位；中心城內(nèi)外環(huán)線之間的建成居住區(qū)以及郊區(qū)新城老城廂地區(qū)，按照不低于本社區(qū)老年人總數(shù)的2%配置床位；浦東新區(qū)、郊區(qū)新城和城鎮(zhèn)人口在5萬(wàn)人以上的新市鎮(zhèn)以及中心城成片改造地區(qū)或新建地區(qū)，按照高于本地區(qū)老年人總數(shù)的2.3%配置床位。鼓勵(lì)各種社會(huì)力量和社會(huì)團(tuán)體創(chuàng)辦

24、不同標(biāo)準(zhǔn)的敬老、養(yǎng)老設(shè)施，以調(diào)節(jié)、補(bǔ)充養(yǎng)老床位，切實(shí)做到老有所養(yǎng)、老有所樂。2、規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)分為三類。對(duì)于各種社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃的配置，將按不同地區(qū)分為三類實(shí)施：嚴(yán)格執(zhí)行居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的地區(qū)有浦東新區(qū)、郊區(qū)新城和城鎮(zhèn)人口在5萬(wàn)人以上的新市鎮(zhèn)地區(qū)以及中心城成片改造或新建地區(qū)等；可按照不低于居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積下限80%配置的地區(qū)，指中心城浦西內(nèi)外環(huán)線之間的建成居住區(qū)，郊區(qū)新城建成區(qū)（老城廂）等；可按照不低于居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)建筑面積下限60%配置的地區(qū)是中心城浦西內(nèi)環(huán)線以內(nèi)的建成居住區(qū)，地處中心城歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)的居住社區(qū)等。此外，郊區(qū)城鎮(zhèn)人口在5萬(wàn)人以下的新市鎮(zhèn)、中心村，可根據(jù)國(guó)家和上海市村鎮(zhèn)規(guī)劃編制的有關(guān)

25、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，配置社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。3、不達(dá)標(biāo)土地將嚴(yán)控。意見指出，中心城區(qū)及郊區(qū)新城建成區(qū)要加強(qiáng)土地資源管理，凡現(xiàn)狀公共服務(wù)設(shè)施配置不足或缺口較大（達(dá)不到配置標(biāo)準(zhǔn)50%）的社區(qū)，要嚴(yán)格控制存量土地的開發(fā)建設(shè)，并按照社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃確定的規(guī)劃指標(biāo)，優(yōu)先建設(shè)社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施。四、上海老年人生活習(xí)性l 對(duì)公園、社區(qū)廣場(chǎng)等公共場(chǎng)地的偏好l 對(duì)子女關(guān)懷的渴望l 對(duì)社區(qū)服務(wù)需求的增加l 社會(huì)對(duì)養(yǎng)老保障的關(guān)注度在提高1、“空巢”老人怕過節(jié)。子女因種種原因不在老人身邊，因此“空巢”老人越來越多。第一代獨(dú)生子女紛紛結(jié)婚，他們的父母也都步入老年，即使子女們想和父母住在一起，但是經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)一對(duì)小夫妻面對(duì)四個(gè)老人的

26、情況，難以兼顧兩邊，從客觀上造成了“空巢”老人的出現(xiàn)。對(duì)于這些老人來說，由于缺乏社會(huì)和家人的關(guān)懷，他們經(jīng)常會(huì)感到孤獨(dú)，精神上容易空虛，尤其是過節(jié)的時(shí)候，他們更渴望享受天倫之樂。遇到緊急情況，如疾病、火災(zāi)等，老人的生命安全將受到威脅。2、老年人飲食起居依靠社區(qū)服務(wù)。目前，上海老年人群除了少部分住在敬老院外，絕大部分都是與子女居住或獨(dú)自居住，他們對(duì)一日三餐的“買汰燒”力不從心，不少人每日三餐草草應(yīng)付，營(yíng)養(yǎng)和安全難以保證。目前上海一些社區(qū)開出了為老人提供飲食服務(wù)的機(jī)構(gòu)，幾乎都處于“微利生存”狀態(tài)。一些社區(qū)內(nèi)的養(yǎng)老院利用自身資源，為社區(qū)老人提供中飯晚飯，但由于條件所限，很難提供大規(guī)模服務(wù)。3、社會(huì)對(duì)養(yǎng)

27、老保障的重視。上海市民政部門在“十一五”規(guī)劃中提出，“十一五”期間，本市養(yǎng)老床位總數(shù)將達(dá)10萬(wàn)張，形成10萬(wàn)人左右的養(yǎng)老服務(wù)專業(yè)隊(duì)伍。其中2007年將新增10000張養(yǎng)老床位，完成2萬(wàn)名獨(dú)居老人緊急呼叫裝置安裝，為13萬(wàn)名老人提供社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)，新建20家老年人日間服務(wù)機(jī)構(gòu)。中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展中小型、單一功能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和老年日托站，滿足老年人就近養(yǎng)老服務(wù)需求，郊區(qū)發(fā)展以大中型、綜合功能為主的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，滿足多層次養(yǎng)老需求，重點(diǎn)抓好第三、第四社會(huì)福利院改擴(kuò)建。落實(shí)解決70歲以上城鎮(zhèn)無(wú)保障老人等的基本生活保障和醫(yī)療保障，探索建立養(yǎng)老金增長(zhǎng)機(jī)制，適時(shí)提高農(nóng)村65歲以上老年人托底養(yǎng)老補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，為全市

28、93以上老年人建立健康檔案，實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，擴(kuò)大家庭病床設(shè)置，其中為老年人設(shè)置的家庭病床數(shù)達(dá)到每年5萬(wàn)張次以上，推廣家庭保健醫(yī)生服務(wù)模式，建立家庭保健醫(yī)生與老人家屬間的定期聯(lián)系及突發(fā)性事件應(yīng)急預(yù)案制度，普及推廣社區(qū)臨終關(guān)懷安寧護(hù)理制度。完善老年維權(quán)四級(jí)網(wǎng)絡(luò)，全面推進(jìn)基層老年維權(quán)示范崗的建設(shè)，拓展老年人優(yōu)待服務(wù)項(xiàng)目，鼓勵(lì)社會(huì)各行各業(yè)提供老年人優(yōu)待服務(wù)。五、上海老年人購(gòu)房現(xiàn)狀l 老年公寓細(xì)分市場(chǎng)尚未成型，老年人購(gòu)置新房選擇余地不大l 二手房目受老年人偏愛，毗鄰居住模式是其主因（一）、老年人社區(qū)方興未艾，細(xì)分化市場(chǎng)有待發(fā)展 社會(huì)化、社區(qū)服務(wù)的養(yǎng)老模式正在越來越大程度地幫助解決種種社會(huì)難題。老年住宅的建

29、立、為老年人考慮得更多更細(xì)致的社區(qū)配套服務(wù)，社會(huì)力量尤其是加入商業(yè)化運(yùn)作的企業(yè)力量對(duì)于養(yǎng)老模式的革新與良性發(fā)展提供了最直接的幫助，這在最大限度地減輕子女負(fù)擔(dān)的同時(shí)，又能讓老年人在屬于自己的社區(qū)、居所中得到全方位的照顧。以親和源為例，無(wú)障礙防滑地板、坡道、帶扶手的寬走廊、寬門洞、電梯低按鍵、家庭居室高插座，以及社區(qū)24小時(shí)紅外安防設(shè)施等種種細(xì)節(jié)，讓每一位老年人在這里安全、方便地生活。而為了滿足老人在醫(yī)療保健方面的需要，小區(qū)建立了2000余平米的社區(qū)醫(yī)院，配備完善的科室與專業(yè)醫(yī)護(hù)人員，還專為老人提供了老年性疾病的康復(fù)與護(hù)理服務(wù)，并針對(duì)社區(qū)居民建立長(zhǎng)期的健康管理和健康咨詢等服務(wù)。 但是，就目前市場(chǎng)情

30、況來看，著力于這一細(xì)分的企業(yè)仍為數(shù)不多，相對(duì)于快速增長(zhǎng)的需求來說，市場(chǎng)的供應(yīng)顯得非常短缺。（二）、二手房受老人“偏愛”三大主因支撐 相比老人們?cè)谠隽糠渴袌?chǎng)上遭遇到的無(wú)奈，如今的二手房市場(chǎng)似乎更受到老人們的“偏愛”。記者從北京中原了解到，目前的二手房交易有7%左右都是為老人購(gòu)房，而預(yù)計(jì)未來可能還有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。 比起新建的商品房，二手房能夠吸引老人目光的原因主要有以下幾個(gè)方面。首先是經(jīng)濟(jì)上的考慮。老年人的收入來源往往是退休金或是兒女給的贍養(yǎng)費(fèi)，這些收入一般不會(huì)太多，而老人貸款購(gòu)房會(huì)受到多方面的限制，即使能貸款也要求購(gòu)房者每月有穩(wěn)定且較高的收入，因此老年人寧可選擇總價(jià)稍低一些的二手房進(jìn)行購(gòu)買。

31、 其次，成熟的社區(qū)配套是關(guān)鍵。社區(qū)配套包括醫(yī)療、餐飲、購(gòu)物、電梯配置等設(shè)施，這些設(shè)施關(guān)系到購(gòu)房者每天的生活便捷程度。而相比新的小區(qū)來說，二手房由于居住時(shí)間較久，一般都能形成相對(duì)成熟、完善的配套，從而使老人省心不少。另外，位置也是相當(dāng)重要的一個(gè)原因。由于上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走高，可供選擇的新盤越來越少；而為父母購(gòu)房的子女為了方便照顧老人，都會(huì)盡量選擇距離近的房子。六、上海老年居住產(chǎn)品需求特點(diǎn)（一）、面積特點(diǎn)：1）老年人的居所一般都是一房一廳、一房?jī)蓮d、兩房一廳、兩房?jī)蓮d這幾種房型。2）據(jù)調(diào)查，在敬老院中，每位老人人均居住面積有15；而一般公寓中，老人平均居住面積可達(dá)30。（二）、功能特點(diǎn):1）居

