1、策劃階段設計前期分析成果標準本階段工作重點 收集并研判項目基礎資料 完成規劃設計可行性分析 完成初步技術經濟指標的分析 完成項目設計總體控制性計劃 完成項目可行性研報告規劃設計部分目 錄1. 項目基礎資料 2 1.1宗地自然條件 21.2 宗地社會條件 4 1.3 競爭樓盤 62. 規劃設計的可行性分析 10 3. 規劃設計草案 12 3.1 規劃設計的初步概念 123.2 規劃設計草案 124. 項目設計總體控制計劃 165. 范例 17第一部分：項目基礎資料1 宗地自然條件宗地自然條件表一 表CD001責任人：地區總建筑師： 填寫日期：200X年 XX月XX日土地名稱/項目名稱圖紙、圖片名
2、稱內容要求完成情況宗地位置宗地城市位置圖表達宗地在城市范圍內的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地區域位置圖表達宗地在城區范圍內的位置，可在城市地圖基礎上制作已制作宗地現狀宗地紅線圖宗地面積、角點定位、紅線尺寸、標高已收集宗地現狀照片標明拍攝點與目標點位置 已制作宗地地形圖 宗地為復雜地形時，表達現狀地形、標高（等高線）、現狀地貌已收集宗地可保留物、綠化植被與水面分布圖宗地可保留物、植被與水面的定位已制作說明：1. 本表格的責任人為地區總建筑師，地區投資發展部和工程管理部應主動配合完成本項作業；2. 本表格所列為描述宗地自然條件所需的圖紙目錄。應在投資分析階段收集、制作完成，并作為設計前期階
3、段進行概念設計、實施方案階段進行規劃方案設計的基礎資料。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；3 . 項目/產品策劃分析階段，若政府提供的 “宗地紅線圖”、“宗地地形圖” 深度不足，則應在設計前期階段落實并確認此二圖紙。宗地自然條件表二 表CD002責任人：地區總建筑師 填寫日期：200X年 XX月XX日土地名稱/項目名稱城市氣溫常年絕對溫度最 高 最 低 平 均 城市風象主導風向風向頻率玫瑰圖（另附圖）已收集空氣質量宗地空氣質量狀況空氣質量良好 空氣質量較差，需進行檢測水文（所有標高均指黃海高程）宗地內有無地表水池塘 水渠宗地周邊有無地表水江 河 湖 海 水渠周邊地表水常年水位 M周
4、邊地表水最高控制水位 M地下水位標高M宗地內水質狀況水質良好 水質較差，需進行檢測 噪音宗地噪音狀況周邊無噪音源 周邊有噪音源，需進行檢測宗地有無特殊地下物沖溝、暗河有 無古墓有 無化石有 無地下軍用設施有 無管線有 無地下油罐房其它大型地下建筑物有 無其他需探明地下物有 無說明：1 本表格的責任人為地區總建筑師，地區投資發展部和工程管理部應主動配合完成本項作業；2 依據宗地社會條件表一（表CD003）的周邊公共設施圖，當周邊存在污染源與噪聲源時，應結合實地具體情況判斷是否對宗地空氣質量狀況、水質狀況、噪聲狀況進行檢測；決定進行檢測后應附各項檢測報告。對于尚未達到飽和通車的道路，應根據道路等級
5、預測飽和通車時的噪音。如無法收集提供，需書面解釋原因并提出補救方法；3 當存在特殊地下物時需另附文對其進行詳細說明。2 宗地社會條件 宗地社會條件表一 表CD003責任人：地區總建筑師 填寫日期：200X年 XX月XX日土地名稱/項目名稱 圖紙名稱 內容要求完成情況 區域現狀圖表達宗地所處區域（道路、周圍建筑物等）的現狀特征已收集 區域總體規劃圖表達政府對宗地所處區域的規劃設想和建設計劃已收集 區域交通分析圖表達地鐵、輕軌、公交流線及宗地附近站點；表達私家車赴宗地的可選路線已制作 周邊交通分析圖表達宗地周邊道路名稱、級別、尺寸及擬建道路的擬建時間、道路斷面等已制作 周邊道路斷面圖表達宗地塊周邊
6、各分項尺寸已制作周邊公共設施圖表達宗地周邊存在對項目設計存在影響的公共建筑名稱、類型、面積、基本功能、形態及建成時間；表達對項目設計存在有利與不利因素的設施 ：廣場、公園、城市雕塑，高壓線、變電所、煙囪、垃圾場、排污溝、其它構成噪音和污染的設施已制作 市政管線圖表達給水、雨水、污水、弱電、煤氣、暖通、寬帶等接口位置、管徑、埋深、標高等已收集說明：1 本表格的填寫責任人為地區總建筑師，地區投資發展部和工程管理部應主動配合完成本項作業；2 本表格所列為描述宗地社會條件所需的圖紙目錄，應在策劃階段設計分析作業開始前完成收集、制作工作，并作為設計前期階段進行概念設計、實施方案階段進行規劃方案設計的基礎
