1、本報告是嚴格保密的。本報告是嚴格保密的。化解地塊高容積率的方式研究本報告是嚴格保密的。化解住宅高容積率壓力，提升容積率的手段主要有以下手段2 2拔高樓宇高度拔高樓宇高度超高層超高層1 1標準層消化標準層消化擴大標準層面積：增擴大標準層面積：增加進深加進深 、增加梯戶比、增加戶型面積定位、增加梯戶比、增加戶型面積定位3 3功能轉換功能轉換利用容易出高容積率利用容易出高容積率的物業形態，幫助住宅消化容積率壓力的物業形態，幫助住宅消化容積率壓力4 4東西向圍合排布東西向圍合排布增加東西向增加東西向拍布產品，增大整體進深同時滿足日照拍布產品，增大整體進深同時滿足日照本報告是嚴格保密的。影響容積率因素影

2、響容積率因素1 1標準層消化：梯戶標準層消化：梯戶比，戶均面積比，戶均面積 項目 梯戶比 戶均面積（平米）容積率天悅龍庭天悅龍庭一梯四戶一梯四戶 130 130 3.3 3.3中信紅樹灣中信紅樹灣一梯兩戶一梯兩戶 160 160 3.5 3.5u建筑形式為一梯兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點樓，建筑層數2832層；u為提高容積率，采用了“v”型的樓宇布局，傾斜角度38度，兼顧了日照，充分考慮了景觀。u點樓圍合結構，平均進深較小，戶型面積適中；u戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到10%，實際容積率在3.5以上。p戶均面積戶均面積越大，梯戶越大，梯戶比可相對較比可相對較小單

3、層面積小單層面積大，容積率大，容積率能保障；能保障；p戶均面積戶均面積越小，梯戶越小，梯戶比越大，保比越大，保障標準層面障標準層面積，實現容積，實現容積率。積率。1本報告是嚴格保密的。提高容積率水平1標準層消化：擴大標準層必然極大降低戶型舒適度，不建議采用世聯研究經驗世聯研究經驗有效消化容積率的手段如下三種：有效消化容積率的手段如下三種：增大梯戶比增大梯戶比降低舒適度，與豪宅不匹配降低舒適度，與豪宅不匹配增大戶型進深增大戶型進深失去競爭優勢，降低舒適度失去競爭優勢，降低舒適度增大戶均面積增大戶均面積不能偏離定位過多不能偏離定位過多p競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間

4、比過大，極大影響競爭對手由于較高的容積率壓力，使得要么梯戶比偏高，要么進深開間比過大，極大影響戶型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關重要。有其他的途徑化解容積率的情況戶型舒適度，故對本項目堅守戶型舒適度底線至關重要。有其他的途徑化解容積率的情況下，盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；下，盡量不要采用增加進深及梯戶比這兩種方式；p增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據實際情況有適度放大，但不能偏離定增大戶均面積是比較有效的提升容積率手段，可根據實際情況有適度放大，但不能偏離定位過多。位過多。1本報告是嚴格保密的。提升容積率手段2超高層研究本報告是嚴格保密的。影響容積率因素影響容

5、積率因素樓宇高度樓宇高度u總占地104616，總建筑面積近410000,一期占地35382,建筑面積77657,容積率僅2.196；u幸福海岸以點式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性；u一期6棟595戶，18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔；u后期的建筑容積率4.5以上，全部為平均層數30層左右的點式住宅。一期一期二期二期 分期 樓層 樓宇高度（米）容積率 一期 18 18 5454 2.2 2.2 二期 30 30 90 90 4.5 4.5樓宇高度直接影響容積率的實現，樓宇高度越高，實現樓宇高度直接影響容積率的實現，樓宇高度越

6、高，實現的容積率越大。的容積率越大。項目容積率為項目容積率為3.5，要滿足容積率，必須有一定的樓宇高，要滿足容積率，必須有一定的樓宇高度支撐。度支撐。本報告是嚴格保密的。我們得出，最終我們得出，最終決決定是否建超高層，定是否建超高層，以及超高層建多少以及超高層建多少問題，與銷售均價問題，與銷售均價和開發成本的比值和開發成本的比值密切相關密切相關樓盤樓盤開發成本開發成本銷售均價銷售均價上海世茂濱江花園上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園