32、住方面：老年人的居所大都鄰近醫(yī)院、菜場(chǎng)。因?yàn)槔夏耆梭w力有限，從住所步行到菜場(chǎng)就增加了生活的便利性；而且老年人患病幾率較高，萬(wàn)一有急事，可以及時(shí)就醫(yī).2）療養(yǎng)方面：老年人社區(qū)的醫(yī)療要比一般公寓社區(qū)規(guī)格高。對(duì)于亞健康狀態(tài)的老人，要有常見疾病的中西醫(yī)門診；對(duì)于有老年慢性病的老人，要有跟蹤檔案，對(duì)其定期進(jìn)行體檢，確保老人日常生活的安全；而專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)機(jī)構(gòu)，則可以提供老年人專業(yè)的治療和護(hù)理，護(hù)理人員可以上門為老年人服務(wù)，老年人也可以白天在醫(yī)院接受護(hù)理，晚上回家休息。同時(shí)，醫(yī)院可針對(duì)敬老院內(nèi)的老人開出相應(yīng)的“營(yíng)養(yǎng)處方”、“醫(yī)療處方”等，具體來講，老年人在食堂就餐時(shí)可參考醫(yī)院“營(yíng)養(yǎng)處方”和營(yíng)養(yǎng)師給出的菜單

33、配菜；如果老年人腿腳不好，在“運(yùn)動(dòng)處方”中便會(huì)讓老年人日常生活中多跳跳臺(tái)階，逐步進(jìn)行鍛煉。3）學(xué)習(xí)、休閑方面：本市每年有近40萬(wàn)老人到各類老年教育機(jī)構(gòu)和社區(qū)學(xué)校學(xué)習(xí)，參加文化體育活動(dòng)的老年人占老年人口總數(shù)的60以上。4）交流方面：本市老年人需要每天問候服務(wù)的有11.94萬(wàn)人，需每月一次以上精神慰藉服務(wù)的16.12萬(wàn)人。老年公寓可以滿足這方面的需求。（三）、戶型特點(diǎn): l 房型以緊湊小房型為主。l 主臥面積設(shè)計(jì)得寬闊舒適，而客廳通常比較小。l 供老年人用的門把手、應(yīng)擺把式、開鎖的鑰匙就應(yīng)為錐形，以適應(yīng)老年人握裹力和視力不強(qiáng)的特點(diǎn)。l 有大陽(yáng)臺(tái)，方便老年人曬太陽(yáng)。l 南北通透，便于通風(fēng)。（四）、設(shè)

34、計(jì)特點(diǎn): 1）老年人居住的樓宇中最好設(shè)有可平展擔(dān)架的醫(yī)護(hù)電梯，同時(shí)走廊要寬，樓梯踏步要比一般踏步低；房屋由外至內(nèi)，要完全采用無(wú)障礙設(shè)計(jì)；室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、塑料地板、橡膠地板或地毯。2）裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情，注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，此外墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心律，消除

35、緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。3）家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角；老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處；床與沙發(fā)應(yīng)該稍硬，不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 4）室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)。夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁；老年人視力有所衰退，寫字、看書時(shí)燈光應(yīng)強(qiáng)一些；室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便；家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。5）櫥衛(wèi)設(shè)計(jì)要點(diǎn)：做飯的灶頭高度參照老年人的平均身高設(shè)計(jì)，老年人不必踮腳或哈腰便可完成生活所需；衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋；

36、浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。（五）、特殊要求: 在老年人居住的社區(qū)和房屋里，需隨處設(shè)計(jì) “緊急按扭”和醫(yī)院聯(lián)網(wǎng)，如果老年人忽然感到身體不適，可通過“緊急按扭”尋求幫助。第二部分個(gè)案產(chǎn)品分析一、上海老年公寓現(xiàn)狀與展望老年公寓是根據(jù)老年人生理特點(diǎn)和方式設(shè)計(jì)建造，專供生活能自理的老年夫婦（包括單身）住用的成套獨(dú)用住宅；在經(jīng)營(yíng)管理上，這一養(yǎng)老形式是一項(xiàng)按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作、為老年人提供社會(huì)化服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。20世紀(jì)80年代后期，由上海市退休職工管理委員會(huì)在浦東新區(qū)建立的“上海市退休職工老年公寓”，開創(chuàng)了上海建設(shè)老年公寓的先河。（一）、當(dāng)前老年公寓發(fā)展現(xiàn)

37、狀1、上海目前老年公寓現(xiàn)狀目前，上海的老年公寓走的仍是養(yǎng)老院性質(zhì)的路線，而類似國(guó)外流行的健康型老年公寓仍零星可數(shù)。上海以“老年公寓”命名的機(jī)構(gòu)共有10家，包括位于嘉定區(qū)的“眾仁老年公寓”、靜安區(qū)的“孫克仁老年公寓”、盧灣區(qū)的“金色港灣老年公寓”、“上海市退休職工嘉定老年公寓”、黃浦區(qū)“黃浦老年公寓”和“千鶴老年公”寓、閘北區(qū)“彭浦新村老年公寓”以及“虹口區(qū)老年公寓“等。這些老年公寓依然帶有強(qiáng)烈的社會(huì)福利色彩，一般是由政府經(jīng)營(yíng)，多為敬老院性質(zhì)，大部分不具備成套獨(dú)用的特點(diǎn)，真正具備老年公寓基本特征的幾乎為零。到目前為止，真正進(jìn)入上海市政府統(tǒng)計(jì)系統(tǒng)的老年公寓床位不到2000張，這些老年公寓大多規(guī)模較

38、小。拿目前在上海規(guī)模最大、檔次較高的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)“眾仁老年公寓”來說，只有3幢住宅樓、492張床位。最小的老年公寓甚至僅設(shè)幾張床位。2、目前老年公寓類型老年公寓可分三種類型，按7：2：1的比例劃分，即分散建設(shè)的老年公寓組團(tuán)占70%（約189萬(wàn)平方米），集中建設(shè)的老年公寓小區(qū)占20%（約54萬(wàn)平方米），綜合建設(shè)的“老年城”占10%（約27萬(wàn)平方米）。（二）、老年公寓政策規(guī)劃擬定中目前上海有關(guān)部門正在擬定老年公寓的開發(fā)計(jì)劃，將在某些邊遠(yuǎn)區(qū)域進(jìn)行開發(fā)試點(diǎn)，并對(duì)滬上一些滯銷樓盤進(jìn)行改造，或在一些大規(guī)模的小區(qū)中設(shè)置幾幢老年公寓，改“三代同堂”為“三代同區(qū)”。上海可以考慮在近年市政府基礎(chǔ)投入大、自然環(huán)境好

39、、交通較方便的近郊地區(qū)開展老年公寓的規(guī)劃和建設(shè)。市郊地價(jià)較低，可以控制成本，以減輕老年人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)；市郊空氣清新，有益于老年人的身心健康。（三）、上海老年公寓潛在發(fā)展1、市場(chǎng)需求總量270萬(wàn)到2015年，在上海，入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到9萬(wàn)人。按每人30平方米（建筑面積）計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為270萬(wàn)平方米。老年用房專業(yè)委員會(huì)在對(duì)上海老年公寓現(xiàn)狀的調(diào)研資料中預(yù)測(cè)，到2015年，按老年人口的3%計(jì)算，入住老年公寓的人數(shù)將達(dá)到9萬(wàn)人。按每人30平方米（建筑面積）計(jì)算，老年公寓市場(chǎng)需求總量為270萬(wàn)平方米。2、養(yǎng)老型住宅公寓成首選目前，公寓仍是絕大多數(shù)養(yǎng)老型住宅的首選物業(yè)形態(tài)。根據(jù)上海退管會(huì)辦

40、公室提供的2005年養(yǎng)老型住宅購(gòu)買意愿調(diào)研結(jié)果，月收入8000元以上的人群中，55的被調(diào)查者表示愿意購(gòu)買養(yǎng)老型住宅，其中，40歲以上的中年人購(gòu)買意愿尤為強(qiáng)烈。帶電梯的多層公寓、兩房一廳、兼顧社區(qū)會(huì)所老年社交活動(dòng)的小區(qū)，成為中老年被訪者選擇最多的物業(yè)類型。3、外資暗中關(guān)注盡管大規(guī)模的養(yǎng)老型住宅投資開發(fā)尚未形成，但早已有海內(nèi)外資本暗中關(guān)注。上海市房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，不久前接待的一個(gè)美資地產(chǎn)投資集團(tuán)，瞄準(zhǔn)的就是上海老年社區(qū)、老年公寓的開發(fā)項(xiàng)目。而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為養(yǎng)老型住宅的投資開發(fā)需要三個(gè)前提：企業(yè)的參與、政策的支持以及對(duì)老年人市場(chǎng)整體需求的研究和規(guī)劃。“上海正在與歐盟合作，嘗試建立一個(gè)評(píng)估

