1、-本資料來自 -南京五礦悅居物業管理有限公司御江金城項目服務中心工程部作業指導書編制： 工程部 日期： 審核： 日期： 批準： 日期： 生效日期： 受控狀態： 文 件 目 錄工程部職責- - -3 工程部工作定義- -3危廢管理制度- -3工程部職責范圍-4工程主任崗位職責-4工程領班崗位職責-4工程技工崗位職責-5值班電工崗位職責-5工程部制度-6工程人員工作狀態要求-6工程部例行會議制度-8工程部值班及交接班制度-8工程部考核制度-9驗收交接制度-9工程部二級倉庫管理制度-9工程部工具管理制度-9工程檔案管理制度-10工程保養制度-10巡檢制度（3級巡檢制度）-11定期保養制度（3級保養制

2、度）-12電梯巡檢工程制度- -14配合與跟蹤制度- -15變電所（配電房）管理制度- -15生活水泵房管理制度-15安全生產責任制度-16工程部業務培訓制度-17機電設備操作制度-18電器設備檢修維護制度-20臨時施工用電管理規定-20用水、供水管理辦法-21站房安全防火及出入規定-21變電所安全操作制度-22電器安全操作制度-23裝修管理制度-24空置房巡檢制度-25突發事件處理制度-25工程主任回訪制度 -25工程工必備工具 -25工程部各系統管養規程-26工程部對客服務流程-32工程工應急方案-38工程部職責工程部工作定義確保在各項客戶問題處理過程中，很好的維護五礦品牌，服務好客戶，讓

3、客戶享受“誠信、高效、負責”的服務,確保客戶滿意;秉承“客戶為先”的服務理念；提高工作效率，加快維修進度，確保維修質量，降低業主投訴率；滿足業主的各項需求，保修期外提供全方位的有償維修服務（根據公司實際情況而定）。危廢管理制度一、危廢是指危險廢棄物，是按照國家統一規定的方法辨識具有一定的毒性、腐蝕性、易燃性、易爆性、化學反映性，或可能對環境造成污染的固態、半固態和液態廢棄物。如：裝修用油漆、稀釋劑、涂料、膠水等及其包裝物，廢舊電池、廢舊燈管、廢舊墨盒、復印機粉盒硒鼓等，廢機油、肥料、農藥及其包裝物等。二、危廢垃圾的收集、分類、清運由環境部負責組織實施。三、所有危廢必須袋裝封口處理，存放地點必須

4、由必要的安全措施，以避免散失，造成二次污染。四、與回收和處理單位簽訂合同，對危廢實施合同控制管理。五、公共區域設置的危廢垃圾箱（包括廢舊電池回收箱）是專門存放危廢垃圾的設施，應當宣傳告知業主（住戶）將危廢垃圾袋裝后投放到危廢垃圾箱內。工程部職責范圍一、按規范要求對管理項目范圍內樓宇及公共設施設備的日常巡檢、維護工程及升級更新工作，保障相關建筑、景觀、設備、道路、給排水等正常完好。負責管理項目區域內公用設備、設施的維修保養，確保安全、正常運轉。負責實施管理項目內力所能及維修工程。二、對項目管理范圍內住戶提供及時、有效的房屋及相關設施的日常報（維）修工作。三、制定項目管理范圍內節能計劃及方案，并加

5、以實施。（能耗抄驗、分析）四、注意回收可利用物資，嚴控廢棄物的流失。五、充分利用自身資源，配合并協調相關部門保證項目管理范圍內的所有工作都正常開展。六、制定各種應急預案以從容地處理突發事件，有效地控制事態的發展，最大限度地降 低可能產生的一切損失；七、協助相關部門完成項目管理范圍內服務中心交接驗收、交房、整改、對客溝通、裝修巡查、特種設備檢測、監督設備外包服務等工作；八、負責項目管理范圍內設施設備、場所等相關資料的收集、整理、歸檔等工作。九、負責公共區域內設備、設施的巡檢工作。十、負責定期抄錄公用區域水表、電表讀數，準確計算水電費。負責所管范圍的計劃用水、電和節約用水、電管理，不斷降低水、電的

6、消耗量。十一、管理項目內設備、設施發生突發事件，全力投入檢修、搶修，直至完成修復。十二、搞好施工作業安全管理，認真執行安全技術操作規程。十三、積極拓展維修、改造工程的有償服務，不斷提高服務質量和經濟效益。十四、運行和配合各部門的工作。不斷加強專業技術培訓，提高員工素質。十五、完成領導交辦的其他工作。工程主任崗位職責直接上級：項目經理（工程部經理），直接下級：工程領班。一、掌握項目管理范圍內各項設施設備的綜合狀況及維護要求，負責工程部管理的工作。二、加強工程隊伍的建設，負責員工的崗位培訓、業務培訓工作。三、負責項目管理范圍內項目的電梯、消防、器具（配電）、水泵等重大設備的質量檢測工作，公共設施設

7、備的日常保養工作，合格承包方的年度評審工作。對施工單位維修工作的及時率、合格率進行把控。監督施工單位維修工作的進展，對維修的及時率與合格率進行考評。四、負責項目管理范圍內服務工程原材料的采購申報工作審批。五、協助服務中心客服主任做好與住戶的交流和溝通工作，及時了解住戶（使用人）對工程工作的滿意程度，督導工程人員履行崗位職責和工作標準。六、負責監督考核現場工程部人員的工作情況，負責部門現場制度流程的貫徹執行，學習和掌握相關政策、法律、法規；負責管理項目保修期內的維修工作，做好保修工作的計劃和統計工作。七、負責工程維修工作的受理、跟蹤與反饋，與客戶溝通反饋現場信息，負責維修任務調配、維修工期的安排

8、、維修驗收工作。八、協助項目負責人對工程維修、賠付的責任方分析，以供結算。定期將項目運行情況、重大投訴、突發事件上報項目負責人、部門直屬領導。九、對分管領導負責，定期匯報工作，并接受質詢。十、按公司有關規定組織和處理客戶房屋質量、配套設施和合同糾紛方面的投訴和維修；定期檢查和考核維修工地的規范服務、維修質量。十一、負責組織有關技術人員和部門對房屋較大質量問題進行技術評定或鑒定。十二、負責前期物業管理銜接方面的協調、組織工作。十四、定期配合管家部對顧客進行回訪、溝通工作，了解客戶對公司產品的意見和建議。十五、組織建立工程部投訴處理檔案和維修檔案；并定期對投訴和維修內容進行分類、整理和分析工作，將

9、結果呈報項目負責人、公司領導。十六、根據公司保修期限和保修范圍的有關規定，負責協調處理有關保修范圍的界定和協調工作。十七、負責與各職能部門的溝通、配合工作。十八、負責專項維修的預、決算的審核工作。十九、負責工程部人員的考核工作。二十、負責項目管理范圍內業主裝飾管理審核。二十一、完成公司、項目領導交辦的其他工作。工程領班崗位職責直接上級：工程部主任，直接下級：工程維修技工。一、負責工程部人員的工作和調配。二、協助部門領導，使質量體系文件（認證后）、公司內部文件在部門認真貫徹執行。三、定期或不定期對本班的工作進行抽查、檢驗，對不合格工作作出處理。四、負責每天安排對項目管理范圍內的公共設施設備檢查和

10、巡視工作。按照工作任務指令，將每項工作落實到具體員工，調配人員分工檢查設備設施情況，保證設備正常運轉。業主日常報修的處理。檢查監督工程技工執行各項制度和安全事故的發生，確保園區設備、系統的正常運行。五、負責公共設施改造工程及公共設備的工程和保養、檢修。六、搞好部門建設，做好工作場地內的清潔工作，做好考勤和對員工的考核，全心全意為業主提供優良服務，為業主排憂解難。按計劃檢查維保工作質量，組織好全部門的技術學習和培訓。對本班的安全、消防工作負責。七、檢查各承包商按期完成設備工程保養、故障處理及零件更換情況和記錄，做到每月進行整理、登記和存檔。八、負責項目管理范圍內住戶室內日常工程工作。九、協助部門

11、主管完成制定的工作目標。十、負責收集土建、建筑裝潢的施工圖紙、設計變更、等相關資料。從設計、施工、管理、使用等方面審核其是否符合規范；十一、深入現場，查勘采用材料質量和施工質量，并提出合理化建議。十二、負責起草項目房屋維修計劃、方案和質量驗收規范。十三、負責接管驗收工程遺留建筑裝修方面問題的協調、管理、監督、跟進。十四、負責對項目建筑裝修重大投訴的協助處理及溝通工作。業主裝飾管理審核。十五、安排執行公司的各類規章制度及管理規定。十六、負責對項目工程技工的技術指導、跟蹤、監督、檢查。十七、負責對項目的工程技工的技能培訓。十八、負責專項維修的組織、施工、資金、后期跟蹤；預、決算的初步審核。十九、負

12、責工程部項目維修材料采購計劃（月計劃）編制。提出本部門所需零件配件清單，做好備件領用和廢件回收，做好本部門所用維修材料的統計，妥善保管好部門的共用工具。二十、項目管理范圍內各項臺賬的建立。二十、完成公司、項目領導交辦的其他工作。工程技工崗位職責接上級：工程維修領班。一、全面熟悉和掌握項目管理范圍內供水、供電、消防系統、管線分布和控制位置、機電設施的性能和使用狀況。了解和掌握園區管道走向、結構，各種閥門的位置和布局，熟練掌握各種設備、設施的操作和使用管理。二、嚴格執行操作規程，懂得各種設備的操作程序,認真維護各種設施設備，判斷和獨立處理一般性故障。三、認真履行服務承諾的相關規定，負責項目管理范圍

13、內住戶日常報修處理工作。四、加強與業主的溝通和交流，上門服務禮貌在前，文明操作。對服務項目有責任進行質量檢查，以免突發事情的發生。五、保持辦公區域、值班房、機房的衛生整潔，并做好當班記錄和交接班記錄，保證項目管理范圍內各項設施設備的正常運行。六、加強自身的理論學習和業務培訓，做到一專多能。一旦發生停電、停水、火警或其他事故，能迅速查明原因，采取應急、果斷措施。七、做好本班各種質量登記處理的記錄、反饋。對日常工作進行自檢和互檢，做好標識。八、管理好各機電、給排水、電梯、消防、智能化設備正常運行，保證園區設備每天都處于最佳狀態；九、重要機房嚴格遵守門禁制度，保持各電力室衛生整潔（環境部配合）。十、