7、福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米深圳高爾夫瓏園深圳高爾夫瓏園1萬元/平方米3.5萬元/平方米深圳金域藍灣深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍灣珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍灣成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍灣福州金域藍灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規模超高層規模S S比：比：銷售均價銷售均價/開發成本開發成本2通過案例分析，我們發現通過案例分析，我們發現決定決定是否建超高層，以及超高層建是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發

8、多少問題，與銷售均價和開發成本的比值（成本的比值（S比）密切相關比）密切相關超高層出現規律：超高層出現規律：是否出現超高要看市場是否出現超高要看市場成熟度，通過價格與成本體系對比，用成熟度，通過價格與成本體系對比，用S S比來比較比來比較本報告是嚴格保密的。超高出現規律：超高出現規律：當當S S比大于比大于1.51.5，售價遠超成本時才有超高層實，售價遠超成本時才有超高層實現基礎，本項目現基礎，本項目S S比約為比約為1.52.01.52.0已具備出現超高層市場基礎已具備出現超高層市場基礎世聯認為，按世聯認為，按S S比值比值大小可以將樓盤分為大小可以將樓盤分為兩種模式，大于兩種模式，大于2.

9、02.0的的樓盤屬于價值主體模樓盤屬于價值主體模式；式；S S比小于比小于2.02.0的樓的樓盤歸類形象主導模式盤歸類形象主導模式1.01.01.51.52.02.02.52.53.03.01 12 23 34 45 56 67 78 89 9S S比比=銷售均價銷售均價/開發成本開發成本S S比比樓盤樓盤S S比比價價值值主主體體上海世茂濱江花上海世茂濱江花園園3 3南京世茂濱江新南京世茂濱江新城城3.13.1武漢世茂錦繡長武漢世茂錦繡長江江2.22.2福州世茂外灘花福州世茂外灘花園園2.42.41 12 23 34 45 51010S比比2S比比2價值主體模式價值主體模式擁有強勢景觀、溢價

10、擁有強勢景觀、溢價形象主導模式形象主導模式形象、容積率化解形象、容積率化解樓盤樓盤S S比比形形象象主主導導深圳金域藍深圳金域藍灣灣2 2珠海金域藍珠海金域藍灣灣1.71.7成都金域藍成都金域藍灣灣1.71.74 4福州金域藍福州金域藍灣灣1.21.27 78 89 910106 6本項目超高層成本本項目超高層成本約為約為800010000800010000元元/平米；平米；售價為售價為1.51.5萬萬/平米平米左右左右S S比大于比大于1.51.5，已經，已經具備出現超高層建具備出現超高層建筑的條件。筑的條件。本報告是嚴格保密的。超高產品比例，超高層占價值主體模式80%90%以上；形象主導模

11、式產品線豐富，超高層僅占20%30%S比2，價值主體模式，超高層比例往往占80%90%以上，在超高層已經完全脫離成本限制，且市場成熟度較高區域，超高層可以成為項目主流。S比2上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園深圳高爾夫瓏園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城形象標桿化解高容積率壓力超高層住宅、1棟60層服務式公寓 150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅 由多幢約150米以下的高層、超高層住宅 純板式高層與超高層，沿江有部分聯排別墅 17棟50層的超高層建筑 S比2深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣通過超高層實現高溢價一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期

12、為2棟47層超高層 1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層 35、36層高層，5棟多層 45棟18層住宅、10 棟30層住宅現實情況：本項目S比2，沒有稀缺強勢景觀，市場成熟度有待提升建議：只要規劃空間滿足要求，盡量減少超高層比例本報告是嚴格保密的。超高層層數：超高層層數：基于超高成本控制，建議層數控制基于超高成本控制，建議層數控制在在150150米，低于米，低于4747層（要么層（要么100100米要么超高米要么超高150150米）米）避難層設置：17層，33層為避難層（設計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始

13、設置抗風玻璃幕墻，控制成本高層建筑超過高層建筑超過100米后，無論在成本還是公攤上都會有一米后，無論在成本還是公攤上都會有一個極大調差，如果超高僅一百二三十米，對項目是很不經個極大調差，如果超高僅一百二三十米，對項目是很不經濟的，建議減少部分超高，將部分超高高度拔到濟的，建議減少部分超高，將部分超高高度拔到150以下。以下?，F有規劃中中間5棟超高高度分別為118、124、130、136、149米，建議減少部分樓宇高度至100米，拔高部分超高高度本報告是嚴格保密的。超高層的梯戶組織形式超高層的梯戶組織形式由于平層面積由于平層面積的限制，超高層建筑舒適度和經濟性受到的限制，超高層建筑舒適度和經濟性