41、體系，評(píng)估哪些老人可以進(jìn)入由公共財(cái)政支持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。”上海市老齡科研中心副主任孫鵬鏢提出。根據(jù)設(shè)想，評(píng)估將跟蹤進(jìn)行，先前進(jìn)院的老人如果經(jīng)濟(jì)狀況改善，則要將資格讓位，形成一個(gè)能進(jìn)能出的體制。未來，由公共財(cái)政支持的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)將有針對(duì)性地向老年群體開放。二、主要個(gè)案調(diào)研綠地21城孝賢坊物業(yè)類別普通住宅低密度超大規(guī)模社區(qū)開發(fā)商綠地集團(tuán)昆山置業(yè)有限公司裝修狀況毛坯建筑面積4.4693 平方米占地面積6.1523平方米總戶數(shù)230套物業(yè)地址上海周邊區(qū)昆山花橋鎮(zhèn)綠地大道555號(hào)售樓電話52418388 、39218000、39218008價(jià)格6000元/平方米開盤時(shí)間2005-12-1物業(yè)管理費(fèi)1.20元/平

42、方米月容積率0.6樓層狀況高層、小高層綠化率45%建筑類別電梯公寓房型面積60-90平方米綠地國(guó)際家園占地4000畝，以古典西班牙、英倫、北美等五種風(fēng)格打造，社區(qū)內(nèi)設(shè)置中福會(huì)幼兒園、大眾社區(qū)巴士、鄰里中心、四星級(jí)酒店等，社區(qū)配套完善。配備有2.82.2大進(jìn)深電梯，可供專業(yè)醫(yī)療擔(dān)架入內(nèi)；公共空間無(wú)障礙設(shè)計(jì)；公共走道及樓梯間安全扶手；指紋鎖智能識(shí)別功能；可視對(duì)講系統(tǒng)；24小時(shí)緊急救助按鈕；社區(qū)配備有老年大學(xué)和老年特色服務(wù)醫(yī)院，新鮮果蔬供給中心和一站式裝修服務(wù)等人性化設(shè)施。區(qū)位交通綠地國(guó)際家園，位于大上海城郊上海市與昆山市交界處，312國(guó)道旁，鄰近國(guó)際汽車城、國(guó)際F1賽車場(chǎng)。距上海市中心35公里，距

43、昆山18公里。從中山公園驅(qū)車到綠地21城需要半個(gè)小時(shí)左右時(shí)間。在地理位置上，該樓盤位于昆山靠近嘉定安亭鎮(zhèn)的花橋國(guó)際商務(wù)城，是規(guī)劃建設(shè)的專門面向老年人的人文新鎮(zhèn)，瀕臨吳淞江水系。在售的主要為聯(lián)體別墅和公寓房，雖然與安亭鎮(zhèn)相距很近，但價(jià)格上相對(duì)較低。小區(qū)內(nèi)部設(shè)有循環(huán)巴士通往學(xué)校、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等，另外有直達(dá)中山公園和人民廣場(chǎng)的班車，每日4班次。局部裝飾外立面采用傳統(tǒng)英式砌磚法樣板房分不同的裝修風(fēng)格，有很多保護(hù)型裝修和護(hù)理型裝修的選擇。設(shè)計(jì)了無(wú)障礙通道，走道鋪地毯防滑，需鋪面磚的地面采用防滑面磚，設(shè)置了裝飾性腰帶扶手等。周邊配套該樓盤在去年年底引進(jìn)同濟(jì)大學(xué)附屬同濟(jì)醫(yī)院綠地昆山醫(yī)院，相配套的“綠地家世界”也

44、已正式開工建設(shè)。在綜合性醫(yī)院基本配置的基礎(chǔ)上，增設(shè)專門針對(duì)老年人的科室和相關(guān)功能；在普通大型超市的基礎(chǔ)上增設(shè)老年人購(gòu)物專區(qū)；還會(huì)根據(jù)老年人體質(zhì)特征需要，設(shè)立平價(jià)藥房，以老年人營(yíng)養(yǎng)品和常見疾病用藥為主。此外，還將設(shè)立老年食堂，在小區(qū)設(shè)置郵局分理點(diǎn)，還有小區(qū)道路引導(dǎo)系統(tǒng)、老年文化中心、休閑中心等。江南太陽(yáng)城建筑面積21萬(wàn)平方米占地145833物業(yè)類別普通住宅售樓處地址上海接待：華山路600號(hào)丙裝修狀況毛坯售樓電話021-62496356、0573-2209000售樓處華山路600號(hào)丙開盤時(shí)間2005-2-1物業(yè)地址建國(guó)北路燃?xì)獯髲B1樓入住時(shí)間2006-10-31價(jià)格3400元/平方米綠化率50%交

45、房2006年10月得房率80-90%開發(fā)商嘉興市太陽(yáng)城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總套數(shù)1170套容積率1.44車位1050房型面積92-165（一房、兩房、三房）物業(yè)顧問上海東湖物業(yè)管理公司江南太陽(yáng)城利用嘉興江南水鄉(xiāng)的自然資源，在現(xiàn)代化的居住社區(qū)里融入老年建筑組團(tuán)，以三項(xiàng)實(shí)施策略及六項(xiàng)配套體系為依托，為上海創(chuàng)建的第一個(gè)新型的健康養(yǎng)老社區(qū)。 項(xiàng)目分二期開發(fā)，總量為21萬(wàn)平方米，首期樓盤將于2006年10月交付使用。整個(gè)社區(qū)三面環(huán)水，綠化面積占整個(gè)社區(qū)的50%。上海知名醫(yī)院在小區(qū)內(nèi)常設(shè)門診。 地理位置江南太陽(yáng)城位于浙江省嘉興市，基地三面環(huán)水，東臨東方路，三元路將基地分為兩塊，整個(gè)場(chǎng)地平整。規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)l

46、規(guī)劃結(jié)構(gòu)較完整、清晰。將不同層次的住宅群體組織成三個(gè)片區(qū)，各片區(qū)又由多個(gè)住宅組群組成，各組群規(guī)模適宜，方便鄰里交往。l 小區(qū)道路，人行車行既有分離，又有混行，方便出行。機(jī)動(dòng)車停放采用地面、架空和地下多種形式，停車率達(dá)到80%。l 環(huán)境設(shè)計(jì)充分利用自然水景，組織了放射性景觀軸和步行景觀軸，組群內(nèi)有多種空間以及沿河的綠色景觀帶。全區(qū)綠色系統(tǒng)點(diǎn)、線、面結(jié)合，空間比較豐富。l 小區(qū)公建配套基本齊全，東南角設(shè)有商業(yè)街，小區(qū)出入口內(nèi)設(shè)有會(huì)所，小區(qū)內(nèi)還設(shè)有次會(huì)所和泛會(huì)所，位置適宜。l 住宅布局大部分為南北朝向，部分底層架空，有利日照與通風(fēng)。小區(qū)南側(cè)布置了兩個(gè)老人居住組群。住宅戶型多種，便于用戶選擇。住宅內(nèi)部

47、功能分區(qū)明確，空間尺度適宜，日照、采光、通風(fēng)良好。周邊配套小區(qū)的配套設(shè)施非常完善，設(shè)置了各種功能的主會(huì)所，次會(huì)所及泛會(huì)所，以滿足居民生活的各種需要，設(shè)計(jì)中結(jié)合城市設(shè)計(jì)及環(huán)境設(shè)計(jì)的要求，將主會(huì)所分布在東方路及三元路交叉處，以起到豐富城市景觀的作用，同時(shí)不對(duì)居民的生活產(chǎn)生影響，次會(huì)所及汽會(huì)所結(jié)合居民的休閑、交流、活動(dòng)健身等，有機(jī)布置在各組團(tuán)周圍。在社區(qū)內(nèi)設(shè)立醫(yī)療急救站，并與120急救中心聯(lián)動(dòng)。體能恢復(fù)中心提供理療、氧恢復(fù)、食療、深度睡眠、整體按摩等服務(wù)。藥物咨詢中心提供促進(jìn)健康的藥物及營(yíng)養(yǎng)品的咨詢服務(wù)。物業(yè)管理采用專業(yè)化的管家式物業(yè)管理服務(wù)，強(qiáng)調(diào)從基礎(chǔ)細(xì)節(jié)開始，倡導(dǎo)“有限管理、無(wú)限服務(wù)” ，為業(yè)主

48、提供 從日常家政服務(wù)、商務(wù)服務(wù)、健康服務(wù)到包括精神需求、老年人特護(hù)在內(nèi)的一系列個(gè)性服務(wù)，真正體現(xiàn)人性關(guān)懷，營(yíng)造溫暖呵護(hù)。營(yíng)銷策略該項(xiàng)目定位“上海人的養(yǎng)老天堂”的養(yǎng)老社區(qū)，推出“低價(jià)搶客”策略，以3500元/平方米在上海銷售。還推出一次性收取10萬(wàn)元出租20年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。該案在銷售初期就取得了良好業(yè)績(jī)，目前70的業(yè)主都是上海購(gòu)房者。親和源老年公寓建筑面積8.6萬(wàn)地址上海浦東康橋小鎮(zhèn)占地8.37萬(wàn)電話021-58133980總套數(shù)838間房型60-140（小戶型為主）物業(yè)類別養(yǎng)老院綠化率51%裝修狀況全裝修物業(yè)上海親和源股份有限公司開發(fā)商上海建橋集團(tuán)

49、開園時(shí)間2008-4-1親和源位于上海市南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)，建筑面積8.6萬(wàn)平方米，設(shè)置有生活區(qū)、醫(yī)療區(qū)、商業(yè)區(qū)、活動(dòng)區(qū)四大功能區(qū)域，總共建設(shè)14棟生活樓，房間800 余間，可容納1600余位老人。社區(qū)房型以多層、小戶型為主，配有電梯，居室建筑面積從60到140不等。社區(qū)采取無(wú)障礙化的設(shè)計(jì)，以確保老年人的安全。每棟老年公寓均配有公共浴室、閱讀室、活動(dòng)室、餐廳等，每建筑組團(tuán)均設(shè)置有多功能的活動(dòng)空間。社區(qū)在老人臥室、衛(wèi)生間、浴室、各種活動(dòng)場(chǎng)所以及室外活動(dòng)區(qū)域均安裝有緊急呼叫系統(tǒng)、紅外線監(jiān)視器等智能化系統(tǒng)，建立起全社區(qū)的安全監(jiān)控體系。整個(gè)社區(qū)的設(shè)計(jì)使低密度的老年公寓、娛樂、健康生活廣場(chǎng)、公共服務(wù)大樓以及商