14、負責項目管理范圍內的各項設備及管路的保養和維修，每天必須進行日常的清潔、保養和巡視檢查，并做好保養記錄。十一、積極參與改造完善公共設施及配套設施，對業主的裝修咨詢提供技術上的建議和監督工作十二、發現設備運行過程中的異常現象，要立即報告上級，對突發性故障應以最快時間修復（現場可維修項目），減低對業主工作生活的影響。十三、每天應對園區設備和設施進行預防性日常保養及檢查工作。十四、堅持修舊利廢，控制能源降低成本，提高效益。十五、講文明，有禮貌，接受監督，業主投訴立即解決，重大問題立即向上級報告。 十六、努力學習業務知識，熟悉圖紙資料，提高工作能力、應變能力。十七、值班時必須嚴格交接班制度，值班時發現

15、情況異常，要及時處理并立即報告領導，嚴禁在值班時脫離工作。十八、服從分配，工作認真，完畢有記錄。完成領導臨時交給的其他工作值班電工崗位職責一、堅守工作崗位，經常巡回檢查高低壓設備及儀器儀表運行情況，認真、如實作好各項值班記錄，發現設備運行故障，必須采取緊急措施予以排除，同時盡快向服務中心報告。二、執行配電房交接班制度、倒閘操作制度、巡回檢查等規章制度。三、保證設備、儀器儀表的整潔、光亮，保持室內環境清潔、美觀。四、提高安全意識，遵守操作規程，經常檢查高低壓操作工具和防火器材的配備情況和使用性能，保證操作安全和防火安全五、做好設備維護保養工作。六、提高技術業務知識，熟練掌握機電設備的性能、操作程

16、序及應急處理的方法。七、完成主任交辦的其他工作。入職要求一、熱愛物管工作。二、身體健康，高中以上學歷，年齡2045周歲。三、電工應持有相關有效崗位操作證書，不得有心臟病。四、愛崗敬業，動手能力強，有一定的與人溝通能力和語言表達能力，有較強的工作責任心。保修項目界定一、依據中國人民共和國建設部80號令房屋建筑工程質量保修辦法規定，保修期限如下：1、地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限.2、屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面防滲漏的保修期為5年。3、供熱或供冷系統，為2個采暖期或供冷期；4、電氣管線、給排水管道，為2年；5、裝修工程為2年；6、其他項目保修期

17、限由發包方與承包方根據房屋質保期約定7、商品住宅自交付使用之日起，用戶自行添置、改動設施、設備的，以及因用戶使用不當或擅自改動結構而造成質量問題的，不在保修范圍之內，由用戶自行承擔維修責任；造成他人損失的，依法承擔相應的賠償責任。二、業主戶內維修項目：（質保期外收費）1、戶內墻面、頂棚的空鼓、開裂、起皮。2、陰、陽角不順直，不垂直。3、戶內高低差、進深、開間不足，4、衛生間、廚房或是戶內其他格局頂部、墻面的滲水問題。5、強電的電源、插座安裝松動、不規范，弱電的線路日常維修。6、木地板起鼓、地板開裂、踢腳線起皮、變形。7、衛生間、馬桶、浴缸、淋浴設施、洗臉臺盆、給排水設施、附屬設施。8、廚房的煙

18、道止回閥，給排水設施、附屬設施。9、鋁合金門、窗五金件，窗戶外部滲水。10、戶內的大理石、人造石臺面。11、戶內玻璃制品。12、廚房、衛生間等處墻、地面瓷磚松動、空鼓、破損、脫落。13、廚房、衛生間等處墻、地面瓷磚勾縫劑的粉化。14、戶內配備的簡單櫥柜。15、進戶門、分戶門的鎖心、門吸等五金件。16、建筑物外墻、窗滲水。三、園區設施維修：（除防水工程外，過質保期的由項目自行安排維修）1、因地基輕微不均勻沉降造成建筑物局部維修。2、因地基輕微不均勻沉降造成園區道路的局部維修。3、園區的亮化設施。4、園區附屬設施的正常維修。5、電梯基礎、機房墻、頂面的滲水。6、屋面整體防水。7、地下室滲水，汽車坡

19、道、道閘系統。8、單元門的五金件、門禁系統簡單的維修。9、單元門廳的背景墻面、門廳的裝飾部分。10、電梯門廳、各層樓道的照明設施。房地產公司與各參建單位質保期實行制度一、各參建單位以樓盤通過竣工驗收日期為質保開始日期。二、房產公司對業主質保期以發出入戶通知書5天后（合同約定）開始計算。三、竣工驗收后與業主入戶前差額日期的維修費用由房產公司承擔。四、因產品的特殊性及公司的要求，所有參建單位在交付后必須在現場留駐施工人員進行維報。（在工程交付前一個月，所有參建單位必須簽定維修協議，用此協議來制約參建單位，以確保日常工作的開展）公用部位的維修辦法一、根據政策法規質保期內由參建單位負責。二、質保期后，

20、業主委員會成立：動用維修基金維修、與業主委員會達成維修協議。（根據國家制定的有關法規執行）三、業主委員會沒成立：由房產公司承擔維修費用。質保期后的維修辦法一、非有特殊情況需請示公司經批準后再實施維修。二、其余均為有償服務，由物業公司（工程部估價）與業主達成維修費用協議后，在不影響質保期內維修的前提下，方可實施。維修費用由項目服務中心出具發票給業主。工程部制度工程人員工作狀態要求一、 儀容儀表要點：1、講究個人衛生，保持頭、面、手干凈清潔；頭發經常梳洗、修理，前不遮眉側不蓋耳，發腳不蓋過后衣領；不留怪異發式，不染彩發，無紋身、蓄須、長指甲等；外表整潔得體，不戴多余及夸張首飾（結婚戒指除外）；工具

21、箱（包）統一拎在右手（或挎右肩處），并保持其整潔。2、上班時間著工作制服，外套紐扣、領口須全部扣上，并保持制服干凈、平整；不系領帶單著襯衫時，襯衫第二顆紐扣須扣上；工作牌端正佩戴在左前胸口袋上中間位置。3、不可擅自改變制服的穿著形式，不得敞開外衣、挽起衣袖、褲腳等；衣物無汗味，無明顯油污、破損、褶皺；制服外不顯露個人瑣碎物品，衣袋內不得多裝物品，以免顯得服裝不整齊。上班前、下班后，不得穿拖鞋、背心及短褲進入項目管理范圍內。二、 言行舉止要點：1、站坐姿態端正，行走迅速，靠邊而行；與客迎面相遇應主動點頭問好；使用禮貌用語、普通話；遇到客戶詢問，應停止工作，耐心仔細地回答；對投訴、專業性較強或無把

22、握、一時無法答復的問題，不得隨意作答，應上報領導接受質詢；為對方指路應五指并攏指示方向，指向要明確；精神振作、舉止端正，工作態度不卑不亢。2、愛護工具，節約使用物料，工程工具使行定置管理，并擺放整齊；手持工具應離地向上，置于手側；較沉重或較大的工具、物料等應整理整齊，用推車或三輪車送至工作地點；工作結束，應及時整理，用推車或三輪車放還原處，妥善保管。3、上班期間不可出現依墻靠物、背手、手插兜、隨地吐痰、亂丟垃圾、嘻笑打鬧等不文明行為；上班前不喝酒；進入公眾場合不得吸煙、閑聊、閱讀書報、大聲喧嚷或作與工作無關的事；禁止高聲招呼或叫喊；不得用手指或手中物品為人指路或指向對方；不得將工具拖行或抗在肩

23、上行走。4、遇突發事件，不慌不亂、注意安全，保證客戶安全和自身安全后結合工程工作應急方案處理。入室工程規范接受任務準備：一、在接受上門服務任務（包括現場實地核實、維修）時，首先要明確并保證業主信息準確，業主信息包括：業主姓名、房號、聯系電話、業主要求等, 并認真核實業主檔案中以往維修、賠付情況，避免因同類問題重復賠付。二、應準備好維修單、維修工具、鞋套等物品。三、與業主明確約定上門時間，且必須按約定準時到達。作好預約記錄，并注意核實是否與其他業主的約定沖突。如確有原因不能如期到達，應立即與業主聯系，征得業主同意，另行約定時間（盡量不要占用業主工作時間），并向業主表示歉意，但不得重復推托。四、業

24、主所投訴事項必須由專人全程負責，如遇緊急情況不能全程負責，必須與后續人員交接清楚，且在條件允許的情況下向業主說明情況。五、對于屬原施工單位保修范圍的問題，工程部及時聯系原施工單位、配套廠家，如原施工單位或配套廠家不能到場的情況下，應及時聯系應急維修單位（外協單位簽訂代維協議）進場維修。現場維修注意事項：一、上門：輕叩三次或按門鈴一次，等待回應，若間隔30秒無人應答可稍重叩門三次或再按門鈴一次，不可長時間按叩或無禮地砸門拍門；主人開門后，應和藹地自我介紹，如：“您好，我是御江金城項目工程部工程維修技工（工作牌號）（姓名），我來是要對情況進行工程（檢查、保養等）。可以進來嗎？”一般按“問候、自我介

25、紹、說明事由”的順序。得到主人同意后應說：“謝謝！”不得在未得到主人同意的情況下入室工作（除非遇到緊急情況）。進入室內，需套上一次性鞋套；移動要輕捷；工具袋（箱）背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離，不得在地上拖動。二、進門：工程技工按約定時間或提前5分鐘到達業主家，第一要自我介紹，確認業主，并出示工作證（胸卡）。如果工程技工未按約定時間到達，業主不高興甚至不讓進門等情況，應首先向業主道歉，爭取得到業主諒解（不能以服務業主太多為理由）。若業主對上門技工資格表示懷疑甚至不讓進門，工程技工應首先出示工作證，并把客服中心的電話告訴業主；通過規范的咨詢語言，熟練的維修技術來贏得業主的信任；如業主就是

