大連中信上海路商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目市場定位策劃方案（143頁）.ppt

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大連中信上海路商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目市場定位策劃方案（143頁）.ppt

1、大連中信上海路項(xiàng)目市場定位策劃提案 2007/12/132007/12/13 提案匯報(bào)框架總結(jié)論總結(jié)論說明系統(tǒng)分析用地市場發(fā)展商規(guī)劃條件政府政策定位細(xì)化結(jié)論市場產(chǎn)品操作是什么? （what）為什么? （why）怎么做? （how）總結(jié)論：復(fù)合型城市生態(tài)街區(qū) 復(fù)合多種物業(yè)類型、高檔為主并具有中一定彈性城市從城市的角度定位的，開放的，24小時(shí)的生態(tài)技術(shù)上可持續(xù)發(fā)展，不同功能之間互補(bǔ)與共生街區(qū)道路與城市道路是連接的，具有引入人流功能的，各地塊相對獨(dú)立 what 核心要素分析？舊城中心/開放性高/線性空間區(qū)域升值價(jià)值深層挖掘風(fēng)險(xiǎn)分散吸引有效購

2、買力造勢復(fù)合城市公共空間亮點(diǎn) 持有核心要素主要目的主要手段區(qū)域認(rèn)可度不高缺乏提升價(jià)值的現(xiàn)成資源地價(jià)高/成本高周邊價(jià)格低/高端競爭激烈高端消費(fèi)不足單一物業(yè)面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)大品牌/利潤/資金回收統(tǒng)一考慮 what 物業(yè)分布示意 what 物業(yè)分布示意豪宅酒店式公寓辦公商業(yè)（地上）娛樂酒店公寓式酒店會(huì)展學(xué)校地下賣場 1.50.8352120.614 what 總平面圖 what 分析圖 what 剖面圖（地上地下） what 分期開發(fā)建議 what 系統(tǒng)分析 Why? 為什么？ what 系統(tǒng)分析市場政府政策規(guī)劃條件發(fā)展商用地如何深入挖

3、掘價(jià)值？如何創(chuàng)造城市意向（city image）？如何吸引有效購買力？如何操作？如何持續(xù)升值與繁榮？ why 城市尺度地塊內(nèi)部 why 用地規(guī)劃條件市場發(fā)展商政府政策地段認(rèn)可度不高 CBD（中山廣場、天津街一帶）青泥洼西安路星海廣場老城區(qū) 大連市政府和體育場一定程度上有區(qū)域參考性高爾基路對于大連本地人和外地人其認(rèn)可度并不高 why 本項(xiàng) 目用地規(guī)劃條件市場發(fā)展商政府政策土地成本高土地費(fèi)用預(yù)計(jì)共6 億元（其中土地出讓金為1661萬元）樓面單價(jià)為3547元 /平方米單方成本在10000 元/平方米左右總價(jià)單位造價(jià) （萬元）（元/平方米）一、土地費(fèi)用一、土地費(fèi)用60,00060,0003,5473,547地價(jià)及動(dòng)遷費(fèi) 二、前期費(fèi)用二、前期費(fèi)用8,3588,358494494 （一）前期工程費(fèi)6,791401市政交費(fèi) （二）勘察設(shè)計(jì)

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