1、重慶涪江房地產有限公司發展戰略規劃引 言重慶市涪江房地產開發有限責任公司真正起步于2006年，在集團公司（重慶潼南供電公司）強力后盾的支撐下，主營房地產開發業務。從2008年以來，中國房地產業充滿挑戰與變數，各項土地政策的出臺，土地交易的陽光化、透明化，銀行緊縮銀根、開發門檻提高、諸多地產宏觀政策打壓等因素，給房地產開發企業帶來了前所未有的競爭難度。在現今新的市場環境下，房地產開發企業很難再通過土地儲備而“坐享”土地增值收益，企業投資收益越來越依賴于房產開發。項目成本越來越高、項目利潤率越來越低，將是市場主要特征之一。在這樣的背景下誕生的開發企業，如何生存、如何發展、如何讓企業擁有更健康、更長

2、久的生命力？這將是貴我雙方一個長期的系統研究工程。自11月12日與涪江二位經理接洽后，結合我司近幾年在重慶以及周邊幾個區縣的各類型城市的房地產市場所積累的專業經驗和體會，我司高層及有關專業人員經過數次深入研討，對涪江房地產公司的戰略發展規劃提出了一些建設性的見解。我司本著一貫務實、專業的作風，遵循以戰略指導策略的基本原則。以下就我司對貴司的戰略發展做出建議并陳述之，不足之處，望貴司批評指正。第一部分 涪江公司發展戰略規劃的現狀基礎一、外部環境分析二、企業內部環境三、產業選擇和業務組合第二部分 涪江地產企業文化1、涪江企業文化之雛型延續“家文化”2、涪江企業文化之發展 “給能人一個空間”3、涪江

3、企業文化之核心“以人為本，誠實信用”4、涪江企業文化之創新“追求卓越，盡善盡美”第三部分 涪江公司的發展目標定位和整體發展戰略一、企業發展目標定位二、企業整體發展戰略第四部分 企業發展戰略規劃一、整體發展戰略規劃要點二、業務發展的區域選擇分析三、業務發展的階段性分析四、整體戰略核心思想第五部分 戰略實施建議一、資產發展戰略二、組織架構的建立三、人力資源戰略第六部分 涪江地產企業品牌推廣建議一、策略篇二、品牌執行篇三、品牌傳播篇十年發展戰略規劃實施思路第一部分 涪江公司發展戰略規劃的現狀基礎在2008中國房地產行業普遍低迷的這一年，面對不可預期增長的未來幾年，涪江公司進入房地產市場，以下條件不可

4、或缺：資本深度及融資能力成熟的管理體制強大的人力資源配備與房地產行業相關的、深厚的社會資源涪江公司最為關鍵的優勢就是擁有重慶潼南供電公司的支撐和較強的融資能力，并且與當地政府部門有良好的關系，雖然對上述幾個方面條件并不齊備且本身擁有的條件也不見得特別優質，但這些都是能夠完善，可以改變的。一個好的發展戰略，一批優質的、穩定的合作方，一些良好的社會、政府關系，這都是改變涪江公司現狀的法寶。一、外部環境分析1.宏觀大勢分析中國經濟將保持穩步發展的勢頭：中國政府制定的國民經濟和社會發展“十五”計劃已經圓滿完成，“十一五”計劃綱要提出未來五年國民經濟保持較快發展速度，經濟增長速度最近幾年都預計要高于10

5、%，比前幾年的9%左右有一個穩定的提升。各種跡象表明，中國經濟已進入一個新的發展周期，中國正出現新的房地產開發熱。中國的房地產業已進入一個新的發展時期：新時期的標志是伴隨著住房政策的出臺而出現的，其標志有：一是城鎮住房體制的質變已經完成。即居民住房由過去的實物分配變為貨幣化分配，加速推行住房自有化。二是房地產市場由過去的供方市場轉變為買方市場。三是供應主體變化，各開發企業的地位正面臨重新洗牌。中國的建筑業也處于一個大發展的時期：根據建設部的預測，今后-年，我國建筑業面臨規范化帶來的挑戰，同時也帶來持續健康發展的良好的機遇。一是國民經濟將以10的速度持續穩定地增長，為建筑業的發展提供了良好的宏觀

6、環境和廣闊空間。二是我國城鎮化進程加快，城鎮基礎設施建設和居民住宅建設規模將不斷擴大，為建筑業提供了廣闊的市場。三是西部大開發戰略的實施，大規模的重點工程建設和基礎設施建設，將為建筑業提供新的市場發展空間。四是加入后在資本流、信息流、人才流給建筑業帶來的機遇越來越顯著。國家政策客觀上是為房地產業的發展提供保障的，各項房地產宏觀政策的調控，看似對房地產行業的打壓，但實際上是規范房地產市場，讓房地產行業更加健康、持續的發展下去，房地產行業經歷2008年10月以后幾年的陣痛后，必將迎來燦爛的春天。國土資源部與建設部的“十一五”規劃綱要分別都提出未來5年我國住宅的發展目標是，城鎮、農村的新建住宅比例仍

7、然大幅上升。到十一五結束時，城鎮基本實現平均每戶擁有一套功能相對齊全、綜合質量相對較高的住宅。這客觀上也要求國家的政策要為房地產業的快速發展提供良好的政策支持。就其外部大環境而言，今年絕對不是房地產行業的春天，今年的房地產宏觀調控力度還將加大，最近兩年必將是中國房地產行業最為艱苦的兩年。2.產業環境分析分析說明：房地產業作為中國市場經濟發展過程中一個大型發展的產業，由于區域環境和市場成熟程度的差異，在不同的地區其發展程度和產業特點都是有差異的，在本節分析中，在考慮涪江公司的實際要求基礎上，我們主要在重慶市房地產市場大勢的基礎之上，對潼南地區房地產業的發展情況從四個方面做比較詳細的分析。2.1重

8、慶市房地產行業發展大勢重慶市是我國西南地區和長江上游最大的經濟中心、水陸交通樞紐和對外貿易港口，憑借長江“黃金水道”之便，依托豐富的資源和廣闊的市場，成為中國西南地區的交通和郵電通訊樞紐。水、陸、空交通四通八達，與成都、西安形成的三角城市群是中國三大都市圈之一。重慶直轄后，借西部大開發的契機，城市基礎設施建設快速發展，城市建設和經濟發展取得了顯著的成就，交通、通信、能源等各項措施條件為經濟的進一步發展打下了堅實的基礎，城市經濟正在向良性方向快速發展。重慶市國民經濟持續快速協調發展，人民生活水平穩步提高，各項社會事業取得新的進步。今年年底，中央進一步加大了對重慶地方發展的扶持，胡錦濤總書記明確提

9、出了重慶“三個定位、一個目標、四個任務”的發展大計，重慶成為中國第一個內陸港，為重慶直轄十年后的發展指引了方向。2.1.1重慶市房地產行業趨勢預測重慶市國土房管局發布的消息稱：未來五年房產市場80%的土地供應都將用于建設普通商品住房，并鼓勵開發商開發低價位、中小戶型房產。重慶市城市化率在45%左右，而根據“十一五”規劃，未來5年內重慶市城市化率將達到52%，每年城鎮化率增幅將維持在1.5年百分點以上，而每年從農村進城人口將近50萬，住房需求仍比較大。重慶市城鎮居民人均住房面積雖有比較大幅度的提高，達到了24.3平方米，但與重慶市“十一五”規劃確定的目標還有差距，到2010年末期，城鎮居民的人均

10、住房面積在現有的基礎上增加了3.7平方米，達到28平方米；到2020年，最終實現城鎮人均住房面積35平方米的目標。重慶樓市經過近幾年的國家宏觀地產政策的打壓，重慶市整體房地產市場在2008年陷入低迷狀態。經過陣痛，許多發展商都對自己項目的開發、設計、建設、營銷、管理等方面進行了或多或少的調整、改進，未來幾年的重慶房地產行業必將迎來一個全新的階段。融資渠道漸趨多樣化，加息微調仍可能。土地供應減少對市場的影響開始顯現。開發投資增速減緩。房地產價格不可能大幅降低，保持穩定可能性最大。板塊帶動區域發展 大盤時代，爭搶蛋糕 商業地產全面交鋒，殘酷競爭，必有所傷營銷復歸理性 小戶型大行其道 2.1.2重慶

11、市房地產市場前景分析預測良好的投資潛力孕育房地產投資空間；需求市場將進一步擴大；產品本身得到理性認識，點子營銷、概念營銷、文化營銷正面臨被遺棄。2.2潼南房地產業現狀及發展前景分析潼南縣地處成（東）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重慶各區縣樓市中是還不算活躍的區域。但是從2004年起，潼南房地產業的發展有目共睹。目前，云集了重慶寶田地產、重慶康居集團、香港奧瑞特集團等大型房地產開發商，其開發量在該區位居前列。同時，永佳、共誼、富發等地產開發商所開發的住宅項目，也在當地具有重要影響力。潼南隨著江北新城的持續建設，老城濱江路片區的舊城改造。房地產市場將持續放量，未來濱江路片區開發將持續升溫，預計

12、在未來2-3年內，潼南樓市將參照重慶主城轉型，逐漸火爆。特別是濱江路片區，即將成為潼南樓市新的亮點。其高品質、高價位的住宅物業，必將吸引越來越多人的關注。2.2.1潼南房地產行業發展趨勢分析土地市場走勢潼南縣可供開發的土地資源較為豐富，對房地產開發較為有利；而潼南縣老城濱江片區，舊城改造相對較多，地塊較多，景觀良好，是房地產開發的有利因素，同時也是房地產開發的難點所在。目前老郵政局和鹽家埡口的兩個舊城拆遷改造項目均已通過規劃立項，預計在未來兩年內，該區域持續放量將逐漸增大。與此同時，在土地的供應量上，由于濱江片區舊城改造，土地的開發量也逐漸增多。潼南縣江北新城一直以來是潼南建設的重點，其土地儲