26、不讓進門，則同業主改約時間，由工程領班親自上門。工程技工穿鞋套時，先穿一只鞋套，踏進業主家，再穿另一只鞋套，踏進業主家門。如果工程維修人員穿鞋套站在門外，進門前要擦干凈鞋套。為了預防鞋套太臟、破爛、太舊等，要帶備用鞋套一付。工程維修人員必須監督其他施工人員穿鞋套,維修時用蓋布蓋在附近可能弄臟的物品。三、核對：與住戶核對確認入室工程的內容，須收費的，根據有償服務收費標準及現場情況向住戶報價，并說明相關依據；在征得住戶認可后開始工作。四、開始工作：進入工作地點后，將干凈的工程專用地布鋪在地面上用于擺放工具箱、工具和需要拆卸的零件，不得將工具和需要拆卸的零件直接放在地上。工作中盡可能不發出較大的噪音

27、，實在無法避免較大噪音時應事先向住戶打招呼；隨身攜帶的對講機或手機音量應調節到使用人聽得見，以免噪音影響住戶。若遇特殊情況（如缺少工具、人員不足等），應退出房間用對講機、手機（或其他方式）與相關人員聯系；并告知住戶需短時間離開，請住戶稍候。五、工作結束：收拾好工具，向住戶介紹工程（檢查、保養）情況，并告訴住戶正確的使用設備的注意事項，并請住戶驗收，然后正確填寫 維修單并讓住戶簽字確認；需收費的根據事先約定的收費標準收取費用，同時將 維修單第三聯遞交住戶，并告知可隨時至服務中心換取正規收費憑證；住戶若有意見，應當面解釋清楚，若不能解釋，應回答：“對不起，你的問題或意見我需向我的上級主任匯報，我們

28、會盡快給您一個答復。”例行檢查時也告訴住戶檢查的情況。六、 清場：離開前應將所有散落的根據、零件及雜物收拾干凈，如有地面污染，應負責打掃干凈。七、 退出：走出房間，步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應高于地面一定距離。至門口應回身面對住戶說：“打擾了，再見”。八、 禁止行為：以施工作業為由，不穿制服或制服不整、儀容不雅登門工程；酒后登門工程工作；在住戶家中吸煙、哼唱、吃零食或互相說笑；借用住戶的私人電話、工具等；以任何理由收受住戶贈送的任何物品。九、 固體廢棄物的處理：將在工程服務中產生的廢舊燈管、一次性使用的鞋套、污染的油紗等送到指定的地點分類擺放。在業主家言行一定要規范：盡可能不借用業主

29、的東西，特殊情況下如需借用，則必須征求業主同意；如需移動業主家擺放的物品時，必須事先向業主說明，并征求業主同意；要借業主家的凳子或其它物品時，必須事先征得業主同意，踩時必須用墊布防護；絕對禁止在業主家抽煙，喝水、吃飯、留宿；絕對禁止使用業主家的洗手間和毛巾等；進行產品或家具搬運時，不允許在地板或地毯上推來拖去，給業主家損壞東西應照價賠償，并表示歉意。 耐心聽取業主意見 工程技工要耐心聽取業主意見，消除業主煩惱，工程技工服務語言要規范，要求工程技工的語言文明、禮貌、得體，語調溫和；吐字清晰，語速適中。如果業主惱怒，情緒激動，工程技工要耐心、專心聽取業主發泄，眼睛注視業主并不時應答，讓業主知道你在

30、認真聽；若業主拒絕修理，要求賠償，需弄清業主不讓修的原因，從業主角度進行咨詢，打消業主顧慮，讓業主接受維修服務。問題判斷 如果在維修中遇到新的問題，工程技工需進行詳細記錄，并及時將新問題向現場部門主管匯報，爭取當場解決，若無法保證當場解決則婉言說服業主給予一定時間制定維修方案，并約定答復期限。如果業主要求給予賠償，工程技工不要輕易答復業主，將業主的具體要求報部門領導請示后辦理。工程技工如果遇到業主以他提出的條件沒有得到滿足為由，扣押工程技工或扣押工程技工工具，或業主態度蠻橫，對工程技工打罵等情況，不要同業主發生正面沖突，電話通知主管負責人或項目服務中心，由項目中心領導出面處理。 服務完畢維修完

31、畢進行現場清理，將室內物品恢復原位并用自帶干凈抹布將其清擦干凈，清擦地板，清點維修工具。讓業主簽意見之前，自己要對現場自檢一遍，整理工具箱，對工具箱自檢一遍，防止現場清理不干凈、工具遺漏在業主家等；如果產品搬動復位時將地板、物品碰壞，需將損壞情況詳實記錄并向現部門領導匯報，待批準后給業主照價賠償。同業主道別時，工程技工要走到門口脫下鞋套，站到門外，最后再次向業主道別。工程接報維修流程圖特殊情況另行安排業主報修聯系原施工單位或外協維修單位，確定維修方案能否及時落實物業客服接待，錄入臺帳領班人員受理 維修單，了解情況有效 報修無效報修 回復業主與相關部門或單位協商后，將相關情況及時通知業主與業主確

32、定維修時間維修施工單位入戶維修客服現場人員過程跟蹤維修完畢后由工程、客服、施工單位及業主一同簽字認可業主共同驗收業主是否滿意業主簽字確認，單據返回前臺可維修解決的存檔備案定期（周、月）對維修處理情況進行匯總分析工程部例行會議制度一、每周完成一次例會；二、無特殊情況不得缺席；三、總結前周工作，安排本周工作，相互溝通，各抒己見，總結好的工作方式方法，協調解決疑難問題，以及即時培訓等；四、有詳細的會議記錄，并整理歸檔。工程部值班及交接班制度一、正常上班時間工程人員例行值班。二、值班時間內值班人代表工程部負責協調項目管理范圍內的所有事務，同時完成應急報修。三、值班人認真書寫值班記錄，詳細記載值班期間的

33、所有事務。四、對于不能協調處理的事情和重大事情必須及時上報。五、值班結束時做好交接班工作。工程部考核制度一、工程部主任負責每月按公司的考核制度對工程部員工進行扣分式考核。二、扣分考核必須有事實依據。三、工程部主任應關注員工平常的工作態度、成績、工程質量、突出表現，每月、季、年評出本部門優秀員工，對達到公司獎勵標準的報服務中心或公司給與一定的獎勵。四、獎勵必須有事實依據。工程部工具管理制度一、 工程部所有工具建立臺帳。二、 工具的管理責任到人，定點擺放。三、 特殊工具要進行使用前培訓。四、 定期保養、保潔（工程）工具以保持良好的技術狀態。五、 破損的工具及時維修，不可帶病使用。工程部二級倉庫管理

34、制度一、 工程用材、工具、廢棄材料等分類定點擺放。二、 二級倉庫的管理責任到人，保持清潔整齊。三、 備用材料齊全完好，有一定的余量，定期補足已用材料。四、 材料清單詳細準確，出庫單據填寫完整。五、 材料領取按公司規定統一辦理領用手續。六、 集中擺放的廢棄材料按相關規定統一妥善處理。七、驗收交接制度一、 驗收交接工程時要仔細全面。二、 所有工程缺陷要詳細報告，準確填寫工程交接單。三、 結合實際使用多提合理的整改建議。四、 跟蹤整改過程，以確保整改到位。五、 過程整改結束后需二次驗收，直至合格。六、 帶領業主驗房要按交接單逐條按標準指導業主驗收。七、 對業主不懂的要耐心解釋，直至其滿意。八、 確實

35、存在的問題要詳細準確地填寫交接單。九、 整改過程要跟蹤、驗收，然后業主二次驗收直至滿意。十、 驗收結束準確抄錄相關儀表讀數，并請業主簽字確認。工程檔案管理制度一、 工程部檔案資料定點整齊擺放，確保檔案安全不遺失；二、 檔案齊全完整；三、 分類包裝文件夾，名目清晰準確；四、 外借需登記簽字，按時歸還。工程保養制度一、項目管理范圍內工程對區域內房屋建筑主體、公共區域公共設施設備的維護與保養以及業主及房屋使用人自用部位、自用設施設備的報修處理。二、設施設備應有臺帳，并有完整的維護保養、主要零部件更換及大中修（改造）情況記錄。三、設備按不同系統劃分責任區域，責任區域內確定責任人。四、按照房屋本體養護工

36、程的中長期規劃及設施設備的年度保養計劃，各區域責任人對分管設備實施保養工程工作，并有完整的記錄。定期進行設備房及其設備外表的清潔保養。五、工程部對各項目管理范圍內服務中心機電設備的運行情況進行監督。六、自來水設施漏水、下水管道堵塞、電源線路和照明設備故障等的急修服務30分鐘內到位處理，12小時內修復，否則應有緊急處理措施并有合理解釋和限時承諾；小修2天內修復，特殊情況必須做出說明和限時承諾（如：住戶預約、雨天筑漏、市政管理的設備設施故障等不受2日限制）。七、在運行監控或工程保養中發現的不可在短時間內排除的一般故障，應及時報服務中心經理請求公司提供支援，限期解決。八、設備發生重大故障或工程技工因

37、違反操作規程引發設備責任事故，工程主任應立即組織人員采取應急措施進行搶修，并及時向服務中心經理報告，防止故障或事故擴大。九、夜間發生，不影響住戶生活、工作和產生嚴重后果的機電設備故障，可在次日進行工程。十、保修期內的設備故障或土建工程工程，首先通知設備供應商或報修施工單位，按照原設備訂貨安裝合同或三方簽訂的相關協議條款執行。十一、設備工程或保養須中斷系統或設備正常工作的，須提前申報審批，并提前24小時書面通知管家部公告業主（住戶）；因突發事件使系統或設備不能正常工作的，應在1小時內聯系有關部門處理，并通知管家部向業主（住戶）做好解釋工作。十二、分包給專業公司進行維護保養的設備，按照簽訂的有關維

