1、張家口市張北縣項目前期策劃報告張家口市張北縣項目前期策劃報告 2010-4-242010-4-24一、張北縣投資環境分析一、張北縣投資環境分析1、張北縣域基本概況2、張北縣發展目標與規劃3、城市概況總結二、張北縣經濟背景分析二、張北縣經濟背景分析1、國民經濟增長分析2、固定資產投資分析3、城市人均收入分析4、城市人均消費與儲蓄對比分析三、張家口市房地產現狀分析三、張家口市房地產現狀分析1、房地產宏觀市場特點、特性分析2、房地產微觀市場特點分析四、項目本體分析四、項目本體分析1、項目基本概況2、項目SWOT分析五、產品定位分析五、產品定位分析1、產品定位2、目標客群描述3、產品開發面積建議4、戶

2、型建議5、價格建議6、配套建議7、其他建議六、廣告推廣策略六、廣告推廣策略七、項目案名、七、項目案名、LOGOLOGO與與VIVI視覺示意視覺示意八、廣告調性示意八、廣告調性示意目錄目錄一、張北縣投資環境分析一、張北縣投資環境分析1.1 1.1 張家口重點發展區域，中心地位凸顯廣闊前景張家口重點發展區域，中心地位凸顯廣闊前景 張北縣地處河北省西北部，北靠內蒙，南臨京津，地處華北內地連接內蒙的咽喉地段，為壩上第一縣，全境總面積為4232平方千米，其中耕地面積166.5萬畝、林地面積109萬畝、草地面積159萬畝；總人口37萬余人，其中農業人口31.2萬人。縣轄4個鎮、14個鄉、366個行政村、1

3、167個自然村，素有“壩上重鎮”之稱。多年來，張家口市人民政府為加快縣域經濟發展，將張北縣定位為推進城市化進程的重點區域，相隨經濟、政治、文化、交通、旅游等各領域的不斷發展提升，張北縣城市中心地位日益凸顯，未來前景不容忽視。張北縣張北縣 張家口市行政區劃圖張家口市行政區劃圖1 1、張北縣域概況分析、張北縣域概況分析1.2 1.2 四通八達的交通網絡，為經濟發展提供有力保證四通八達的交通網絡，為經濟發展提供有力保證 俗有“旱碼頭”之稱的張北，是“北方絲綢之路”張庫大道(張家口至庫倫)的必經之地，這里區位優越，公路四通八達；縣城距北京225公里，距石家莊560公里；目前，207國道縱貫全境，張尚、

4、張化、東商、張沽等省級公路干線聚集輻射，構成了以縣城為樞紐，連接內蒙、輻射京津的交通運輸網絡。特別是京(北京)張(張家口)高速和張(張北)石(石家莊)高速公路和擬建的張(張家口)桑(桑根達賴)鐵路、物流機場，使張北的區位優勢越發凸顯，已成為京北重要的交通樞紐和物流中心，更為縣域經濟發展提供強有力保證。1.3“1.3“三北三北”防護林工程重點縣和畜牧業基地防護林工程重點縣和畜牧業基地 張北是“三北”防護林工程重點縣和畜牧業基地。三北防護林工程實施以來，縣境林草覆被總量明顯提升，全縣林地面積由1999年的109萬畝增加到2007年的224.99萬畝，林木覆蓋率由1977年的15.6%提高到2007

5、年的22%，提高了6.6個百分點，為改善氣候條件，凈化首都北京作出了貢獻；張北縣相繼培育和形成了牲畜、皮毛、農貿、建材、農機等一批遠近聞名的專業市場，尤其是華北牲畜交易中心已發展成為華北地區最大牲畜交易市場，更是極具影響力的區域商貿中心。1.4 1.4 物產極其豐富，資源優勢超群物產極其豐富，資源優勢超群 張北資源豐富，極具開發潛力。目前風能、礦產、農牧、生態四大特色資源開發建設已有一定基礎。1）張北是理想的“綠色食品”基地。農產品主要盛產甜菜脫毒馬鈴薯、錯季蔬菜、雜豆、亞麻、裸燕等。甜菜、乳業、蔬菜加工已在當地形成“龍”型經濟產業鏈。2）張北的野生植物經初步查明的有315種，其中藥用植物76