7、資料。宗地社會條件表二 表CD004責任人：地區總建筑師 填寫日期：200X年 XX月XX日土地名稱/項目名稱 具體內容當地政策法規要求日照間距系數消防間距 無特殊要求人防要求 無特殊要求地方規劃設計法規有 無規劃設計要點總用地面積ha有 無總建筑面積 m有 無容積率有 無建筑密度有 無綠地率有 無車位總數 有 無限高要求 層 或 m有 無退讓紅線要求地塊每側退讓紅線的要求有 無建筑形象的特別要求 有 無配套的名稱與面積要求有 無其他規劃要點要求有 無說明：1） 本表格的填寫責任人為地區總建筑師；2） 應著重了解，當地規劃設計除了需要遵照國家條理外是否有制定地方性的規劃設計條例；3） 當地政府
8、是否對所在地塊有控制性規劃要點？相近地塊的規劃控制條件是什么？3 競爭樓盤信息a) 競爭樓盤列表 競爭樓盤列表 表CD005責任人：市場營銷部負責人 填寫日期：200X年 XX月XX日編號樓盤名稱發展商 所處地段價位/平米1234其他說明確認欄市場營銷部經辦人： 年 月 日市場營銷部高級經理： 年 月 日產品技術部總經理： 年 月 日1. “競爭樓盤”，是指區域內、或其他區域內與本項目地理位置、市場定位、產品類型等方面存在相似性，可能與本項目產生競爭的樓盤。2. 價格需按產品類型列出最高價、最低價以及均價。3. 本列表中的競爭樓盤清單，須由地區產品技術部與市場營銷部門共同確認。b) 競爭樓盤設
9、計標準信息競爭樓盤設計信息表一 表CD006責任人：市場營銷部負責人 填寫日期：200X年 XX月XX日樓盤名稱位置規劃總用地面積M總建筑面積M容積率綠化率：總戶數戶車位數地面個地下個建筑住宅總面積M已建成： M住宅產品類型 獨立別墅 聯排別墅 平層公寓 花園洋房 小高層 高層 其他住宅結構形式會所面積M會所個數會所內容商業面積M 租 售商業形態：幼兒園班小學班景觀 周邊自然景觀有 無景觀設計面積M包含項目游泳池室外M室內M水景/噴泉個兒童游戲場組硬地活動場個網球場個羽毛球場個其它說明：1 針對項目競爭樓盤，需完成表格內全部內容。若用于其它樓盤的考察和調研，可酌情選擇完成。2 本表格的責任人為
10、地區市場營銷部負責人，產品技術部可提供必要的技術支援。 競爭樓盤設計信息表二 表CD007責任人：市場營銷部負責人 填寫日期：200X年 XX月XX日樓盤名稱位置：該樓盤的主要賣點、所采用的新概念新技術設計資源設計內容設計單位名稱（主創設計人員） 規劃建筑方案施工圖景觀方案施工圖 室內裝修部品標準 室 外 墻面一墻面二窗白鋁 彩鋁 塑鋼其它公共室內電梯品牌電梯廳裝修標準其它住 宅 室 內 毛坯房 水電到位 標準裝修提供 不提供 裝修套餐項目品牌或材料入戶門/內門地板潔具廚柜吊頂其它說明：1.針對項目競爭樓盤，需完成表格內全部內容。若用于其它樓盤的考察和調研，可酌情選擇完成。 競爭樓盤設計信息表
11、三 表CD008責任人：市場營銷部負責人 填寫日期：200X年 XX月XX日樓盤名稱位置戶型 編號戶型種類面積(M)實用率(%)比例主要特點123456主力戶型編號為:戶型特色評述：（應附圖表達）說明：1實用率：國家規范無定義，為房地產銷售中使用的指標，通常為：單套內建筑面積/單套商品房銷售面積（套內建筑面積按規定應分攤的公共建筑面積）。2單套內建筑面積：包括套內的使用面積、墻體面積及陽臺面積。3單套內使用面積：住宅房間實際能使用的面積,不含墻、柱等結構構造和保溫層的面積。第二部分：規劃設計的可行性分析1 依據各個調查表格在策劃階段進行設計基礎資料的收集，可結合項目的具體狀況增加需收集的信息條
12、目。在完成基礎資料收集后，結合產品策劃10大問題以及產品基礎方案，根據這些資料對項目的自然、市政、市場等條件做出基本的研判以作為項目策劃、設計的基本依據；2 依據宗地自然條件表一（表CD001）的內容，分析宗地自然環境對規劃設計的影響。如：依據宗地地形圖分析建筑與產品的排布可能性；依據宗地綠化與水面的分布圖分析現狀資源的保護與利用措施等；3 依據宗地自然條件表二（表CD002）的內容，對于有特殊地下物（如沖溝、暗河、古墓、地下軍用設施等）或存在空氣污染、水質污染、噪聲污染的地塊對規劃設計的影響程度及對應的設計思路和解決辦法（該思路、辦法對應的成本估算要在投資與收益分析中體現）；4 依據宗地社會