38、保合同執行。十三、閑置設備和暫停使用的設備，由所屬部門負責管理并做好記錄。存放地點必須相對集中，保持干燥、通風，并加蓋防塵罩，貼上標簽。庫存設備重新使用前，須經水電技工進行保養后，方可投入使用。十四、設備有下列情況之一者，應考慮報廢：1、過使用年限，設備性能達不到規定要求且不能修復。2、外災害或事故使設備損壞嚴重而無法修復使用。3、影響安全，繼續使用將會引發事故且不能修復改造。4、維修費用超過原資產凈值。十五、設備報廢由服務中心工程主任組織相關人員進行鑒定、確認，填寫 工程設備報廢申請交服務中心經理審核后，上報公司領導批準。產權屬業主的設備須報請業主委員會討論批準。十六、設備批準報廢后，服務中

39、心應對設施設備臺帳進行更新。巡檢制度（3級巡檢制度）一、 技術服務部設備管理員需對所負責各項目管理范圍內服務中心的設備設施進行定期巡檢，以保證定期了解各項目管理范圍內管理處設備運行狀態，提高設備的使用完好率，降低突發事件的可能性。二、 巡檢包括1級巡檢、2級巡檢及3級巡檢。三、 1級巡檢應由項目管理范圍內服務中心工程主任帶領其領導的工程技工進行，具體時間為按照規定的每天、每數小時進行檢查；2級巡檢由公司工程部經理完成，每月1次；3級巡檢由專業負責對口設備的外協廠家或工程商完成，頻率可以很靈活，根據質保期內、外分別寫入合同執行。四、 1級巡檢（日檢）服務中心工程部相應分管責任人員進行檢查，確保按

40、照規定的頻率進行，需填寫日檢表。巡檢要求認真仔細，嚴禁敷衍了事、填寫數據不負責任。發現問題及時向工程主任匯報，保證分管設備正常運行。五、 2級巡檢（月檢）公司工程部經理負責，保證每月至少1次。需要填寫月巡檢表，內容主要是各類型設備的運行狀態檢查，方式有聽取工程主任說明、現場抽查、查看設備巡檢表。填寫各類型設備的狀態表，分好、中、差。發現問題及時安排工程人員檢查解決。重大問題建立故障追蹤表。六、 3級巡檢（不定期檢查）外協專業廠家、工程商解決。根據各類型設備分別建立不同周期的巡檢周期。通常在水泵、閥門巡檢每季一次，中央空調則在使用季節每月一次巡檢，巡檢內容參照合同條款。發現問題要求及時通報工程主

41、任，并給出解決方案、費用由工程主任報公司審核解決。在外協人員上門巡檢期間要求工程人員跟班。七、 巡檢制度用表格表示如下：巡檢方式巡檢人巡檢內容巡檢周期巡檢結果一巡檢工程技工分管設備每日反饋主任二級巡檢工程部主任抽查、按設備類型、與工程主任溝通、看月巡檢表每月1次反饋經理三級巡檢廠家、維保商所屬設備逐臺仔細檢查根據需要反饋工程部定期保養制度（3級保養制度）一、設備進行維護保養工作的主要目的就是延長設備的使用壽命，提高設備效率，降低成本，減少消耗，更好地為業主服務。二、保養內容：清潔、潤滑、緊固、調整、防腐。三、設備的三級保養制度是指設備的日常一級維護保養，二級保養和三級保養。1、設備的一級日常保

42、養（1） 保養內容：清潔、潤滑、緊固易松動的螺絲，檢查零部件的完整，日常保養的重點在設備的外觀。（2） 保養人員：工程技工（3） 保養時間：每天例行保養（4） 保養對象：中央空調設備、制冷設備、電梯、變電所設備、污水處理、生 活水泵、電機等設備（5） 保養具體工作：檢查設備的操作機構，變速機構及安全防護保險裝置是否靈敏可靠。建設設備潤滑情況，并定時定點加注定質定量的潤滑油。檢查設備容易松動、脫離的部位是否正常。檢查設備腐蝕、砸碰、拉傷和漏水、漏油、漏氣、漏電等情況。搞好設備的清潔衛生工作。2、設備二級保養（1） 保養內容：對設備進行普遍的扭緊、清潔、潤滑，并做部分調整（2） 保養人員：工程技工

43、，相關工種人員配合（3） 保養時間：每月或根據設備運行周期保養一次（4） 保養的具體工作：根據設備使用情況，對部分零件進行清洗。對設備的某些配合間隙進行適當調整。清除設備表面黃袍、油污、檢查調整潤滑油路，保證暢通不泄漏。清掃電器箱、電動機、電器裝置，做到固定整齊，安全防護裝置牢靠。3、設備三級保養（1） 保養內容：對設備進行內部清潔、潤滑、局部解體檢查修理（2） 保養人員：委外（3） 保養時間：半年/一年一次。（4） 具體保養內容：根據設備使用情況對設備進行部分解體檢查。修復和更換易損件。檢修電器箱，電動機，整修設備。檢查、調整、恢復精度和校正水平。四、每次保養之后（不包括日常保養），由保養人

44、員填寫保養記錄單，并由工程設備人員和部門領導簽字。作為考核依據，最后整理歸檔。五、在保修期內要求廠家進行免費保養（人為因素除外及易損件），保修期外則進行維保合同簽署，具體參照維保合同。無論哪種保養，都應以不影響住戶生活為前提。六、下列情況安排特殊情況檢查及保養措施：重大節日來臨前，安排安全檢查。天氣原因（洪水、冰凍、酷暑）安排設備相關防洪、防凍、降暑措施。應付檢查團等機構參觀的例行檢查。七、廠家維保協議簽署要領：明確保養期限。保養時間基本確定。保養內容要有明細。費用發生需要列明細表。說明報修反應（時間）及到現場的最長時間和解決時間。配件的到貨期約定。服務態度及與客戶溝通。付款方式。違約責任。有

45、效法人或委托人簽字、蓋章。相關附件（報價單、服務內容甲方確定明細表、其它附件等）。電梯巡檢工程制度一、電梯操作工每月巡回檢查電梯設備、機房，并有詳細記錄。二、保證設備、機房、井道、底坑等清潔、潤滑、緊固等。三、對相關部位嚴格檢查，發現問題及時通知維保單位處理。四、對工程維護做好提示和提前告知等。五、處理電梯的簡單應急報修。六、配合、督促、跟蹤維保單位按計劃進行工程、維護。七、提醒、督促維保單位對設備進行相關的檢測。八、考核維保單位的維保質量，給技術服務部提供相關信息，以利于對維保單位管理。配合與跟蹤制度一、隨時配合、跟蹤、管理工程整改、外來施工等。二、按員工制度管理施工人員。三、監督施工過程。

46、四、監管施工場地，確保無安全隱患、環境污染等。五、督促施工進度，以按期完成。六、提供合理化建議，減少施工對園區（業主）正常秩序的影響。變電所（配電房）管理制度一、負責做好變電所各種設備的正常，確保各區域的動力和照明用電正常。二、嚴格遵守安全操作規程和工作制度。三、完善配電裝置標志，做好臨時停電、供電工作，制定特殊情況下的供電措施。四、制定設備保養計劃，并按計劃實施，維保記錄按規定填寫歸檔。五、注意防火、放水、防小動物進入配電房的“三防”工作。六、負責巡檢由變電所輸出到各配電柜之上的母線、電纜是否正常。七、負責變電所設備及環境的清潔工作。八、配合供電部門進行相關檢測。生活水泵房管理制度（是否委托

47、自來水公司進行管理）自行管理模式一、水泵房的全部機電設備由項目管理范圍內服務中心工程部指派專人負責監控，定期、定時進行巡回檢查，了解設備的運轉情況，及時發現故障苗子和隱患，及時認真做好記錄，解決不了的問題及時報告主任同時電話和書面報告工程部經理，力爭盡早排除。二、水泵房內設備由相關人員負責，無關人員不得進入泵房。三、生活泵的相關選擇開關位置與操作標志應簡單明了。正常情況下水泵的選擇開關處于自動檔。四、保證生活供水泵的正常運轉，定期檢查泵的運轉情況，交接處定期檢查清洗。五、生活泵每周切換運行以保證正常運轉，每半年進行一次自/手動操作檢查，每年一次全面檢查。六、水泵房每2天巡查一次，每周打掃一次，

48、積水坑水泵及管道每月清潔一次。并做好相關書面記錄。安全生產責任制度為加強安全生產的領導和管理,貫徹落實“安全第一、預防為主”的方針,提高員工的安全意識和自我防護能力,結合項目管理范圍內公司的工作特點,特制定安全生產責任制度如下：一、項目管理范圍內工程主任安全生產責任制（1）對本項目管理范圍內工程部的安全生產負直接領導責任,檢查落實各項安全生產管理制度。（2）根據國家有關安全生產的法規條例及上級有關指示,結合本單位的情況,提出具體方案并認真貫徹執行。（3）支持部門對安全工作的指導,組織好員工的安全生產教育和培訓工作。（4）對本項目管理范圍內工程部在安全生產上的重大問題負責組織調查處理,提出處理意

49、見,配合做好特殊工種的培訓工作。（5）指導安全生產工作,提出安全生產措施和安全交底工作。（6）參與事故調查和處理工作,分析事故原因,提出報告,擬定防止事故措施并督促實施。二、工程工安全生產責任制（1）認真執行有關安全生產的規定和制度。（2）遵守安全操作規程,不違章操作,不冒險蠻干,有權拒絕違章指揮。（3）積極參加安全活動,認真執行安全交底,維護一切安全設施和用具并正確使用各種勞動保護用品。（4）發現不安全隱患要立即報告,待消除隱患后方可上崗操作,操作中應互相聯絡,提示安全注意。（5）發生事故要保護好現場,立即進行搶救,同時立即報告,不得隱瞞。（6）嚴禁帶負荷接電或斷電并禁止帶電操作并使用有效絕