14、受到影響影響代表項目：深圳金域藍灣三期代表項目：深圳金域藍灣三期l四梯五戶，實用率80%以上l戶型面積：100-160l平層面積：702代表項目：世貿濱江花園代表項目：世貿濱江花園l兩梯兩戶，實用率77.2%l戶型面積在129335 l整體平層面積：2000板式結構板式結構兩梯兩戶多單元連接板式為主兩梯兩戶多單元連接板式為主點式結構點式結構兩梯三戶以上點式為主兩梯三戶以上點式為主1、價值主導模式，一個交通核往往有三梯兩戶三梯三戶為主，強調奢侈享受；、價值主導模式，一個交通核往往有三梯兩戶三梯三戶為主，強調奢侈享受；2、形象主導模式，一個交通核往往為三梯三戶以上（三梯四戶、三梯五戶為、形象主導模

15、式，一個交通核往往為三梯三戶以上（三梯四戶、三梯五戶為主），以消化容積率保證舒適度為主。主），以消化容積率保證舒適度為主。本報告是嚴格保密的。超高層的梯戶組織形式超高層的梯戶組織形式三梯二戶板式（兩三梯二戶板式（兩個單元連接）或三梯三戶、點式（一個單元）個單元連接）或三梯三戶、點式（一個單元）根據本項目地塊情況，建議：根據本項目地塊情況，建議：1、首選兩個單元連接的三梯二戶，但戶型在、首選兩個單元連接的三梯二戶，但戶型在250平米以上；平米以上；2、根據地塊實際排布情況和項目自身戶型定位，如果地塊面寬不、根據地塊實際排布情況和項目自身戶型定位，如果地塊面寬不夠，建議少量排布三梯三戶點式；夠，建

16、議少量排布三梯三戶點式；3、超高層盡量集中排布，待項目后期成熟后推出，減少市場抗性。、超高層盡量集中排布，待項目后期成熟后推出，減少市場抗性。關于梯戶比：關于梯戶比：p超高層標準層面積超標準層面積超過過500500平米平米時才達到較好使用率要求；p三梯二戶250平米以上，或三梯三戶150平米以上；關于單元連接數：關于單元連接數：p由于本項目地塊東西較窄，超高層多單元連接將影響社區空間形態，但點式一個單元對容積率貢獻有限；p根據地塊排布實際，首選兩個單元連接。戶型參考：利用大面寬的三梯三戶布局，戶型參考：利用大面寬的三梯三戶布局，保證純正的南北通透舒適度。保證純正的南北通透舒適度。本報告是嚴格保

17、密的。超高層的影響超高層的影響客戶層面：客戶層面：超高層住宅超高層住宅客戶主要為發達城市視野開闊群體及國際客戶主要為發達城市視野開闊群體及國際化人士化人士n超高層的心理安全感n高公攤n高物業管理費客戶心理優勢客戶心理優勢客戶心理劣勢客戶心理劣勢n唯我獨尊的感受n開闊的景觀視野n便利的城區生活條件客戶群體為視野開闊的財富階層客戶群體為視野開闊的財富階層p早期以香港或海外客戶為主，集中于少數一線城市早期客戶早期客戶p發達及較發達城市的視野開闊群體及國際化生活人士當前客戶當前客戶客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅客戶群體為視野開闊的財富階層更易于接受超高層住宅本報告是嚴格保密的。超高層

18、影響超高層影響技術層面：技術層面：超高層技術安全等級超高層技術安全等級的變化，導致設計和建設的難度增加，建設周期的變化，導致設計和建設的難度增加，建設周期增大增大u由于超高層技術要求出現質的變化，大量不同于普通高層的技術問題出現；u直接導致的影響是設計和建設的難度大幅度增加；u結果是建設周期的拉長。結構形式結構形式l住宅一般采用剪力墻結構，少數采用鋼結構住宅一般采用剪力墻結構，少數采用鋼結構水電指標水電指標l超高層高度為給水系統帶來更多要求超高層高度為給水系統帶來更多要求l消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴消防：超高的體量對消防要求更高，例如消防噴淋系統等配置淋系統等配置l配電配電:對

