1、 20112011年年8 8月月 專業(yè)人士制作專業(yè)人士制作做一個合格咨詢者咨詢本質(zhì)：簡單的東西復(fù)雜化（顯示自己的專業(yè)）當(dāng)一個合格的老師老師本質(zhì)：復(fù)雜東西簡單化培訓(xùn)說明產(chǎn)出投入；回報付出5 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二二、項目投資項目投資 一、基本知識一、基本知識6一、基本知識一、基本知識p估算必要性估算必要性p估算思路估算思路p估算假設(shè)估算假設(shè)p房地產(chǎn)類型房地產(chǎn)類型（一）估算意義 在項目的前期階段，為了對項目進行經(jīng)濟效益評價并作出投資決策，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算。如果投資估算誤差太大，必將導(dǎo)致決策的

2、失誤。估算必要性 是籌集基本建設(shè)資金和金融部門批準貸款的依據(jù)；是確定設(shè)計任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計概算的依據(jù)；是可行性研究和在項目評估中進行經(jīng)濟技術(shù)分析的依據(jù)估算作用機會研究階段：30%；根據(jù)設(shè)想的開發(fā)項目和平均單價估算投資總額，簡單判斷一個項目是否可行。初步可行性研究階段：20%；根據(jù)初步計劃的開發(fā)項目和較確切的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行。可行性研究階段：10%；根據(jù)較詳細的開發(fā)項目計劃和較準確的單價估算投資總額，來決定一個項目是否可行估算精度要求收益投入成本實現(xiàn)收入投資計劃稅收靜態(tài)利潤動態(tài)利潤融資計劃？（一）估算思路9（三）估算假設(shè)指標和物業(yè)配比的模擬成本和投入節(jié)奏估算租、

3、售計劃模擬現(xiàn)金流分析相關(guān)分析模擬開發(fā)進程財務(wù)評價項目經(jīng)濟評價的基本結(jié)構(gòu)以房地產(chǎn)開發(fā)項目為例（四）房地產(chǎn)類型別墅板樓塔樓獨棟聯(lián)排雙拼疊拼高層、小高層、多層傳統(tǒng)蝶塔、小戶型公寓、普通住宅、經(jīng)濟適用房皆宜以板樓或塔樓形式出現(xiàn)。房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)房地產(chǎn)類型：商業(yè)、辦公、住宅、工業(yè)11 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項目成本二、項目成本 一、基本知識一、基本知識12二、項目成本二、項目成本p土地取得成本土地取得成本p前期工程費前期工程費p房屋開發(fā)費房屋開發(fā)費p管理費用管理費用p財務(wù)費用財務(wù)費用p銷售費用銷售費用

4、p開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費p其他費用其他費用p不可預(yù)見費不可預(yù)見費 對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：對于一般租售型房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，其投資成本費用由以下部分組成：p 土地費用土地費用p 前期工程費前期工程費p 房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）房屋開發(fā)費用（建安工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施建設(shè)費）p 期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）期間費用（管理費用、銷售費用、財務(wù)費用）p 開發(fā)期間稅費開發(fā)期間稅費p 其他費用其他費用p 不可預(yù)見費等不可預(yù)見費等（一）土地取得的費用p 土地費用估算 p 開發(fā)項目土地費用:指為取得開發(fā)

5、項目用地而發(fā)生的費用。開發(fā)項目取得土地使用權(quán)有多種方式，所發(fā)生的費用各不相同。主要有以下幾種出讓土地的土地出讓地價款劃撥或征收土地的土地征收拆遷費、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費股東投資入股土地的投資折價租用土地的土地租用費提示：取得的只能是使用權(quán)我國的土地所有權(quán)只有兩種：國家和集體錯誤案例：電視上一個律師竟然說土地所有權(quán)屬于某家。p 土地征收拆遷費土地征收拆遷費 ：土地征收拆遷費分為：農(nóng)村土地征收拆遷費和城鎮(zhèn)土地拆遷費。農(nóng)村土地征收拆遷費主要包括：土地補償費、青苗補償費、地上附著物補償費、安置補助費、新菜地開發(fā)建設(shè)基金、征地管理費、耕地占用稅、拆遷費、其它費用。城鎮(zhèn)土地拆遷補償費主要包括：地上建筑物、

6、構(gòu)筑物、附著物補償費，搬家費，臨時搬遷安置費，周轉(zhuǎn)房攤銷以及對于原用地單位停產(chǎn)、停業(yè)補償費，拆遷管理費和拆遷服務(wù)費等。p 土地出讓地價款土地出讓地價款 ：土地出讓地價款是國家以土地所有者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付的土地使用權(quán)出讓地價款。以出讓形式取得城市熟地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地出讓金、拆遷補償費和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成；以出讓方式獲得城市毛地土地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成，獲得此類土地使用權(quán)的開發(fā)商，需要進行房屋拆遷和土地開發(fā)活動，并相應(yīng)支付城鎮(zhèn)土地拆遷補償費。土地出讓地價款的數(shù)額由土地所在城市

7、、地區(qū)、地段、土地用途及使用條件等許多方面因素決定。許多城市對土地制定了基準地價，具體宗地的土地出讓地價款要在基準地價的基礎(chǔ)上加以適當(dāng)調(diào)整確定。p 土地轉(zhuǎn)讓費土地轉(zhuǎn)讓費 ：土地轉(zhuǎn)讓費是指土地受讓方向土地轉(zhuǎn)讓方支付的土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓費。依法通過土地出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓給其它合法使用者。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物及其它附著物的所有權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓。p 土地租用費土地租用費 ：土地租用費是指土地租用方向土地出租方支付的費用。以租用方式取得土地使用權(quán)可以減少項目開發(fā)的初期投資，但在房地產(chǎn)項目開發(fā)中較為少見。p 土地投資折價土地投資折價 ：房地產(chǎn)項目土地使用權(quán)可以來自房地產(chǎn)項目的一個或多個