13、備量是最為豐富的，但其基礎設施配置建設緩慢。發展方向走勢潼南縣在未來的1-3年內，房地產開發主要集中在江北新城和老城濱江路片區。這些區域，無論其配套設施，還是交通狀況，都在不斷完善，特別是濱江路片區，將逐漸成為潼南樓市新的亮點。越來越吸引更多房地產開發企業的青睞。產品走勢潼南縣未來的產品開發仍將以兩房、三房為主，建筑面積在75-110的戶型最有市場，產品形態則更為豐富。預計濱江路片區以高層為主，其他區域以高層與小高層相結合。2.2.2潼南房地產發展前景分析中關系到涪江公司發展的因素現狀與前景描述1房地產開發速度增長較快2住宅需求增長比重較大3房地產銷售價格繼續上揚4開發企業數量多、規模不大5個

14、人購房已成為住宅市場主力軍6新項目規模逐步加大7大企業在市場中占主導地位8房地產進入門檻提高現狀前景1潼南整體發展前景看好2需求穩定增長3住宅質量全方位的提高4運行機制基本完成市場化，5競爭更加激烈6濱江開發建設將興起一輪新的高潮7服務業全面發展提高8信息技術、互聯網技術在房地產市場中逐漸發揮重要作用9房地產相關企業向專業化方向發展10企業和消費者行為都更具理性化11政府行為加強現狀：1房地產中住宅需求仍然旺盛，房地產開發投資保持增長態勢2現有市場中項目規模參差不齊為涪江公司提供了創業空間前景：1潼南房地產業尚處于發展期，涪江選擇進入有發展前景2房地產相關的服務機構全面發展可以為涪江發展提供咨

15、詢支持3潼南房地產業的總需求呈擴大趨勢，需求結構向多樣化發展，為涪江發展提供了選擇適宜自身發展的細分市場的機會對涪江發展的利好因素對涪江發展的不利因素現狀：1大企業的市場影響力會影響到涪江發展2進入門檻提高使涪江經營風險增大3市場競爭激烈，而外地優秀企業進入更加劇競爭4由市場化主導的個人購房的消費市場由于涪江的營銷經驗不足而存在威脅前景：1房地產業將迎來更為激烈的競爭態勢，運行機制市場化使得涪江在土地獲取和融資方面都面臨嚴峻考驗，而外地企業加入更加劇了市場競爭2涪江信息化管理不足限制企業在市場中發揮更大的作用3 政府扶持大企業的政策導向對涪江發展也有不利因素4住宅設計品味和質量的全方位提高對涪

16、江提出更高的要求對涪江創業的要求1涪江要培育自身對市場的認識能力和把握市場的能力2涪江要選擇某些優秀企業進行“目標學習”，加速發展自己3對自身經驗不足之處要采取有效措施降低風險（業務外包、咨詢學習等方式）現狀前景1涪江要避免和重量級企業進行直接競爭，可以搞合作方式或選擇適宜自己的項目塑造自己的品牌2從一開始要加強信息化建設，優化企業管理3不以過高利潤為目標，要開發質量過硬的產品，以服務消費者為宗旨4在規劃設計和銷售等薄弱環節要有新的運營思路2.3潼南房地產業產業結構分析2.3.1產業競爭強度分析各強度因素描述現有企業數量及競爭強度根據重慶市工商局統計，07年底全市共有房地產開發企業2200多家

17、，其中潼南地區27家關系涪江的因素分析企業數量眾多、項目數量相對較少，競爭強度大房地產開發成本結構1取得土地的費用2服務建設費用3公用設施配套費4各項稅費5財務費用6開發商利潤7廣告營銷費用8其它不可預見費用關系涪江的因素分析涪江的財務管理、成本控制能力、營銷手段等方面應該加強生產能力及擴大方式1自我積累募資 2合作開發 3創新的開發模式關系涪江的因素分析1創新的開發模式 2現在涪江主要選擇自我積累募資開發競爭者類型外地的大型知名企業，當地企業，也有同涪江一樣的企業，總體參差不齊關系涪江的因素分析避開同大企業直接競爭，或選取合作開發產品差異產品差異很大。主要分為住宅和商用兩大類而各類又可細分，

18、同類產品的也存在環境、地域等綜合因素差異關系涪江的因素分析開發適合涪江自身的產品。建議走品質住宅或參與政府的危改項目等進入壁壘和退出障礙1進入壁壘比較大2退出障礙要依據項目運作情況而定關系涪江的因素分析1已經進入，但壁壘因素還很多2退出的障礙主要來源于項目運行的風險性因素產業投資目的追求高利潤是大多數企業所追求的目的關系涪江的因素分析1不盲目追求高利潤 2低風險求發展2.3.2潛在進入者威脅分析影響因素威脅涪江進入的因素分析其它潛在進入者對涪江的威脅涪江應對策略的初步思路進入壁壘規模經濟涪江開發能力不足大規模開發能力強小規模或選擇與政府合作擴大規模產品歧異涪江還不具備品牌品牌、設計、質量優勢低

19、利潤，求精品資本需求涪江融資能力沒真正受到市場考驗有一定的融資能力多方融資價值分散銷售渠道缺乏營銷經驗和渠道有關系和營銷經驗或渠道關系營銷自建渠道政府政策門檻提高，硬性條件有滿足條件的實力后盾利用縣政府支持避開不利政策與規模無關的成本劣勢人才、經驗、意識、管理水平等處于劣勢有人才，管理到位等加強自身建設現有企業的阻礙進入扼制價格涪江控制成本力對銷售價格的制定加強對成本的控制做好價值分析經驗與規模有大企業背景的優勢（如加新、歐怡）避開直接競爭說明：1、把涪江定位于新進入房地產業的企業，主要分析影響涪江進入的威脅性因素；2、把涪江定位于地處潼南地區的現有房地產企業，分析其它潛在進入者對涪江發展的影

20、響因素2.3.3房地產供應商分析涪江應對策略合作開發可以選擇利用其它方式融資（槐房項目做的不錯）房地產業供應鏈： 土地供應方建筑規劃設計機構其它信息中介機構資金供應建筑供應商營銷策劃代理物業管理配套設施重要性涪江供應能力供應能力供方產業價值占有力供應方式有償出讓（協議、招標、拍賣）土地使用權轉讓行政劃撥 自由資金 預收賬款銀行貸款 房產抵押貸款債券融資 股票融資合作開發 其它自己銷售（可委托策劃）經紀銷售（獨家代理或獨家銷售權、多重開價、凈開價）自設物業管理公司、外包公開招標、邀招標、議標招投標能力差有土地儲備，市場運作土地是趨勢遠期儲備能力差利用潼南政府支持選擇危改項目，避免過早征用土地通過

21、其它關系資源自有資金不足機構融資能力較強債券、股票融資行不通整體融資能力較強土地價值居高不下地產商利潤較高供方價值占有力強設計招標找中介沒有自己的規劃設計機構，缺乏良好的規劃 設計人員分析市場信息能力不足沒有銷售經驗可以選擇經紀銷售已有自己的物管公司好的規劃設計產品是開發項目成功的關鍵；價值占有力適中融資方式的不同決定了供方價值占有能力，關鍵看融資手段供方價值占有力最低，需借關系建筑公司的供應能力價值占有力較強，銷售環節直接決定整個產業價值的實現是穩定的持續現金流入，對開發商價值占有影響較小選用自己的物管公司依據項目性質決定銷售方式銷售方式要多樣化用關系建筑公司，招投標成為形式引入好的融資人員

22、和金融機構建立良好的關系開辟多種融資渠道要提示自身對規劃的認識把握未來產品設計的市場信息2.3.4房地產業消費市場（買方）分析需求結構 居民個人已經成為房地產中住宅市場的消費主體； 主城區和外地企業涌入，非潼南本地人對住房需求和商業用房需求將增加； 經濟發展、戶籍制度改革，人們工作的流動性加強，使得“住宅”租賃成為未來房地產業消費的一個重要市場； 住房需求年齡結構明顯，年齡在2542歲之間的人群成為主力購房者； 老城改造區的居民和中低收入者是危改房和經濟適用房的主要購房群體。需求特點 對均好性要求更高，購房者除了對住宅質量、戶型、會所、交通等方面繼續關注，還對新技術、新材料的使用、節能、環保、

23、智能化等能夠提出新的需求，特別對社區景觀和環境方面提出新的要求； 對物業管理質量需求增強，要求“物有所值”； 對不同設計戶型需求呈多樣化特點； 對住房的消費需求大于投資需求。2.3.5房地產業替代產品分析從房地產業宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性。從企業角度分析，由于產品類型和消費意識的不同，對企業開發的產品會產生替代效應，主要是消費者的選擇決定的。比如：選擇“普通商品住宅”為重點開發產品的企業的市場銷售可能會受到“經濟適用房” 的替代沖擊，而經濟適用房也可能受到“危改房”的替代沖擊。比如：“房屋租賃”對“房屋銷售”會產生替代效應，這要看人們的購買力、消費背景

24、或消費意識。對于涪江房地產開發公司，在進行市場分析時候要重點考慮上述因素。涪江如果選擇在潼南競爭政府“危改項目”，“房改帶危改”的政策會使得危改區居民大多選擇回遷，這樣有效避免這種各類產品之間的替代效應。2.3.6房地產業產業結構分析產業競爭強度消費者情況供應鏈狀況進入者威脅替代品分析涪江應對策略參與競爭避開直接競爭另辟新渠道對供應商的選擇要充分科學、合理的思考和規劃挖掘潛在消費市場，避開完全商品化，提高價值開發選擇好適合自己發展起步的領域2.4房地產業的產業價值鏈分析分析說明：房地產業具有其自己獨特的行業特性，從不同的角度有不同的分析方法。從開發企業的角度是涪江所需要的和切合實際的，因此我們

25、通過房地產開發價值鏈對房地產的產業特性做出比較詳細的分析，為涪江的發展戰略的制定提供支持。房地產開發價值鏈開發價值鏈對于涪江公司的實際影響：1、房地產業的產品是功能性的，開發模式具有創新性：房地產業的基本功能是為人們提供“居住工作”的場所，其產品是功能性的，但對于開發企業來講，開發功能性產品的商業模式具有創新性。那么涪江開發公司的企業定位基礎就是 “以創新的開發方式為區域居民提供功能產品的服務”。2、房地產產品開發周期長：由房地產開發的產品特性決定了其產品開發生產的周期較長，而對于開發商來講，就需要盡可能縮短開發周期，加速資金流轉。從房地產開發價值鏈上看，就是要對橫向水平鏈進行整合，對各個階段