19、配電要求比較高，多路配電對配電要求比較高，多路配電電梯設置電梯設置l每隔每隔1518層之間要分層設計高速電梯層之間要分層設計高速電梯避難層避難層l每隔每隔1518層之間需要設計一層避難層層之間需要設計一層避難層戶型立面戶型立面l以景觀為導向，大開間，大面積玻璃幕墻使用以景觀為導向，大開間，大面積玻璃幕墻使用p為化解容積率壓力，超高層可以出現，但不應該成為項為化解容積率壓力，超高層可以出現，但不應該成為項目大量出現的產品形態；目大量出現的產品形態；p當有其他化解容積率壓力的形勢可選時，超高層應盡量當有其他化解容積率壓力的形勢可選時，超高層應盡量放在第二選擇。放在第二選擇。本報告是嚴格保密的。提升

20、容積率手段提升容積率手段3 3功能轉換功能轉換尋找其他高容積率的物業形態尋找其他高容積率的物業形態本報告是嚴格保密的。利用其他高容積率、或不受日照及樓間距利用其他高容積率、或不受日照及樓間距影響的物業形態，化解住宅部分的容積率影響的物業形態，化解住宅部分的容積率壓力壓力2 2、商業、商業部分住宅及臨主干道商業部分住宅及臨主干道商業街排布，增加商業中心層數、體量街排布，增加商業中心層數、體量1 1、高梯戶比公寓、高梯戶比公寓中小戶型的高梯中小戶型的高梯戶比公寓形式，化解容積率壓力戶比公寓形式，化解容積率壓力3 3、寫字樓、寫字樓增加可售寫字樓體量增加可售寫字樓體量（最容易消化容積率的物業形態）（

21、最容易消化容積率的物業形態）本報告是嚴格保密的。提升容積率手段提升容積率手段功能轉換功能轉換寫字樓寫字樓本報告是嚴格保密的。銷售型寫字樓設置的背景銷售型寫字樓設置的背景2 2、作為、作為260260米租賃型寫字樓的過米租賃型寫字樓的過渡渡承接目標市場客戶的接受度承接目標市場客戶的接受度1 1、平衡項目總體指標、平衡項目總體指標加大商業體量，加大商業體量，減輕住宅體量壓力減輕住宅體量壓力3 3、與、與260260米寫字樓形成一定商務米寫字樓形成一定商務氛圍氛圍兩棟寫字樓呼應形成較濃厚的商務兩棟寫字樓呼應形成較濃厚的商務氛圍氛圍4 4、與、與260260米寫字樓租售互補米寫字樓租售互補經經營模式的

22、互補可盡可能網絡更大客戶底盤營模式的互補可盡可能網絡更大客戶底盤本報告是嚴格保密的。銷售型寫字樓銷售型寫字樓租賃型寫字樓租賃型寫字樓p持有租賃型物業一般選擇綜合質素最高的部分，其可提供長期穩定現金流，長期穩定現金流，有助于維持和提升品牌形象有助于維持和提升品牌形象p寫字樓屬于整個項目的“形象標桿形象標桿”，在先期住宅第一波銷售掀起熱潮之后，推出商業商業+寫字樓的工商物業組合拳寫字樓的工商物業組合拳，合力拔高項目形象拔高項目形象，為同期推售的住宅以及后續推出的租賃型寫字樓抬高價值基礎抬高價值基礎。(第二批入市)(第三批入市)前期結論回顧前期結論回顧本報告是嚴格保密的。同片區競爭同片區競爭:引導客

23、戶優中擇異引導客戶優中擇異從周邊競爭中樹立并宣傳本項目獨特的一面從周邊競爭中樹立并宣傳本項目獨特的一面不同片區競爭不同片區競爭:高調叫賣片區優勢高調叫賣片區優勢政務片區優勢無可厚非，我們不過是讓更多的客戶知道并關注政務片區優勢無可厚非，我們不過是讓更多的客戶知道并關注求同：求同：高端配備，滿足目標客戶需求，硬件配置適度領先高端配備，滿足目標客戶需求，硬件配置適度領先選取差異化，制定本項目的價值訴求，傳遞不一樣的聲音選取差異化，制定本項目的價值訴求，傳遞不一樣的聲音：存異：存異本項目銷售型寫字樓發力點本項目銷售型寫字樓發力點本報告是嚴格保密的。合肥寫字樓市場目前的客戶特征為：合肥寫字樓市場目前的