50、業(yè)配套等建筑與水系、人工湖、公園等自然景觀精致結(jié)合，獨(dú)特的空中連廊構(gòu)成全天候、泛社區(qū)的便捷通道，使社區(qū)內(nèi)所有的建筑融為一體。地理位置區(qū)域圖該項(xiàng)目位于南匯康橋地區(qū)的秀沿路上，北接浦東新區(qū)，東靠川沙，西南臨南匯周浦。南側(cè)川周公路為連接川沙至周浦的交通主干道，東側(cè)申江路為規(guī)劃中環(huán)線延伸段，與外環(huán)線A20公路向望。滬南路、外環(huán)線（A20）、申江路、川周公路構(gòu)成了井字形立體交通。距盧浦大橋、浦東國(guó)際機(jī)場(chǎng)約15分鐘車程。路線圖交通路線指引： （1）自駕： 秀沿路2999弄，A20外環(huán)申江路口下 轉(zhuǎn)秀沿路 （2）公交車路線： 軌道交通二號(hào)線至龍陽(yáng)路站，換乘龍濱線至親和源站下 周邊設(shè)施配套圖周邊配備有：郵局、

51、銀行、電信局、派出所、貴族中學(xué)、貴族幼兒園、學(xué)術(shù)氣氛濃郁的大學(xué)、社區(qū)文化活動(dòng)中心、便利生活的集貿(mào)市場(chǎng)、洗衣店、大賣場(chǎng)、風(fēng)味餐廳、國(guó)際燒烤樂園、秉承傳統(tǒng)的高級(jí)五德會(huì)酒店、高檔別墅近在咫尺，四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)建造的鄉(xiāng)村酒店等等，能夠較好的滿足遠(yuǎn)親近鄰的探訪需求。會(huì)員制卡種會(huì)員卡繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)年費(fèi)繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前一百名會(huì)員價(jià)銀杏A卡不記名卡大套50萬(wàn)5萬(wàn)/年中套50萬(wàn)2.5萬(wàn)/年小套50萬(wàn)1.5萬(wàn)/年銀杏B卡記名卡大套60萬(wàn)2萬(wàn)/年中套45萬(wàn)2萬(wàn)/年小套35萬(wàn)2萬(wàn)/年銀杏C卡大套8500元/月中套7000元/月小套6000元/月非持有國(guó)內(nèi)身份證的會(huì)員卡費(fèi)加收20萬(wàn)人民幣親和源實(shí)行會(huì)員制，入住者須符合會(huì)員條件，承認(rèn)會(huì)員章

52、程，購(gòu)買會(huì)員卡，繳納年費(fèi)等，擁有會(huì)員資格方可獲得親和源物業(yè)的使用權(quán)。社區(qū)組成：l 12幢多層公寓，838套全裝修全配置（含軟裝潢）居室l 一幢多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）l 一所配餐中心（就餐、配送）l 二處休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）l 一所老年醫(yī)院及護(hù)理院（300個(gè)床位）l 一座會(huì)所（一樓游泳池、二樓健身房、三樓水療館、四樓會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）l 商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）l 綠化景觀，上海市一級(jí)生態(tài)小區(qū)，（綠化覆蓋率達(dá)51%；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）l 風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相

53、互連接）l 戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)復(fù)馨敬老院占地面積4000平方米房間136間建筑面積6000平方米床位價(jià)格700-1350元/月床位425個(gè)護(hù)理費(fèi)200-1000元/月浴室公用衛(wèi)生間獨(dú)立本項(xiàng)目地處豐鎮(zhèn)路788號(hào)，投資規(guī)模為498萬(wàn)元, 資金來源為民營(yíng)投資100%構(gòu)成。建筑面積為 6000平方米。工程主體結(jié)構(gòu)采用混凝土結(jié)構(gòu)。上海虹口區(qū)涼城復(fù)馨敬老院是上海市人民政府2006年實(shí)事工程，于2006年底竣工。復(fù)馨敬老院地處上海虹口區(qū)豐鎮(zhèn)路788號(hào)，占地面積達(dá)4000平方米，綠化面積約2000平方米，有單人、雙人、三人、四人和特護(hù)房共136間，床位425張。復(fù)馨敬老院擁有現(xiàn)代化的、人性化的設(shè)施： l 每

54、個(gè)房間內(nèi)有空調(diào)、電扇、電話、液晶電視、獨(dú)立衛(wèi)生間，衛(wèi)生間內(nèi)24小時(shí)供應(yīng)熱水，部分房間有淋浴房； ll 每個(gè)床位設(shè)有對(duì)講式呼叫器l 所有房間均飲用純凈水l 六層大樓內(nèi)設(shè)有兩臺(tái)三菱電梯，直達(dá)各樓面。每個(gè)床位價(jià)格每月700元到1350元不等。復(fù)馨敬老院設(shè)有多種健身和休閑設(shè)施：l 在2000平方米的花園內(nèi)有魚池、親水平臺(tái)、健身器材、背景音響等設(shè)施； l 每層樓面有陽(yáng)光屋，除沐浴陽(yáng)光外，可在此進(jìn)行棋牌活動(dòng)、閱讀書報(bào)、休閑品茗，且不下樓就可在此用餐； l 設(shè)有1000平方米的健身娛樂中心，內(nèi)有網(wǎng)吧、書畫室、圖書館、老年大學(xué)教學(xué)點(diǎn)、興趣小組活動(dòng)室、茶藝館、多功能影視廳、理療室、桌球房、推拿按摩室、足療房、理

55、發(fā)室等休閑項(xiàng)目。除后三項(xiàng)象征性收費(fèi)外，其余均為免費(fèi)服務(wù)。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)樓層房型設(shè)備床位費(fèi)伙食費(fèi)護(hù)理費(fèi)合計(jì)金額36樓朝北兩人房空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生850300三級(jí)2001350二級(jí)4001550一級(jí)6001750朝南三人房空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生1000300三級(jí)2001500二級(jí)4001700一級(jí)6001900朝南帶陽(yáng)臺(tái)三人房空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生1150300三級(jí)2001650二級(jí)4001850一級(jí)6002050朝南四人房空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生850300三級(jí)2001350二級(jí)4001550一級(jí)60017502樓朝南三人房空調(diào) 電話 彩色電視 獨(dú)立衛(wèi)生930300特

56、級(jí)10002230朝北兩人房1樓朝南八人房850300特級(jí)10002150備注1、每位入住老人需繳保證金3000元，代辦費(fèi)600（代購(gòu)床上用品及日用品） 2、寢室調(diào)電費(fèi)由同住人員分擔(dān)三、老年住宅規(guī)劃分析老年社區(qū)在規(guī)劃上要有針對(duì)性的為老年人的不便進(jìn)行一些特殊的規(guī)劃，從社區(qū)規(guī)劃、綠化景觀和交通布局等等方面為老年人考慮，達(dá)到方便他們生活的目的。1、社區(qū)規(guī)劃:l 道路人車分流，避免老人的行動(dòng)不便而與車發(fā)生危險(xiǎn)，l 無(wú)障礙設(shè)計(jì)，為老人的不方便生活提供處處提供方便，l 開闊空間活動(dòng)場(chǎng)所，提供老人的戶外活動(dòng)空間，l 增加休息座椅，方便老人隨時(shí)休息。社區(qū)為老齡社區(qū)，在設(shè)計(jì)中充分考慮無(wú)障礙設(shè)計(jì)，在社區(qū)服務(wù)中提供

57、高水準(zhǔn)的服務(wù)，使之成為養(yǎng)老居住的理想家園。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中結(jié)合地域的風(fēng)土、氣候等自然因素，在設(shè)計(jì)中充分體現(xiàn)地域性的老齡居住社區(qū)。圍繞人與自然親和的理念，將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計(jì)，在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。2、社區(qū)組成：1、多層公寓為主；2、多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；3、配餐中心（就餐、配送）；4、休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；5、老年醫(yī)院及護(hù)理院；6、會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；7、商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗

58、衣店、鮮花店、老年用品商店等）；8、綠化景觀，（綠化覆蓋率50%以上；喬木、灌木、花卉、草坪；假山、小湖、噴泉、涼亭等）；9、風(fēng)雨連廊（公寓與公寓，公寓與會(huì)所、配餐中心、老年醫(yī)院及護(hù)理院之間相互連接）；10、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)。3、綠化景觀 景觀設(shè)計(jì)上注意體現(xiàn)出小區(qū)內(nèi)人與自然和諧的設(shè)計(jì)理念，綠化周線結(jié)合房屋布局，成自然曲線；用水系將建筑物之間聯(lián)系，使得該區(qū)域內(nèi)的建筑和自然可以很好的統(tǒng)一和協(xié)調(diào)；在綠化設(shè)計(jì)上力求體現(xiàn)現(xiàn)代都市中人群對(duì)郊區(qū)的田園生活情趣的向往，在小區(qū)內(nèi)用盡可能多的綠化使小區(qū)內(nèi)的生態(tài)環(huán)境與自然氣候相符合，達(dá)到一種田園生活的居住理念。在環(huán)境設(shè)計(jì)中還特別考慮到社區(qū)是針對(duì)老齡人群，在設(shè)計(jì)中

