商業地產項目賣場選址與布局概念方案（22頁）.ppt
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商業地產項目賣場選址與布局概念方案（22頁）.ppt
1、 賣場選址與布局 商圈研究商圈研究 1.商圈概念 商圈商圈 是指商店以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，吸引顧 客的輻射范圍 簡單地說，也就是來店顧客所居住的區域范圍。 無論大商場還是小商店，它們的銷售總是有一定的地理范圍。 這個地理范圍就是以商場為中心，向四周輻射至可能來店購買的消費 者所居住的地點。 2.商圈的重要性 商業是為了顧客而存在。 以顧客角度來選擇地點。 零售業為立足產業。 零售業是提供購物位置給消費者。 地點條件不好會影響商品、設備、人才、服務的魅力。 地點比經營理念更重要 3.商店印象構成要素 商品：質量、選擇、樣式、價格 服務：事后處理、銷售人員、便于退貨、信用、
2、送貨服務 顧客：顧客群 硬設備：清潔、店面陳列、消費者易購物、具吸引力 便利性：地點及停車的便利性 促銷：廣告 商店氣氛：使顧客感覺到溫暖、輕松、有趣、興奮感、舒適感 傳承：商譽或可信度 交易后：交易的滿意度 4.商圈特性 商圈是隨時在改變的。 零售業是一面移動一面在追逐消費者。 零售業是植物性的存在。 地域 (市、鎮) 地區 商街 地點 考量方向 5.商圈范圍的設定 第一商圈：指顧客消費力占6075%的區域(基本客戶) 第二商圈：指顧客消費力占2032%的區域(延伸客戶) 第三商圈：指顧客消費力占58%的區域(流動客戶) 重點商圈：指顧客消費力占80%之客數所涵蓋的區域范圍 項目 利用交通工
3、具形成的商圈 距離 ( 半徑 ) 時間 時速 第 1 商圈 徒步圈 500 公尺 10 分鐘 3 公里 第 2 商圈 腳踏車圈 1000 公尺 10 分鐘 6 公里 第 3 商圈 汽車圈 5000 公尺 10 分鐘 30 公里 5.商圈范圍設定 6.選擇商圈的考慮因素 商店位置要素商店位置要素圖圖 人口條件 吸引力條件 交通條件 7.人口條件 商圈內的人口特性、數量與密度影響經營成敗。 在第一商圈內，為確實掌握基本顧客須對于開店地點周圍的商店、住 戶情形及居住者條件有所了解。 基本上包括下列幾點: 1商圈的地形、資源與歷史 2商圈人口數、家庭戶數的多寡與密度 3人口數量未來的變化(包括自然增加率、社會增加率) 4人口的年齡結構與職業結構 5生活水平的高低、消費力的強弱與消費習性 6產業結構與產業動向 7行政條件 8地域開發計劃 9住宅建設分布位置 8.交通條件 交通網絡的廣度與設施是否發達
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