6、種，黃芪、柴胡、甘草、枸杞、黨參等 中草藥材品質優良，暢銷不衰。金針、苦菜、口蘑、蕨菜等土特產品味獨特，久負盛名。3）張北奶牛養殖也在近幾年得到長足發展，2006年，被中國奶業協會授予“全國牛奶生產強縣”稱號。4）張北境內常年平均風速6米/秒，屬優質風能資源區域，現已被列為國家百萬級風能建設基地。先 后引進了長城風電、北京國投、北京中人，山東魯能、天津博德等5家企業，總投資278億多元、建 設總規模達310萬千瓦的風電開發項目，遠景規劃風電裝機總容量達到500萬千瓦以上。5）張北礦藏已發現和探明的有金、銀、鉛、鋅、硫鐵、硅藻土、浮石、大理石、螢石、橄欖石、石灰 石、褐煤、專用粘土等金屬、非金屬

7、、能源和水氣礦產有4大類型38個礦種、礦化點100余處，有不 少屬于國家稀有礦藏。目前，鉛鋅、閃鋅等7個礦種已得到開發利用。1.5 1.5 旅游事業蓬勃發展，架構城市品牌價值旅游事業蓬勃發展，架構城市品牌價值 張北屬中溫帶大陸性季風氣候，年平均氣溫3.2。蒼茫遼闊、涼爽宜人的壩上草原，有“夏季爽天下”之美稱，天藍、草綠、空氣清新的生態環境，已成為消夏避暑和旅游觀光的勝地。目前，全縣初具規模的旅游景點有安固里草原度假村、中都原始草原度假村、中都游牧源、樺皮嶺、野狐嶺風電山莊、蘇蒙聯軍烈士陵園、大圪塔石柱群等10余處，其中國家AAA級旅游景點兩處，年接待游客18萬人次，一個集歷史文化、民族特色和現

8、代文明為一體的草原文化生態旅游業，已成為張北興縣富民的支柱產業，并呈現出蓬勃的發展態勢。張北風光張北風光1.6 1.6 良好的投資環境，加速大發展格局的形成良好的投資環境，加速大發展格局的形成 張北縣抓住開發機遇，大力發展特色產業，擁有110千伏、220千伏變電站各一座，35千伏變電站4座,由丹麥等國投資的5000千瓦大型風力發電站已建成投入營運，是華北地區重要輸變電樞紐之一，還是華北北部郵件轉口處理中心之一，全縣商業、金融、保險、信息等服務功能配套，醫療、教育、文化、娛樂設施齊全,交通便利,專業市場發達。張北縣全力打造招商引資、產業集聚和可持續發展平臺，規劃興建11平方公里工業園區，設有高新

9、技術、農產品深加工、現代制造業、精細綠色生物工程、倉儲物流等五大產業園，多層次輻射推進縣域經濟的快速發展！2.1 2.1 張北未來發展定位及舉措張北未來發展定位及舉措2.1.1 2.1.1 傾力構筑城市框架，榮升張家口次中心城市傾力構筑城市框架，榮升張家口次中心城市張北縣2010年提出“三年大變樣”的宏偉發展戰略，高速提升縣域發展，傾力構筑張家口區域次中心城市。2.1.2 2.1.2 四大發展舉措四大發展舉措 加大張北次中心城市籌碼加大張北次中心城市籌碼 擴展城市空間，增強城市吸納能力擴展城市空間，增強城市吸納能力 對境內重點16條道路進行打通、拓寬，集中實施市場拆遷、商業開發拆遷、園區拆遷等

10、重點工程，預計 拆遷2280戶，拆遷建筑面積63.1萬平方米。建立精品形象，增加城市層次感。建立精品形象，增加城市層次感。張北縣逐步實施涉及城建、文教衛生、交通、農業、工業等工程162項，并對新建小區按30%比例配建小 高層，增加城市的層次感。營造綠色生態，增強城市吸引力營造綠色生態，增強城市吸引力 完善城區綠化、美化、亮化工程，搞好南山生態公園、西郊森林公園和6000畝草原公園等綠化工程，實 施好3000畝油菜花種植、4.2萬畝環城綠化、20萬畝花田草海、7200畝清水河上游涵養林治理等重點工程。加大城管力度，營造良好城市風氣加大城管力度，營造良好城市風氣 加大城市綜合管理執法力度，建立以街

11、道、社區、物業為實體的管理模式，充分營造良好風氣。2 2、張北發展定位與目標規劃、張北發展定位與目標規劃2.2 2.2 未來發展總體目標規劃未來發展總體目標規劃2.1.1 2.1.1 發展目標：發展目標：-到到20102010年，經濟和社會發展的主要預期目標年，經濟和社會發展的主要預期目標 全縣地區生產總值達到44.46億元，年遞增17%以上，比2000年翻兩番以上。其中第一產業增加值達到13.5億元，年遞增8%；第二產業增加值達到16.5億元，年遞增28%；第三產業增加值達到14.4億元，年遞增19%；人均生產總值超過1萬元；全部財政收入達到4億元，比2000年翻三番半。全縣經濟和社會保持持