59、按照無(wú)障礙規(guī)范設(shè)計(jì)，使得居者能在生活愉快，心情舒暢。 4、交通布局人車分流，小區(qū)內(nèi)應(yīng)設(shè)無(wú)障礙環(huán)行步道人流入口處設(shè)置在離公交車站較近的位置。建設(shè)具有東方人文色彩和濃郁古典風(fēng)情，又具現(xiàn)代時(shí)尚感的、靜謐的居住氛圍。綠化配置以東方古典園林常用的竹、松、梅等為主 集中綠化由開闊的草坪綠化和具有集合功能的大小型廣場(chǎng)組合而成合理的規(guī)劃布局是實(shí)現(xiàn)各種功能的基礎(chǔ)，對(duì)老年公寓而言，其主要的客戶為老年人，因此只有在功能布局、小區(qū)規(guī)劃等等各個(gè)環(huán)節(jié)體貼老年人的方便，才能真正實(shí)現(xiàn)的老年公寓。四、老年住宅產(chǎn)品特點(diǎn)1、住宅建筑規(guī)劃 在充分通風(fēng)、采光的基礎(chǔ)上，其建筑格局以“圍合狀”布置為主。圍合型空間可以充分提供公共交流的平臺(tái)

60、，在建筑空間上充分賦予老年人交流和活動(dòng)的平臺(tái)。l 底層架空，景觀陽(yáng)臺(tái)，露臺(tái)空間，屋頂花園，擴(kuò)大花園范圍l 以特色水文化為景觀概念，使親情睦鄰概念成為住宅主體。l 比普通住宅相應(yīng)的提高日照標(biāo)準(zhǔn) l 出入口、通道應(yīng)考慮輪椅通行和安置扶手，室內(nèi)地面應(yīng)平坦，無(wú)高差，并進(jìn)行防滑措施，許多公共設(shè)施區(qū)應(yīng)設(shè)扶手 。l 商業(yè)布置以方便老年人為主。2、房間設(shè)計(jì)特色住宅的規(guī)劃設(shè)計(jì)體現(xiàn)建筑與自然的和諧，所以住宅規(guī)劃成自然曲線的形態(tài)。每排住宅都用連廊連接，使得每排住宅形成一個(gè)整體。住宅間的連廊下可作為活動(dòng)區(qū)域。考慮到對(duì)老人的關(guān)懷，采用了南側(cè)大面積開窗的手法，為老人提供更多的陽(yáng)光，同時(shí)針對(duì)大面積開窗帶來的夏季陽(yáng)光過于強(qiáng)烈

61、，為此，同時(shí)在南面運(yùn)用了遮陽(yáng)百葉的建筑構(gòu)件，使得房屋可以有選擇的利用陽(yáng)光。 3、公寓設(shè)施：（一）公共部分1、公寓樓：外墻立面用不同的色帶區(qū)別樓棟，會(huì)員佩戴的胸卡顏色與其所居住的公寓樓色帶顏色相一致； 2、公寓大廳：每幢公寓大廳內(nèi)設(shè)有管家服務(wù)臺(tái)、書報(bào)架、沙發(fā)等；3、公寓走道：每層樓面走道內(nèi)設(shè)休息處，靠墻設(shè)雙排扶手，地面采用PVC卷材；4、電梯：每幢公寓設(shè)置公用電梯，電梯特配常規(guī)、特殊（低位）兩套操作按鈕；5、樓梯：每幢公寓兩頭各設(shè)有安全樓梯，每個(gè)樓梯口設(shè)樓層編號(hào)和EXIT標(biāo)志。（二）居室1、進(jìn)戶門：正副扇雙門；2、進(jìn)門處：設(shè)換鞋椅，椅高45厘米；3、電源開關(guān)：設(shè)置漏電、電涌保護(hù)總開關(guān)；電源插座離

62、地60厘米，開關(guān)離地120厘米；4、地面：客廳、衛(wèi)生間、廚房、陽(yáng)臺(tái)鋪設(shè)地磚；臥室、書房鋪設(shè)木紋復(fù)合地板；5、墻壁：廚房、衛(wèi)生間鋪設(shè)磁磚，其余為環(huán)保內(nèi)墻涂料；6、床：床體高度可調(diào)節(jié)（45厘米、50厘米兩檔）；床墊為符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)的“席夢(mèng)思”；7、椅凳：符合人體工學(xué)設(shè)計(jì)，扶手特設(shè)拐杖放置孔；8、電視機(jī)：采用IPTV制式電視機(jī)；9、電話：大號(hào)字體的撥號(hào)鍵盤，“一鍵通”功能設(shè)置；10、空調(diào)：風(fēng)管式（卡式）內(nèi)機(jī)空調(diào)，遙控操作，附設(shè)吊扇；11、緊急按鈕：客廳、床頭、坐便器邊、淋浴房?jī)?nèi)、陽(yáng)臺(tái)設(shè)有緊急按鈕，12、紅外線監(jiān)控：非常情況自動(dòng)報(bào)警；13、門窗：推拉式門窗，雙層玻璃結(jié)構(gòu)；陽(yáng)臺(tái)門下側(cè)特設(shè)換氣小窗；14

63、、陽(yáng)臺(tái)：超大設(shè)計(jì)（180厘米縱深）；15、衛(wèi)生間：地面采用電加熱采暖裝置；無(wú)菌材料制作的人性化扶手；隱蔽水槽式地漏裝置；采取太陽(yáng)能加熱水器集中供應(yīng)熱水；16、廚房：整體（套）櫥柜設(shè)施；飲用水（凈水）、自來水分開安裝；17、戶型：一房一廳一衛(wèi)（面積：40-60平方米/間）二房一衛(wèi)（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛(wèi)（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間） 大套房型平面圖 二房二廳一衛(wèi) 140平方米中套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 80平方米 小套房型平面圖 一房二廳一衛(wèi) 60平方米 “陽(yáng)光公寓”獨(dú)居 以一房一

64、廳一衛(wèi)（面積：40-60平方米/間）和二房一衛(wèi)（面積：60-80平方米/間）為主，和二房二廳二衛(wèi)（面積：80-95平方米）房型。 睦親住宅 二室二廳二衛(wèi)（面積在80-100平方米） 親子住宅共居三房二廳（面積在120-140平方米）或少部分的二房二廳（面積在90-120平方米之間） 4、房屋裝修老年人住宅裝飾裝修應(yīng)該與其心理特點(diǎn)互相適應(yīng)，營(yíng)造舒適優(yōu)雅、簡(jiǎn)潔方便、個(gè)性突出的生活環(huán)境。1. 室內(nèi)外無(wú)障礙設(shè)計(jì)居室的格調(diào)和布局要符合老年人的生理和心理特點(diǎn)。室內(nèi)外進(jìn)行無(wú)障礙設(shè)計(jì)，減少地面層的高差，以利行走方便，也為輪椅進(jìn)出創(chuàng)造條件。室內(nèi)地面應(yīng)采用防滑材料，例如：廚衛(wèi)應(yīng)采用防滑瓷磚，其他地面可采用木地板、

65、塑料地板、橡膠地板或地毯。衛(wèi)生間的潔具不宜用蹲坑，可選用專供老人久坐起身困難之用的能升降的馬桶蓋。浴缸不宜過高，較高應(yīng)加墊，為老人坐立方便，浴缸要安裝扶手，浴缸底面要有防滑，以確保安全。老年人在室內(nèi)活動(dòng)路線必須暢通無(wú)阻。 2. 裝飾材料不求華麗 裝飾材料的選擇，應(yīng)協(xié)調(diào)配套，符合老年人的心情。注重簡(jiǎn)潔、典雅，不求華麗，例如墻面、地面除了注意安全外要便于清洗。室內(nèi)裝飾的色彩要有利于老年人的心理與健康，老年人一般喜愛典雅、潔凈、安寧、穩(wěn)重，加之體弱、心律減緩、視力減弱，一般宜采用淺色，如淺米黃、淺灰、淺藍(lán)等。忌用紅、橙、黃，因?yàn)榧t色會(huì)引起心律加速，血壓升高，不利于健康。淺藍(lán)則給人以安寧感，適合減緩心

66、律，消除緊張。淺米黃給人以溫馨感覺，有利于休息，消除疲勞。 3. 家具盡量減少棱角 家具應(yīng)從實(shí)用出發(fā)，宜少不宜多。家具外露部分應(yīng)盡量減少棱角，老人用的雙人床應(yīng)兩面上下，有條件的應(yīng)有手扶之處，床與沙發(fā)稍硬不宜過軟，沙發(fā)家具應(yīng)體現(xiàn)人體工程學(xué)，沙發(fā)不宜過軟、過深和過矮，更不要坐下去站不起來。 室內(nèi)燈光應(yīng)有弱有強(qiáng)，夜間最好有低度照明，便于老人起夜如廁。因老年人視力衰退，寫字看書燈光應(yīng)強(qiáng)一些。室內(nèi)電燈開關(guān)安裝部位，夜間使用要方便。家用電器設(shè)備應(yīng)盡量采用智能型，如電鍋、電水壺等有自動(dòng)保溫功能。5、房屋配套建筑特色 豎向交通上每棟建筑在中間連接部分設(shè)計(jì)一部電梯，衛(wèi)生間寬敞，便于輪椅的進(jìn)出。房屋通行上為無(wú)障礙