8、投資者的直接投資。在這種情況下，不需要籌集現(xiàn)金用于支付土地使用權(quán)的獲取費用，但一般需要將土地使用權(quán)評估作價。（一）土地取得的費用競價購買p 一般土地儲備中心主導(dǎo)土地一級開發(fā)（公開交易市價直接買）序號項目計費依據(jù)計費標準(元/)費用合計(萬元)備注名稱數(shù)值單位一土地費用35741.2 1.1 土地受讓費土地面積1145.00 畝30.0034,350.00763337.151.2 契稅土地價34,350.00萬元4.0%1374.0 地價款的4%1.3 印花稅土地價34,350.00萬元0.517.2 合同額的0.5p 如果不是公開市場購買，如何確定土地的價款？（一）土地取得的費用價格預(yù)估方法1

9、.市場比較法：根據(jù)市場中的替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在估價時點近期市場上交易的類似地產(chǎn)進行比較，并對類似地產(chǎn)的成交價格作適當(dāng)修正，以此估算待估土地客觀合理價格的方法。在同一公開市場中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價格因競爭而趨于一致。市場比較法的基本公式如下：直接比較公式：直接比較公式：PDPBABDE 間接比較公式：間接比較公式：PDPBABCDE PD待估宗地價格；PB比較案例價格；A待估宗地情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)正常情況指數(shù)/比較案例宗地情況指數(shù)B待估宗地估價期日地價指數(shù)/比較案例宗地交易日期指數(shù)D待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)E待估宗地個別因素

10、條件指數(shù)/比較案例宗地個別因素條件指數(shù)式中：PD、PB、A、B、D、E含義同前；C標準宗地條件評價系數(shù)比較案例宗地條件評價系數(shù)2.成本逼近法：成本逼近法是以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地所有權(quán)收益來確定土地價格的方法。成本逼近法的新開發(fā)土地的一般地價公式：集體土地征地費用說明土地補償費按需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施、樹木、地上當(dāng)季農(nóng)作物、遷墳等的補償安置補助費（見）地上附著物和青苗補償費（見）農(nóng)村房屋拆遷安置補償費占用耕地的耕地占用稅占用耕地的耕地開墾費占用菜地的新菜地開發(fā)建設(shè)基金征地管理費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費城鎮(zhèn)拆遷安置費用說明被

11、拆除房屋及附屬物補償費被拆遷人搬家補助費、提前搬家獎勵費、臨時安置補助費、臨時周轉(zhuǎn)交通補助費、遷往遠郊區(qū)縣安置補助費、一次性異地安置補助費等。購建拆遷安置用房費安置補助費（見）被拆遷單位和個體工商戶停產(chǎn)、停業(yè)期間損失補助費房屋拆遷管理費和房屋拆遷服務(wù)費政府規(guī)定的其它有關(guān)稅費 公式：公式：地價地價=土地取得費土地取得費+土地開發(fā)費土地開發(fā)費+利息利息+利潤利潤+土地所有權(quán)收益土地所有權(quán)收益 =成本價格土地所有權(quán)收益成本價格土地所有權(quán)收益 3.基準地價系數(shù)修正法：通過對待估宗地地價影響因素的分析，對城市已公布的同類用途同級土地基準地價進行修正，估算宗地客觀價格的方法。其基本公式如下：土地價格土地價

12、格=基準地價基準地價(1K)式中：式中：基準地價修正系數(shù)基準地價修正系數(shù)商業(yè)、綜合、居住用地p宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)因素修正系數(shù)工業(yè)用地p宗地樓面熟地價=適用的基準地價（樓面熟地價）期日修正系數(shù)年期修正系數(shù)因素修正系數(shù)/宗地容積率（當(dāng)宗地容積率1時）（三）前期工程費 規(guī)劃設(shè)計費 建安工程費的3%左右可行性研究費 項目總投資的1%3%，水文、地質(zhì)勘探所需的費用 需工作量結(jié)合有關(guān)收費標準估算 一般為設(shè)計概算的0.5%左右“三通一平”等土地開發(fā)費 可根據(jù)實際工作量，參照有關(guān)計費標準估算“三通一平”等土地開發(fā)費 主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物

13、拆除費用、場地平整費用和通水、電、路的費用項目項目單價（元單價（元/）備注備注二前期工程費1節(jié)能評估及項目申請報告2.7 2環(huán)境影響評估0.3 3交通影響評估0.9 4監(jiān)理費45.2 按照建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定，暫按安裝工程費的2.1%估算5勘察費2.06設(shè)計費15-40市場均值估算（北京一般取費標準每平米板樓15元、塔樓20元、塔樓帶商業(yè)25元、商業(yè)40元）7審圖費3.0 8標底編制造價的0.03%9招投標代理費用2.5按照累進計算10招投標管理費中標價格的0.06%，暫按建安費計算11測繪費用(釘樁、正負零、竣工等）5.0按照測繪工程產(chǎn)品價格估算（在建工程各類測量）12測繪費用

14、（房屋面積實測）1.4房屋面積實測取費標準1.36元/平米13竣工驗收費用10.0包括消防驗收、水質(zhì)驗收、空氣質(zhì)量檢測等，暫按照10元/平米計算14三通一平費50.0按土地面積，指施工條件所需的水通、電通、路通及場地平整（三）房屋開發(fā)費 p 房屋開發(fā)費包括建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 公共配套設(shè)施建設(shè)建筑安裝工程費（三）房屋開發(fā)費建安工程費建安工程費項目項目單價（元單價（元/平方平方米）米）備注備注三建安工程費建安工程費1地上建筑建安費按建筑工程單方造價別墅、類別墅毛坯小高層住宅毛坯高層住宅毛坯集中式商業(yè)寫字樓酒店2地下建筑建安費2000-3000視項目實

15、際情況而定（車庫、人防）1.建筑安裝工程費 建筑安裝工程費是指建造房屋建筑物所發(fā)生的建筑工程費用(結(jié)構(gòu)、建筑、特殊裝修工程費)、設(shè)備采購費用和安裝工程費用(給排水、電氣照明及設(shè)備安裝、空調(diào)通風(fēng)、弱電設(shè)備及安裝、電梯及其安裝、其他設(shè)備及安裝)等。當(dāng)房地產(chǎn)項目包括多個單項工程時，應(yīng)對各個單項工程分別估算建筑安裝工程費用。項目單價（元/）備注（北京）三建安工程費1地上建筑建安費（1）土建工程費別墅、類別墅2000-3000毛坯多層建筑1600-1800毛坯高層建筑2000-2200毛坯（2）設(shè)備安裝費 200含水電暖通、電梯等 給排水工程 采暖工程 照明及弱電工程 電梯安裝工程2地下建筑建安費200