50、緣用具。（7）相關作業時應實行掛牌制。（8）高空作業應帶好安全帶并穿好防滑軟底鞋,嚴禁穿高跟鞋、拖鞋作業。患有高血壓、心臟病以及其它不適于高空作業的不得從事高空作業、登高作業應作好防滑保護和監護工作。（9）地面挖開槽,窨井口作業時應有明顯圍護,夜間施工應接好障礙燈,防止路人摔跤和跌入。（10）防雷接地和電氣設備的接地,接零完好,并定期測試。工程部業務培訓制度一、 培訓目的：為了提高工程員工的自身素質、自我解決問題的能力，熟練操作技能，持續改進提高工作成效，更好維護設備正常運轉及節約成本，除崗前培訓外，根據年度培訓計劃進行崗位職責、服務態度、崗位技能等相關工作內容的培訓。二、 培訓內容：1、崗位

51、知識培訓：崗位職責、行為舉止、服務意識、與住戶溝通技巧。2、業務工作培訓： （1）、工程交接前，由工程部協調，組織安排工程人員跟蹤施工過程，了解設備區位，設備安裝工藝流程，設備的調試運行及簡單的操作，使工程人員對設備有一個基本的認識。（2）、工程交接時，由工程部及相應服務中心，組織工程人員進行培訓。內容包括設備管理制度、設備基本常識、設備的操作方法、常見故障的判斷、處理，系統圖紙的熟悉，具備能夠處理常見問題的能力。（3）、工程交接給項目管理范圍后，由工程部經理安排每年進行24次設備系統培訓，采用理論與實際結合的模式，在每期培訓結束后安排考試，檢查培訓結果。提高工程人員實際使用設備和處理問題的能

52、力。總結近期故障類型，針對性提高分析判斷能力。3、專題知識培訓：消防知識培訓、安全知識培訓、突發事件或異常情況處理規程三、培訓頻率業務培訓頻率按以上已明確的要求進行；操作技能培訓可在工作中結合現場操作進行；理論上的崗位知識培訓、專題知識培訓等至少每月一次，以確保培訓質量。四、培訓方式培訓可采取會議、專題講座、互相交流、現場操作、崗位輪換等方式。五、培訓記錄每次培訓及考核完畢，均應有記錄。部門主任填寫“培訓記錄表”及“培訓成績記錄表”，作為員工績效考核、工資晉升的依據，并通過跟蹤調查確定培訓效果以改進培訓方法及措施。六、培訓考核培訓考核有口試、筆試、實際操作考核、工作質量考核等方式。對部分文化程

53、度不高的員工就培訓內容可采取口試及現場操作的形式進行考核；對部分文化程度較高、業務能力較強的員工，可采取筆試、工作總結等考核形式；理論性較強的專業知識，占培訓成績的30%；實際操作考核，占培訓成績的70%；工作質量考核主要是將培訓與實際工作結合，加強培訓實用性，可作為員工績效考核和再培訓的依據。考核不合格者可有一次機會的補考，再不合格，給予轉崗、再培訓，仍不合格者，由主任提出解聘、勸退的處理意見，報上級領導處理。機電設備操作制度設備工程技工在日常工作中應做到“三好”“四會”，達到“四項要求”，遵守“五項紀律”，具體內容如下：一、“三好”的內容：1、管好：工程技工對設備負有責任，不經領導同意，不

54、準別人亂動設備。工程技工應使設備及儀表、附件、安全防護裝置等保持完好無損。設備開啟后，不準擅自離開工作崗位。設備發生事故后，要立即停車，保持現場，如實將事故情節報告上級領導。2、用好：嚴格執行操作規程，禁止超壓，超負荷使用設備。工程技工不準腳踏設備表面，不準用腳踢操縱把和電器開關。設備上不準放工具，工件等。3、修好：工程技工應使設備外觀和傳動部分經常保持新安裝時或大修后的良好狀態。工程技工應經常保持設備性能良好，定形設備應達到國家標準，一般設備能滿足工藝要求。工程技工應保持設備沒有較大缺陷，儀器儀表和潤滑系統靈活可靠。二、“四會”內容1、會使用：工程技工應嚴格遵守操作規程，變速，掛輪時必須停車

55、。要熟悉設備結構、性能、傳動原理。2、會保修：工程技工要保持設備內外清潔，做到班前潤滑，班中班后及時清掃。工程技工應保持設備各滑動面無油垢，無碰傷，無銹蝕，無四漏（漏油、水、汽、電）。工程技工應按設備潤滑圖加油，做到四定：定質、定時、定量、定點，保持設備運轉正常。3、會檢查：設備開動前，必須檢查設備各操縱機構是否靈敏可靠，各運轉滑動部位潤滑是否良好，確認一切正常后再使用。接班時，發現上班事故或部位故障，要立即報告。設備開動時，應隨時觀察各部位運轉情況，細聽設備運轉聲音，如有異音，立即查出原因直到查明為止。4、會排故障：工程技工發現電器短路，斷路如保險絲燒斷，電線接地，接觸不良等，應及時排除。工

56、程技工發現油路系統發生故障時，應會排除。工程技工發現各種螺絲，斜鐵，離合器，皮帶等松動，應會排除。三、“四項要求”的內容整齊：工具、工件等要放置整齊，安全防護裝置要齊全，線路管道要完整。清潔：設備內外要清潔，各滑動表面、齒輪、齒條等處應無油垢、無碰傷、切屑垃圾應清掃干凈。潤滑：按時加油換油，加油和裝油要保持清潔，油標、油線要清晰。安全不出事故。四、“五項紀律”的內容遵守安全操作規定。經常保持設備清潔，按時加油。嚴格遵守巡檢制度、保養制度。管好工具附件，不得遺失。發現故障及時停車，本人如不能處理應立即通知檢查電器設備檢修維護制度一、為保證電氣設備的正常運行，促進電氣設備的檢修維護工作正常化、規范

57、化、科學化，做到安全檢修維護工作萬無一失，特制訂以下規定，望遵照執行。二、必須嚴格遵守和執行國家電氣安全操作規程、工程技工做到培訓后持證上崗，無證者禁止操作。三、工程班對于項目管理范圍內內配置的電氣設備，按計劃定期給予檢修及維護，重大電氣設備的檢修計劃，要由工程經理把關審查由項目管理范圍內工程部派專人組織檢修。四、檢修和維護電氣設備時，應采取相應的安全組織措施和技術措施，要對作業人員進行安全生產交底和技術交底，防止觸電及設備事故發生。五、在電源干線、低壓、配電盤及配電箱等設備上進行工作時，必須有專人監護，至少由兩人進行。操作前必須摘掉檢修設備的電源保險后驗電，懸掛標示牌，必要時加裝柵欄。六、檢

58、修電氣設備及線路后，要經專職技術人員檢查無誤，并拆除所有的安全措施，方可投入運作。嚴禁在處于工作狀態的電動機及其附屬裝置回路上進行工作。臨時施工用電管理規定為了加強樓宇修繕和業主裝修工程的臨時施工用電管理，確保電源線路安全和電氣設施設備安全運行，維護業主正常的工作秩序和生活秩序，特制訂本規定一、進行重大的修繕工程使用施工電動設備和電動工具的用電，必須在不影響正常運作和供電負荷允許范圍內進行。二、公共建設施在進行修繕使用電動設備或工具的名稱、數量、規格，必須在申報表中登記注明，同時工程要派專業技工對其電動設備工具進行檢查、核實，并查驗電工技工的上崗證，禁止無證操作。三、凡進入項目管理范圍內內進行

59、施工的單位和個人使用的電動設備、工具及電源線等器材，必須符合國家有關產品質量規定和安全要求，并安裝漏電保護器開關，配電分線電閘箱和安全電表，在管理處專業人員指定的地點接線，禁止亂接電線。四、進入項目管理范圍內的臨時施工人員使用的電動設備和工具必須在服務中心規定的時間內使用，禁止在其它時間內使用，以免發出各種噪音影響業主正常休息。五、工程部人員有權對違章操作的人員和電動設備工具進行檢查，有權停止違章電動設備及工具的使用，對不聽勸告者，應立即報告項目管理范圍內服務中心、工程部經理或公司有關部門，停止施工站房安全防火及出入規定一、本規定所指站房為:變電所、水泵房、消防控制室、電梯機房等機電設備重點部

60、位。項目管理范圍內服務中心各部門有關人員應嚴格執行,以做好安全防范工作。二、巡檢人員必須堅守崗位,不得擅自離崗、串崗。三、外來人員檢查、參觀,需經項目管理范圍內服務中心經理或工程部經理有關領導批準或由有關人員陪同方可入內,否則工程人員有權拒絕。四、設備維護期間，外保施工人員應服從項目管理范圍內人員的管理,遵守站房的有關管理制度,做到安全第一,人走場清。五、各站房嚴禁煙火,不得在站房內吸煙,如因工作需要動火,必須經領導批準,并做好消防應急措施,方可動火工作。六、工程及有關人員應自覺遵守,共同做好安全防范工作,杜絕意外事故。變電所安全操作制度一、倒閘操作必須由兩人執行,以其中對設備較熟悉者作監護,

61、實行雙人監護制。二、停電拉閘操作必須按照先拉負荷側,后拉電源側的順序依次操作,送電順序與此相反,嚴禁帶負荷拉閘。三、下列項目應填入有關表單內：1、 應拉合的開關和刀閘。2、 檢查開關和倒閘位置。3、 檢查接地線是否拆除。4、 檢查負荷分配。5、 安裝和拆除控制回路或電壓互感器的保險絲,切換保護路和檢驗是否無電壓等。四、操作前應先進行模擬操作,檢查操作程序是否正確。五、電器設備停電后,即使是事故停電,在未拉開有關刀閘和做好安全措施以前,不得觸及設備或進入欄內,以防突然來電。六、在發生人身觸電事故時,為了解救觸電人,可以不經許可,即行斷開有關設備電源,但事后必須立即報告上級。七、在停電設備上工作,

62、或在全部停電以及部分停電設備上工作,必須嚴格執行保證安全的組織措施和技術措施，懸掛標識牌。八、裝設接電線必須由兩人執行,若為單人值班,只允許使用接地刀閘,或使用絕緣棒合接地刀閘。九、接地線應用多股軟裸銅線,其截面應符合短路電流的要求,但不得小于25平方毫米,使用前須認真檢查,禁止使用不合格的接地器械作接地或短路之用。十、每組接地線均應編號,存放在固定位置,并編上號碼.裝拆接地線,應做好記錄,交接時應交待清除。十一、在一經合閘即可送電到工作地點的開關和刀閘的把手上,均應懸掛“禁止合閘,有人工作”標示牌,線路上如有人工作,應在線路開關和刀閘操作把手上懸掛“禁止合閘,線路有人工作”的標示牌,標示牌的