12、續快速協調發展，經濟運行的質量和效益不斷提升，縣域綜合經濟實力進一步增強。初步建成特色產業突出、園區優勢明顯、產業結構合理、人居環境良好、城市帶動能力較高的產業結構與生態環境和諧共榮的特色張北。-到到20202020年，經濟和社會發展的主要預期目標年，經濟和社會發展的主要預期目標 全縣生產總值實現比2000年翻3番以上，人均生產總值超過2萬元，綜合經濟實力顯著增強，主導產業格局更具特色、更有活力，工業化程度進一步提高，經濟結構更趨合理。城市化水平有較大幅度提高，社會保障體系更加健全，社會就業更加充分，生態環境明顯改善，全民思想道德素質、科學文化素質和健康素質明顯提高，基本進入寬裕型小康社會。2

13、.1.2 2.1.2 城區總體規劃：城區總體規劃：城市功能顯著提升，城區布局更趨規模化城市功能顯著提升，城區布局更趨規?；?張北縣強化“大城建，大發展”理念，強力推進“東拓、南延、西連、北擴”戰略。2009年完成拆遷2700多戶，面積達69.9萬平方米；實施林蔭大道等40多項城區道路打通、新建、改造工程，建設總長度達40.3公里，拉開了城市框架，城區控制面積增至70.1平方公里，城鎮人口增至12.1萬人，構筑起“七縱八橫、一環、一立交、兩河、兩園、一園區”的城市格局，城市承載能力顯著提高。預計2010年全部工程完工后，張北城區面積將由目前的11.94平方公里擴大到49.49平方公里，城區人口達

14、到12萬以上。另外，張北還通過文化產業及主導產業發展雙舉并行的方式，迅速加快城市建設進程。擴容后的城市規模擴容后的城市規模大型建設和工程加速區域快速發展大型建設和工程加速區域快速發展新建工程：新一中、元中都博物館、汽車站搬遷、垃圾處理場、22個商住小區等工程；改造工程：師范路小學、污水處理廠和背街小巷改造等工程；道路交通：開通三條公交線路和張家口至張北城際公交專線，市縣同城化程度進步提高；規建項目：規建占地2334畝的“南山生態公園”和4100畝的“西郊森林公園”,治理項目：對東洋河、玻璃彩河12.2公里的河道進行綜合治理，對主要12條城區道路、4條干線 通道、8處城區節點以及單位、小區進行了

15、綠化，城市品位大幅提升。2.32.3、張北將成為生活、人文、投資、商業、經濟的新城市坐標和城市中心、張北將成為生活、人文、投資、商業、經濟的新城市坐標和城市中心新城市中心新城市中心 政政 治：治：1、將成為張家口次政治中心 2、張北城市化進程新坐標 3、帶動區域經濟的增長 經經 濟：濟：1、共享商業平臺 2、科技興業，與國際接軌 生生 活：活：1、新城市中心中央生活區 2、新城市中心城市形態豐富3、區域共享生活平臺 新新 城：城：1、張家口次文化中心2、實現高階層人口吸納 人人 文：文：1、新人文居住生活領地 2、傳統開放與融合城市新文明 3、商貿共享平臺與消費通道 商商 業：業：1、生活居住

16、與商業投資熱點2、未來新城區的商業中心 張北，鑲嵌在塞外壩上的一顆璀璨明珠。享有美麗草原、魅力商道、神秘中都、六代長城、濕地風車、天堂氧吧、綠色蔬菜、歐洲風光之美譽。張北縣堅持從縣情實際出發，依托四大資源(風能、礦產、農牧、生態旅游)，發揮兩大優勢(交通、區位)，大力實施“一主三化”(以項目建設為主，城市化、工業化、農業產業化)發展戰略，積極培植八大支柱產業(風電、礦產、甜菜、乳業、蔬菜、肉食品、生態旅游、市場物流)，加快融入京津冀、晉冀蒙經濟圈步伐，努力實現四大戰略目標(京津綠色和有機食品基地、國家重點風能基地、國家級重點生態旅游基地、壩上及周邊地區商貿物流中心)，全力打造一個“活力、生態、