13、條件表一（表CD003）的內容，分析區域總體規劃、道路交通狀況、周邊公共設施狀況、市政配套狀況等對規劃設計的影響。如：區域總體規劃對小區分期開發順序的影響；道路交通狀況對小區主要出入口設置與人車流線的影響；商業設施、教育現狀、體育娛樂公園等休閑場所、銀行醫院等生活設施對自身配套建設規模和面積確定的影響；不利因素設施的影響和解決方案；市政配套狀況對技術設計的影響等；5 產品技術部門和市場營銷部門應共同組織人員對競爭樓盤做徹底的調查，調查內容不只局限于通常的總架、單價調查，而應結合競爭樓盤的規劃設計細節和綜合品質調查進行資料收集，并全面分析（表CD005-CD008）；6 依據宗地社會條件表二（表
14、CD003）的內容，當地政府各類間距、日照要求，并結合集團對項目的主要指標要求（總建筑面積、產品類型組合能），并分析對建筑排布的影響；7 當不具備政府規劃設計要點，容積率、面積分配比例等技術經濟指標不完全確定時，進行我司最理想的容積率和產品分配比例分析，完成容積率分析方案及對應的容積率分析表（表CD010），當容積率確認后，深化該容積率指標下的方案及完成其對應的綜合經濟技術指標表（表CD009）與產品分析表（表表CD009）（不同指標數據選擇對應的經濟效益分析在CS01A中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產品基礎方案進行；8 當具備政府規劃設計要點，即具備既定容積率、建筑密度和配
15、套公建面積時，按照樓層完全平均或多層、小高層、高層等不同比例分配的假設情況，進行最基本的建筑排列，完成規劃設計草案其對應的綜合經濟技術指標表（表CD009）與產品分析表（表CD009）（不同假設情況下，對應的建設周期計劃、成本估算、銷售價格預測及經濟效益分析，要在項目進度總體計劃、CS01A中體現）；三種不同方案的比較應結合策劃階段的3個產品基礎方案進行；9 本部分具體實施操作人可參照策劃及概念性方案階段設計指引說明的第7條執行。第三部分：規劃設計分析1 規劃設計分析的主要要點a) 技術經濟指標：結合設計分析是否能達到集團對項目開發的基本具體量化指標要求；b) 規劃條件分析：分析小區如何和周邊
16、結合的可行性，包括道路交通、周邊市政管網對本項目的支持度等；分析容積率、密度等規劃條件對項目指標的限制；c) 規劃設計概念：如何體現沿海住區規劃設計導則的精神；表現項目預期的風格和設計主題。d) 技術概念：計劃采用的重要新技術及其與規劃設計的關系。e) 社區可持續發展概念：對項目分期發展的設想、對營造統一的社區概念的設想、對產品差異性的考慮。2 規劃設計分析草案圖紙a) 規劃設計分析總平面圖i. 退讓紅線要求；ii. 不同功能物業的分布位置分析；iii. 間距分析；iv. 組團規模分析；b) 市政條件分析圖i. 道路交通1. 道路；2. 停車；ii. 水、電、暖、通訊等c) 坡地、山地等復雜地
17、形應做全面的地形分析d) 樣板區選址及構成內容分析e) 綜合經濟技術指標綜合經濟技術指標表 表CD009責任人：地區產品技術部負責人 填寫日期：200X年XX月XX日項目名稱有無規劃要點項目規劃總用地 ha容積率居住區用地 ha建筑密度總建筑面積 M綠地率 %住宅總建筑面積 M住宅總戶數 戶公共服務設施總面積 M汽車位總數 個住 宅內 容類 型建筑面積占住宅總建筑面積比例(%)擬結構形式備注低層住宅（13層）多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）超高層住宅（100m）公 共 服 務 設 施 內 容類 型建筑面積(M)用地面積(M)商業會所