16、0-3000視項目實際情況而定（車庫、人防）房屋開發(fā)費建安工程費（明細）建安工程費（明細）（三）房屋開發(fā)費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2.基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費是指建筑物2 米以外和項目紅線范圍內(nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費用。主要包括：自來水、雨水、污水、煤氣、熱力、供電、電信、道路、綠化、環(huán)衛(wèi)、室外照明等設(shè)施的建設(shè)費用，各項設(shè)施與市政設(shè)施干線、干管、干道等的接口費用。一般按實際工程量估算。p提示：一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算。也可以按建安工程費的15%，某某項目達到25%序號項目單位數(shù)量單價（京政發(fā)京政發(fā)199334號文號文）（元）造價計算說明1道路工程道路工程平米80 按概算造價2室外供水

17、工程（自來水）室外供水工程（自來水）米米600按概算造價3室外排污排水工程室外排污排水工程米米700（雨水）（雨水）800（污水）（污水）按概算造價4熱力工程熱力工程米2000按概算造價5煤氣工程煤氣工程1000按概算造價6室外供電安裝工程室外供電安裝工程米米700按概算造價7綠化工程綠化工程平米20按概算造價8路燈安裝工程路燈安裝工程米米5按概算造價（三）房屋開發(fā)費公共配套設(shè)施建設(shè)費3.公共配套設(shè)施建設(shè)費：是指居住小區(qū)內(nèi)為居民服務(wù)配套建設(shè)的各種非營利性的各種公共配套設(shè)施(或公建設(shè)施)的建設(shè)費用。主要包括居委會、派出所、托兒所、幼兒園、公共廁所、停車場等。p提示：一般按規(guī)劃指標和實際工程量估算

18、。也可以按建安工程費的3-5%序號項目單位數(shù)量單價費用計算說明1幼兒園平方米2托兒所平方米按概算造價3文化活動站平方米按概算造價4居委會平方米按概算造價5單車棚平方米按概算造價6垃圾中轉(zhuǎn)站平方米按概算造價（三）房屋開發(fā)費估算方法：單元估算法單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項目或單項工程總投資的估算方法。如以每間客房的綜合投資乘以客房數(shù)估算一座酒店的總投資、以每張病床的綜合投資乘以病床數(shù)估算一座醫(yī)院的總投資等。單位指標估算法指以單位工程量投資乘以工程量得到單項工程投資的估算方法。一般來說，土建工程、給排水工程、照明工程可按建筑平方米造價計算，采暖工程按耗熱量(千卡/小時)指標

19、計算，變配電安裝按設(shè)備容量(千伏安)指標計算，集中空調(diào)安裝按冷負荷量(千卡/小時)指標計算，供熱鍋爐安裝按每小時產(chǎn)生蒸汽量(立方米/小時)指標計算，各類圍墻、室外管線工程按長度(米)指標計算，室外道路按道路面積(平方米)指標計算等。工程量近似匡算法工程量近似匡算法采用與工程概預(yù)算類似的方法，先近似匡算工程量，配上相應(yīng)的概預(yù)算定額單價和取費，近似計算項目投資。概算指標估算法概算指標法采用綜合的單位建筑面積和建筑體積等建筑工程概算指標計算整個工程費用。常使用的估算公式是：直接費每平方米造價指標建筑面積，主要材料消耗量每平方米材料消耗量指標建筑面積。其他方法類似工程經(jīng)驗：般使用用的方法；外概預(yù)算定額

20、法（三）房屋開發(fā)費案例p 江西造價案例：某磚混住宅建筑安裝工程造價分析 結(jié)構(gòu)類型：磚混結(jié)構(gòu) 建筑面積：5612.29平方米 基本特征 檐高（）層數(shù) 層高（）基礎(chǔ)類型 利潤率%17.356首層 標準層 頂層 滿堂基礎(chǔ) 7.52.82.84 2.9工程概況 工程造價分析 工程價格（元）（以2000年預(yù)算基價為依據(jù)）每價格 各項費用所占比例（）元 人工費 材料費 機構(gòu)費 費用 利潤 稅金 4,800,752.87855.410016.100216.387 57.223.7412.486.993.3其中 土建工程 748.3210016.3857.364.1912.026.753.3給排水工程 19.

21、8910014.4859.380.1214.688.043.3采暖工程 301009.2772.40.59.45.133.3照明及弱電工程 57.1910019.1646.650.8619.4110.623.3土建工程造價分析安裝工程造價分析土建單方造價 土建各部位所占比例（）元/基礎(chǔ) 主體 屋面 門窗 裝飾 其他 748.3210012.3954.415.610.116.760.74安裝單方造價 安裝各專業(yè)工程所占比例（）元/給排水 采暖 照明及弱電 通風(fēng) 其他 107.0810018.5728.0253.41 提示索引：查詢項目所在省份造價信息網(wǎng)提示索引：查詢項目所在省份造價信息網(wǎng) 如北京

22、造價（如北京造價（http:/）造價招標、造價指數(shù)）造價招標、造價指數(shù)（四）管理費用（四）管理費用 p管理費：指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各種費用。主要包括：管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、折舊費、修理費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、社會保險費、董事會費、咨詢費、審計費、訴訟費、排污費、房地產(chǎn)稅、土地使用稅、技術(shù)轉(zhuǎn)讓費、技術(shù)開發(fā)費、無形資產(chǎn)攤消、開辦費攤銷、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤虧、毀損和報廢損失以及其他管理費用。注：如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)若干個房地產(chǎn)項目，管理費應(yīng)該在各個項目間合理分攤。提示：管理費可按項目（二）提示：管理費可按項目（二）+（三）