24、客戶特征為：1 1、制造業、金融、科技類制造業、金融、科技類為主流購買產業；2 2、占有面積比例最大的行業是金融、制造、科技、地產、政府機關金融、制造、科技、地產、政府機關；3 3、300300以下以下為主流購買面積；4 4、客戶已表現出了高端化高端化的苗頭，部分客戶對產品檔次要求較高檔次要求較高。合肥寫字樓客戶分析合肥寫字樓客戶分析本報告是嚴格保密的。2 2、客戶定位、客戶定位以合肥為主、涵蓋以合肥為主、涵蓋全安徽甚至長三角的制造、金融、科技全安徽甚至長三角的制造、金融、科技等大中型企業等大中型企業1 1、檔次定位、檔次定位總體適度高于入市當總體適度高于入市當期高端主流水平，局部（客戶敏感點

25、）做較期高端主流水平，局部（客戶敏感點）做較大超越大超越3 3、入市時機、入市時機先于先于260260米寫字樓、米寫字樓、晚于一期住宅入市（整個綜合體的中期晚于一期住宅入市（整個綜合體的中期時段開發）時段開發）銷售型寫字樓定位銷售型寫字樓定位本報告是嚴格保密的。2 2、建筑外形、建筑外形統籌考慮兩棟寫字統籌考慮兩棟寫字樓及商業建筑風格的諧調統一樓及商業建筑風格的諧調統一1 1、排布位置、排布位置盡可能沿城市主干道盡可能沿城市主干道（潛山路、習友路）排布，凸現項目昭示性，（潛山路、習友路）排布，凸現項目昭示性，并以商務形象提升項目整體形象并以商務形象提升項目整體形象3 3、與、與260260米寫

26、字樓關系米寫字樓關系建筑建筑語言表達上需與語言表達上需與260260米寫字樓產生對話呼米寫字樓產生對話呼應，盡可能使兩棟寫字樓共同形成相對應，盡可能使兩棟寫字樓共同形成相對獨立的商務區域及比較濃厚的商務氛圍獨立的商務區域及比較濃厚的商務氛圍銷售型寫字樓建筑規劃建議銷售型寫字樓建筑規劃建議4 4、面積區間、面積區間100-300100-300平米平米本報告是嚴格保密的。提升容積率手段提升容積率手段功能轉換功能轉換公寓公寓本報告是嚴格保密的。住宅式公寓由于高梯戶比大標準層，對容住宅式公寓由于高梯戶比大標準層，對容積率的消化非常有效，主要看市場需求積率的消化非常有效，主要看市場需求公寓公寓本報告是嚴

27、格保密的。u合肥市公寓市場多集中在馬鞍山路板塊、新站片區及北一環沿線，項目周邊尚未出現大規模公寓放量，可參照的樣本多來自蜀山區，尤其是學府板塊；學府板塊；u目前學府板塊公寓類產品并不多，多出現在幾個大盤大盤（如信旺華府駿苑、印象西湖、新華系列）的復合產品系中；u區域公寓類產品以居住型居多，價格實現中等價格實現中等，并未與住宅出現明顯價差，消化速度實現較快速度實現較快。p區域未來供應仍以普通住宅區域未來供應仍以普通住宅、寫字樓及商業綜合體為主，、寫字樓及商業綜合體為主，公寓放量尚不明確公寓放量尚不明確，存在市場，存在市場空缺；空缺；區域市場區域市場區域內尚未出現公寓產品，主要集中在城市核心區域內

28、尚未出現公寓產品，主要集中在城市核心區，政務區目前公寓需求明顯不足，且價格難以區，政務區目前公寓需求明顯不足，且價格難以拔升到一線豪宅水平拔升到一線豪宅水平p政務區寫字樓供應旺盛，政務區寫字樓供應旺盛，未來必將成為城市新的商務未來必將成為城市新的商務區，因此公寓市場存在一定區，因此公寓市場存在一定需求，但需求，但需求并不顯現需求并不顯現；本報告是嚴格保密的。如果本項目考慮部分公寓產品，則公寓客戶必然面向如果本項目考慮部分公寓產品，則公寓客戶必然面向高端商務人士，而絕非小面積普通公寓需求高端商務人士，而絕非小面積普通公寓需求我們的公寓客戶并非承受能力較低的小戶型自用客戶，而是以看好租金收益的技術