17、文化、和諧”的壩上中心城市。3 3、城市概況總結、城市概況總結二、張北縣經濟背景分析二、張北縣經濟背景分析 由上表可見，近五年，張北國民生產總量穩步遞增，尤其是2009年的生產總值飛速提升，表明城區經濟取得了良好的發展，綜合實力提升，有利于促進商貿流通，營造濃厚的商業環境，進一步帶動區域經濟的快速發展。1 1、國民經濟增長分析、國民經濟增長分析 由以上數據可見，張北縣固定資產投資呈上升態勢，其主要原因是縣委、縣政府高度重視投資項目對經濟的拉動作用，大力推進項目建設，投資項目爭取的力度加大，特別是政府實施的新城區建設及舊城改造項目，投資額大，工程進展順利，為投資注入了活力，有力拉動了固定資產的快

18、速增長，其實是小城鎮建設和新農村建設的力度不斷擴大，促進了固定資產投資的穩步增長，也拉動了縣域經濟的發展。其中房地產投資額逐年增加，從客觀上表明張北房地產市場具有較大的發展空間。2 2、固定資產投資分析、固定資產投資分析 在近四年，隨著張北縣經濟的不斷發展，城鎮居民人均收入逐年穩步增加，由2005年的6729元拉大到2006年的7980元，再到2009年的8000元，城鎮居民的消費能力不斷提升，成為城市主流消費群，消費形式呈現多樣化趨勢，一部分農村居民也隨著收入增加，不斷改觀消費理念，極大地增強了消費需求，發展成為穩定的消費群體，從而促進了城市商業環境的發展，有利于刺激區域經濟繁榮增長。人均收

19、入逐年增加，生活水平不斷提高人均收入逐年增加，生活水平不斷提高3 3、人均收入分析、人均收入分析 近幾年，張北縣社會消費品市場日益繁榮活躍，社會消費品零售增長加快，這主要取決于城市發展和居民收入的不斷提高，共同增強了居民的消費能力，同時消費市場空間的不斷拓展，穩定了汽車、住房、旅游等升級型消費；消費環境的優化，也是加快城鄉消費提升的原因之一。4 4、人均消費與儲蓄對比分析、人均消費與儲蓄對比分析 儲蓄存款余額的不斷增加，一方面說明城市經濟穩健發展，居民收入有效增加，另一方面表明具有較大的消費空間，通過對居民消費觀念的合理引導，增強其消費欲望，從而促進區域經濟的快速發展。張北近幾年抓住國內擴大內

20、需和促進經濟增長的政策機遇，城市化進程提速發展，居民收入與政府收益明顯增長；與此同時，市民可支配收入的逐年穩定、中速攀升，促使投資置業概念不斷強化，未來購買力將逐步釋放；另外，旅游產業的快速發展，致使外來置業人口規模呈現快速增長趨勢，為房地產市場發展提供堅實的基礎。城市經濟力結論：城市經濟力結論：三、張北縣房地產現狀分析三、張北縣房地產現狀分析宏昊宏怡嘉苑案名案名宏昊宏怡嘉苑銷售電話銷售電話5912999 5216999占地面積占地面積200畝項目位置項目位置百貨大樓東100米移動公司對面建筑面積建筑面積8.9萬平方米開發商開發商張家口市宏昊房地產開發有限公司容積率容積率1.53建筑類型建筑類

21、型高層、別墅、花園洋房、商務酒店綠化率綠化率38.9建筑結構建筑結構框架均均 價價2500元/平方米房型房型面積面積一居一居53.49-73.63三居三居81.32-103.43產品分析產品分析以中面積戶型為主，戶型適宜；外立面淺色調，與環境相融合，現代感較強；客源分析客源分析中高收入人群為主，個體經營者與政府機關事業單位人群，學校經濟人群。廣告策略廣告策略主打環境高綠化，大開發商實力雄厚項目優勢項目優勢地段較為優越，居學區板塊，交通便利，小區規模相對較大，建成后將成為張北縣唯一占地200畝的花園式景觀社區。精品樓盤概況及詳細分析精品樓盤概況及詳細分析1 1、房地產宏觀市場特點、特性分析、房地

22、產宏觀市場特點、特性分析匯商國際銷售電話銷售電話5308888/5307777項目位置項目位置張北縣永春南路建筑面積建筑面積60000平方米建筑類型建筑類型均均 價價商城 住宅商業：7400元平米 住宅：2500元平米 建筑結構建筑結構框架商鋪商鋪5-55平方米產品分析產品分析以小面積商鋪為主，戶型適宜，極具投資價值。客源分析客源分析以投資和自營型客群為主。廣告策略廣告策略張北南區域最有潛力地段，未來升值潛力巨大，適合居住投資項目優勢項目優勢地處繁華商區，超大體量建筑規模，精品商鋪，小面積設計。內街商鋪均臨交通走線，構成無交通四角商業格局，備受投資人群親睞。匯商國際精品樓盤概況及詳細分析精品樓