18、學校幼兒園市政公用其他汽 車 停 車 內 容停車方式車位數占總停車面積比例(%)地下、半地下架空層地面車庫地面露天交 樓 標 準內 容裝修標準占住宅總建筑面積比例(%)毛坯房僅提供廚衛裝修提供全套精裝修說明：1. 本表格責任人為地區產品技術部負責人。2. 根據沿海項目開發經驗，79層住宅與911.5層住宅開發成本差異不大，因此上表將79層住宅并入小高層類進行統計。3. 設計部完成上表后提交地區成本管理部門進行投資分析階段的成本測算，再向集團產品設計部以及工程管理部備案。容積率分析表 表CD010責任人：地區產品技術部負責人 填寫日期：200X年XX月XX日土地方全稱序號總體指標住宅部分配套部分
19、 指標類型占地面積之和(Ha)容積率建筑面積之和(M2)面積比戶數之和(戶)戶數比會所(M2)商業(M2)配套(M2)方案一總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯排別墅（13層）總容積率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）配套商業面積方案二總建筑面積（M2）低層住宅：獨立別墅（13層）低層住宅：聯排別墅（13層）總容積率多層住宅（46層）小高層住宅（711.5層）總戶數中高層住宅（1218層）高層住宅（19層100m）配套商業面積3 產品分析a) 規劃設計草案的主要目的是通過設計分析為項目的投資效益和經營前景提
20、供技術上的依據。經過對項目有利因素和不利因素的研究，以及規劃設計草案中各類產品受各因素影響的情況，編制出圖表或文字提交市場營銷和成本部門，形成項目財務分析和營銷策略的基礎；b) 規劃結構對產品策劃要求的戶型指標的影響因素；規劃中單體的體塊的面寬、進深是否和戶型要求的面積、采光、通風要求相匹配；c) “有利因素、不利因素”是指對產品定價產生較大影響的因素；需針對具體情況，分析地塊及產品中存在的主要矛盾，得出各主要因素。“有利因素”包括良好建筑朝向、良好景觀朝向等；“不利因素”包括噪聲、不良建筑朝向、不良景觀等；d) 關于各因素的可參考定義：i. 應根據各個地區的氣候及日照條件制定；ii. 良好建
21、筑朝向：“南偏東15至南偏西15范圍內”的朝向；iii. 不良建筑朝向：“西偏南45至西偏北45范圍內”的朝向；景觀朝向：住宅朝向地塊內、外的景觀資源。第四部分：項目設計總體控制計劃1 本控制性計劃由各個相關部門填寫后由地區產品技術協調匯總，這些部門包括：地區產品技術部、地區市場營銷部、地區工程管理部、集團產品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部。2 項目設計總體控制計劃的編寫負責人為地區產品技術部負責人；3 項目設計總體控制計劃在經集團產品設計部審核后，由執行總裁批準后正式生效。4 在項目實施過程中，如需對設計進度進行調整，應由區產品技術部負責人和各個相關部門協調并
22、負責提出調整稿，項目設計總體控制計劃調整稿在經集團產品設計部審核后，由執行總裁批準后取代原計劃并正式生效。5 執行總裁批準后，應報送地區總經理、地區產品技術部、地區市場營銷部、地區工程管理部、集團產品設計部、集團行銷管理部、集團健康住宅推廣辦公室、集團工程管理部以及地區相關部門備案，并上傳到集團文檔系統。第五部分：策劃階段設計分析成果存檔及編號1項目基礎資料范例：序號文件名稱沿海綠色家園集團項目設計成果范例匯編索引號1宗地城市位置圖CD-A-1 2宗地區域位置圖CD-A-2 3宗地紅線圖CD-A-3 4宗地現狀照片CD-A-4 5宗地地形圖CD-A-56宗地綠化植被與水面分布圖CD-A-6 7區域現狀圖CD-A-7 8區域總體規劃圖CD-A-8 9區域交通分析圖CD-A-9 10周邊交通分析圖CD-A-10 11周邊道路斷面圖CD-A-11 12周邊公共設施圖CD-A-12 13市政管線圖CD-A-13 2規劃設計草案：序號文件名稱沿海綠色集團項目設計成果范例匯編索引號1規劃設計分析說明CD-B-12規劃設計分析指標表CD-B-23規劃設計分析總平面圖示意圖CD-B-34市政條件分析總平面圖示意圖CD-B-45地形分析總平面圖CD-B-55樣板區選址及構成內容分析CD-B-617
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