67、設(shè)計(jì)是社區(qū)設(shè)計(jì)的最大的功能特點(diǎn)。連廊和戶外的公共空間也為老人的娛樂和交流提供了一個(gè)寬敞的環(huán)境。 五、老年住宅配套特點(diǎn)(一) 智能化配置圍繞人與自然親和的設(shè)計(jì)理念，將社區(qū)內(nèi)的建筑物以自由曲線的方式布局，集合道路設(shè)計(jì)，在社區(qū)內(nèi)形成建筑與環(huán)境和諧的布局構(gòu)成。為了給老人提供最好的日照，所有建筑均為南北朝向，用水系將社區(qū)內(nèi)的建筑物連接，使得社區(qū)內(nèi)的建筑物之間形成自然連接。1. 紅外線保安系統(tǒng)、對(duì)講門禁系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)等安防系統(tǒng)；2. 每戶（間）設(shè)置無(wú)線呼救系統(tǒng)，內(nèi)部小總機(jī)； 3. 無(wú)線定位求助系統(tǒng)4. 社區(qū)一卡通服務(wù)；5. 防盜緊急救助系統(tǒng)（防盜門磁、紅外線報(bào)警裝置）、防火煙感系統(tǒng)、煤氣

68、泄漏報(bào)警裝置；6. 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、衛(wèi)星電視；7. 樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)8. 社區(qū)內(nèi)較為密集的定點(diǎn)設(shè)置SOS的緊急呼叫系統(tǒng)； 9. 考慮部分殘障人士的需求，設(shè)置盲道等通道； 10. 電子公告板（中、英雙語(yǔ)）、背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)11. 車輛管理系統(tǒng)； 12. 遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)。 (二) 會(huì)所：除了常規(guī)的“洗衣中心、社區(qū)服務(wù)中心、醫(yī)療服務(wù)中心、家政服務(wù)中心等等之外，還應(yīng)規(guī)劃設(shè)計(jì)有：1. “國(guó)際會(huì)議中心”：定期舉辦大型的國(guó)內(nèi)、國(guó)際性的各類研討會(huì)和活動(dòng)； 2. 多功能廳：滿足日常的觀看電影、唱歌、跳舞、晚會(huì)等；3. “創(chuàng)業(yè)天地”：充分調(diào)動(dòng)老人參與社區(qū)管理的積極性，發(fā)揮老年人的專長(zhǎng)，力爭(zhēng)滿足老人老有所為的心理

69、；4. “幼兒園”：滿足 “含飴弄孫”的心理需求，并方便共居者的子女教育；5. 文體娛競(jìng)賽園地：滿足日常生活、文化、體育的活動(dòng)需求； 6. 以單元幢或組團(tuán)家長(zhǎng)制組織：給予人們?cè)诔鞘兄械囊环N參與感與活動(dòng)力。(三) 電梯：l 電梯多采用醫(yī)院專用的長(zhǎng)方形柜型電梯，方便擔(dān)架搭乘；l 電梯按鍵上也會(huì)有普通位置的按鍵設(shè)置，也會(huì)增加為殘疾人或是行動(dòng)不方便的老人專門設(shè)置的電梯按鍵；l 電梯播報(bào)的聲音也會(huì)比普通電梯大，以照顧聽力不是很好的老人。(四) 商業(yè)：以特色主題文化商業(yè)設(shè)施配合生活服務(wù)功能商業(yè)。除對(duì)一般居民外，需注入針對(duì)老年及休閑、文化、觀光的特殊商業(yè)服務(wù)。 比如：當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)店、特色餐飲店、花鳥店、古董藝品

70、、戲曲茶樓、醫(yī)療保健用品商店、特色服裝店，書店等。(五) 配套：養(yǎng)老、度假、居住、文化、休閑、娛樂、購(gòu)物、學(xué)習(xí)、創(chuàng)業(yè)、健身于一體 一、生活配套設(shè)施：超市、菜場(chǎng)、美容美發(fā)、洗衣房二、服務(wù)設(shè)施：醫(yī)療保健中心、餐飲、茶室等等三、娛樂設(shè)施有： 閱覽室、多功能娛樂廳、棋牌室等 四、醫(yī)療保健設(shè)施：診所、醫(yī)療室、醫(yī)療咨詢等 五、健身設(shè)施有：室內(nèi)游泳池、健身房等六、文化設(shè)施有老年大學(xué)、藏書閣、書法繪畫廳等 (六) 老年醫(yī)院及護(hù)理院1、老年醫(yī)院：位于親和源護(hù)理大樓1-3層，設(shè)門（急）診部、住院部。門診部設(shè)外科、內(nèi)科、耳鼻喉科、皮膚科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、中醫(yī)科、檢驗(yàn)科、醫(yī)學(xué)影像科、老年特色專科等。2、護(hù)理院：位于親和源

71、護(hù)理大樓4-11層，共設(shè)300張床位，分甲等和乙等兩種床位。(七) 生活機(jī)能配備l 清潔服務(wù)： l 代購(gòu)、代訂服務(wù)： l 公寓的醫(yī)護(hù)人員定期上門為老年人做保健及健康檢查，小病及時(shí)醫(yī)療，大病及時(shí)送醫(yī)院治療；l 寵物托管服務(wù)； l 郵政收發(fā)、定時(shí)提醒等服務(wù)；l 旅游活動(dòng)安排服務(wù) l 健身培訓(xùn)、輔導(dǎo)及陪練 l 日常醫(yī)療保健指導(dǎo) l 花卉、盆景藝術(shù)指導(dǎo) l 聯(lián)誼沙龍、互助小組l 其他為老年人提供的特殊服務(wù)。 通過系統(tǒng)全面的服務(wù)，為老年人的生活的方方面面提供保證，使老人能夠在老年公寓里享受剩余人生歲月的快樂。六、老年住宅市場(chǎng)表現(xiàn)樓盤總套數(shù)銷售率房型面積價(jià)格孝賢坊23096%60-90 （一房、兩房）60

72、00元/平方米江南太陽(yáng)城一、二期117091%92-165 （一房、兩房、三房）3700元/平方米親和源8384.70%60-140 （一房、兩房）35-60萬(wàn) （會(huì)員制）l 上海的嘉興江南太陽(yáng)城， 2006年10月將正式投入使用。一次性收取10萬(wàn)元出租20年居住權(quán)、允許入住老人作為二房東出租公寓等吸引上海人前往置業(yè)。 江南太陽(yáng)城三期“濱河御座”10月2日開盤，首批房源公開當(dāng)天認(rèn)購(gòu)80 三期主力房源69一房、91兩房、109三房 目前70的業(yè)主都是上海購(gòu)房者。l 孝賢坊 該項(xiàng)目目前已經(jīng)基本售完 最后一批小高層于2008年1月推出 公寓房56-73平方米一房、74-89平方米兩房 目前90的購(gòu)房

73、者是上海客戶l 親和源 目前尚未開園已售出接近40張會(huì)員卡 6080平方米一房、100-140平方米兩房七、國(guó)際市場(chǎng)中的老年公寓（一）、綜述在歐美一些國(guó)家，適合老年人居住的建筑大體分為四類：l 老年住宅：主要供健康或基本健康的老人居住，他們生活基本可以自理，僅需少量服務(wù)；l 老年公寓：除上述老年住宅對(duì)象外，還包括體弱或生活自理能力較差，要求根據(jù)需要提供補(bǔ)充性服務(wù)的老人居住；l 養(yǎng)老院：供高齡老人或體弱多病、生活基本不能自理、需大量生活照料服務(wù)的老人居住；l 護(hù)理院、老年病醫(yī)院：供體力或智力缺陷需提供生活照料、護(hù)理或治病的老人居住。老年公寓是介于老人住宅與養(yǎng)老院中間的一種居所，它既可使老人有獨(dú)立

74、的居住單元，保持家庭氣氛，又可獲得各種較好的社會(huì)服務(wù)，有利于居家安度晚年。而不需在身體還較為健康、年齡又不太高時(shí)進(jìn)入過集體生活的養(yǎng)老院，在那里生活全由他人安排，許多人對(duì)這種生活單調(diào)、缺少樂趣的制度性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)不感興趣。而老年公寓卻深受老年人歡迎。西方國(guó)家，老年公寓已逐步取代了部分傳統(tǒng)的養(yǎng)老院。如丹麥，盡管人口結(jié)構(gòu)日趨老齡化，但從1998年起就再也沒建過一座養(yǎng)老院。具有老年王國(guó)之稱的瑞典，專為老年人建造配有若干公用服務(wù)設(shè)施的公寓或住宅。美國(guó)先于我國(guó)進(jìn)入老齡化社會(huì)，近十多年來大量興建的老年社區(qū)就非常值得我們關(guān)注。美國(guó)的老年社區(qū)或公寓十分普遍，它們分為贏利性和非贏利性兩類，前者大多為私人公司所辦，后者

75、主要由教會(huì)興辦，美國(guó)政府則給予部分津貼。在美國(guó)環(huán)境好、規(guī)模大的老年社區(qū)一般都坐落于大城市的郊外，大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，社區(qū)中包括各種專門為老年人服務(wù)的配套設(shè)施，形成老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展基地。現(xiàn)在許多美國(guó)老人們更愿意居住在家一樣環(huán)境下的有各種服務(wù)設(shè)施的輔助生活區(qū)或各種養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，50%的85歲或以上的老人期望住養(yǎng)老設(shè)施。在西方各國(guó)的老年公寓，老人們住在獨(dú)立的套間，設(shè)有臥室、起居室、儲(chǔ)藏室、洗浴設(shè)備和小廚房。老人可攜帶自己喜愛的家具，購(gòu)置洗衣機(jī)、烘干機(jī)。每戶設(shè)緊急呼救系統(tǒng)。各層面設(shè)老人活動(dòng)室或整個(gè)公寓樓分設(shè)娛樂室、健身房、閱覽室、會(huì)客室等，并設(shè)醫(yī)務(wù)室、監(jiān)護(hù)室及招待客房。公寓服務(wù)人員負(fù)責(zé)打