29、性投資為我們的公寓客戶并非承受能力較低的小戶型自用客戶，而是以看好租金收益的技術性投資為主，終端使用客戶多為周邊或企業中高管等高端商務或政務客戶為主主，終端使用客戶多為周邊或企業中高管等高端商務或政務客戶為主直接購買者以技術性投直接購買者以技術性投資客為主，看好區域商資客為主，看好區域商務前景帶來的租金收益務前景帶來的租金收益思維敏捷，擁有發現財富先機的眼光思維敏捷，擁有發現財富先機的眼光終端使用者以周邊或交終端使用者以周邊或交通驅動區域的企業中高通驅動區域的企業中高管等高端商務人士為主管等高端商務人士為主熱愛工作，并懂得如何享受當下的生活熱愛工作，并懂得如何享受當下的生活本報告是嚴格保密的。

30、如選擇公寓類產品，則應定位為高端服務式公寓如選擇公寓類產品，則應定位為高端服務式公寓（行政總裁公寓），主打中高端投資客，對應未（行政總裁公寓），主打中高端投資客，對應未來使用客戶來使用客戶p最主要目的：消化容積率最主要目的：消化容積率p另外，公寓產品開發是作為住宅的另外，公寓產品開發是作為住宅的附屬，為擴大客戶群、加快消化速度附屬，為擴大客戶群、加快消化速度設設p使用客群主要為寫字樓帶來的高端使用客群主要為寫字樓帶來的高端商務客群，以及被軌道交通及道路體商務客群，以及被軌道交通及道路體系驅動的商務人群系驅動的商務人群p本項目公寓應是高檔次、高標準的服本項目公寓應是高檔次、高標準的服務式精裝公寓

31、，從而實現高單價與高務式精裝公寓，從而實現高單價與高利潤利潤本報告是嚴格保密的。偏大面積的總裁行政公館偏大面積的總裁行政公館公寓單層平公寓單層平面面1000150010001500，總體量約，總體量約4 4萬萬兩室兩廳一兩室兩廳一衛衛1201501201505600560014%14%10%10%4343一室一廳一一室一廳一衛衛8010080100344003440086%86%90%90%382382本報告是嚴格保密的。提升容積率手段提升容積率手段功能轉換功能轉換商業街商業街本報告是嚴格保密的。二期工程二期工程一期工程一期工程商業街商業街住宅下排布商業街是可行的增住宅下排布商業街是可行的增加

32、容積率的方式，但增加效率有限加容積率的方式，但增加效率有限萬象城萬象城p住宅底商形式商業住宅底商形式商業街街+部分社區商業；部分社區商業；p增加可售商業面積，增加可售商業面積，同時可化解部分容同時可化解部分容積率壓力。積率壓力。成都華潤二十四城成都華潤二十四城北京中信城北京中信城p以住宅、部分商業街、公以住宅、部分商業街、公寓作為一期回現主力寓作為一期回現主力p商業街不但可以為消化容商業街不但可以為消化容積率做貢獻，同時還可作為積率做貢獻，同時還可作為一種很好的現金流產品，一種很好的現金流產品，商業街商業街本報告是嚴格保密的。對于項目，提升容積率的手段很多，對于項目，提升容積率的手段很多，根據

33、項目情況，有條件有先后的選根據項目情況，有條件有先后的選擇擇本報告是嚴格保密的。參考市場實現度和對容積率貢獻，建議可參考市場實現度和對容積率貢獻，建議可采取的容積率化解方式如下：采取的容積率化解方式如下：首選功能轉換首選功能轉換寫字樓、商業寫字樓、商業街街超高層超高層功能轉換功能轉換偏大的行政公偏大的行政公寓寓1 12 23 3具體的物業選型及容積率的實現，需要結合實際規劃排布情況而定：盡量不考慮增盡量不考慮增大梯戶比或樓大梯戶比或樓宇進深宇進深2 2本報告是嚴格保密的。物業類型研判后，我們來對重新調整物業物業類型研判后，我們來對重新調整物業組合后的方案進行比較組合后的方案進行比較原方案原方案

34、七棟超高層住宅七棟超高層住宅一棟一棟260260米超高層寫字樓米超高層寫字樓新方案新方案兩棟超高層住宅兩棟超高層住宅一棟一棟260260米超高層寫字樓米超高層寫字樓一棟一棟160160米超高可售寫字樓米超高可售寫字樓增加約增加約2 2萬平米可售商業街萬平米可售商業街本報告是嚴格保密的。容積率變化：容積率變化：增加可售商業及可售寫字樓，增加可售商業及可售寫字樓，對項目容積率化解而言是非常有效方案對項目容積率化解而言是非常有效方案原始方案原始方案總建筑面積870000占地面積220573商業占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業街建筑面積0260寫字樓119716可售寫字