23、的（三）的3%5%估算估算。（五）財務(wù)費用 p財務(wù)費用：指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款或債券的利息，還包括金融機構(gòu)手續(xù)費、融資代理費、承諾費、外匯匯兌凈損失以及企業(yè)籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。p提示：利息的計算：可參照金融市場利率和資金分期投入的情況按復(fù)利計算；計算基數(shù)=（一）+（二）融資費用：利息以外的其他融資費用，一般占利息的10%左右。（六）銷售費用 p銷售費用:指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售機構(gòu)或委托銷售代理的各項費用。p包括銷售人員工資、獎金、福利費、差旅費，銷售機構(gòu)的折舊費、修理費、物料消耗費、廣告宣傳費、代理費、銷售服務(wù)費及銷售許可證

24、申領(lǐng)費等。1）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的）廣告宣傳及市場推廣費，一般約為銷售收入的1%2%。2）銷售代理費，一般約為銷售收入的）銷售代理費，一般約為銷售收入的1.5%2%。3）其他銷售費用，一般約為銷售收入的）其他銷售費用，一般約為銷售收入的0.5%1%。提示：銷售費用約占提示：銷售費用約占到銷售收入的到銷售收入的3%-5%。（七）開發(fā)期稅費 p房地產(chǎn)開發(fā)項目投資估算中應(yīng)考慮項目開發(fā)期所負擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。主要包括：固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、市政支管線分攤費、供電貼費、用電權(quán)費、分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費、綠化建設(shè)費、電話初裝費、建材發(fā)展基金、人防工程費等

25、。各項稅費應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標準估算。提示：可按建安工程費的8-15%（八）其他費用p其他費用：主要包括臨時用地費和臨時建設(shè)費、工程造價咨詢費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質(zhì)量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、工程保險費等雜項費用。這些費用一般按當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門規(guī)定的費率估算。序號項目取費基數(shù)取費單價（元/平米或%）金額（萬元）算算說明1臨時用地費按建筑面積或建安費用按當(dāng)?shù)匾?guī)范文件取費，按建筑面積、土地面積每平米，或建安費用2臨時建設(shè)費3工程造價咨詢費4總承包管理費5單車棚6垃圾中轉(zhuǎn)站提示：一般約占建提示：一般約占建安費用的安費用的2%-3%。（九）不可預(yù)見費 p不可預(yù)見費：根據(jù)項目

26、的復(fù)雜程度和前述各項費用估算的準確程度 土地成本視具體情況爾定是否加入（）p當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后采用出租或自營方式經(jīng)營時，還應(yīng)估算項目經(jīng)營期間的運營費用。運營費用通常包括：人工費，公共設(shè)施設(shè)備運行費、維修及保養(yǎng)費，綠地管理費，衛(wèi)生清潔與保安費用，辦公費，保險費，房產(chǎn)稅，廣告宣傳及市場推廣費，租賃代理費，不可預(yù)見費。提示：（一）提示：（一）（八）各項費（八）各項費用之和的用之和的3%7%估算。估算。小結(jié)開發(fā)建設(shè)費用投資估算表序號項目計費基礎(chǔ)單位計費數(shù)值計費標準(元/，%)費用(萬元)計算依據(jù)一土地費用二開發(fā)成本總建筑面積萬元#DIV/0!1前期費用建安工程費萬元4.00%建安工程費3-6%2基

27、礎(chǔ)設(shè)施費建安工程費萬元15.00%建安工程費的15%3建安工程費總建筑面積平方米#DIV/0!4公共配套設(shè)施建設(shè)費建安工程費萬元4.00%建安工程費的3-5%5開發(fā)期間稅費建安工程費萬元8.00%建安工程費的8-15%6其他費用建安工程費平方米3.00%據(jù)實計算或建安費用的3%三期間費用萬元#DIV/0!1銷售費用銷售收入萬元3.00%銷售收入的3-6%，2管理費用開發(fā)成本萬元3.00%開發(fā)成本的2-3%3財務(wù)費用土地成本+開發(fā)成本萬元8.65%3-5年貸款利率6.65%上浮30%計算四不可預(yù)見費土地成本+開發(fā)成本+期間費用萬元5%土地成本視具體情況而定序號項目總投資合計總建筑面積萬元#DIV

28、/0!37 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項目成本二、項目成本 一、基本知識一、基本知識38三、項目收入三、項目收入p開發(fā)計劃開發(fā)計劃p銷售計劃銷售計劃p價格估算價格估算p銷售收入銷售收入p稅費估算稅費估算p收入估算 估算房地產(chǎn)開發(fā)項目的收入，首先要制定切實可行的租售計劃(含銷售、出租、自營等計劃)。租售計劃的內(nèi)容通常包括：擬租售物業(yè)的類型、時間和相應(yīng)的數(shù)量，租售價格，租售收入及收款方式。租售計劃應(yīng)遵守政府有關(guān)租售和經(jīng)營的規(guī)定，并與開發(fā)商的投資策略相配合。p開發(fā)方案：整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。p租售方

29、案：對于一個具體的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，此時必須明確：出租面積和出售面積的數(shù)量及其與建筑物的對應(yīng)關(guān)系，在整個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。p租售價格：租售價格應(yīng)在房地產(chǎn)市場分析的基礎(chǔ)上確定。（一）開發(fā)計劃序號合計開發(fā)經(jīng)營期項目12341一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10.11合計p 整個開發(fā)期數(shù)量擬開發(fā)建設(shè)的物業(yè)類型和數(shù)量。一期開發(fā)一期開發(fā) 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅 酒店酒店 辦公辦公小計小計A1A1區(qū)區(qū) 975009375234875234875A2A2區(qū)區(qū) 9200036000

30、二期開發(fā)二期開發(fā) 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅 酒店酒店 辦公辦公 小計小計B1B1區(qū)區(qū) 68000310760310760B2B2區(qū)區(qū) 55000B3B3區(qū)區(qū) 127760B4B4區(qū)區(qū) 60000三期開發(fā)三期開發(fā) 商業(yè)商業(yè) 住宅住宅 酒店酒店 辦公辦公 小計小計C1C1區(qū)區(qū) 1500038000150632150632C2C2區(qū)區(qū) 97632地上總建筑面積地上總建筑面積（合計）696267696267景得鎮(zhèn)項目案例景得鎮(zhèn)項目案例4211 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