26、的時間、精力等投入作出合理規劃和組織。3、房地產的產業價值環節眾多：房地產業和別的產業相關性很強，比如建筑業。因此，在整個房地產開發過程中有多個創造價值的環節。從價值鏈上可知，為開發商提供各類資源供應的供應方都要參與對開發價值的分配。所以，房地產開發商必須對縱向的價值鏈環節進行一體化整合。4、在房地產開發的價值追求中，開發商要避虛就實，不盲目追求高利潤。即對于自身能力不足的價值環節，要采取外包合作等多種方式，以求降低風險，對于自身能力所及的價值要留給自己，把開發業務做專。5、房地產產品的最終價值體現是各個價值環節緊密合作的結果。一個房地產項目，它的土地選址、產品規劃設計、產品施工質量、銷售策略

27、和物業配套管理等每一個環節都對項目的成敗起至關重要的作用，因此要求開發商要選擇或開創良好的開發模式。2.5房地產產業市場細分分析細分參數選擇：房地產產業市場可以按不同的參數選擇作出不同的市場細分，依為涪江戰略業務選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產產品為細分參數，將房地產市場劃分為：危改市場、經濟適用房市場、普通住宅市場、寫字樓市場、別墅市場、商業用房市場；對當地相關細分市場狀況作出分析。商業用房市場分析寫字樓市場分析別墅市場分析經濟適用房市場分析（政策性強）危改房市場分析（政策性強）其它商品住宅（完全商品化開發的住宅項目、綠化隔離帶等有政策性的開發項目）商業類住宅類2.5.1商業類市場分析通

28、常意義上的商鋪和店鋪等是地區房地產市場的重要組成部分之一，推動了潼南商業用房市場的發展。1、市場供應總體供應量逐步增加，但在房地產投資中相對比重較小；商業用房供應規模逐漸趨于大、中型，物業面積總體較多，而且區域分布差異明顯。大型商業房在不久的將來將集中于老城濱江路、江北新城南北干道、涼風埡橋南大道等主要交通口岸。在前幾年有眾多政府機關單位的樓盤建設，造成潼南的商業用房面積在局部區域已經過剩，其中老城中心地帶的商業用房供不應求，但是江北和涼風埡地帶的商業用房卻絕大部分空置。2、市場需求需求結構多元化、從大型的購物中心、綜合商場、家居商場、電器商場等到中小型專業店鋪等都存在需求；從行業看，超市連鎖

29、業店鋪增長速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小區；其次餐飲服務業和服裝服飾業也是商業用房需求的重要客戶。2.5.2寫字樓類市場分析通常意義上的中高檔辦公場所及寫字樓，在未來將為整個潼南的企業發展提供了高條件的場所，為整個房地產市場發展提供一定的有效推動。1、市場供應潼南寫字樓市場供應量目前是一個空白，隨著潼南渝蓉橋頭堡地位的影響逐步形成，寫字樓市場供應即將呈現；其中中心地帶是市場供應擴大的主體。2、市場需求高新科技產業、新興創意產業、本地大型企業的配套企業的辦事處或銷售分部等，將極大刺激對寫字樓市場的需求。3、市場價格潼南寫字樓市場預計租賃市場活躍；寫字樓銷售上恐呈現有價無市。4、發展前景市

30、場供應量逐漸增多，對綜合寫字樓需求增加，大型開發商已經介入。評價：針對涪江將來的開發有指導意義的是：商業物業開發上要謹慎，有機會開發商業物業時也一定要注意商業的運營；寫字樓的開發則是有機會就要上。2.5.3住宅類市場分析以下我們對住宅市場的各個要素進行解剖分析1、開發商目前，潼南縣云集了重慶房地產開發企業50強的重慶寶田地產，其開發的加新新華花園創下樓盤價格之最；其次，香港奧瑞特集團聯合重慶天元房地產開發有限公司打造的歐怡五星酒店公寓、歐怡廊橋水岸，建筑面積達20萬方，一期酒店公寓正持續熱銷中。再次，永佳、共誼、富發等地產開發商所開發的住宅項目，其影響力正在不斷提高。2、物業類型區域在售住宅物

31、業主要以小區物業為主，單體樓相對較少，大多以兩棟及兩棟以上的小區樓入市。如：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達名爵康都等等，均為小區型住宅物業。3、物業規模潼南縣樓市開發體量大多在10萬方以下，在10-30萬方之間的住宅物業相對較多，目前在售的有加新新華花園以及老牌企業云海藍灣等，從已售磬和即將開盤的項目來看，10萬到20萬方的住宅物業，將是未來潼南房地產開發相對集中的規模體量。4、建筑形態：區域住宅物業建筑形態主要以高層和小高層為主，其中18到33層的高層住宅占絕大多數，小高層相對較少。在售高層住宅物業有：共誼北都、歐怡廊橋水岸、瑞達名爵康都等，而小高層住宅物業僅有云海藍灣3期的部分樓棟，花園洋房

32、僅加新新華花園和立業林云江山部分樓棟。由于開發商在物業定位時大多希望兼顧到更多的消費需求，產品類型一般為小高層與高層的混合，或花園洋房與高層的混合等，產品單一性較強的物業不多，多數樓盤均涵蓋兩種建筑類型的物業。5、戶型分析根據本部調查數據表現為，潼南縣目前房地產市場供應戶型以三房為主，占整體供應戶型供應量的52%，其次是二房，占31%，四房占8%。從以上不難看出，目前潼南區市場仍然以傳統的兩房及三房作為供應主體，戶型數量供應占整體市場供應的83%。潼南市場中一房的供應較少，從側面表明區域內消費者對一房的需求相對較少，消費者對住宅生活功能的需求較大。針對涪江將來的開發有指導意義的是：高檔次的高層

33、與低檔次的危改房產品是企業今后開發的重點。3.區域環境分析潼南地區的政治、經濟、交通、文化等的總體情況在此不再做贅述。3.1區域價值鏈分析說明：如前對房地產業的產業價值鏈分析一樣，產業價值鏈是針對具體產業從“初期投入到最終產出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產業來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產出進行分析的，可見產業價值鏈分析只是從單純的產業價值創造的系列活動角度進行分析的。而區域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產業各個價值鏈環節在區域分布中呈現的特性來分析的，依據對產業價值環節在區域分布中的特性，結合產業價值鏈的分析，從而為企業發展戰略的制定提供依據。這里僅就房地產業的區域價值

34、鏈做出分析。3.1.1房地產是一種典型的區域經濟性產業1、房地產業的終端產品（房屋）是固定于某一區域的，不可移動。這決定了房地產業的整個價值活動的地域特性。2、從前述房地產開發價值鏈分析，房地產業的某些中介“產品”服務可以跨越區域，即指：規劃設計方案、資金提供、營銷策劃、物業管理服務、其它信息服務等。但土地提供不能跨越區域。這導致房地產業中任何相關業務產品的提供最終落實于“某一片土地”，體現于在這塊土地上建造的“房屋”。3、在市場經濟基礎上發展的房地產業，由于各地區市場發展成熟度的不同，最終產品“房屋”體現出地區性的差異。這種差異性的體現在于：地產開發模式、產品設計品質、價值追求理念、消費者的

35、觀念等各個方面。4、縱觀所有的房地產開發企業（不論是大型還是小型），在對房地產進行投資決策時，首先是區域選擇，并且區域的選擇是有限的，這同零售業等產業追求規模無限擴大有所不同。這是由房地產業的產業性質決定的即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風險大等。5、在同一個大區域，同任何產業一樣，房地產產品分布也有區域特征。3.1.2潼南區域的房地產業的價值空間1、潼南目前的經濟發展狀況相對落后，限制房地產業發展，但在大開發的大環境下，也表明未來潼南區域房地產業的發展空間很大。2、目前，潼南有一些老城危舊房改造，這是潼南房地產業企業求發展的一個重要價值獲得渠道。3、潼南土地儲備較為豐富

36、，區域內新招商引資的各類廠和企業分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業目前發展的態勢和政府相關政策（搬遷、拍賣等）也為潼南房地產業發展的另一重要價值空間。其后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產開發不可忽視的一個價值追求對象。3.1.3區域價值鏈分析結論：1、涪江要根植于潼南，做潼南的房地產產品。2、涪江要抓控區域內部資源，充分利用區域外部資源，如利用外來的的資金、產品設計理念、營銷策劃等房地產產業價值鏈中可以流動的要素。3、在具體的業務品種選擇上，要依據區域資源做出合理的選擇。3.2區域價值追求分析說明：企業財富價值的創造首先是源于某一個區域，而第一個區域是否有能為企業創造價值的

37、發展空間是決定企業能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，潼南未來發展的大環境是決定涪江企業發展的空間首要因素。1、涪江是起家于潼南、立足于潼南的企業，企業發展狀況受潼南發展狀況的直接影響，即潼南域未來的經濟和環境發展態勢決定了涪江地產區域價值追求空間的大小。2、潼南未來的發展規劃和區域發展要求賦予了涪江這些立足于潼南的企業以發展的機會。3、涪江能否有效利用區域內各類資源是影響企業發展和追求利潤空間的重要因素。4、企業內部資源配置狀況也影響到企業的利潤空間。5、在大開發的大背景下，房地產業、建筑裝飾業是區域發展的基礎，潼南未來發展態勢也需要開發行業的支撐。涪江追求在區域內創造價值空間首先