23、盤概況及詳細分析京都國際案名案名京都國際銷售電話銷售電話5306666/5336666占地面積占地面積項目位置項目位置張北鎮和東路28號建筑面積建筑面積60000平方米開發商開發商張北縣京都房地產開發有限公司容積率容積率建筑類型建筑類型高層、商業、別墅綠化率綠化率均均 價價2700元平米建筑結構建筑結構框架房型房型面積面積商鋪商鋪90-110平方米產品分析產品分析以中面積戶型為主，面積適宜，居住舒適度極高?？驮捶治隹驮捶治隹h級機關單位公務員、學校經濟投資客群及私營業主為主。廣告策略廣告策略張北最高檔的社區，開發商實力雄厚，政府機關置業的首選項目優勢項目優勢位于張北老城區東南絕佳地段，緊鄰建縣級

24、機關單位，周邊小學、中學等名校云集，緊鄰成龍學校、南鄰縣一中，北鄰縣三中，西鄰九卜樹小學。精品樓盤概況及詳細分析精品樓盤概況及詳細分析弘豐城 弘豐城銷售電話銷售電話5219333項目位置項目位置仁愛醫院東側2號底商建筑面積建筑面積18萬平方米開發商開發商張家口市弘豐房地產開發有限公司建筑結構建筑結構框架價格價格2450元平米產品分析產品分析主力面積80-90，全多層社區，南北通透，布局合理客源分析客源分析當地老百姓的首選，毗鄰暖氣房，供暖條件優厚廣告策略廣告策略最典型的均好型產品、價格合理項目優勢項目優勢緊鄰仁愛醫院，交通便利，九卜樹小學、田禾幼兒園；工商、農業銀行；檢察院、質監局、等環伺周邊

25、，居住區位極其優越。精品樓盤概況及詳細分析精品樓盤概況及詳細分析總結：總結：產品比較單一，同質較為嚴重，戶型以兩房為主，市場還產品比較單一，同質較為嚴重，戶型以兩房為主，市場還處在房地產發展的原始階段，解決最基本的居住功能，屬處在房地產發展的原始階段，解決最基本的居住功能，屬于剛性需求。于剛性需求。四、項目本體分析四、項目本體分析1.1 1.1 項目地塊宏觀區位圖示意項目地塊宏觀區位圖示意本案區域位置，毗連建材市場、私立一中本案本案1 1、項目基本概況、項目基本概況1.21.2 項目地塊及周邊環境實景照片示意項目地塊及周邊環境實景照片示意本案地塊，地勢平坦環境優美，無配套無商業氛圍2 2、項目

26、、項目SWOTSWOT分析分析優勢優勢StrengthStrength1.項目用地較平整，易于規劃，周邊環境相對整齊2.政府大力支持有利于改善項目的周邊配套,特別是高端配套 3.項目規模較大，操作空間巨大，有利于塑造整體形象劣勢劣勢WeaknessWeakness1.項目周邊配套設施缺乏，整體較落后2.與政府的發展戰略背道而馳(向南規劃發展)，缺乏必要的話題性3.項目離市區教遠，出行不便4.項目最大的特色環境優勢在張北普通民眾得不到應有的賞識機會機會OpportunityOpportunity1.政府大力支持的形象工程，為項目周邊帶來了生機2.本案的天然環境是獨一無二的，是競爭樓盤無可比擬的優

27、勢2.建材市場的形成，提升了周邊的人氣，為區域價值增添砝碼3.西郊森林公園，提高項目的知名度，成為張北高端物業的名片4.目前區域內在售項目品質極差，給項目的開發提供了很好的契機威脅威脅 ThreatThreat1.沒有形成示范區，讓客群眼見為實，項目短期內無優勢可言2.城市發展逐步趨近邊緣化，競爭個案逐漸增加3.項目距市區較遠，當地老百姓的認知程度匱乏，環境優勢不是首選五、產品定位分析五、產品定位分析分析區域問題的建議與策略分析區域問題的建議與策略【如何打造高端區域的休閑】【如何打造高端區域的休閑】一定的休閑性特征，強化一種家的身份感，如何塑造得天獨厚的自在生活【如何打造高端區域的尊貴】【如何