35、樓0商用建筑面積207316商用容積率3.1 住宅建筑面積662684住宅容積率4.34.3 新方案新方案總建筑面積870000占地面積220573商業占地66172住宅占地154401mall建筑面積87600商業街建筑面積20000260寫字樓119716可售寫字樓（增加1棟35層寫字樓）70000商用建筑面積297316商用容積率4.5 住宅建筑面積572684住宅容積率3.7 3.7 本報告是嚴格保密的。算賬來看：算賬來看：規劃帶來的方案變化，將給項目盈利規劃帶來的方案變化，將給項目盈利能力帶來顛覆性變化，新方案明顯盈利能力更強能力帶來顛覆性變化，新方案明顯盈利能力更強項目項目單方（元

36、）單方（元）原方案原方案(萬元萬元)新方案（萬元）新方案（萬元）土地成本土地成本186935186935186935186935前期費用前期費用1001008700870087008700高層建安工程費高層建安工程費2,0002,00075673756739413794137超高層建安工程費超高層建安工程費3,0003,00085296852963060030600商業街建安工程費商業街建安工程費2,0002,0000 040004000可售寫字樓建安費可售寫字樓建安費5,0005,0000 03500035000可售建筑安裝費用合計可售建筑安裝費用合計16096916096916373716

37、3737持有商業資金沉淀持有商業資金沉淀4000400035040350403504035040持有寫字樓資金沉淀持有寫字樓資金沉淀6000600071830718307183071830市政代收費市政代收費18018015660156601566015660室外工程及環境室外工程及環境3003004632 4632 4632 4632 管理費用管理費用按建的按建的3%3%計算計算0.80 0.80 0.81 0.81 不可預見費不可預見費按照按照4%4%計算計算11873118731198411984總成本總成本486939 486939 489818 489818 可售寫字樓銷售金額可售寫

38、字樓銷售金額12000120000 08400084000可售商業街銷售金額可售商業街銷售金額40000400000 08000080000住宅銷售金額住宅銷售金額13000/1500013000/15000861489.2861489.2859026859026銷售金額合計銷售金額合計861489.2861489.210230261023026靜態毛利潤靜態毛利潤374550 374550 533208 533208 本報告是嚴格保密的。新方案是更佳方案：盈利提升、住宅檔次新方案是更佳方案：盈利提升、住宅檔次提升、對現金流貢獻、規劃商業與住宅的提升、對現金流貢獻、規劃商業與住宅的邏輯關系邏輯

39、關系項目項目原方案原方案新方案新方案總成本總成本300004 300004 302883 302883 銷售金銷售金額合計額合計86148986148910230261023026單價單價住宅住宅1300013000住宅住宅1500015000靜態毛靜態毛利潤利潤374550 374550 533208 533208 新方案：雖然增加了高建安成本寫字樓量的新方案：雖然增加了高建安成本寫字樓量的增加，但由于超高層住宅數量減少，極大降增加，但由于超高層住宅數量減少，極大降低住宅部分建安成本。低住宅部分建安成本。p新方案：超高層減少、住宅容積率降低、新方案：超高層減少、住宅容積率降低、樓宇間距放開、

40、產品舒適度提升，帶來高溢樓宇間距放開、產品舒適度提升，帶來高溢價能力；價能力；p僅按照住宅溢價僅按照住宅溢價2000元元/平方，對利潤的貢平方，對利潤的貢獻巨大。獻巨大。p新方案帶來更優化規劃空間同時，并且多貢新方案帶來更優化規劃空間同時，并且多貢獻了獻了16個億的毛利潤；個億的毛利潤；p并且，降低了過多超高層帶來的市場風險。并且，降低了過多超高層帶來的市場風險。本報告是嚴格保密的。建議，增加可售的超高寫字樓及部分商業街：減建議，增加可售的超高寫字樓及部分商業街：減少超高層棟數；少超高層棟數；p改善項目容積率關系；改善項目容積率關系；p增加商業物業后期溢價能力；增加商業物業后期溢價能力；p提升住宅整體檔次價值。提升住宅整體檔次價值。本報告是嚴格保密的。THANKSTHANKS！