38、從抓控土地資源和房產開發開始，謀取潼南房地產業的一流開發上的地位。6、通過在潼南房地產、建筑領域的發展，隨著潼南整體發展水平的提高，企業集聚了良好的內部資源，繼續尋求區域內其它資源，鞏固在潼南的地位，繼而向周邊地區擴展。4.產業機會分析綜合以上分析，結合目前發展狀況和未來的發展前景，對涪江企業面臨的房地產業發展的產業機會做出如下簡單描述。但這些機會不一定都是涪江可以選擇的，這些機會是不考慮企業實力的而客觀描述的。產業機會一：房地產業主力業務開發業務機會住宅類項目：土地儲備已有的項目：涪江電力新村1期、涪江電力新村2期的開發建議跟進的項目：潼南老城區危舊房改造項目商業性開發項目：口岸好的地區土地

39、儲備產業機會二：房地產業的價值鏈其它業務機會物業管理商業經營管理二、企業內部環境1.企業現有業務分析涪江選擇了房地產業作為未來發展方向，但是還沒有明確具體如何發展，涪江公司改制以來沒有經營過其他任何業務，現在處于房地產開發的籌備階段，只是單一的選擇了房地產開發。 選擇那些細分的房地產業務品種作為企業重點開發的對象。“涪江電力新村II”將是涪江在新一輪市場環境中邁出的第一步，項目運作情況直接關系涪江發展的前景。下一步需要對涪江發展房地產業務做出明確的戰略定位。2.企業內部資源分析涪江作為特殊的子公司企業，股權非常分散，但是法人意志強，決策權集中。由于對房地產行業專業涉足時間較短，決策者的創新意識

40、有待提高。涪江是根植于潼南的企業，股東、決策者、經辦人員的本土根植性很強。企業有立足潼南，擴大規模，謀求發展的長遠打算，但現在還根本沒有辦法籌備。因為現實狀是內部組織和管理等有差距產業基礎薄弱、組織結構不完善，管理水平不高、企業運行沒有機制化。創業者群體尚未形成，人力資源匱乏。企業沒有健全的人力資源管理機制，人才已經成為制約企業發展的重要瓶頸。決策者和幾位領頭的經理們凝聚力極強，隨著企業發展，他們在價值追求和工作目標定位上有所差異，而且隨著企業產業結構的調整，新舊文化的沖突使企業原有的凝聚力會受到影響。3.核心競爭力分析核心要素分析核心能力要素涪江的能力表現涪江現有核心競爭力分析涪江待培育的競

41、爭力房地產業土地資源獲取1“電力新村I”運作良好2決策者具有創新和求發展的意識4在潼南有良好的社會關系1在潼南公關能力強，可通過關系獲土地資源2融資背景強大1涪江產品品牌2資金運作能力3綜合管理水平4立足潼南的優勢地位資金運作能力公共關系能力產品品質品牌市場把握能力綜合管理水平核心競爭力分析涪江在選擇戰略發展過程中要依據現有的核心競爭力參與市場尋求發展，同時要培育自身能力不足的方面，提升企業核心競爭力。在對企業的業務、內部資源綜合分析的基礎上，從戰略五要素的角度考慮，通過對核心能力要素的分析我們認為涪江在企業創業期，參與市場競爭的態勢下具有如下的核心競爭力：區域公共關系能力背景強大、融資方便決

42、策靈活領導求發展的創新意識極強的本土根植性法人意志強三、產業選擇和業務組合本部分產業選擇和業務組合是基于前述企業內外部分析基礎上，對現階段涪江企業發展而做出的選擇，隨著涪江企業發展和外部環境的變化，產業選擇和業務組合都會發生衍變。產業選擇上，我們已經確定了進入房地產開發行業，對于其它產業機會，依涪江目前的情況，我們暫不予以考慮。基于產業機會與企業實力的業務選擇與組合基于核心競產業選擇領域房地產業住宅商業用房、寫字樓同企業自身實力相符合程度產業發展機會基于核心競新空間是否可以選擇別墅、洋房政策性項目優先進入次序不考慮14商業經營管理公司33產業選擇領域房地產業住宅商業用房、寫字樓同企業自身實力相

43、符合程度產業發展機會爭力的考慮新空間是否可以選擇圍繞潼南本土開發和區域的政策性房地產開發項目為主別墅、洋房普通住宅危舊房改造項目政策性項目經濟適用房項目優先進入次序有待潼南地區政策土地交易可以選擇已經選擇不考慮暫不選擇14商業經營管理公司3暫緩選擇暫緩選擇3可以選擇2暫緩選擇2產業選擇與業務組合的總體結論：依據涪江公司目前企業實力，我們認為涪江目前最好的選擇是仍然是立足于現有房地產業。在具體的產業業務選擇中，依據前述分析，我們認為： 房地產業務現階段應專注于現階段所得地塊的項目開發，特別是電力新村2期的建設，將來則可以專注于潼南區域的危舊房改造項目和經營自身商業物業為核心的業務；對于地皮交易、

44、項目整體打包交易和寫字樓的開發則有機會就上。第二部分 涪江地產企業文化涪江致力打造團結、務實、向上的企業文化，通過各種培訓和內部活動，充分調動起每一個員工的積極性和創造性。1、涪江企業文化之雛型延續“家文化”涪江公司是電力公司的子公司。在電力公司這個大家庭里，很多部門都懸掛著警示牌，上面刻著這樣幾行名言：“多溝通，少埋怨；多自省、少斥人；嚴律己、寬待人；多綠燈、少紅燈”。涪江的員工進入公司開始，就被反復灌輸著這幾條“家訓”。“家訓”的精神很簡單，就是要大家在一個“大家庭”里生活，每個人都是“大家庭”中的成員，涪江初期的房地產開發也是給職工建設一個家而開始的。涪江創造“家文化”，一是強調和諧溝通

45、；二是講責任；三是互相學習，四是提倡勤奮。每做一件事情都要想到公司的利益高于一切，“大家庭”就是核心，要圍繞這個核心轉，做好事情。涪江地產員工的低流動率與這種“家文化”有很大關系，在電力公司延續的“家文化”卻奠定了涪江企業文化的雛形。2、 涪江企業文化之發展 “給能人一個空間”“給能人一個空間”意味著將能人放在最適合發揮其才干的位置上去，這是涪江又一個鮮明的企業文化特點，不僅是涪江從成立初期就長期堅持的人事管理的準則，也在公司的發展中不斷得到強化。這種企業氛圍為處理人才問題提供了一個很好的平臺，在人與企業的結合中起到了黏合劑的作用。“給能人一個空間”是要讓能人留下來，這需要處理好能人與能人之間

46、的關系。新人與“舊人”之間的關系。外地人與本地人的關系，公司里面有很多在電力公司奮斗了十幾年的老員工，如今都已成為公司的骨干，在各個崗位上發揮著關鍵的作用。把公司的成長和自身的成長緊密聯系在一起。同時也有很多新員工，憑著專業技能和開闊的視野逐步成為公司發展中的中流砥柱。這是這種企業文化和涪江的高速成長，為“能人們”提供了廣闊的空間和舞臺。反過來，也吸引了更多的能人加入到涪江這個大家庭。3、涪江企業文化之核心“以人為本，誠實信用”“以人為本，誠實信用”與其說是對涪江企業文化的描述，不如說是涪江人在企業發展中所餞行，所驗證。雖然業內的人都公認涪江地產的員工福利好，待遇高，但是只有涪江人自己才知道，

47、在涪江地產汗水和鮮花都是成正比的，優厚的薪酬是建立在積極的工作態度和高效的業績基礎上的。在涪江，就意味著極大的奉獻精神，在涪江，就代表著“每天都有追求，每天都有進步”!4、涪江企業文化之創新“追求卓越，盡善盡美”企業文化理論的奠基人勞倫斯.米勒說過：“企業家不可沉湎于過去和現有的成功，必須不斷揚棄過去，超越自我，展望未來，建立新的價值觀和企業文化堅持創新，改造自己，追求卓越，才是企業文化創新和企業文化的力量源泉。”隨著涪江地產不斷發展的需要。有了“大家庭文化”是涪江企業的盾，那么“追求卓越”就是一個最好的進攻利器；“給能人一個空間”強調的是一個過程和發展，而“盡善盡美”強調的是一個結果。在現階

48、段，涪江的企業文化又有了全新的詮釋“追求卓越，盡善盡美”。如果說“家文化”是涪江企業文化意識的覺醒，那么“追求卓越”是企業客觀環境轉化后的思考，“盡美”則意味著涪江地產事實上已經意識到了發展中企業文化存在的問題，開始探索理性地去構筑自身系統的企業文化體系。從企業文化的發展角度來看，“追求卓越，盡善盡美”是對涪江精神最高度的概括。永遠不懈怠，一直最努力。涪江文化的表現形式將隨著公司的發展不斷完善，但是涪江精神卻不會消散。用努力成全夢想，能將涪江帶到一個連我們自己都不敢相信的高度。第三部分 涪江公司的發展目標定位和整體發展戰略一、 企業發展目標定位目標定位的前提：在對外部環境分析和企業內部資源綜合

49、分析的基礎上，從未來發展的可能性和現實發展的可行性角度出發，對涪江企業發展目標予以定位，將涪江發展目標分為總體戰略目標、階段發展目標和近期各業務及職能發展目標三個部分。1.涪江企業總體戰略目標 企業使命：為潼南城鎮建設和居民安居工程做貢獻 涪江總體發展方向：發展成在房地產產業領域于潼南有絕對影響力的、以“住宅房屋綜合經營”為核心業務的集團化控股型實體經營企業，它由多個控股子公司組成，其中包括涪江開發公司、涪江物業管理公司、涪江商業經營管理公司。其中：涪江開發公司發展方向：二級資質的房地產開發企業。 涪江物業管理公司：二級資質的物業管理公司，同時對外接納業務。 涪江商業經營管理公司：操作本公司開

50、發項目的商業物業，同時在潼南范圍內對外接納業務。2.發展階段劃分及階段目標確定2009年2012年“創業”階段；加大向現代企業制度改革的力度，完善集團公司管理模式，完成涪江企業整體的戰略轉型，形成以房地產開發業務為核心，商業經營和物業管理為兩翼的業務結構，成為潼南地區有一定影響力的企業。2013年2015年“成長”階段；立足潼南，面向周邊大鎮、富鎮，以商品房開發及相關經營和“政策性房地產”開發業務為主業，發展成為潼南市場獨樹一幟具有知名度具有較強影響力和競爭力的現代型住宅房屋經營公司。20162019年“發展”階段；以住宅房屋經營公司為控股主體企業，拓展業務經營領域，捕獲附加價值業務，形成企業