28、打造高端區域的尊貴】由于我們屬于一種“相對獨立地帶”，社區的家在西郊森林公園里，如何塑造唯一性【如何打造高端形象的標識】【如何打造高端形象的標識】所謂的高端是建立在產品上的，本案具有多重排它性，如何塑造張北的地標性建筑所謂的高端是建立在產品上的，本案具有多重排它性，如何塑造張北的地標性建筑 客觀現實：客觀現實：一定時間內，本地塊屬性在一定的時間內無法得到改善，形象很難出街一定時間內，本地塊屬性在一定的時間內無法得到改善，形象很難出街 主觀要求：地域的認知度如何？主觀要求：地域的認知度如何？如何打造成賦予自身特色的高端產品？如何打造成賦予自身特色的高端產品？如何增強區域的競爭力？如何增強區域的競

29、爭力？一：重點要研究的大事件1.政策的導向，居住在南，休閑在北，強調是張北旅游資源的對外窗口2.應用私立一中，富人的聚集地，從而帶動區域發展二：有待改善的條件1.區域道路系統的完善，如增設公交站點，拉近與市區的距離2.提升區域環境的高端性，比如超大型的雕塑3.配套設施的完善，如增加公共活動區域三：自我完善的升級版1.產品力的創新，拉開與競爭樓盤的絕對差距2.增加商業部分的比重，真正滿足業主的需求3.對外開放的大型復合會所，是業主享受到尊貴感4.大力宣傳開放商的品牌如何打造區域的核心競爭力？區域-項目-區域的過程，更大強度的提升區域價值建議如下：1.聯動政府炒做區域，抓住市場機遇2.最大限度的利

30、用鄉政府的資源，如共建、改善區域整體氛圍3.與周邊環境產生關聯，如私立中學、建材基地結合以上論點，產品定位的策略應遵循“超越市場”在區域的版塊中做到：人無我有，人有我優即絕對的高端，這是我們唯一的機會張北首座生態型高端社區定位依據西郊森林公園的歷史文化底蘊毗鄰私立一中的人文環境目前市場空白，新穎產品定位避免同質競爭，吸引高端客戶購買1 1、產品定位：、產品定位：社區主題 西班牙河濱花園原汁原味的西班牙生活風情的再現外在內在相統一相和諧的生活風情外在建筑風格景觀風格房型設計內在庭院式總規打造出的舒緩精致的生活空間原汁原味的西班牙風情社區原汁原味的西班牙風情社區項目優勢賣點項目優勢賣點庭院式締造出

31、的精致生活空間原汁原味的建筑風情均好性極強，景觀元素豐富的社區環境內外空間交相互動的人性化房型設計與傳統社區的區別與傳統社區的區別區別一：未來住宅的競爭將是社區配套及文化主題的競爭，講究人居住的舒適度，進行合理的規劃 的主題設計，而不是單純的初級產品。區別二：強調居住的便捷性，不僅僅滿足居住的功能，更大程度上是對生活有所要求的意向客戶。如何實現我們的產品定位？如何實現我們的產品定位？主題俱樂部社區診所花園創新洋房特色幼兒園復合型主題商業街精致別墅2 2、目標客群描述、目標客群描述當地的菁英階層、政府官員及生意人，強調居住環境的高舒適性主力目標客群以有一定文化修養的自住客為主；主要吸引張北的高端

32、客群，對審美具有一定的要求，見過世面的人。建議本案的今年開發面積為建議本案的今年開發面積為6萬平方米萬平方米3 3、產品開發面積建議、產品開發面積建議：4 4、戶型建議：、戶型建議：按市場得出的結論，目前最為暢銷的為中小戶型，其次是三房的大戶型小戶型為：88.2平米、86.41平米、88.64平米大戶型為：117.31平米、121.41平米多層均價：2550元/別墅均價：3500元/。5 5、銷售價格建議、銷售價格建議：特色幼兒園幾何形體的色塊應用，把童趣的盎然發揮的淋漓盡致。6 6、配套建議、配套建議6 6、配套建議、配套建議室外咖啡座室外棋牌座以室內會所為核心，整合架空層、地面綠化、地下庭

33、院，使之成為一個完整的文化泛會所室外會所設置內容室外會所設置內容6 6、配套建議、配套建議區別于普通零售業，直接服務于普通中檔客源，兩者互動、互補，填補了市場空白，給各階層消費者帶來更多更好的實惠。時尚服飾嬰兒用品智力玩具文具用品書店書城小飾物花藝廊瓷器店木雕店藤制工藝特色零售街區特色零售街區6 6、配套建議、配套建議6 6、配套建議、配套建議在細部上，通過藝術小品、燈箱來進一步渲染購物的輕松、愉快氛圍.6 6、配套建議、配套建議作為前文商業業態的延續及補充，并且考慮現代生活節奏快，工作壓力大，尤其是中高收入對消費之余的更高要求：養生保健、交友聯誼、提升生活品質、定期了解各類品牌的信息等。經營