76、掃衛(wèi)生、維修設(shè)備，也可根據(jù)需要送餐到戶。輔助設(shè)施有小商場(chǎng)、郵電所、銀行、車庫(kù)等。高層公寓設(shè)有電梯，電梯內(nèi)有椅子供老人休息。檔次較高的老年公寓還有游泳池、保齡球及室外草坪、噴泉等。西方國(guó)家的社會(huì)風(fēng)俗，不主張父母與成年子女住在一起。子女年滿18歲，就應(yīng)該獨(dú)立。英國(guó)甚至有法律規(guī)定，子女結(jié)婚后仍然與父母住在一起的，就是無(wú)家可歸者，是不合法的行為。這就造成西方國(guó)家的老年人一般不會(huì)同子女住在一起，這間接促進(jìn)了老年公寓產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。（二）、國(guó)外老年公寓設(shè)計(jì)理念：1. 突出“自由”的感受，滿足老人對(duì)自由感的要求； 2. 考慮老人可以繼續(xù)在家中參與工作； 3. 用積極、年輕的方法對(duì)待年齡； 4. 隨著生活質(zhì)量的提

77、高和醫(yī)療條件的改善，關(guān)注老年人在生理和心理方面的健康狀況； 5. 對(duì)環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展； 6. 有度假及護(hù)理功能的老年公寓； 7. 可以有多處居所，方便外出旅游國(guó) 家產(chǎn) 品 特 點(diǎn)借鑒之處美 國(guó)建筑規(guī)模大，有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分日 本日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。歐 洲國(guó)家政策

78、傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤獨(dú)。新加坡一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為平方米和平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。在設(shè)計(jì)過程中，設(shè)計(jì)師會(huì)根據(jù)老年人對(duì)設(shè)施的多樣化要求提供現(xiàn)代化的配套設(shè)施，滿足老年人日常生活和個(gè)人護(hù)理的需要，在某種意義上，生活環(huán)境的設(shè)計(jì)非常重要，應(yīng)該與設(shè)計(jì)方案融為一體。同時(shí)，也應(yīng)考慮到設(shè)計(jì)發(fā)揮老人余熱的環(huán)境，鼓勵(lì)老人充分發(fā)揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。第三部分產(chǎn)品定位建議一、產(chǎn)品

79、用地分析1、地塊概貌本地塊處于太倉(cāng)與上海寶山區(qū)交界處，毗鄰瀏河入江口。地塊目前是處于原始未開發(fā)狀態(tài)，地塊由農(nóng)田和村舍組成。地塊沿江堤平鋪，地塊有一定的高差起伏。地塊東臨上海寶山、西臨瀏河新鎮(zhèn)、西北是瀏河入江處。2、地塊區(qū)屬本地塊在行政區(qū)域上屬于江蘇太倉(cāng)瀏河的新鎮(zhèn)，新鎮(zhèn)現(xiàn)有居住人口較少，大部分當(dāng)?shù)厝丝诮?jīng)濟(jì)活動(dòng)范圍是上海區(qū)域，較少的居住人口使的本地塊的人氣淡薄。地塊與區(qū)域與上海偶明顯界限，目前瀏河與上海之間有收費(fèi)站加以明確分割，這在一定程度上影響了兩個(gè)區(qū)域的交流互動(dòng)。本地塊面積較大，橫跨瀏河與寶山區(qū)，這在區(qū)屬上有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。本地塊大區(qū)屬上屬于上海都市圈，房產(chǎn)市場(chǎng)完全受上海輻射。3、地塊資源外部區(qū)域有

80、長(zhǎng)江和瀏河的天然水資源優(yōu)勢(shì)，寬闊的江面為地塊提供了豐富的水文化資源。地塊毗鄰上海寶山區(qū)，寶山是上海的工業(yè)區(qū)，各種工礦企業(yè)林立，這些企業(yè)即為區(qū)域提供了客戶資源，同時(shí)又對(duì)區(qū)域的環(huán)境造成了一定的污染。寶山區(qū)有國(guó)內(nèi)著名的美蘭湖高爾夫球場(chǎng)（這對(duì)一些高端客群有較強(qiáng)的吸引力，同時(shí)也提升了區(qū)域的房產(chǎn)價(jià)值）。外部資源可以總結(jié)為：長(zhǎng)江瀏河、高爾夫球場(chǎng)、大量企業(yè)、上海都市圈！ 內(nèi)部資源地塊內(nèi)河道縱橫、天然植被豐富。地塊高低起伏。鄭和紀(jì)念館、水壩、小橋流水、村舍、樹林等遍布地塊。4、優(yōu)劣勢(shì)優(yōu)勢(shì)：l 外部長(zhǎng)江資源、準(zhǔn)上海區(qū)、交通、地塊規(guī)模、地塊內(nèi)較少拆遷量。l 地處太倉(cāng)與上海交界處，距離上海市區(qū)距離相對(duì)較近。l 瀏河鎮(zhèn)

81、具有一定的規(guī)模及產(chǎn)業(yè)支持，也有一定的人文積累。l 地塊規(guī)模較大，有著較好的規(guī)劃條件。劣勢(shì)：l 周邊配套相對(duì)匱乏、未能形成居住氛圍。l 區(qū)域居住人口少、人氣淡薄、氣溫氣候?qū)?xiàng)目開發(fā)有一定影響。l 市民認(rèn)知度低，如何讓公眾形成認(rèn)知需要較強(qiáng)的策劃力。l 地塊規(guī)模較大，對(duì)開發(fā)商的開發(fā)能力存在挑戰(zhàn)。4、地塊研判1、 本地塊屬于生地，大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)存在一定的制約，如何規(guī)劃與開發(fā)必須做好充分的準(zhǔn)備。2、 區(qū)域的影響，地塊周邊完全沒有形成房產(chǎn)開發(fā)概念，房產(chǎn)開發(fā)程度低；3、 從大區(qū)域來看，本地塊因緊靠上海，有一定的上海客群基礎(chǔ)，房產(chǎn)開發(fā)存在機(jī)會(huì)。4、 項(xiàng)目本身的規(guī)劃起點(diǎn)較高，地塊適合走大規(guī)模的高拉高走項(xiàng)目，

82、如在此區(qū)域開發(fā)小面積項(xiàng)目，則風(fēng)險(xiǎn)過大。本項(xiàng)目前期規(guī)劃了高爾夫球場(chǎng)，游艇俱樂部、會(huì)展中心、紀(jì)念館等核心配套這就是典型的高起高走項(xiàng)目思路，完全符合地塊的市場(chǎng)屬性，但是對(duì)發(fā)展商的資金實(shí)力、開發(fā)水平都是嚴(yán)峻考驗(yàn)。5、 對(duì)本地塊的目標(biāo)客群定位、產(chǎn)品物業(yè)形態(tài)、項(xiàng)目自身配套的充足率提出非常高的要求。二、老年公寓開發(fā)的驅(qū)動(dòng)力“上不負(fù)政府，下不負(fù)民眾“。是規(guī)劃本項(xiàng)目的理念。（一）項(xiàng)目開發(fā)的考量標(biāo)準(zhǔn)衡量一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目（老年公寓建設(shè)）的可行性和必要性以及該項(xiàng)目究竟合適與否，從不同的角度出發(fā)，有不同的考量標(biāo)準(zhǔn)。1、政府角度從市政府的角度出發(fā)有三個(gè)主要的衡量標(biāo)準(zhǔn)，這也可謂之為瀏河規(guī)劃建設(shè)老年公寓項(xiàng)目的原始動(dòng)力，或稱之為“

83、項(xiàng)目開發(fā)的驅(qū)動(dòng)力”。這三個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)分別是：l 是否有助于促進(jìn)城市和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，增加城市和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)總量，為政府創(chuàng)造更多的稅收；（經(jīng)濟(jì)效益）l 是否有助于挖掘地區(qū)資源，保持城市和地區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展，并增加民眾就業(yè)機(jī)會(huì)，為更多的民眾提供工作崗位；（社會(huì)效益）l 是否有助于改善和提市地區(qū)形象，反映政府的政績(jī)，增強(qiáng)民眾對(duì)地區(qū)的認(rèn)知度和自豪感。（環(huán)境效益）由此可見，在討論建設(shè)項(xiàng)目中，考慮有必要在本地塊建設(shè)中規(guī)劃老年公寓項(xiàng)目時(shí)，以上三個(gè)方面將成為決策的重要依據(jù)。而項(xiàng)目完成后，也是以這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)來衡量本項(xiàng)目究竟是否成功。2、民眾角度此外，從市民的角度出發(fā)，老年公寓項(xiàng)目的建設(shè)是否成功也有三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：l 一是普通市民是

84、否有機(jī)會(huì)享受這個(gè)建設(shè)項(xiàng)目。l 二是建設(shè)項(xiàng)目是否為地區(qū)形象增色，改變傳統(tǒng)認(rèn)知。l 三是經(jīng)濟(jì)上是否合算。3、投資商角度從投資機(jī)構(gòu)的角度出發(fā)，一個(gè)項(xiàng)目的成功主要有兩方面的考量：l 一是經(jīng)濟(jì)上的考量，有足夠的贏利肯定是開發(fā)商首要考慮的問題。l 二是社會(huì)反映上的考慮，成功的項(xiàng)目是開發(fā)機(jī)構(gòu)最好的廣告，而且得到社會(huì)承認(rèn)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下任一個(gè)商業(yè)企業(yè)的立身之本。4、規(guī)劃的理念本著從政府、社會(huì)和市場(chǎng)三者的角度出發(fā)，在對(duì)本地塊中老年公寓項(xiàng)目研討后，經(jīng)過針對(duì)老年公寓市場(chǎng)的調(diào)研，提出了一個(gè)大的框架。將以經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益三個(gè)重要因素作為項(xiàng)目開發(fā)的驅(qū)動(dòng)力，努力將項(xiàng)目的價(jià)值體現(xiàn)至最大化。（二）項(xiàng)目開發(fā)的效益標(biāo)準(zhǔn)1、