51、持續經營能力，成為在潼南房地產相關市場有重要影響的，具有高度創新能力的實體經營型企業。3.“創業期階段”的涪江公司分目標確定業務發展分目標：房地產業務：到2010年房地產開發面積達到20萬平方米，成為涪江絕對主營業務，業務收入達到公司全部的90以上，業務擴張速度達到30以上。商業經營管理公司：成功運營自身已經開發的商業物業，盤活自身已有的商業店鋪和場地，前兩年幾乎沒有業務收入，第三年開始業務收入達到公司全部收入的10%。物業管理公司：進駐自身開發的項目，服務好自己的項目，維護開發公司的形象，暫不考慮盈利問題。涪江公司職能目標：財務目標：到2012年實現銷售收入2億元，利潤0.6億元，房地產收入

52、超過90%，中高層管理人員收入翻番。 管理目標：用三年的時間建成以規范化管理制度和業務流程管理為核心的信息化管理平臺，形成適合于自身企業發展的現代化的集團化企業管理模式；開發公司立足高起點，形成適合自身的現代企業管理模式；商業經營管理公司和物業管理公司建立以自身項目服務的管理為核心的管理體制，以管理求效益，推動開發業務發展。組織發展目標：在三年創業期通過采取先進的集團公司管理模式，完善以涪江房地產公司、涪江物業管理公司、商業經營管理公司為主要業務的組織架構。人力資源發展目標：到2012年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學歷高素質人才為主的人力資源結構，使人力資本成為公司成長的核心能

53、力之一。企業文化培育目標：通過培育新型的房地產企業文化，整合物管公司和商業經營管理公司之間的文化差異，形成涪江人共同追求的求實創新踏實上進的文化理念。公司品牌發展目標：通過公司房地產業務的開展確立“涪江”在潼南縣具有一定地位的品牌形象，同時以質量和科技手段鍛造涪江物管和商業經營管理公司的品牌，爭拿一些獎項。二、企業整體發展戰略依據前述對企業內外環境分析的基礎上，我們提出了涪江現階段產業選擇和業務組合，繼而對涪江企業總體發展目標進行定位。綜合以上各部分分析的結果，提出涪江企業作為一個整體的發展戰略，做出簡單明了的表述。整體發展戰略：根植潼南、一體化發展戰略房地產業務商業經營管理物管業務涪陵地區房

54、地產業務商業經營管理物管業務潼南地區整體發展戰略闡述：根植潼南：涪江企業要扎根于潼南，服務于潼南，以“根植性”打基礎，創品牌，在潼南及周邊地區圍繞房地產項目，通過各種方式進行區域項目資源儲備，形成房地產、物管和商業經營管理的業務循環，打造房地產開發業務的區域強勢。一體化發展戰略：即涪江先以房地產開發業務為龍頭，資源向房地產開發業務集聚，物管和商業經營管理首先為開發業務做支撐性服務，促進房地產業務的成長；最終使房地產業務成為整個企業成長的突破口，繼而形成以房地產業務、物管和商業經營管理業務共同成長的局面，打造三位一體的“住宅房屋經營公司”。涪江地產企業總體戰略定位做一體化地產運營商，“集團化、專

55、業化、品牌化、市場化”的發展道路。集團化：地產開發各環節的專業化與規模化專業化：專注于地產開發，做大做精品牌化：品牌傳播的系統化，先在潼南南拓北進，全方位布局市場化：強勢介入商業地產，商用、住宅、租賃等一體化在這里值得一提的是：涪江發展目標定位和整體發展戰略關鍵要在涪江企業內部取得共識，更多的要在企業領導和員工的思想上得到體現，因此，這部分主要歸于一種最基本的“戰略思想”，后續的戰略規劃和實施都是基于這“戰略思想”的具體體現。第四部分 企業發展戰略規劃一、整體發展戰略規劃要點如前我們提出的“根植潼南、一體化發展戰略”的企業整體發展戰略思想，在涪江如何落實，能否取得共識，其核心在于這種戰略思想在

56、具體的規劃實施中是否適合企業發展的要求。由此，對于涪江整體發展戰略的詳細規劃的從以下幾個方面做出詳細分析。1、業務發展的區域選擇及其發展演變2、業務發展階段的劃分及分析3、整體戰略核心思想二、業務發展的區域選擇分析基于前面對房地產業的產業區域價值鏈分析和區域價值追求模式的考慮，我們認為涪江未來發展的重心區域是潼南及其周邊區域。這種區域選擇是其根植性的體現，也是涪江業務發展的必要的基礎性選擇。簡單敘述如下：涪江發展戰略的區域選擇：潼南及周邊地區，考慮重慶1、從一般房地產企業看（包括大企業在內），都是在一定區域內發展起來的，繼而通過區域發展集聚的實力向其它地區擴張，而擴張也選擇既定的某些區域，而不

57、可能向零售業一樣全面鋪開。再通過前述的分析，我們建議涪江房地產業務的發展首先應該立足于潼南，根植于潼南。既而在立足于潼南的基礎上，向周邊地區擴張業務。2、物管和商業經營管理業務由于其資質和實力所限，目前不具備擴張的能力，現實的選擇也是以潼南為依托，首先于潼南區創造價值，通過潼南區建設提升企業核心競爭能力。3、對于企業未來發展態勢，通過前述對業務拓展的初步設想，依據形成企業持續現金流的要求，仍然要求涪江要始終立足于潼南和重慶。三、業務發展的階段性分析1.現階段特征物管公司整體來講處于進入期涪江開發公司處于創業期商業經營公司處于創業期2.業務發展的階段劃分的必要性涪江目前發展的關鍵在于向以前沒有涉

58、及的全新領域房地產業的全面創業。企業創業不是只搞房地產業務，而是在發展的眼光下看事情。涪江的創業并非是一蹴而就的，特別對涪江這樣在房地產開發領域基本沒有足夠經驗和品牌的企業，新的產業需要一段培育的時間，也就是說創業需要有一個過渡期。因此，對于涪江而言，必須根據企業發展的不同階段制定出不同的經營戰略：企業整體創業過渡期與房地產業主導期的經營領域結構存在一個逐漸演變的過程，房地產、物管、經營三大主要業務在整體業務中的比例隨著時間的推移將發生變化，經營領域結構由現有的項目為主導業務轉向以房屋經營為核心的一體化業務發展經營期逐漸遷移。3.涪江業務階段和行業發展階段比較：涪江房地產開發業務滯后于行業發展

59、態勢，需要在創業期迅速提升開發業務的競爭能力。涪江的物管雖未成立，但其支撐電力公司物管和行業發展態勢基本吻合，需要在盡可能短的時間內（到2012）實現企業的基本轉型。商業經營業務沒有啟動，完全滯后于行業發展態勢，經營業務要有所發展，必須迅速提升企業業務開展能力。物業管理、商業經營等房地產服務業務和創新型附加值業務是未來企業追求價值利潤的方向，是形成企業持續經營能力的重點業務。涪江創業過渡期（20092012年）20092012房地產業處于投入期，主要是“電力新村II”和“計劃內項目”兩個項目，兩個項目的運作要著眼于為企業過渡積累資源。2012年，房地產項目要推向市場，達到“成功創業”目的。在2

60、009年到2012年，通過房地產帶動涪江物管和商業經營管理，使得企業整體創業成功，和整個產業發展階段相同步。一體化經營期（2013年2015年為成長期，20162019年為發展壯大期）從2013年開始，加大房地產開發業務的投入力度，同時培育房地產相關的其它業務，如物業管理、商業經營，迅速促進企業成長，到2015年，形成以房地產開發、物管、商業經營管理業務為核心的企業持續經營的能力。四、整體戰略核心思想整體戰略核心思想圖示開發業務主導引入多項目開發業務培育經營業務發展物管業務追求區域發展附加值業務一體化經營（現在）“發展”階段年年“創業”階段年年“成長”階段成功創業（）拓展其它業務橫向一體化橫向

61、一體化開發業務主導引入多項目開發業務培育經營業務發展物管業務追求區域發展附加值業務一體化經營（現在）“發展”階段年年“創業”階段年年“成長”階段根植潼南地區成功創業（）拓展其它業務橫向一體化橫向一體化2012200920122013201520162019年以后創業過渡期一體化經營期整體創業房屋持續經營第五部分 戰略實施建議昊渝認為涪江公司發展戰略，應該結合市場以及企業自身的發展階段。從宏觀角度看，我國房地產市場經歷了國有及國有控股的壟斷性市場階段、少數開放地區初步市場化階段、以住房分配為主的半市場化階段、貨幣化和住房個貸支持的市場化階段以及至今的土地壟斷供給市場化等五大階段。從微觀角度看，房

62、地產企業也經歷了擁有土地簡單生產、清理整頓維持生產、注重成本控制和規模化、產品升級品牌與技術以及當前的資本與金融結合等五個相對應的階段。結合涪江公司的現狀來說，前兩個階段是的存活階段，房地產企業在經過了這兩個階段之后就開始區分產品結構和細化功能，即在進入后三個階段中企業才開始進行戰略確定。從長期的發展戰略角度來講：涪江公司第一要建立與發展要求相適應的治理結構，第二要建立與大范圍資本市場接軌的財務制度，第三要建立與先進資本市場結合的機制，第四是建立適應于發展的團隊，第五要建立能贏得市場信賴的服務體系。涪江公司的戰略實施，必須就這五個方面盡量考慮并有效涉及。一、資產發展戰略1.資源配置以資產發展為

63、重許多企業在開發過程中不能有效地優化、配置資源，有的以“短板”資源為配置標桿，顯得過于保守，致使造成其他資源的浪費；有的以“長板”資源為配置標桿，顯得過于冒進，致使其他資源（如人力資源、資金資源）過度緊張，甚至經不起重大外來因素的影響或沖擊。事實上，業界絕大多數從事多項目開發的企業都普遍存在資源匱乏的現象，包括人力資源匱乏，資金資源匱乏，技術資源匱乏，等等。其中起決定性因素的就是資金資源、土地資源。涪江的融資背景雖然強大，現在也有可用開發的土地，這并不是說就高枕無憂了，而是要充分注重資產積累。1.1財務策略根據涪江的實際情況和現實的金融情況，我們看到涪江在開始運營時一定會產生借款利息過重導致公