34、以提供會所、健身、藥房、郵局、SPA、美容、美發等服務設施為主。社區生活館社區生活館6 6、配套建議、配套建議生活基礎配套（對外營業）生活基礎配套（對外營業）以鄰里中心為商業主題，給住戶有便利購物的感覺。服務對象為社區內的全體住戶及周邊所輻射群體的日常生活需求。銀行藥房社區醫院郵局電信營業點旅行社及票務中心 足浴保健便利店數碼沖印店洗衣店影音、動漫租賃書報亭各類修理店6 6、配套建議、配套建議6 6、配套建議、配套建議以運動、康體、養生的概念，為社區業主及附近社區居民提供多元化、能夠滿足保健、運動、休閑娛樂空間。并且以此提高物業檔次，增加樓盤在居住之外的附加值。配備專業教練健身館SPA護理會館

35、理療會館形象設計室專業齒科定期保健檢查、講座活動中心（桌球、棋牌）6 6、配套建議、配套建議6 6、配套建議、配套建議景觀強調的是精致的居住適宜性，也是夸張的視覺沖擊。7 7、其他建議、其他建議景景 觀觀景觀元素豐富景觀元素豐富庭院景觀花園式會所大堂花園式會所大堂本項目的大堂建議裝飾為以花園為主題的大堂，從面積的規劃、功能的劃分、內空的高度、裝修的風格、智能化的配置上都要符合這個要求。大堂要寬敞舒適，有供客戶停留休息和商務會談的區域，而且這些區域必須進行分隔，保證兩個區域的獨立性和互補性。7 7、其他建議、其他建議內部建議內部建議突出西班牙風情以米黃色作為主色調,鋪地采用富有斑駁感覺的黃色系地

36、磚,選用北美風格的木質接待桌椅,局部點綴酒架等西班牙風格元素.外部建議外部建議綠化處理以草坪鋪地為主,設置木質的指示牌.7 7、其他建議、其他建議本案酒店效果圖本案酒店效果圖主題極鮮明：主題極鮮明：精致的西班牙生活的構筑。人性化極強：人性化極強：尺度彰顯高貴氣質、給人以自豪感。均好性極強：戶戶景觀，崇尚天然均好性極強：戶戶景觀，崇尚天然。實用性極強：實用性極強：南北朝向?？傮w分析結論：總體分析結論：六、廣告形象推廣六、廣告形象推廣第一部分：項目產品背書與形象定位第一部分：項目產品背書與形象定位1 1、缺乏真正的高端產品，市場處在房地產發展的原始階段、缺乏真正的高端產品，市場處在房地產發展的原始

37、階段當地市場仍舊處于地產不成熟的初始階段，無論從策略定位、產品品質、產品愿景，還是形象的定義上，都呈現出高端產品缺失的狀態2 2、產品形象塑造缺乏概念性與定位模糊，產品較為雷同、產品形象塑造缺乏概念性與定位模糊，產品較為雷同由于當地市場主流產品處于改善型產品，因此，產品缺乏準確的定位與價值概念，缺少話題性，難以形成高端產品價值，進而，塑造產品力概念與產品階層區分3 3、缺少人居產品深度價值挖掘，只是滿足最基本的居住功能、缺少人居產品深度價值挖掘，只是滿足最基本的居住功能當地地產產品價值更多停留在居住層面，缺少人居產品價值的深度挖掘，如，產品的實際價值與形象價值，缺少產品的身份與唯一性價值一、項

38、目市場分析一、項目市場分析二、項目產品分析二、項目產品分析1 1、創意洋房、創意洋房中國的花園洋房源于上海，自世紀中期起，為上海、福建和廣東一帶上流階層所專屬，是西洋文明和生活方式與中國文化交織的產物。在現代，它代表著被濃縮了的別墅生活方式。本案，創意花園洋房的規劃，填補了市場高端產品的空白，是一次超越性的創新2、身份別墅、身份別墅別墅，即別業，它是最高生活方式的建筑名詞，是被普遍認同的身份象征，是用來享受生活的居所，是現代生活的集大成者。本案別墅產品設計，決定了產品高端的價值屬性。產品類型：產品類型：符合當地市場高端需要，具有人居瞻望意義的方向指引符合當地市場高端需要，具有人居瞻望意義的方向