85、經(jīng)濟(jì)效益l 城市形象提升后的投資效益l 整合資源后的綜合效益l 人氣聚集后的商貿(mào)效益l 瀏河城鎮(zhèn)功能的升級(jí)效益城市總是在尋找新的發(fā)展機(jī)遇，在建設(shè)較大規(guī)模的老年公寓后，瀏后的城鎮(zhèn)體系必然引發(fā)升級(jí)，形成新的城市形象與功能。在老年公寓建后，瀏河將成為名副其實(shí)的上海衛(wèi)星城鎮(zhèn)，從而改變城鎮(zhèn)形象，并得到更多投資機(jī)會(huì)。而人口增加后的商務(wù)、商業(yè)也必然會(huì)有一輪的發(fā)展，并由此帶動(dòng)政府在稅收等各方面的拉升。此外，城鎮(zhèn)的體系的升級(jí)還包括瀏河城鎮(zhèn)化建設(shè)的大步飛躍，并奠定瀏河鎮(zhèn)長(zhǎng)期發(fā)展的機(jī)遇。2、社會(huì)效益l 挖掘出城鎮(zhèn)歷史，有效整合歷史與人文資源l 提升瀏河城鎮(zhèn)影響力水平，推動(dòng)城鎮(zhèn)內(nèi)涵的提升l 提升區(qū)段形象，形成新的商業(yè)

86、、商貿(mào)、醫(yī)療、配套等相關(guān)開發(fā)氛圍l 增加民眾對(duì)瀏河的城市自豪感和城市凝聚力在社會(huì)效益方面，老年公寓的開發(fā)一方面將提升整體地塊的開發(fā)質(zhì)量，并融合瀏河傳統(tǒng)文化與因素。使得瀏河對(duì)周邊地區(qū)形成的一定的影響力。而由于老年公寓對(duì)于相關(guān)的開發(fā)要求較高，對(duì)于周邊的配套依存度較大，因此，就某種程度而言，本項(xiàng)目的開發(fā)也將推動(dòng)地塊邊的城市化進(jìn)程，從而推動(dòng)周邊配套的建設(shè)和完善，形成瀏河城鎮(zhèn)體系的又一核心點(diǎn)。3、環(huán)境效益l 改善城鎮(zhèn)形象l 反映政府執(zhí)政水平l 提升城市舒適度及景觀環(huán)境老年公寓的建設(shè)對(duì)于改變?yōu)g河城鎮(zhèn)形象有著重要作用，交將瀏河由太倉(cāng)的重要城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)變化為上海的衛(wèi)星鎮(zhèn)。并將原先傳統(tǒng)的工業(yè)城鎮(zhèn)納入宜工、宜居、宜商、

87、宜旅的新型城鎮(zhèn)。這一形象的改變將使得瀏河在原有基礎(chǔ)上對(duì)周邊地區(qū)吸引力進(jìn)一步加強(qiáng)。三、市場(chǎng)容量判定與項(xiàng)目規(guī)模建議l 上海市目前“空巢”老人38萬(wàn)人，具備購(gòu)房能力的空巢老人約占5%，1.9萬(wàn)人，根據(jù)老年人平均居住水平30平方米/人，目前上海市老年公寓需求面積約為57萬(wàn)平方米l 上海市老年人平均每年增長(zhǎng)7.5萬(wàn)人，本項(xiàng)目開發(fā)周期6-8年，期間老年人增長(zhǎng)至少60萬(wàn)人，因此本項(xiàng)目具備一定的市場(chǎng)機(jī)遇l 中高收入老年人過半需要購(gòu)買老年公寓l 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研情況，目前本項(xiàng)目目標(biāo)客戶數(shù)量約在1500戶左右，并逐年增長(zhǎng)l 上海老年人平均收入1077元/月，老年人平均存款較高，具備一定的購(gòu)買力l 項(xiàng)目所在地房?jī)r(jià)水平較

88、低，與上海老年公寓市場(chǎng)更具備價(jià)格優(yōu)勢(shì)，總價(jià)約25-30萬(wàn)元較容易被上海老年人需求市場(chǎng)接受l 水鄉(xiāng)規(guī)劃和高爾夫球場(chǎng)為本項(xiàng)目提供了巨大的升值空間，投資客戶也將成為本項(xiàng)目的重要客戶組成之一注：數(shù)據(jù)來源與2006年對(duì)上海、北京的3000名55-75歲市民的隨機(jī)抽樣攔截訪問根據(jù)市場(chǎng)需求情況調(diào)研、結(jié)合本項(xiàng)目地塊情況，本司認(rèn)為瀏河項(xiàng)目一期開發(fā)總量適合在15.1萬(wàn)平方米左右，其中老年公寓為一起主要產(chǎn)品，共11.5萬(wàn)平方米，一期配套敬老院、商業(yè)、活動(dòng)中心、醫(yī)院等共計(jì)3.6萬(wàn)平方米。分期形態(tài)建面（萬(wàn)平方米）每期老年公寓11.5一期配套公寓服務(wù)中心0.6國(guó)際老年病理療康復(fù)中心0.8敬老中心0.8文體娛樂中心1.1商

89、業(yè)配套0.3一期總計(jì)15.1后期配套國(guó)際賓館1商業(yè)配套0.3敬老中心0.8公寓服務(wù)中心0.6l 本項(xiàng)目總占地面積420萬(wàn)平方米（按容積率0.4左右估算），總建面約168萬(wàn)平方米，開發(fā)周期約8年左右。l 我們建議本項(xiàng)目老年公寓實(shí)施滾動(dòng)開發(fā)，組團(tuán)排列，可按照4期來開發(fā)（從開發(fā)到售完），每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積11.5萬(wàn)平方米上。l 配套可以根據(jù)我們項(xiàng)目進(jìn)程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時(shí)老年公寓、服務(wù)中心、敬老院、康復(fù)中心、活動(dòng)中心必須同步建設(shè)。l 根據(jù)上述計(jì)劃，本項(xiàng)目老年公寓全部建成后，總建面約52.3萬(wàn)平米，約占地塊開發(fā)計(jì)劃的31左右。按老年公寓容積率0.6左右估算，占地面積約87萬(wàn)平米，約占

90、總占地面積的20.75。四、定位建議（一）、形象定位養(yǎng)生堂養(yǎng)身、養(yǎng)心、養(yǎng)生集老年公寓和會(huì)員式養(yǎng)身院于一體的綜合養(yǎng)身社區(qū)。l 高標(biāo)準(zhǔn)的環(huán)境中式風(fēng)格園林環(huán)繞，別墅社區(qū)生活體驗(yàn)l 高標(biāo)準(zhǔn)的產(chǎn)品多層電梯公寓，人性化設(shè)計(jì)處處可見l 高標(biāo)準(zhǔn)的配套各種老年娛樂設(shè)置一應(yīng)俱全，醫(yī)療系統(tǒng)保證健康晚年l 高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)24小時(shí)雙語(yǔ)服務(wù)，為老年人解決各種問題從傳統(tǒng)的敬老院進(jìn)化到老年公寓社區(qū)，為老年人提供從物質(zhì)生活到精神生活等等方方面面的服務(wù)，讓老年人在此享受人生暮年的幸福的老年家園。（二）、產(chǎn)品定位1. 規(guī)劃建筑形態(tài)以多層電梯公寓為主，附以少量小高層。道路系統(tǒng)進(jìn)行人車分流設(shè)計(jì)，設(shè)置一定量的商業(yè)體量滿足社區(qū)內(nèi)部分消費(fèi)要求

91、。2. 戶型緊湊房型，以一房和二房為主。一房一廳一衛(wèi)（面積：40-60平方米/間）二房一衛(wèi)（面積：60-80平方米/間）為主，二房二廳二衛(wèi)（面積：80-95平方米）房型，少部分的三房二廳（面積在120-140平方米）或二房二廳（面積在90-120平方米之間）3. 配套老年公寓應(yīng)具備以下幾項(xiàng)功能1. 多功能綜合樓（老年大學(xué)、老年活動(dòng)中心）；2. 配餐中心（就餐、配送）；3. 休閑茶棧（品茗、座談、棋牌等活動(dòng)）；4. 老年醫(yī)院及護(hù)理院；5. 會(huì)所（游泳池、健身房、水療館、會(huì)務(wù)活動(dòng)中心）；6. 商業(yè)街（設(shè)有小超市、理發(fā)店、洗衣店、鮮花店、老年用品商店等）；7. 10、戶外活動(dòng)場(chǎng)地、停車場(chǎng)。（三）、客戶定位以上海客戶為主要客戶群；上海已經(jīng)開始進(jìn)入老齡化階段，且社會(huì)老齡化問題面臨較大的壓力；而本項(xiàng)目緊鄰上海，對(duì)上海有很強(qiáng)的輻射力，又具有上海不具備的優(yōu)勢(shì)，如價(jià)格，同時(shí)還考慮到昆山綠地21城孝賢坊和嘉興江南太陽(yáng)城的九成客戶來源于上海，因此我們的主要客戶應(yīng)該定位為上海老年客戶。保持對(duì)太倉(cāng)本地客戶的引入；本項(xiàng)目是太倉(cāng)比較有影響力的項(xiàng)目，鑒于整個(gè)項(xiàng)目的影響力，我們應(yīng)當(dāng)積極的引導(dǎo)一部分本地客戶到本項(xiàng)目來。其它客戶：長(zhǎng)三角乃至全國(guó)的老年人客戶。