64、司財務費用過多，公司主營業務凈利率過小，從而最終導致公司現金凈流量減少，給公司經營帶來較大壓力的情況。同時，涪江以前的資產負債率仍偏高。所以，短期內，應該建立并維持與銀行等金融機構之間的良好關系，爭取獲得貸款方面的優惠政策，適度擴大貸款規模。另一方面，涪江應該盡量堅持減少貸款的“緊縮式”財務策略，削減信貸規模。中長期內，公司要逐步進入商業經營管理和物管業務市場，這兩個資金需求小的業務卻可以為公司自身的經營積累一部分資金，同時可以以債權或股權的形式增加潼南供電公司的內部融資。1.2土地儲備策略任何一個房地產開發企業要生存、發展，最根本的要素就是土地，如沒土地，房地產開發一切的工作都是空話，土地的

65、儲備關系到企業的生命，豐厚的土地資源儲備，是企業發展壯大的奠基石。涪江公司已經對儲備土地的區域進行了初步構思，及擬在潼南城區購置土地，抓住時機，條件成熟一塊，購置一塊。對于土地信息，涪江還可以根據以后戰略發展將潼南及周邊的舊城危改房工程項目重點看待，和政府接洽，能夠拿下就拿下。而對于土地所在的地段，根據“寧拿中心10畝地，不要邊緣100畝”的策略，相信李嘉誠的“地段、地段、還是地段！”。像涪江這樣規模不大、資金鏈上拖不起時間的公司，看的就是近期投資利益，不要去相信什么政府開發區。就算是在重慶主城區，北部新區、茶園新區、西永大學城、江北城CBD、彈子石CBD、九龍工業園等等，又有哪一個中小規模的

66、開發商能夠全身而退的。在土地儲備資金籌集的籌措問題上，昊渝公司則有一些新的看法。昊渝公司對于涪江公司現行的銀行抵押貸款、地塊抵押貸款等非常認同，但這樣的融資途徑太過依賴銀行，同時利息風險過高。昊渝認為還可以加上社會融資（特別是嘗試在潼南供電公司內部的債券、股權形式的融資）和運營自身商業物業這兩個途徑，增加融資渠道，分散融資風險。2.資產問題的長久解決之道商業地產運營資產 涪江公司在開發項目中，按照市場和消費需求會涉及到不同類型、不同功能的物業。特別是對于市場上銷售困難的商業物業，自己持有，可以為開發公司的持續發展提供穩定投資回報。持續經營，一則可以出售獲利，二則可以以出租或其他經營方式獲得長期

67、的利潤回報。在經營過程中讓資產成倍增長，并以此資產作為融合資本市場的有利基礎。涪江公司實施商業地產規劃，是在立足自身優勢的基礎上，先進行準確前期策劃定位和經營管理，商業地產常用的營銷策略中不同于住宅的有這么幾種：統一招租、售后包租、部分經營租賃加部分出售。這就要求開發商先要創造經營出商業環境，然后再實現地產銷售，并同步實施資本經營。這樣，涪江公司的經營模式將從傳統的資源型、開發型的房地產企業經營模式改變為投資資本型、品牌型、經營型房地產商業模式。房地產經營思路將向重效益、注重現金流量轉變，經營方式也將由粗放型向集約型、由數量型向質量效益型轉變商業模式將實施產品經營型和資本經營型并舉的發展戰略；

68、同時重視增強企業防范和抵御風險的能力，確保企業保持穩定的經營收入和穩步發展。二、組織架構的建立涪江公司現在處于項目籌備階段，在組織架構上必須考慮到兩個階段，及第一階段：創業型簡略團隊，第二階段：發展型強大團隊。1.涪江房地產開發有限責任公司組織結構基本原則􀁺 一個上級原則􀁺 責權一致的原則􀁺 既無重疊，又無空白的原則2.涪江房地產開發有限責任公司各部門職能說明書管理體制是一種嚴密的、合理的、形同機器那樣的社會組織，它具有熟練的專業勞動、明確的職權劃分、嚴格的規章制度，以及金字塔式的等級服從等特征，從而使其成為一種系統的管理技術體系。在企業形

69、成金字塔式的組織結構，不斷的權威、標準化的任務、各種活動的協調和參謀的作用做明晰的描述和反復強調。在短期內，公司應著眼于內部機構的精簡，將一些有重復功能的部門精簡和合并，理清按業務關系劃分的部門從屬關系，力求組織結構精干高效；同時為公司的中長期戰略作前期組織準備。第一階段創業型簡略團隊架構及職能：2.1董事會職能執行總公司的訣議。決定公司的經營計劃和投資方案。審訂公司的年度財務預算方案、決算方案。審訂公司的利潤分配方案和彌補虧損方案。審訂公司增加或者減少注冊資本的方案以及發行公司債券的方案。擬訂公司合并、分立、解散清算的方案。聘任或解聘項目公司總經理，根據總經理的提名，聘任或者解聘項目公司副總

70、經理、財務負責人，決定其報酬事項。審定公司的基本管理制度。負責對公司運營的監督管理。2.2總經辦職能擬訂項目公司的總體發展規劃及其實施方案、項目的基本建設計劃及執行工作(政策)。負責總體發展規劃及實施、管理。向董事會提出經營預算和費用預算。領導項目公司的經營活動，實現經董事會批準的預算利利潤指標。保證項目公司能提供符合標準的服務。收集客戶的反映，研究市場的需求，不斷調整項目公司的經營方向，項目公司不斷得到發展塑造本項目公司形象。決定廣告基調，指導廣告戰略。代表本項目公司對外開展公關活動。對公司營銷工作做出決斷。按既定模式管理公司。建立和完善公司的工作程序和規章制度。向董事會提出組織系統表，人員

71、編制和工資總額計劃。決定本項目公司主管層（含主管層）以上人員的任免職獎懲。向董事會提出營業狀況和財務狀況報告，接受質詢，將決議事出有因項轉達所屬人員，并執行該項決議。審核人事行政部所制定的各項人事制度，包括員工手冊、公司CI 形象、規章制度、福利薪金、各崗位責任制等的審訂。負責督導行政部、財務部的各項工作和事務。親臨現場處理本項目公司緊急事件，確保企業正常運作。支持協調會議，仲裁及防止各部門之間的沖突。發現并消除公司的安全隱患，為大規模的改造向董事會提出預算外開支汁劃。保證員工和客人在公司內的安全。抓好企業文化建設。2.3營銷策劃中心職能對總經辦負責。根據公司有關經營發展戰略，制訂年度、季度、

72、月度推廣方案，呈報總經理。負責根據銷售部各時期的租售計劃，制訂相應的推廣策劃方案，配合銷售部招商工作的開展。根據公司有關推廣工作的要求，實施各項推廣方案及措施。深入了解項目的經營特色和經營情況，定期收集房地產信息，不斷推出各種促銷手段和措施。負責項目外部公共場地公關活動的組織、策劃、實施工作。負責項目的服務管理工作，制訂相關服務措施及相應的管理制度。2.4工程管理中心向總經辦負責。參與工程項目投資策劃、項目可行性研究工作，聯絡設計單位對總體規劃設計、單體工程各專業施工圖紙設計并審核，參與工程預結算書編制，負責工程施工管理到竣工驗收全過程操作。根據公司各項目建設的實際情況，編制并實施完成工程計劃

73、，按時上報工作情況，及時跟進落實各項工作計劃及資金計劃。參與工程施工招、投標工作，編寫工程施工合同，并進行審批、簽訂。加強質量控制，保證工程施工按有關規定要求進行。協調好各部門及外單位的關系，使工程順利進行。2.5企業綜合管理中心向總經辦負責。協助總經辦管理開發、人事行政、財務、物業管理的具體工作和事務。負責綜合經營開發管理以及規劃、協調、指導和監督。負責資金計劃、資金調度和控制管理。創業型簡略團隊架構圖董事會總經辦營銷策劃中心工程管理中心綜合管理中心第二階段發展型強大團隊架構及職能：本著管理組織結構高效精干、適應市場的原則，以及從公司的長遠發展規劃出發，公司管理組織結構在現有基礎上可作出適當

74、的變革和創新，在第一階段的團隊構架的基礎之上，再向下發展壯大。2.6銷售部職能向營銷策劃中心負責。負責公司物業、物業內公共場地、廣告牌等的招商、租售工作。協同策劃部掌握市場行情，制定并執行相應的招商計劃、策略。挖掘新的客戶來源，跟蹤潛在客戶，并對客戶資料進行整理歸檔。與新舊客戶保持良好關系，協助客戶解決在招商、租售過程中的問題。負責辦理招商、租售中的各項手續，做好售后服務工作。協助財務部收取客戶需繳交的各項費用。配合其他部門做好客戶服務工作。2.7策劃部職能向營銷策劃中心負責。根據公司的發展戰略制定房地產的各項推廣策劃方案。負責房地產廣告的制作及實際操作。負責根據物業的特點組織策劃各項公關宣傳

75、活動，并負責其實施工作。協同銷售部進行物業招商、租售工作。2.8設計部職能向工程管理中心負責。參與項目的投資分析、建筑策劃等項目開發的前期規劃工作。對外來方案圖紙，組織本部門和相關部門討論、論證、上報和實施。參與做好各項從規劃方案至施工圖紙過程中的建筑成本控制、估測工作。負責樓宇室內、外主要建筑材料的規格、品牌等的選用、確定工作。密切與預算造價部配合。收集房地產、樓宇的市場調研成果，銷售策劃等部門反饋資料，做好與相應部門的交流工作。組織本部門人員承擔一個土建設計室的完整圖紙生產工作。做好與總工室的工作配合和設計掛靠單位的銜接工作。負責設計室對工地的服務、跟蹤工作，參與圖紙會審工作。與設計合作公