63、懸掛和拆除,應按有關負責人的命令執行。嚴禁工作人員在工作中移動或拆除遮欄,接地線和標示牌十二、線路的停送電均應按工程主任的命令執行,嚴禁不按約時停送電。電器安全操作制度一、 熟悉電氣安全知識和觸電急救方法,持操作證方能上崗。二、 工作前,必須檢查工具儀表和絕緣用具是否靈敏、安全、可靠,禁止使用失靈的測量儀器和絕緣不良的工具。三、 任何電器未經驗電,一律視為有電,不準用手觸及，開關跳閘后,須將線路檢查一遍,方可合閘,不允許強行送電。四、 不準帶負荷拉閘操作,凡校驗及修理電氣設備時,應切斷電源,掛上“有人工作,禁止合閘”的警告牌，停電警告牌應誰掛誰取。五、 不準帶電作業,遇有特殊情況,不能停電時,

64、必須在有經驗的電工監護下劃出危險區域禁界,采取嚴格的安全絕緣措施方能操作。六、 金屬外殼電器,必須接地,接地要符合標準,有電設備不準斷開地線。七、 電器或線路拆除后,遺留的線頭應及時絕緣處理好。八、 安裝或工程照明用具,必須控制相線和火線,火線必須接開關后通往燈頭。九、 嚴格控制臨時線的安裝,明確需裝臨時線,必須按臨時施工用電管理規定進行安裝、拆除。十、 2米以上登高作業應佩戴安全帶,使用登高工具,使用前,應先檢查其安全可靠性。十一、絕緣用具要定期做好耐壓試驗,確保用具安全可靠。由電氣設備引起的火警,要立即切斷電源,并使用專用滅火器撲救,嚴禁用水或泡沫滅火器撲救。裝修管理制度一、工程部專門人員

65、對業主提交的裝修方案中涉及承重結構、公共設施的內容依據相關法規、約定進行審核，提出書面意見，遞交項目管理范圍內服務中心管家部交業主及施工隊負責實施。二、工程部派專人每天去施工現場了解裝修情況，對裝修中損壞房屋承重結構、公共設施、超負荷用電等違規行為應及時發現并予以制止。逐項檢查以下內容：1、房屋主體結構：裝修是否符合房屋原設計時的工程技術規范與技術指標；是否有破壞房屋主體結構、破壞外立面、隨意在承重墻上穿洞，拆除連接陽臺門窗的墻體、擴大原門窗尺寸或者自建門窗的行為。2、荷載：是否有隨意增加樓面靜荷載、在室內砌墻、超負荷吊頂的行為、隔墻材料是否用輕質材料。監督其在裝修過程中材料的堆放，避免集中堆

66、放對結構的影響。3、 防水：是否在允許范圍內對地面進行改動；如洗手間、廚房等地面改動，必須按規定做好地面防水處理，并約會有關人員進行檢查。蓄水觀察防水性能，確保無滲漏；并對破壞點拍照存檔，以備后查。4、給排水：給排水管道如有改動，需檢查是否按圖施工，材料質量是否符合國家標準，接口部分是否漏水，是否損壞主任及原有管道等；污水管不得接入雨水管。改動水管的提醒其打壓測試水管連接頭，避免滲漏水。5、空調：檢查空調主機是否安裝在指定位置，地腳螺栓需加裝防震墊片，空調排水不得直接排至戶外，需放入預留管道口或利用廚房、洗手間、陽臺地漏排水，空調水的排放避免給樓下住戶造成不便；主機如需掛墻或搭架安裝，需用不銹

67、鋼材料。6、防盜裝置：不得更換大門；業主自行安裝的防盜門不得超出門框范圍而凸出走廊；新加防盜網必須在室內。并檢查家具報警裝置有無拆改、移位等。7、其它：是否有裝修垃圾堵塞下水管道現象；是否有違章用電行為；外露平臺如有裝修，應依據購房合同或查明是否得到項目管理范圍內服務中心及開發商批準；改變或拆除原配設施的，是否恢復，如：防臭地漏，煙道止回閥等；三、告知業主或施工人員裝修中的注意事項視情況書面通知業主及施工隊限期對違章違規裝修進行整改。空置房巡檢制度一、正常情況每月巡視空置房，如有大雨，雨后巡視，并有記錄。二、檢查門窗、玻璃、外觀等完好齊全，如有異常及時工程。三、檢查墻面是否完好，有無滲漏，如有

68、應及時修復。四、給排水有無異常滴漏等，若有及時處理。五、電源是否斷開。六、報警設施是否正常。突發事件處理制度一、遇水、電、氣等突發事件要沉著冷靜。二、采取臨時處理措施：堵、蓋、圍擋、疏散等。三、清楚地向供水、供電、供氣等部門報修，請求支援。四、及時向上級匯報情況。五、配合相關工程單位完成搶修、恢復工作。工程主任回訪制度 一、凡涉及房屋質量投訴工程主任必須到達現場，并就工程維修結果親自上門回訪。二、其他工程服務內容，主任或領班可有選擇性的電話或上門回訪。三、一般性工程回訪可在工程后第二日回訪。四、房屋質量工程回訪可在工程完工后一個月內完成，以觀察工程效果。五、針對工程部服務內容征求業主意見的回訪

69、每月不少于10戶。六、所有回訪都有完整記錄。工程工必備工具 序號名稱數量序號名稱數量1克絲鉗19電工刀12十字螺絲刀大小各110卷尺13活板手111清潔毛巾14尖嘴鉗112一字螺絲刀大小各15扁口鉗113絕緣膠布 16試電筆114小鐵錘17萬用表115地墊18管鉗116工程部各系統管養規程1、電梯系統一、每日巡查電梯機房，并記錄。二、抽查維保單位工作質量，并記錄，如不合格，及時通知其完成。三、提醒并配合維保商完成必須的相關檢驗檢測。四、定期匯報維保情況，并有記錄。五、按合同評判維保單位的服務水平和質量，并將結果報工程經理，以利于選擇更好的維保單位。2、變配電系統一、每周對配電房巡檢一次，巡檢時

70、觀察電壓，檢查設備運行情況，包括外觀、聲音、氣味、溫度及開關和指示燈狀態，以及機房照明和附屬設施情況。二、每周清掃配電房及配電柜表面灰塵。（環境部配合）三、每半年對配電設備進行一次清掃，督促委外保養工作。3、照明燈具一、每半年檢查外環境及公共樓道、辦公室和各活動場所的燈具使用狀況。二、室外燈具檢修完畢，安裝時要注意防水處理，防水膠墊安裝平整無變形，接線孔的防水膠圈安裝完好。三、登高檢修時，必須一人操作，一人監護，超過2米時要佩戴安全帶，登高用具要擺放牢固、安全可靠，所攜帶的工具必須擺放穩定，防止跌落。四、因檢修需要斷開的開關必須懸掛“有人工作，禁止合閘”的標識牌，標識牌要求誰掛誰取。到黑暗處進

71、行檢修時要攜帶合適的照明用具。五、清潔后的燈具、燈管物灰塵、燈具內物蚊蟲，燈盞、燈罩明亮清潔。六、安全注意事項：1、 在梯子上作業時應注意安全，防止摔傷。2、 清潔前應首先關閉電源，以防觸電。3、 人在梯子上作業時，應注意防止燈具和工具掉下砸傷行人。4、排水管道一、每年檢查排水主要管道，下水管、雨水井等，發現水流不暢，及時安排疏通。二、每季度檢查各窨井，發現堵塞及時疏通，每季度進行清淤。三、清潔窨井、雨水井、管道井等，揭開蓋后，附近要豎警示牌，并有專人負責監護，以防行人跌入。5、圖像監控系統一、每月對監控系統設備進行一次除塵維護保養。二、檢查防護罩并清潔干凈，擦洗鏡頭，調校固定鏡頭角度及焦距。

72、三、檢查攝像設備支撐桿的固定及防腐是否良好。四、檢查監控室通風、照明是否良好。五、檢查各監控系統連線是否牢固，接觸是否良好。六、室外攝像系統，應檢查其防風，防雨，防塵罩的密封，檢查防雷裝置的接地是否良好，云臺的轉動是否正常，鏡頭變焦、自動光圈等功能是否正常。七、發生故障報請專業公司工程。6、周界報警系統一、 每月對周界報警系統進行一次除塵維護保養。二、 檢查并清潔防護罩，檢查紅外發射、接收裝置支撐桿的固定及防腐是否良好。三、 檢查周界報警系統連線、接觸是否良好。7、可視對講系統一、 每月對系統進行一次除塵維護保養。檢查并清潔防護罩，檢查鏡頭焦距是否正常。二、 檢查所有解碼器、視頻分配器接線是否

73、可靠。三、 測試刷卡開門是否正常，門電機復位延時時間是否處于正常范圍。8、道閘系統一、 檢查道閘機安裝是否牢固可靠二、 刷卡起道閘（手動、感應起道閘）、車過落閘動作是否正常；電機運行有無異響。三、 機械部分是否有摩擦；閘桿有無損傷情況。9、背景音樂系統一、每月對背景音樂系統的主機進行清潔除塵，檢查CD機、卡座有無異響，功放發熱是否正常，輸出電壓是否符合正常范圍。二、每月對室外的揚聲器、音柱進行清潔，檢查防水情況，檢查接線是否良好，聲音輸出是否清晰嘹亮。10、消防系統一、每日對火災自動報警系統主機進行清灰除塵，檢查主機接線是否接觸良好，檢查主備電狀況是否良好，觀察主機是否有故障顯示或報警，發現故