31、 2011年2012年2013年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2014年2015年2016年景得鎮(zhèn)項目案例景得鎮(zhèn)項目案例（二）銷售計劃序號合計開發(fā)經(jīng)營期項目12341一期普宅2別墅3商業(yè)4二期普宅5別墅6商業(yè)7三期普宅8辦公9商業(yè)10.11合計p 在整

32、個租售期內(nèi)每期(年、半年、季度、月)擬銷售或出租的物業(yè)類型和數(shù)量。綜合用途的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)按不同用途或使用功能劃分。44一期（一期（獨棟獨棟200棟，聯(lián)排棟，聯(lián)排116戶，商業(yè)戶，商業(yè)9.75萬平米）萬平米）23個月個月二期（二期（獨棟獨棟200棟，聯(lián)排棟，聯(lián)排116戶，花園洋房戶，花園洋房720戶，商業(yè)戶，商業(yè)12.3萬平米）萬平米）21個月個月三三期期（普通住宅（普通住宅900戶戶,辦公辦公3.8萬平米）萬平米）18個月個月11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 1

33、1 12 2012年2013年2014年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2013年2014年2015年11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 2015年2016年2017年景得鎮(zhèn)項目案例景得鎮(zhèn)項目案例序號序號類型類型預(yù)測銷售均價（元預(yù)測銷售均價（元/）或租金）或租金0 01 12 23 34 41 1 住宅住宅1.1別墅1

34、.2聯(lián)排1.3洋房1.4高層2 2 商業(yè)商業(yè)3 3 辦公辦公（三）價格估算p定義：根據(jù)市場比較法的替代原理，選擇與估價對象處于同一供需圈內(nèi)的物業(yè)作為比較案例，經(jīng)過交易情況、交易日期、區(qū)域因素及個別因素諸項修正，得出估價對象的比準價格。p市場比較法定價過程：搜集交易實例，選擇比較實例房地產(chǎn)，建立價格可比基礎(chǔ)，比較實例的比較和修正，確定該房地產(chǎn)的比準價格p計算公式：PDPBABDE46式中：PD待估物業(yè)價格；PB 比較案例價格；A 待估物業(yè)情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)正常情況指數(shù)/比較案例物業(yè)情況指數(shù)B 待估物業(yè)估價期日價格指數(shù)/比較案例物業(yè)交易日期指數(shù)D 待估物業(yè)區(qū)域因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)

35、區(qū)域因素條件指數(shù)E 待估物業(yè)個別因素條件指數(shù)/比較案例物業(yè)個別因素條件指數(shù)（三）價格估算市場比較法p定義：收益法又稱收益資本化法、收益還原法，是預(yù)測估價對象的未來收益，然后利用報酬率或資本化率、收益乘數(shù)將其轉(zhuǎn)換為價值來求取估價對象的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向求取估價對象的價值。p 計算公式：p 無限年期：P=A/r（房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的凈收益/利率）p 有限年期（我們一般用的）：48（三）價格估算收益法注：其他情況詳見培訓(xùn)教材房地產(chǎn)估價理論與方法p定義：房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)生的各種費用加和的一種方法。p新建：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設(shè)，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房

36、地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由如下7大項構(gòu)成：土地取得成本；開發(fā)成本；管理費用；投資利息；銷售費用；銷售稅費；開發(fā)利潤。p基本公式：新建房地產(chǎn)價值=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤（注意在成本計算中無此項）49（三）價格估算成本法p現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。在估價中，測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點：p 開發(fā)利潤

37、是所得稅前的，即：開發(fā)利潤開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用銷售稅費 開發(fā)利潤是在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。序號序號類型類型20112011年年每年銷售每年銷售均價（元均價（元/）20122012201320132014201420152015201620161 1 住宅住宅1.1住宅72007560 7938 8335 8752 9189 1.2住宅63006615 6946 7293 7658 8041 1.3洋房40004200 4410 4631 4862 5105 1

38、.4多層、小高層35003675 3859 4052 4254 4467 2 2 商業(yè)商業(yè)60006300 6615 6946 7293 7658 3 3 辦公辦公50005500 6050 6655 7321 8053 某某案例價格估算及預(yù)測表注：寫字樓售價按20年回收期估算，漲幅按10%；其他物業(yè)漲幅按5%。（四）租售收入p經(jīng)營收入是指向社會出售、出租房地產(chǎn)商品戒自營時的貨幣收入。房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)營收入主要包括房地產(chǎn)產(chǎn)品的銷售收入、租金收入、土地轉(zhuǎn)讓收入、配套設(shè)施銷售收入（以上統(tǒng)稱租售收入）和自營收入。序號類型項目合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期12341住宅銷售收入（萬元）銷售面積（）銷售單價

39、（元/）銷售比例（%）2商業(yè)銷售收入（萬元）銷售面積（）銷售單價（元/）銷售比例（%）3辦公 對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進行。p對于出租的情況，還應(yīng)考慮空置期(項目竣工后暫時找不到租客的時間)和空置率(未租出建筑面積占總建筑面積的百分比)對年租金收入的影響。租售收入估算，要計算出每期(年、半年、季度、月)所能獲得的租售收入，并形成租售收入計劃。租售收入的表所提供的格式進行。序號 類

40、型項目合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期12341商業(yè)出租收入（萬元）00出租面積（）00出租單價（元/.天）出租比例（%）2辦公出租收入（萬元）00出租面積（）00出租單價（元/.天）出租比例（%）3酒店經(jīng)營收入0000注：酒店詳見酒店投資分析表案例住宅（一、二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積()120000240003600036000240000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/)81447560 7938 8335 8752 9189 銷售收入合計(萬元)97730181442857730006210040住宅（一、二期）總計2

41、012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積()64000128001920019200128000每年銷售比例(%)100%20%30%30%20%0%售價(元/)71266615 6946 7293 7658 8041 銷售收入合計(萬元)456088467133361400398020洋房（二期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積()9576001915247880191529576每年銷售比例(%)100%0%20%50%20%10%售價(元/)46804200 4410 4631 4862 5105 銷售收入合計(萬元)44817084

