1、城市綜合體的發展 目錄 一、城市綜合體的概念及內涵 二、城市綜合體的優點 三、城市綜合體的發展趨勢 四、城市綜合體的大環境 五、濟南建設城市綜合體的背景及政策 一、城市綜合體的概念及內涵 城市綜合體城市綜合體從功能業態定義，國外稱之為 HOPSCA即Hotel(酒店)、Office(寫字樓)、Park(公 園)、Shopping mall(購物中心)、Convention(會議 中心、會展中心)、Apartment(公寓)。這一定義， 是城市綜合體內部“商業生態系統”的價值體現。 城市綜合體本身就是一個可循環再生的商業生態系 統，以一種功能為主，多種功能配套的商業形態之 間相互促進，互為價值鏈
2、。 在此體系下有兩種價值表現形式： 1、外在表現為強大的資本吸附磁場效應、外在表現為強大的資本吸附磁場效應. 我們都知道，城市綜合體的開發和運營需要強大的資金支持， 其價值如何使現金流量和現金流速的最佳成了最核心的問題。 對于可銷售的住宅、公寓、寫字樓以及LOFT可以實現短期 的資金快速回籠，保障資金的現金流量；商業、酒店的租金 回報和經營回報，平衡現金流速等等. 城市綜合體在做足自身的使用價值的同時，會帶動項目地塊 的價值提升，以及同區域的土地價值、建筑價值、產業價值 和價格的提升，同樣會帶動整個城市房地產業的價值提升。 由此看，城市綜合體的產品定位就成了重中之重，最合 適的產品組合，最恰當
3、的開發、營銷、推廣節奏，不但是決 定項目成敗的關鍵，更會成為資本的吸附磁場，成為社會效 益最大化的積極帶動者。 2、內在表現為強大的商業價值洼地效應、內在表現為強大的商業價值洼地效應 城市綜合體從建筑設計、體量、規模、功能、業態組合 上代表的都是最高級的商業形態。內在的和諧發展，價值的 再造和共生都將形成強大的洼地效應。 城市綜合體都會引進世界500強及一線商家，強大的品 牌磁場顯露出強大的商業價值洼地效應。按照國際經驗，一 個面積在50萬平方米左右的城市綜合體，至少需要20萬種以 上的商品才足以支撐，這說明城市綜合體需要建立在大量的 工業化生產以及產品的多樣化之上。依國際經驗，對都心型 城市綜合體來說，30公里為經常性消費商圈，覆蓋市及周邊 縣市80%的地區。 同時業態規劃方面以購物、娛樂、休閑、會展、金融、 文化、藝術功能為特色的城市綜合體，完善的業態組合與規 劃將與眾多商家產生的共鳴
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