74、障及時匯報。二、每月輪流安排對消防報警裝置、卷簾門、排煙風機、消防泵、噴淋泵、室外消火栓、排煙防火閥、應急照明、消防對講電話、非消防電源切除、電梯迫降等進行檢測，檢測結果要做詳細記錄。11、人防系統一、每日巡視人防消防控制室，并有巡視記錄，保持其清潔干燥。二、每周巡視送排風機房，并試起停一次，很據需要可定時開啟，做好巡視記錄，保持機房清潔。三、防火卷簾門每月試開關一次，保持良好的技術狀態。四、人防配電房每周巡視，并有記錄。五、疏散指示每月巡回檢查一遍，確保其工作正常。六、應急照明每月切換一次，以確保其應急功能。七、排水系統每月試起停水泵，并檢查控制系統，以確保能自動排水。12、風機系統一、每周

75、工程部對風機進行手自動操作（梅雨季節每天）檢查有無雜音、異常、皮帶松緊度是否正常。二、每年工程部安排對所有風機做一次保養，同時對風機控制柜電氣控制回路一同保養。13、生活水系統一、 每2天巡視泵房，檢查項目：電柜上電壓、電流，出口壓力表、液晶屏各數據、變頻器HZ數是否正常并做好運行記錄。二、 檢查管路、閥門是否漏水、電機運行是否正常。三、 確保泵房地面和設備外表的清潔。四、 生活水泵每周進行一次日常檢查。14、遠程抄表系統一、 每月抽查部分讀數進行校對，如果發現較大誤差，及時向主任匯報，聯系廠家對采集器進行調整或更換。二、 每月對室內外表箱的防水、電源、接線情況進行檢查，接線柱要定期緊固。三、

76、 進行系統巡檢時發現采集器不在線的情況要及時對相應的采集器和線路進行檢查。四、 協助、督促、配合維保單位工作。15、景觀燈、泵一、每日巡視景觀燈、泵，有巡視記錄。二、保持池、水清潔；景觀燈完好無殘缺。三、定期調整景觀燈啟停時間（根據冬、夏時令）。四、保持噴泉的設計狀態，如有偏差及時調整相應控制閥門。五、定期投放藥劑、開啟過慮設施以保持水質。16、排污系統一、每周巡回檢查排污泵，并有記錄。二、保持控制箱清潔、指示燈正常。三、每月試啟泵、切換運行泵號；調整浮球開關，確保自動啟動。四、保持止回閥正常工作，避免回水。五、積水坑蓋板每年做除銹、防銹。六、每年清理積水坑，防止堵塞。17、硬質景觀一、每周巡

77、回檢查園區的硬質景觀；并有記錄。二、剝落破損及時修復，保持原貌。三、傾斜松動的要保護并糾正，避免不安全因素。18、兒童游樂場及體育健身器材一、每周巡回檢查園區的兒童游樂場及體育健身器材，并有記錄。二、每季度緊固螺栓、裝飾蓋帽等，潤滑相關活動部位。三、及時排除安全隱患。四、提醒標識完好醒目。五、不可修復的，聯系廠家并做好圍護。19、公共區域的休閑座椅一、每周巡回檢查園區的休閑座椅，并有記錄。二、每季度緊固固定螺栓。三、桌椅表面發現木刺及時打磨。四、脫落、開列、破損等及時修換。20、公共樓道一、按包干區每周巡回檢查公共樓道，并有記錄。二、保持感應、延時燈完好靈敏。三、扶手完好無破損。三、地墻轉破損

78、及時修復。四、門窗玻璃完好，開關靈活。五、水、電井檢修門關閉上鎖。六、門禁自動門刷卡、感應靈活。21、地基一、檢查房屋四周排水溝、散水，保持房屋四周與庭院排水良好。二、排水困難，排水溝、散水發生破損時，應立即進行處理。三、埋在房屋下面或靠近基礎的上下水應加強巡查，發現問題及時工程，防止泄漏。四、發現破損或嚴重腐蝕剝落應立即修復；對于風化、起殼、腐蝕、疏松的部分，應進行清除洗刷后加做或重做水泥砂漿抹面。22、磚砌體結構一、 保持房屋給排水設施的完好，對屋面防水面層的損壞及時修復。二、 保持室外場地平整和排水坡度，防止建筑周圍積水。三、 禁止在墻上隨意開洞而不加防護措施。四、 發現地基基礎損壞、出

79、現不均勻沉降時加大巡查力度，做好沉降數據記錄，待基體沉降到一定程度時，進行加固處理。五、 及時修復屋面隔熱層、保溫層、屋面柔性分格縫的損壞。24、散水一、散水一般都建造在房屋的回填土上，應特別注意檢查房屋四周回填土有無夯填不實、坍塌現象；檢查散水有無空鼓、斷裂，發現問題及時修復。二、檢查散水與建筑物外墻的沉降縫，發現開縫應及時用瀝青砂漿重新填補嵌縫。三、對于基底土壤沉降、坍塌造成散水空鼓、開裂，應及時加固基底，填補空洞，用素混凝土或配沙石搗固。四、根據散水表面開裂損壞程度，分別用素水泥砂漿灌縫、1:1水泥砂漿或鋼筋混凝土填補等各種方法修補。25、項目管理范圍內道路日常檢查項目管理范圍內的水泥路

80、面、柏油路面、行人道地磚、廣場磚和路面窨井蓋，發現裂縫或破損，及時修補。26、屋頂樓面每年檢查清除一次屋面的落葉、雜物、灰塵等，疏通雨水口和落水管。工程部對客服務流程1、交房服務流程一、帶領業主收房，提供相應的服務。二、按照驗房單逐項驗給業主確認，并簽字。三、對驗房發現的問題提醒業主詳細填寫驗房單。四、查抄、記錄相關計量表數據，請業主確認。五、告知業主相關裝修常識和注意事項。六、耐心解釋業主的疑問，不能解釋的請工程主任解釋或協調。七、跟蹤驗房問題的整改，并帶領業主二次驗收，直至業主滿意簽字確認。2、裝修跟蹤管理服務流程一、業主裝修過程中每日巡查。二、對裝修工人的違規操作及時勸阻制止，并通知客服

81、告知業主。三、對裝修過程中的給排水防水的改動或破壞提醒業主做相應處理。3、住戶室內設備安裝指導服務流程一、指導住戶安裝空調室外機在指定位置。二、陽臺雨水管禁止排放污水。三、中央空調管道孔不影響過梁。四、燈具安裝。五、紗門紗窗統一協調。4、樓面漏水工程服務流程一、查看漏水部位，判斷漏水原因。二、確定漏水原因后，采取相應的處理措施。三、疏通堵塞的下水管；檢修坐便器漏水，更換零配件；樓板裂縫滲水，應打開相關部位，重做防水層。四、工程完成后，由客服中心24小時回訪，是否還有漏水現象；如已正常，恢復飾面原狀。5、進戶門鎖服務流程（電子鎖）一、反復開關數次，判斷鎖壞何處。二、確定修理或更換方案，告知住。；

82、三、能修理的及時修理；需更換零配件或整件的，由住戶決定是否更換后提供產品。或由住戶自行提供。四、檢查住戶提供的零配件或整件是否合格，合格產品方可使用。五、檢驗新換鎖具或部件直至正常使用。六、告知住戶開關鎖時不要用力過猛，不要用其他硬物開鎖，定期給鎖的活動部位潤滑。6、水管漏水工程服務流程一、關閉室內所有水閥，估計可能產生漏水的部位，一一排除，查找漏水點，判斷漏水的原因。二、查看水表，如轉動說明墻內水管破損漏水；結合查看墻面或地面滲漏水跡象，確定漏水部位。三、工程到位時先關閉戶內總閥，再打開漏水部位，更換破損水管。四、打開總閥查看是否還有漏水；關閉室內所有水閥，看水表是否轉動；如無漏水，恢復原狀

83、。五、如需關閉單元總閥，妨礙其他住戶正常用水的，應事先通知樓上下鄰居，取得諒解。7、閥門、水龍頭漏水工程服務流程一、查看漏水部位，判斷漏水是否為安裝原因、水龍頭本身原因，處理前需關閉戶內總閥。二、如是安裝原因，卸下閥門或水龍頭重新安裝直至不漏。三、如是閥門或水龍頭本身原因，卸下閥門或水龍頭查看各部位基零配件是否完好，更換相應零配件。四、如閥門或零配件不能繼續使用，應向住戶說明；檢查住戶提供的產品，合格方可予以更換。五、工程完畢，打開總閥試漏，直至正常使用。8、浴缸堵塞和漏水工程服務流程一、查看浴缸堵塞或漏水情況，用水拔試通。二、如水拔不能解決，判斷堵塞產生的原因及解決方案，并告知住戶。三、可通

84、過檢查口解決的，打開檢查口（如檢查口在樓下住戶室內，應先與該住戶協商，預約檢修時間），取出雜物，試通直至正常。四、若堵塞嚴重，必須掀起浴缸工程的，需詳細向住戶說明情況，得到對方對工程過程和相關費用的認可后，方可施工。五、工程完畢，放水查看排放是否正常，以及接頭部位是否漏水。六、查看排水管是否漏水，如仍漏水需更換新管。七、確認無堵塞和漏水后，將浴缸恢復原樣。9、坐便器、地漏堵塞工程服務流程一、詢問住戶使用情況，判斷造成堵塞的原因，確定使用的器械或工具。二、對水拔不能消除的堵塞，可用疏通機疏通，但使用前應向住戶說明疏通機可能會對釉面造成損傷，得到住戶同意后方可使用。三、用疏通機不能解決問題的，則需

85、聯系樓下住戶，從樓下住戶室內檢查口疏通。四、與樓下住戶協商，約定工程時間。五、如樓下住戶也存在同類現象，則需疏通主排污管。六、處理完畢，需放水試通，排除堵塞后，恢復檢查口等部位。10、坐便器漏水工程服務流程一、查看漏水部位，判斷可能產生漏水的原因。二、更換損壞的零配件；如需整套更換，應告知住戶提供產品，檢查合格后方可更換。三、需掀開坐便器修理的，應先告知住戶相關程序和費用。四、修復或更換后檢查是否漏水。五、如無漏水，用密封材料封閉坐便器四周縫隙。六、告知住戶，待密封材料干透方可使用。11、洗菜盆、面盆漏水工程服務流程一、查看漏水部位，判斷可能產生漏水的原因。二、確定漏水原因后，采取相應的措施。