42、462217193124889（6層、小高層）（三期）總計2012年2013年2014年2015年2016年每年銷售面積()976320004881648816每年銷售比例(%)100%0%0%0%50%50%售價(元/)43613675 3859 4052 4254 4467 銷售收入合計(萬元)425740002076821806某某案例序號序號項目項目稅費率稅費率稅費基數(shù)稅費基數(shù)1 1營業(yè)稅營業(yè)稅5%5%銷售收入銷售收入2 2城市建設(shè)維護稅城市建設(shè)維護稅7%7%營業(yè)稅額營業(yè)稅額3 3教育費附加教育費附加3%3%營業(yè)稅額營業(yè)稅額4 4房地產(chǎn)稅（從價計征）房地產(chǎn)稅（從價計征）1.20%1.2

43、0%房產(chǎn)購買價格房產(chǎn)購買價格5 5房地產(chǎn)稅（從租計征）房地產(chǎn)稅（從租計征）12%12%房產(chǎn)租賃價格房產(chǎn)租賃價格6 6土地增值稅（增值土地增值稅（增值50%50%以內(nèi)）以內(nèi)）30%30%0%0%土地增值額土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值土地增值稅（增值50-100%50-100%）40%40%5%5%土地增值額土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值土地增值稅（增值100-200%100-200%）50%50%15%15%土地增值額土地增值額增值稅扣除項目土地增值稅（增值土地增值稅（增值200%200%以上）以上）60%60%35%35%土地增值額土地增值額增值稅扣除項目7 7契稅契稅4

44、%4%土地取得價值土地取得價值8 8印花稅印花稅0.5土地取得價值土地取得價值9 9企業(yè)所得稅企業(yè)所得稅25%25%項目銷售利潤項目銷售利潤1313不可預(yù)見費不可預(yù)見費5%5%土地費用土地費用+開發(fā)成本開發(fā)成本+期間費用期間費用1414管理費管理費3%3%開發(fā)成本開發(fā)成本1515基準收益率基準收益率12%12%1616美元匯率美元匯率1717固定資產(chǎn)貸款利率（固定資產(chǎn)貸款利率（3-53-5年）年）6.65%6.65%貸款總額貸款總額1818土地使用稅土地使用稅大城市大城市0.5100.510擁有土地使用權(quán)面積擁有土地使用權(quán)面積中等城市中等城市0.480.48小城市小城市0.360.36縣城、建

45、制鎮(zhèn)、工縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)礦區(qū)0.240.24（五）稅費估算p目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種如下：序號合計開發(fā)經(jīng)營期開發(fā)經(jīng)營期12341營業(yè)稅2城市建設(shè)維護稅3教育費附加4地方教育費附加5印花稅6土地使用稅7房產(chǎn)稅8土地增值稅9其他稅費10 企業(yè)所得稅p 稅費表（五）稅費估算土地增值稅p一般前期估算方法：最新國稅發(fā)（2009年91號）土地增值稅在取得收入時或預(yù)售款時預(yù)繳按收入的0.5%4%預(yù)繳具體稅率由所在稅務(wù)局定，一般是按預(yù)收款及收入的1%預(yù)繳。房屋售完后清算，多退少補。增值率不超過20%免征土地增值稅。p清算方法（步驟）：1.計算增值額 增值額=收入額扣除項目金額2.計算增值

46、率 增值率=增值額/扣除項目金額3.確定適用稅率 依據(jù)計算的增值率，按其稅率表確定適用稅率4.依據(jù)適用稅率計算應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額=增值額*適用稅率扣除項目*速算扣除系數(shù)p速算公式 p（一）增值額未超過扣除項目金額50 土地增值稅稅額=增值額30 p（二）增值額超過扣除項目金額50 ，未超過100的 土地增值稅稅額增值額40扣除項目金額5 p（三）增值額超過扣除項目金額100，未超過200的 土地增值稅稅額=增值額50扣除項目金額15 p（四）增值額超過扣除項目金額200 土地增值稅稅額=增值額60扣除項目金額35 p公式中的5，15，35為速算扣除系數(shù)。p增值稅扣除項目=費用（1+10%）+成

47、本（1+20%）項目2011年2012年2013年2014年2015年2016年銷售收入28896.0053957.23131219.11121011.4391899.93增值稅扣除項目1296225640661876376249277土地增值額2091571593428318650325724942623增值率123%110%98%90%86%土地增值稅73336602310313227031971214586某某案例某某案例稅 種計稅基數(shù)計稅數(shù)額（萬元）稅 率稅額（萬元）營業(yè)稅銷售額486715.905%24335.80 城市建設(shè)維護稅營業(yè)稅額24335.807%1703.51 教育費附加

48、營業(yè)稅額24335.803%730.07 地方教育費附加營業(yè)稅額24335.802%486.72 交易印花稅購銷合同額486715.900.05%243.36 土地使用稅土地面積763337.154元/年/平米931.65 土地增值稅土地增值應(yīng)稅額79441.14分段23832.34 房產(chǎn)稅酒店原值七成31967.111.2%3836.05 其他稅費銷售額486715.902.0%9734.32 企業(yè)所得稅稅前利潤108131.7125.0%27032.93 合計92866.74某某項目案例某某項目案例60 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型

49、案例六、典型案例 二、項目成本二、項目成本 一、基本知識一、基本知識61四、項目利潤四、項目利潤p基本概念基本概念p核心指標核心指標p參考指標參考指標利潤總額租售收入土地成本房屋開發(fā)成本開發(fā)費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）-其他費用-不可預(yù)見費用各項稅金（經(jīng)營稅金及附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅等）凈利潤=利潤總額-企業(yè)所得稅+（營業(yè)外收入-營業(yè)外支出；一般企業(yè)考慮）（一）基本概念利潤直接成本利潤率 開發(fā)利潤/(土地取得成本開發(fā)成本)成本利潤率 開發(fā)利潤/(土地取得成本開發(fā)成本管理費用投資利息銷售費用)銷售利潤率 開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 p貨幣時間價值，是指在不考慮通貨膨脹和風(fēng)險情況下