39、指引本案同步大都會的高端品質性，是在充分分析當地市場高端需求基址上予以行進的，是符合市場關聯的高端產品。對于城市而言，它是站在城市發展的角度瞻望未來人居趨勢，是具有指引性價值意義的城市高端產品，并兼具提升城市形象的意義產品價值：產品價值：三、產品形象背書三、產品形象背書1 1、產品背書、產品背書相對于當地一般產品單薄相對于一般產品單調生活形態相對于普通產品價值單一本案產品力極強本案產品生活方式豐富多彩本案產品囊括多種附加價值創 新身份高端成 熟都 會藝 術產品價值屬性背書產品價值屬性背書2 2、配套背書、配套背書1.1.星級酒店星級酒店本案區域內建有一座星級酒店，對區域知名度與價值的提升具有重

40、要意義，更是對本案生活配套品質的有效證明，為產品的高端屬性提供更多附加值2.2.高爾夫練習場高爾夫練習場凡比鄰高爾夫球場別墅，必屬城市頂級人居作品。本案毗鄰一座規模化的高爾夫練習場，得天獨厚的資源，全面提升產品價值，在張北縣這是絕無僅有的高端產品。3.3.馬場馬場作為全球城市富人所喜好的運動，跑馬對于財富階層的吸引是難以想象的，而一座馬場對于比鄰人居產品品質的提升是難以估量的，而本案則恰逢其處，與之相鄰，居住價值更上一層，是難以替代的城市人居名片高端的、都會的、顯耀的、國際的、便利的、品牌的、名片式的稀貴的、巔峰的、概括性的、創新的四、四、項目價值屬性關鍵詞：項目價值屬性關鍵詞：同步都會的高端

41、品質同步都會的高端品質城市巔峰的顯耀名片城市巔峰的顯耀名片獨一無二的稀貴價值獨一無二的稀貴價值具有創新性的產品力具有創新性的產品力與大都會比肩的生活與大都會比肩的生活品質品質產品力決定產品形象產品力決定產品形象通過對當地市場與本案產品屬性的分析，因此，產品推廣形象通過對當地市場與本案產品屬性的分析，因此，產品推廣形象定調為：定調為：具有開創意義的高端品質大盤，能夠以生活具有開創意義的高端品質大盤，能夠以生活代言身份的居住名片，提升中國張北的城市代言身份的居住名片，提升中國張北的城市形象形象第二部分：傳播推廣方向與思路第二部分：傳播推廣方向與思路傳播角度傳播角度項目從高端客群對居住的需要出發，意

42、在不同的居住需求中，節選城市巔峰的生活心態，將對城市、對財富、對健康、對身份的理解凝結為簡明易識的符號?！罢宫F同一城市居住選擇不同的豐富一面”，項目形象建立有賴于高端品質與象征符號體系的建立，讓人產生對于居住更多的想象與認可，并讓項目形象成為眾多生活理想中最富張力和品質的代言。在有限的資源內創造關注度的最大化，就需要對產品本身價值與附加價值屬性的深度挖掘，從而有效直擊目標客戶心理，以需要為前提，以價值為手段，將項目形象最優化，形成焦點。訴求深度訴求深度項目提供給高端人群不同的需求，對于生活方式、價值前景、產品特性等，客群常有自己的判斷，因此從項目形象傳播開始，均需要建立更大空間維度的思考共識，

43、對于居住、對人生、對價值的理解能透漏出成熟的判斷力。在形象體系中，融入了對于身份、對財富、對居住、對生活的更高層次理解，因此呈現給市場是完整的價值體系，并能保持“尊崇獨拔”，“不可替代”的核心認知。項目訴求中蘊含一定的社會地位價值意識，對于板塊的變化以及居住理想的探求，應該形成概念性與符 號化的可認知性涵蓋廣度涵蓋廣度項目猶如豎起一面旗幟，通過產品力形象性盡致淋漓的表現，形成振臂一呼，全城應從的話題效應對于能夠擴大產品形象與價值的方式、方法，予以面面俱到的落實，通過如此手段最大化產品的傳播力七、項目案名、七、項目案名、LOGOLOGO與與VIVI視覺示意視覺示意案名：水郡華都案名：水郡華都主推案名主推案名陽光城陽光城世紀經典世紀經典國際華城國際華城西班牙風情西班牙風情加州洋房加州洋房輔推案名輔推案名LOGOLOGO與與VIVI視覺方案視覺方案LOGOLOGO方案方案LOGO方案方案-1LOGO方案方案-2VIVI方案方案物物 料料銷售中心銷售中心八、廣告調性示意八、廣告調性示意圍圍 擋擋 預祝張家口市張北項目開發成功！2010-4-24