76、司的交流、配合工作。完成其他工作。2.9工程部職能向工程管理中心負責。負責制定各階段的施工進度計劃、采購計劃及資金需求計劃。負責嚴格執行公司的決議，嚴格工程預、決算的審批手續，合理使用財力、物力，發揮經濟效益。協助公司進行招、投標及選擇施工隊伍的具體工作。進行施工階段的進度控制，審查施工組織設計，監督進度計劃的實施，完成工期目標。負責管理施工隊伍，并協調好對內對外的關系。做好材料、設備、人員的管理工作。整理有關資料、圖紙，做好歸檔工作。負責工程質量檢查及工程驗收、竣工驗收工作，及時解決施工中的各種問題。2.10總工室職能向工程管理中心負責。負責處理和解決各項工程技術問題。參與工程項目的設計方案

77、的討論和審核工作。參與工程建設成本的分析和控制工作。參與工程的建筑材料的選用及材料進場的驗收工作。參與工程招、投標及工程隊伍的選擇工作。主持工程圖紙的會審工作及工程的驗收工作。審批各工程項目施工、組織設計方案。收編并保管工程項目的全部技術檔案。2.11預決算部職能向董事會負責。負責工程預結算書的編制工作。參與工程施工合同的編寫工作。協助財務部審議工程付款情況。參與工程驗收，并對工程適時進行預決算工作。營銷費用的審核、決算其它采購費用的審核、決算2.12項目拓展部職能各綜合管理中心負責負責項目的開發。負責對公司項目的立項、申報。負責土地的規劃、征用開發和管理。負責辦理土地證、房地產證、銷售證等各

78、類證件。協助做好前期工程的服務工作。協助辦理企業注冊等各項審批工作。協調好與相關政府部門的關系。2.13人事行政部職能向綜合管理中心負責。編寫制定公司人事行政管理制度。組織統籌公司人力資源開發及聘用工作。組織統籌并管理、監督公司行政管理運作。協調并支持、配合公司各部對人力計劃、行政開支的管理工作。協調配合公司各部對人事、行政方面工作的支持。組織、統籌配合公司各部對員工進行培訓及考核工作。組織統籌策劃企業文化活動，增強公司凝聚力，員工歸宿感。依時計劃統計向公司呈報各項人事、行政工作月、季、年報表給公司決策參考。制訂公司辦公費用總開支的計劃，并加以調控。配合支持公司對外人事、行政事務工作。做好員工

79、到任、離職的交接工作，保證各個崗位的工作銜接正常。公司的各種規章制度的落實和執行。整理建立公司的檔案，統一公司的公文格式對外協調好政府勞動管理部門的關系。負責日常的接待工作。2.14財務部職能向綜合管理中心負責。遵守財務紀律，建立和健全各項財務管理制度。抓好各項應收款項的核算的工作，督促經辦部門限期清理。負責對各項經濟合同及維護保養項目進行議及審定。按有關合同的要求，做好各類工程款項的撥付、結清工作。執行審批制度，按規定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發放員工工資、獎金。嚴格執行現金管理制度和支票的使用規定，做好收費發票的購買、保管、使用及回收。編制記帳憑證。及時編制各類報表，妥善管理會計帳

80、冊檔案。擬定各項財務計劃，提供財務分析報告呈總經辦。2.15物業管理部職能向總經辦負責。起草、制訂有關項目公司物業發展的各項策劃方案，呈報主管副總經理。協助制定有關公司的物業管理發展戰略。負責協助對本項目公司所有物業維護保養項目可行性研究工作。協調所屬各部門的工作關系以及與政府相關職能部門的公共關系。協助主管副總經理審核本項目公司物業的維護保養項目的預算案。協助主管副總經理適時主持例會及對外接待事宜。協助主管副總經理做好年度、季度、月度物業維護保養報表及費用支出預算的審核與控制。協助主管總經理處理各種突發及投訴事件。2.16商業經營管理部職能總經辦負責。運營商業物業，進行租售工作。對商業物業的

81、包裝、改造、推廣等工作負責。處置公司剩余房源。發展型強大團隊架構圖3.涪江房地產開發有限責任公司崗位設置情況高管層總經理董事長 工程管理副總經理 企業管理副總經理 營銷策劃副總經理 總工程師 財務總監部門經理層銷售部經理 策劃部經理 設計部經理 工程部經理 項目拓展部經理 預決算部經理 人事行政經理 物管部經理 財務部經理 公關部經理商業經營管理部經理主管層售后服務主任 施工主管 車隊長 總經理秘書 銷售主任 培訓主任 設計師 安檢工程師 質檢工程師員工層售樓員 文案 出納 策劃助理 預決算員 開發助理 人事助理 行政秘書 文員 接待員 售后服務員 司機 會計三、人力資源戰略涪江公司現今幾乎沒

82、有人力資源管理而言，但隨著公司的發展，人力資源管理必將成為一個重要的課題。現如今對于進入公司的員工，可以部分使用潼南供電公司的對于房地產開發有一定專業認識和經驗的員工，更主要的專業人才應該來源于社會。經初步分析，要解決公司在人力資源方面的問題主要是：人員知識結構層次和人員年齡問題；企業的人才儲備也難以達到向房地產領域進軍的要求，因此急需要在人力資源方面有較大的舉措。1、公司需要為人力資源結構調整創造一個大的環境。對于涪江公司而言，調整人力資源結構就應該招聘一些相關的專業人才。2、“三工”并存，動態轉換。三工即優秀員工、合格員工、試用員工。用工改革的思路是，干得好可以成為優秀工人，干得不好，可隨

83、時轉為合格工人或試用人員。這種做法有效解決了鐵飯碗的問題，使企業不斷激發出新的活力。3、對在崗管理人員進行控制。公司人力資源部對中層管理人員每月進行考評，考評檔次分表揚與批評，表揚得一分，批評減一分，年底兩者相抵，達到負三分的就要淘汰。根據考評表現決定升遷。4、實行定額淘汰。即每年必須有一定數量的人員被淘汰，以保持企業的活力。淘汰的原則是，充分發揮每個人的潛在能力，讓每個人每天都能感到來自企業內部和市場的競爭壓力，又能夠將壓力轉換成競爭的動力，這是企業持續發展的秘訣。針對公司50歲以上、知識水平較低的員工，公司應立即辭退。5、富有特色的分配制度。薪酬是重要的調節杠桿，起著重要的導向作用。公司的

84、薪酬原則是，對內具公平性，對外具競爭性。對外具競爭性已初步達到，但對內具公平性還不明顯。高素質、高技能獲得高報酬，讓人才的價值在分配中得到體現。員工的薪酬體系，不僅是單純的貨幣工資，還包括住房、排憂解難等其他隱性收入。普通員工可以根據其工種（優秀員工、合格員工、試用員工）的不同而制定不同的薪酬標準，差距在300-500元之間。管理人員可根據考評成績的不同而制定不同的獎金額度，可適當拉開差距，避免平均主義。 6、鼓勵員工提出合理化建議。為樹立員工的主人翁意識，在全公司范圍內向廣大員工征詢合理化建議。合理化建議分為兩種：一是專業型員工在長期工作中總結出來的能節約成本、提高效率的訣竅、技巧等；一是管

85、理人員對現有工作方法、管理程序提出的改進措施。合理化建議一旦經審核后采納，就在全公司內廣泛推廣，并做好宣傳工作。經驗表明，以員工的名字對其提出的合理化建議進行命名，是一種很有效的精神激勵，可以激發員工的熱情。在對提出合理化建議的員工進行精神鼓勵的同時，給予一定的物質激勵也必不可少。7、了解員工的各種需求，為員工個人發展提供機會。公司高層管理人員要經常下基層了解員工心聲，特別是新進員工。一方面為其提供較好的工作環境與工作條件，了解員工生活方面存在的問題，解決其后顧之憂；另一方面，為每一位員工制定一份切實符合自身情況的個人發展計劃，鼓勵現有員工通過各種途徑繼續深造，提高業務素質能力，使公司人員知識

86、結構層次能上一個臺階。8、加大從社會人才交流市場、大學院校進行招聘的力度。公司已經清除的認識到了自身人力資源方面的缺陷，特別是人才儲備的不足將阻礙公司對其他領域的拓展和公司規模的擴大。9、已經制定的措施要確實貫徹實行，還有必要加大人才引進的數量和學歷層次。通過制定有吸引力的人才引進政策并充分利用本身具有的各項優勢，從社會上吸引有高級職稱的人才和有專業知識的年輕大學生、研究生，實現人才的戰略儲備。第六部分 涪江地產企業品牌推廣建議引言電力公司在潼南的知名度、美譽度是名列前茅的，與之對應的涪江地產企業品牌塑造也需要提升一個新的高度。要加大和擴充市場建設和品牌塑造的經驗和方法，努力的對品牌深層次的內

87、涵與氣質的挖掘，使得涪江品牌持有品牌特征與個性，在消費者中留下好感，達到涪江品牌的最大知名度。涪江地產現在屬于電力公司的子公司，其業務屬于大型的地產產品，其產品及關聯業務具有一定的特殊性，所以在品牌推廣方面應該著重考慮企業的產品與企業文化的關聯性。我們在品牌塑造中著重考慮以下因素或者說遵循如下理念：一、清晰的認知品牌特征的目標和結果。我們必須首先明確品牌的最終目標和結果是什么，就是企業希望自己的品牌給消費者一種什么感覺，然后去引導消費者逐漸認知和認同自己，要注意品牌特征不是企業告知的，而是消費者感知的，因此要特別關注消費者的感受。二、清楚企業品牌與產品品牌的關系。涪江的品牌推廣應該是企業給大眾