50、的、貨幣經(jīng)歷一定時間的投資和再投資所增加的價值，也稱為資金的時間價值。貨幣時間價值的本質(zhì)是價值增值。p 從數(shù)量上看，貨幣時間價值是在沒有風(fēng)險和沒有通貨膨脹條件下的社會平均資金利潤率。企業(yè)在投資某一項目時，至少要取得社會平均的利潤率。p 復(fù)利現(xiàn)值計算：是復(fù)利終值的相對概念，指未來一定時間的特定資金按復(fù)利計算的現(xiàn)在價值。PF（1i）np 復(fù)利終值計算:FP（1i）n p 年初存入100元，利率10%，按單復(fù)利計算，兩年后其終值多少（一）基本概念資金價值（一）基本概念現(xiàn)金流量指項目投資、出售引起的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的數(shù)量。現(xiàn)金流量指一定時期現(xiàn)金流入量與現(xiàn)金流出量的差額。流入量大于流出量時凈流量為正值

51、，反之為負值。現(xiàn)金凈流量指未來資金流入的現(xiàn)值與資金流出的現(xiàn)值的差額凈現(xiàn)值（一）基本概念現(xiàn)金量與利潤的關(guān)系p可行性研究中，現(xiàn)金凈流量可以代替利潤作為評價投資凈收益的指標。p 在整個投資有效年限內(nèi)，項目利潤總計與現(xiàn)金凈流量是相等的。p 應(yīng)用現(xiàn)金凈流量，并可方便地引入資金時間價值來考察投資方案。利潤是按照權(quán)責(zé)發(fā)生制確定的分期損益現(xiàn)金凈流量是根據(jù)收付實現(xiàn)制確定的分期損益（一）基本概念經(jīng)濟評價指標 內(nèi)部收益率 銷售凈利率（或投資利潤率）財務(wù)凈現(xiàn)值 動態(tài)回收期核心指標 總投資回報率 銷售毛利率 獲利指數(shù) 資金峰值比例 地價支付貼現(xiàn)比 啟動資金獲利倍數(shù) 參考指標p指標評價考慮：p（1）核心指標確定指標值標準

52、；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結(jié)合具體項目分析評估。p（2）經(jīng)過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內(nèi)部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內(nèi)部收益率暫定為25%。p（3）經(jīng)測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9%。（一）基本概念指標參考內(nèi)部收益率內(nèi)部收益率25%銷售凈利率銷售凈利率9%（一）基本概念資金使用計劃p房地產(chǎn)項目應(yīng)根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額，編制資金使用計劃表。在房地產(chǎn)項目可行性研究階段，可以年、半年、季度、月為計算期單位，按期編制資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)

53、考慮各種投資款項的付款特點，要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況序號合計開發(fā)經(jīng)營期項目12341土地費用2前期費用3基礎(chǔ)設(shè)施費4建安工程費5配套設(shè)施費用6開發(fā)期間稅費7其他費用8銷售費用9管理費用10財務(wù)費用11不可預(yù)見費合計（一）基本概念現(xiàn)金流量表（二）核心指標（二）核心指標財務(wù)內(nèi)部收益率財務(wù)內(nèi)部收益率p財務(wù)內(nèi)部收益率(FIRR)，是指項目在整個計算期內(nèi)，是指能夠使未來現(xiàn)金流入量的現(xiàn)值等于未來現(xiàn)金流出現(xiàn)值的貼現(xiàn)率，簡單說就是各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標。其計算公式為：內(nèi)部收益率是這樣的一種利率，如果按該利率通過借款來投資項目，將

54、一無所獲。內(nèi)部收益率體現(xiàn)了項目本身即內(nèi)在的收益水平或獲利能力，是項目內(nèi)在的投資收益率，本質(zhì)上是一個貼現(xiàn)率。財務(wù)內(nèi)部收益率的作用p 在獨立方案的分析評價時，一般是在求得投資項目的內(nèi)部收益率后，不同期貸款利率、同期行業(yè)基準收益率相比較，以判定項目在財務(wù)上是否可行。FIRR不同期貸款利率i比較 反映項目的盈虧狀況：FIRRi，項目盈利FIRR=i，項目盈虧平衡FIRRi，項目虧損FIRRic，項目盈利超出行業(yè)平均收益水平FIRR=ic，項目盈利等于行業(yè)平均收益水平FIRRic，項目盈利低于行業(yè)平均水平 FIRR不同期行業(yè)基準收益率ic比較，反映項目不行業(yè)平均收益水平相比的盈利情況p 財務(wù)內(nèi)部收益率的

55、計算（內(nèi)插法，了解即可）其公式為：式中：FIRR：內(nèi)部收益率；NPV1：采用低折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的正值；NPV2：采用高折現(xiàn)率時凈現(xiàn)值的負值；i1：凈現(xiàn)值為接近于零時的正值的折現(xiàn)率；i2：凈現(xiàn)值為接近于零時的負值的折現(xiàn)率。（3）財務(wù)內(nèi)部收益率的計算 Excel 函數(shù)法函數(shù)法IRR（X:Y）（二）核心指標（二）核心指標銷售凈利率銷售凈利率p 為什么用銷售凈利率意義p 以銷售收入為基數(shù)，指標蘊涵內(nèi)容更豐富點，除了能反映獲利能力，還可以反映售價風(fēng)險的承受能力，比如，銷售凈利率為9%，大約可以知道，如果售價下降9%左右，將基本無利可圖；而售價相當(dāng)于市場風(fēng)險，其難以控制程度遠大于成本；p銷售凈利率更易于普遍

