大型房地產開發企業房地產經營法律問題指引（26頁）.ppt
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大型房地產開發企業房地產經營法律問題指引（26頁）.ppt
1、房地產公司法律問題指引 土地獲取法律要點 工程建設法律要點 商品房銷售合同及證據保留 依據與目的依據與目的 國家現行房地產行業法律法規 房地產行業實踐中的從業經驗 進行總結完善 為集團公司提供法律指引 一、土地獲取一、土地獲取 獲取方式獲取方式 1、按照國家現行土地法律政策，在土地一級市、按照國家現行土地法律政策，在土地一級市 場上，房地產用地只能通過招標、掛牌、拍賣的場上，房地產用地只能通過招標、掛牌、拍賣的 方式取得。協議用地的口子已經被徹底封死。方式取得。協議用地的口子已經被徹底封死。 各種出讓的方式適用范圍：各種出讓的方式適用范圍： 招標：一般適用于大宗成片的土地出讓，中標通招標：一般
2、適用于大宗成片的土地出讓，中標通 常要求綜合考慮項目方案、土地報價、開發商資常要求綜合考慮項目方案、土地報價、開發商資 信狀況、經營業績等因素。信狀況、經營業績等因素。 掛牌：在一定期限內將土地交易條件在土地交易掛牌：在一定期限內將土地交易條件在土地交易 機構公告，接受交易的申請的行為。機構公告，接受交易的申請的行為。 拍賣：即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時拍賣：即通過發布拍賣公告，由競買人在指定時 間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地 使用權的行為。使用權的行為。 2、掛牌交易、拍賣和招標三種交易方式的比較： 交易方式交易方式 類別類別 掛
3、牌 拍賣 招標 底價是否公開底價是否公開 公開 不公開 不公開 是否設立獨立于委托是否設立獨立于委托 人的集體決策組織人的集體決策組織 委托人 拍賣委員會 招標委員會 報價方式報價方式 交易中心電腦報價終 端報價 舉牌 填寫投標書 報價次數報價次數 可多次報價 可多次報價 一次報價 競買（投）人數競買（投）人數 1人 2人 2人 房地產用地一級市場一般由地方政府土地儲備交易中心 負責操作，并根據土地的實際情況選擇出讓的方式。即便 在公開透明的市場環境下，開發商在一級市場上獲取土地 還是有靈活操作的空間。 對于大宗用地，開發商可以前期跟蹤，就相關合作事項 先同地方政府達成意向，并由政府安排國土部門據此選擇 對于開發商有保障性的出讓方式。比如，在入圍企業中， 設立較高的條件。資質、容積率、資金等作文章。或者在 地方政府權限范圍內，在項目建管費方面給與開發商一定 的優惠條件，如城市基礎設施配套費
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