88、的感知結果，是企業的內涵和企業的行為體現，比如企業文化、企業形象、企業標識、企業口號等。三、顧及涪江的品牌特征鮮明，差異性，品牌特征的塑造不能脫離產品概念，充分提升企業形象和涪江品牌內涵。四、名品牌是一種象征，是高質量的寓意。五、在操作手段方面。運用整合傳播（IMC）的方法予以重拳出擊，包括導入企業形象識別系統（CIS）、公益事業及高層公關、企業大眾宣傳及廣告策劃、涪江地產的形象提升以及2009年涪江地產的整合宣傳事件等。策略篇 “涪江”的品牌定位整體品牌推廣主題：新文化、新內涵、新涪江我們為涪江地產量身定做知名品牌。 1、國內眾多品牌目前是以“質量+文化”為核心理念的品牌策略，房地產業包括涪

89、江地產在內，也應該以此為基本的品牌定位目標。在質量方面，毋用多說；關鍵是文化這一塊。從涪江品牌理念“追求卓越，盡善盡美”也可窺一斑，但涪江的品牌推廣應該與產品的概念存在著一定的關聯性。從涪江品牌定位上講，由于產品的特殊性（大型地產產品，客戶群不會是普通大眾），應該從深層次的文化內涵以及“涪江”本身挖掘更多、更容易讓人接受的理念。一個好品牌理念如果沒有深層次的文化內涵做支撐，相信這種理念也是空洞的。 2、品牌名稱定位：“涪江”看名字也就是“二合為一”，地域特色和流境的江水名。但名稱的深處要表達為：公益形象代言產業者、社會福利形象者、健康形象。3、理念定位經營理念全方位的為客戶服務，全體員工最大限

90、度的創造利潤最大化，實現卓越的經濟效益，以顧客和市場為導向，精益求精，開拓進取、無往直前。價值觀鉤建以客戶為導向的快速反映組織團隊，用創新的理念、體制、管理、技術，推動公司的可持續發展，用誠信鑄造品牌。核心價值觀敬業奉公、兢兢業業、以企業的利益為第一品牌執行篇“涪江”品牌營銷策略1、品牌運作的平臺 單獨成立“涪江品牌研究執行部”或“涪江品牌發展研究小組”，有效的利用資源，獨立運作“涪江”品牌，由專業的營銷策劃公司負責全面的品牌推廣（在集團總體品牌規劃的基礎上）、營銷策劃。用負責的市場經濟觀念全面打造全新的涪江戰略品牌。 在品牌推廣運作方面，應該體現“涪江”的文字內涵和企業的文化內涵。2、產品策

91、略 由于涪江產品的特殊性，應該發展多元化產業，帶動涪江品牌及地產產品，運用整合營銷的方式，包括公益事業及高層公關、企業大眾宣傳及廣告策劃、相關市場贊助、電力新村的形象提升以及2009年涪江地產的事件等宣傳產品策略。以涪江的地產產品為主，多元化發展為輔，從企業發展策略分析，它是順天時而自然一體的策略。我們合理地對涪江品牌的定位，對企業的發展是百利而無一害的，并且要堅持的推廣下去包裝因素 關于涪江企業產品、宣傳單頁、包裝、企業文化包裝等，應該嚴格遵從企業導入的CIS系統，特別是視覺方面因素，應該特別注意。3、價格策略 4、渠道策略 在涪江原有的銷售渠道中，將其優化整合，考慮以下因素： 其一、選擇終

92、端網絡管理深入的終端經銷商。 其二、選擇策劃能力強，執行能力強，管理到位的合作者。 其三、選擇渠道扁平化，盡量減少中間環節。涪江實施品牌形象戰略要點1、深刻挖掘品牌名稱和標識的文化內涵即顧客價值，系統構筑品牌的文化內涵，使品牌形象在消費者心目中最為獨特、正面和清晰。 在現代商業社會，企業品牌對大眾生活的影響日益深刻。“文化無價”，涪江品牌進入文化境界及公益福利事業，文化品牌就成為了企業萬古長青的搖錢樹，而公益福利事業是成功企業的基石。涪江一定要堅持品牌經營的宗旨為社會大眾提供物質的時候也提供精神，引導消費者走進健康、美好的消費世界。 2、產品和服務永遠是品牌的核心。 產品質量既涉及到產品設計、

93、研發階段的工作又包含生產加工階段的工作，同時又是整個企業管理水平的側面反映，因此建立品牌不僅是企業品牌部門或市場部門的工作，而是包括研發、市場、行政等部門在內的所有員工的工作。 處理客戶不滿和售后服務質量，在品牌企業的日常工作中占據較大比重。企業要建立完善的服務體系，良好的服務是企業長久生存的生力軍。品牌傳播篇實施品牌戰略的整合營銷傳播要點一、品牌定位。 品牌類別定位：公益形象代言產業者、社會福利形象者、健康形象。 現代生活中，人們更加關注健康環保、快樂的生活方式，涪江要做引導者； 消費群體更重視自我，重視消費的感受，在乎別人對自己的評價，希望得到別人、社會的認同，涪江要最引導者； 導入CIS

94、系統，堅持執行貫徹系統的精神； 接觸的媒體要多，接收信息的渠道要多； 對媒體、資訊的敏感度要高。 涪江品牌形象定位：新文化、新內涵、新涪江； 企業形象定位：追求卓越，盡善盡美； 產品價格定位：區別競爭對手，理性定價，遵從CIS系統包裝。 二、適應品牌特點的整合營銷傳播策略（包括廣告策略、品牌文化建設活動計劃） （一）廣告宣傳口號：新文化、新內涵、新涪江a涵義闡釋： 1、個性化的特征 2、追求企業的文化內涵，宣傳涪江的公益形象，帶動“新文化、新內涵、新涪江”的宣傳。 3、簡潔、明快、易記 b使用范圍： 1、拍攝電視廣告 2、設計海報等售點POP 3、在平面媒體上刊登彩色廣告 4、“事件”宣傳的設

95、計5、公司內部刊物設計6、形象代言人的設計等等(二)品牌傳播的廣告組合設計 1、電視廣告 拍攝15分鐘專題片，聯系潼南電視臺的市場信息播出，創意策劃、腳本設計以涪江企業文化、品牌內涵、團隊合作、領導講話（談話）、產品服務、電力新村形象提升等為主，由專業的影視廣告公司負責拍攝。2、長期戶外廣告 建議選擇主要的街道，如大同路、接龍橋等。 3、社區周圍廣告 在社區設置一些娛樂因素，所有的公益形象因素突出品牌，展示品牌的魅力，從而使大眾駐足停留，在物欲橫流、信息爆炸之后，需要品牌帶給人們的感覺是涪江品牌推廣的關鍵。公益“事件”元素是品牌通向感官的媒介，反過來說，多感官延伸的媒介及其內容就是我們所指的公

96、益“事件”元素。 這些素材必須和品牌形象，品牌個性相吻合，產生足夠的感染力。結合品牌的核心價值，品牌個性表現，來充實品牌，來演繹品牌，使品牌充滿朝氣，充滿活力。 4、“事件”品牌推廣之一：以涪江地產圣誕之夜為主體的行銷推廣活動，表現品牌個性化。 通過新穎、形象的創意思路和豐富多彩、生動有趣的執行手段，在各主流媒體大量播發軟文，引起消費者的共鳴，引起消費者對品牌建立印象來演繹品牌的風格，表達品牌的主張，達到與消費者溝通的目的。 品牌生動化傳播主要體現在廣告創意、促銷活動和新產品推廣等各個方面，以其形象性，新穎性和生動化來加強與消費者的溝通。品牌生動化要求廣告不再枯燥無味，創意不再單調，促銷活動變

97、得時尚而流行，商品的展示變得獨特而時髦。品牌的生動化給品牌核心價值的表現插上了騰飛的翅膀，成為品牌外延多姿多彩的表現形式，為品牌注入流行、時尚、親切、柔情或眾多的人類情感，使得品牌的個性更加突出，形象更加豐滿，表現更為活潑生動，真正地賦予品牌以人性，讓品牌活起來，從而達到和消費者的充分溝通。 5、參加地產產品展銷會，展示品牌形象。 6、與潼南電視臺合作開辟公益大事件合作，宣傳涪江品牌內涵。7、涪江地產電力新村2期建設形象提升，與本方案聯合推出，推廣涪江品牌。8、新聞公關方案提綱目標：在短時期內提升品牌內涵，并著眼于長遠，樹立公司品牌形象，擴大產品知名度和美譽度，極力符合涪江品牌內涵定位暨涪江公

98、益形象代言產業者、社會福利形象者、健康形象。 實施： 1新聞篇 全面奔小康，要有好身體。涪江愿為全社會強身健體盡綿薄之力。 （具體措施：涪江愿捐出一定金額給相關部門發起“涪江健康形象工程”，并請記者代為聯系奔走，可連續報道。） 2科技篇 產品、文化理念 （對支撐產品的核心概念：環保、節能、健康進行全方位闡述、包裝） 涪江：用理想構筑生活 （全面介紹涪江，是畫龍點睛之筆。） 以上文章如能署專家名效果更佳。 這個方案的核心是用公眾媒體、高層住宅、公益活動等制造新聞噱頭，用新聞宣傳帶動市場，從而促進涪江品牌的提升。 十年發展戰略規劃實施思路昊渝公司根據宏觀大勢與微觀市場相結合，將市場發展與涪江公司實

99、際情況相糅合，總結出重慶市涪江房地產開發有限責任公司十年發展規劃實施的24字實施思路，希望對貴公司落實工作有一定幫助。重業務：堅持圍繞、維護現有業務的實施原則。樹觀念：宣揚天賦使命、創新求實、團結自信理念及公司轉型調整的意義。順結構：設計總經辦管理體制，成立執行委員會，設立三總監和總經辦辦公室。搭班子：在管理體制框架內，以崗位素質要求確定人選；建立述職考核，能上能下的機制；培育為主，外聘為輔；虛位待才，寧缺勿濫。建機制：每月執行委員會辦公會、每周項目進度匯報會、每周業務碰頭會。砌平臺：搭建公司戰略管理平臺、企業信息化管理平臺。抓管理：明晰部門職能，實施規范化管理，建筑、房地產推行項目管理，重視財金安全。育人才：財務總監、技術總監、房地產總工、總經辦辦公室秘書、人力資源培訓師吸納培育人才，培育更重要。重慶昊渝房地產營銷策劃有限公司2008年12月18日