86、三、需更換軟管或水嘴，檢驗住戶提供的產品是否合格，合格方可予以更換，接好接頭。四、存水彎管處漏水，檢查接口處的破損情況；如情況嚴重則需更換彎管，不嚴重的可用生料代密封接口破損處，防止漏水。五、臺上盆四周漏水，用玻璃膠把臺盆四周密封一圈。六、工程完畢，放水試漏。12、洗菜湓、面盆堵塞工程服務流程一、詢問住戶使用情況，判斷產生堵塞的原因，用水拔試通。二、水拔不能解決，清理存水彎管，放水沖洗。三、處理完畢后將洗菜湓或面盆放滿水后試排水，檢查排水情況，直至通暢。13、門窗損壞工程服務流程一、檢查門窗的附件、配件是否齊全、有無損壞。二、補上或更換短缺、損壞的附件和配件。三、檢查門窗開啟的靈活程度，給相關

87、的部位加油潤滑，反復開啟，直至開啟靈活自如。14、插座無電工程服務流程一、檢查確認項目管理范圍內、本單元供電正常。二、檢查該住戶家是否有電，有無跳閘。三、了解住戶使用的現場情況，斷開相應回路的電源開關，用萬用表歐姆檔查找故障點，排除后，閉合空開，恢復送電。四、排查插座或所使用電器的故障，排除故障或告知住戶用電器有故障。五、排除故障送電后，用電筆試電，再用萬用表電壓檔測供電電壓是否穩定正常。確認插座恢復供電。15、住戶家中無電工程服務流程一、檢查確認項目管理范圍內、本單元供電正常。二、了解住戶使用的現場情況，排查用戶總開關、電器設備、線路、電表、接線等可能出現的故障點。三、根據不同的故障采取不同

88、的修復或更換措施。四、排除故障，確認線路完好后送電，并用萬用表測量電壓是否正常。五、檢查照明、插座等，確認供電恢復。16、電燈不亮工程服務流程一、檢查供電、燈泡是否完好。二、排查可能出現的故障三、斷開電源，更換燈泡、開關、空開或緊固線頭。四、工程完畢，恢復送電后，開關幾次，確認供電或燈泡正常工作。五、若有兩盞以上的燈不亮，則需首先檢查電源開關是否斷開，用萬用表檢查是否出現斷路或短路現象，然后逐一排除故障，確認線路正常后方可送電。17、房頂抹灰層脫落工程服務流程一、抹灰層施工質量問題，應采取以下措施：1、工程前做好用戶物品的保護工作。2、清除脫落部位周邊已松散的抹灰層；若松散部分已超過該房頂的一

89、半以上，則應該將房頂的抹灰層全部鏟下，并清理干凈。3、修補脫落部位，打磨平整后刷乳膠漆，或用住戶房頂飾面同種材料恢復。二、因樓板鋼筋銹蝕膨脹而引起的抹灰層脫落，應采取以下措施：1、做好住戶物品的保護工作。2、清除脫落部位周邊已松散的抹灰層，如果松散部分已超過該房頂的一半以上，則應該將房頂的抹灰層全部鏟下，并清理干凈。3、打磨鋼筋銹蝕層，并將鋼周邊已銹蝕的渾凝土打掉，清理干凈，如銹蝕情況嚴重，應加焊同直徑的補充鋼筋。4、修補脫落部位，打磨平整后刷乳膠漆，或用住戶房頂飾面同種材料恢復。18、樓板墻面裂縫工程服務流程一、全面仔細察看樓板、墻面裂縫的面積、可能產生的原因及屬性。二、若裂縫較小且在飾面表

90、層，先留待查看，并告知住戶如有發展再作處理。三、若裂縫較寬較深，應及時處理。四、沿裂縫用工具將兩側基層鑿成V字形，直至不見裂縫，并用鋼絲刷清除粉散顆粒；批彈性膩子，抹平壓光，再恢復原裝飾面。五、若裂縫寬度很寬，已影響結構的正常功能，應立即請技術人員到場驗證，查找原因，作出加固方案進行工程。19、可視對講及家具報警系統故障工程服務流程一、檢查本單元門禁中控器電源、住戶家中可視話機電源是否正常。二、電源正常，確定故障點是可撤防的報警線路或不可撤防報警線路。三、用萬用表檢查可撤防報警話機報警輸入總線是否正常。1、不正常需要分段檢查：檢查確定是紅外幕簾報警線路故障還是紅外幕簾自身故障。2、正常，需要檢

91、查弱電井內解碼器端口。四、用萬用表檢查不可撤防報警話機底板處不可撤防總線是否正常；1、不正常需要分段檢查檢查確定是煤氣報警線路故障還是煤氣報警器自身故障；2、正常，需檢查弱電井內的八線報警器。五、故障處理后聯系監控室是否能收到報警信號；讓住戶與監控管理員通話確認。20、移家具報警設備工程服務流程一、首先告知住戶為了減少對報警設施的影響盡量不要移位；二、住戶堅持移位，則根據住戶指定的位置畫線，讓住戶的裝飾公司開線槽；三、工程人員敷設線管，由住戶請裝飾公司恢復表層；四、用弱電專用電線連接，確保接頭部分完好，五、告知住戶接頭處留過渡檢查口，否則更換整線，不得有接頭；六、報警設備裝好并調試結束后，請住

92、戶試用驗收，并簽字確認。21、網絡、電話線故障工程服務流程一、用萬用表檢查本單元電話線路是否正常；二、確定進戶線信號正常，檢查多媒體箱插件是否正常；三、確定插件正常，用網絡通斷檢測器檢查網絡、電話面板端口線路是否正常。四、確定線路正常，檢查連接面板是否完好；五、故障排除后請住戶打開計算機或電話檢查試用是否正常。23、裝燈、掛畫服務流程一、檢查住戶提供燈具、掛畫安全與否，配件是否齊全，功率是否匹配；二、按圖紙組裝燈具、掛畫，并請住戶確認；三、按住戶指定位置擺放給住戶看安裝效果，四、確定后在暗處畫線定位；五、確保膨脹螺絲牢固，電線接頭絕緣完好；六、試用給住戶驗收，并簽字確認；工程工應急方案發現煙火

93、情況的處理一、通知項目管理范圍內服務中心管家部或監控中心請求援助。二、說清楚發生地點（樓幢、層數及道路部位）。三、說清是什么東西在著火。四、用就近滅火器消滅較小火焰。五、如果沒有可能滅火，則盡可能減少助長火勢的因素，如關門、窗、可燃氣體閘等，并立即報警，離開現場，等待消防隊員的到來。六、勿嘗試用滅火器滅除不可能消滅的火源。如果不能確定，應限制住火或煙的區域，后撤到外圍，與援助人員一起維持現場秩序，疏散人群。七、接報火情求助，立即上報主任并趕往事故現場，根據現場情況采取適當的措施參與救險工作。供水系統故障的處理一、首先找到供水閥門，切斷水源，開啟排污水泵。 二、特別注意變壓器、照明與動力控制柜、

94、電氣設備、電線槽附近的積水情況。必要時關閉電閘確保員工安全及設備安全。 三、工程部員工應立刻進行搶險，盡量減少漏水造成的經濟損失，并在保潔部、安護部的協助下一起將積水排出。 四、消火栓系統破裂立刻關閉消火栓水系統供回水總閥門。 五、水噴淋系統破裂后，應立刻關閉本層的水噴淋系統閥門，并打開泄水閥門。 六、發現或接報生活水泵故障，應停止故障水泵，開啟備用水泵。七、水泵變頻故障應關閉變頻器，由專人手動操控水泵，根據管網壓力控制啟停。八、及時報告主任安排工程。 排水系統故障的處理一、污水井 （1）、發現或接報污水井水位過高，應立即手動開啟污水泵抽水。（2）、污水泵故障則立刻用備用潛水泵將水抽至污水井。

95、（3）、即刻報告工程部主任，由其安排工程水泵或控制電路，于事后作工程報告。 二、排污管道（1）、排污管道漏水應立刻用布綁緊裂口。（2）、關閉破裂管以上的用水設備。 （3）、由工程部主任安排人員修補管道裂口或更換管道。 三、通知相關部門 （1）、排水系統發生故障后，應立即組織相關工程人員修復。（2）、4小時可修復的故障應立即通知服務中心管家部及受影響的部門。（3）、超過4小時修復的故障，管家部應書面通知受影響的部門。天燃氣泄漏的處理一、接到報修應立即通知天燃氣公司。二、趕往現場，確定泄漏部位；如未起火，應立即關閉相應閥門，室內，則應立即開窗通風。三、如果泄漏嚴重，無論是在燃氣站還是在別的地方，勿

96、去碰觸任何開關，勿去碰觸任何電氣設備。 四、如果天燃氣起火，用水降溫，所有電源開關及閘應關閉以防止爆炸。 五、如果天燃氣起火發生在廚房，關閉所有閘門，同時用滅火器或防火毯滅火，再采用相應的滅火方式。停電與電力故障的處理一、若供電局預先通知計劃停電，服務中心管家部應立即將詳情通知業主。二、電工值班時加強巡視配電設備的運行狀況。三、發生突然停電時，工程部應先確定停電原因，查明原因后立即投入緊急搶修，嚴格按規范操作恢復供電，檢查生活供水系統等重點設備。四、發生重大設備、人身事故時，應迅速排除并采取必要措施，同時向上級報告。 五、發生觸電時，不要慌亂，應先立即拉開電源，如急切找不到電源時，可用木桿或干凈棉布使觸電者脫離電源；脫離電源后，立即施行人工呼吸，同時撥打“110”或“120”報警或急救。六、發生電氣火警時，應立即切斷電源，用ABC滅火器或黃砂撲救，嚴禁用水撲救。緊急事件處理后的總結一、就緊急事件的結果做一個全體員工通報。 二、其他當班人員根據相關情況而定，按需要重新進入正常運作。 三、將事件及有關涉及人員記入工作日志。四、檢查危險區域內設備的安全運行狀況。-本資料來自 -