56、的理解，直觀明了，望文即可知道是“凈利潤”除以“銷售收入”；投資回報率則須特別明確，如總投資是“總成本”還是“總成本+期間費用”，包含不包含“所得稅”？“回報”是稅前利潤。銷售凈利率=項目凈利潤/銷售收入100%項目凈利潤=項目利潤-期間費用-所得稅（二）核心指標（二）核心指標財務(wù)凈現(xiàn)值財務(wù)凈現(xiàn)值p財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV)：是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收益率ic，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，是房地產(chǎn)開發(fā)項目財務(wù)評價中的一個重要經(jīng)濟指標。p財務(wù)凈現(xiàn)值的計算公式為：式中 FNPV項目在起始時間點的財務(wù)凈現(xiàn)值；ic基準收益率或設(shè)定的目標收益率。如果FNPV

57、大于等于0，說明該項目的獲利能力達到或超過了基準收益率的要求，因而在財務(wù)上是可以接受的。如果FNPV 小于0，則項目不可接受。Excel 函數(shù)法（二）核心指標（二）核心指標投資回收期p動態(tài)投資回收期Pd=（dynamic investment pay-back period）是指考慮現(xiàn)金折現(xiàn)時(基準收益率戒基準折現(xiàn)率條件)，項目以凈收益來抵償全部投資（包括固定資產(chǎn)投資和流勱資金）所需的時間，是反映項目投資回收能力的重要指標。（以投資項目凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值抵償原始投資現(xiàn)值所需要的全部時間。即：動態(tài)投資回收期是項目從投資開始起，到累計折現(xiàn)現(xiàn)金流量等于0時所需的時間。)記住：記住：Pb=累計凈現(xiàn)金流量

58、現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值開始出現(xiàn)正值期數(shù)-1+上期累計凈現(xiàn)金流上期累計凈現(xiàn)金流量的絕對值量的絕對值/當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值當(dāng)期凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值Excel 函數(shù)法函數(shù)法（三）參考指標（三）參考指標總投資回報率總投資回報率p總投資回報率靜態(tài)的反映了項目總體投資回報水平，但并不是該項目實際的收益率，只能作為輔助指標參考。項目開發(fā)周期越長，該指標意義可應(yīng)用度越小。總投資回報率總投資回報率=項目凈利潤項目凈利潤/項項目總投資目總投資100%項目總投資=總開發(fā)成本+期間費用p 本指標反映地價支付的快慢。p 土地合同中的地價是一種名義地價，將各期支付的地價折算為現(xiàn)值才是該項目的實際地價。地價支付貼現(xiàn)

59、比反映了名義地價和實際地價的關(guān)系。p該比例越小實際地價越低，反之實際地價越高。p對各期地價進行折現(xiàn)同樣要確定一個貼現(xiàn)率，我們?nèi)远?0%（依據(jù)同前）（三）參考指標（三）參考指標地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比=各期支付地價現(xiàn)值之和各期支付地價現(xiàn)值之和/地價總額地價總額年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合計合計地價支出計劃5,000 7,000 8,000 8,000 28,000 地價支付現(xiàn)值5,000 6,364 6,611 6,010 23,985 地價支付貼現(xiàn)比地價支付貼現(xiàn)比0.857 萬科城市花園項目：萬科城

60、市花園項目：p啟動資金的界定：一個項目啟動資金較難直接計算，它應(yīng)是開發(fā)前期一定階段的資金需求。因此我們近似定義為3個最高峰值的平均數(shù)。p啟動資金獲利倍數(shù)的意義：在于集團或分公司投入一個新項目必須的啟動資金，將來能獲得多少倍的凈利潤。（三）參考指標（三）參考指標啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金獲利倍數(shù)啟動資金獲利倍數(shù)=項目凈利潤項目凈利潤/啟動資金啟動資金啟動資金啟動資金=3=3個最高的資金峰值之和個最高的資金峰值之和/3/3p銷售毛利率%=項目利潤/銷售收入100%（項目利潤=銷售收入-開發(fā)成本-營業(yè)稅及附加）p銷售毛利率的意義 在于體現(xiàn)了項目的獲利空間。即還有多少銷售收入可以用來抵償

61、期間費用和所得稅，最后獲得利潤。p銷售毛利率和銷售凈利率的關(guān)系：銷售毛利率-銷售凈利率=銷售稅、費率（三）參考指標（三）參考指標銷售毛利率銷售毛利率p資金峰值的界定：資金峰值指在項目開發(fā)期間，累計負向凈現(xiàn)金流量的最大值，也就是資金的最大缺。p資金峰值是對項目而言，一般不必考慮本公司的自有存款余額。p資金峰值比例反映了項目資金峰值占總投資的比例關(guān)系。（三）參考指標（三）參考指標資金峰值比例資金峰值比例資金峰值比例資金峰值比例=資金峰值資金峰值/項目總投資項目總投資 年 度 第 1 年 第 2 年 第 3 年 第 4 年 合 計 投 資計 劃：投 資計 劃：地 價支 出 10,0005,0005,

62、0008,00028,000 其 他支 出 4,00017,00025,00013,50059,500 銷 售面 積 10151035 銷 售回 款 銷 售回 款 21,00043,65047,850112,500 現(xiàn) 金凈 流量 現(xiàn) 金凈 流量 -14,000-1,00013,65026,35025,000資金峰值比例資金峰值比例 =資金峰值資金峰值/項目總投資項目總投資 =15000/=15000/（28000+5950028000+59500）=17%=17%（三）參考指標（三）參考指標獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）獲利指數(shù)（現(xiàn)值指數(shù)）p計算現(xiàn)值指數(shù)必須預(yù)先確定一個貼現(xiàn)率，一般是期望的最低資金回報

63、率。（萬科：按照集團凈資產(chǎn)收益率的要求我們將貼現(xiàn)率為10%）。p現(xiàn)值指數(shù)1 說明收益超過成本，投資收益率超過期望的回報率，項目可行；p現(xiàn)值指數(shù)1 說明其收益率達不到期望的回報率，項目不可行。p如果以內(nèi)部收益率作為貼現(xiàn)率，則現(xiàn)值指數(shù)=1獲利指數(shù)獲利指數(shù)=現(xiàn)金流入現(xiàn)值現(xiàn)金流入現(xiàn)值/現(xiàn)金流出現(xiàn)值現(xiàn)金流出現(xiàn)值p 現(xiàn)值指數(shù)可以理解為1元原始投資渴望獲得的現(xiàn)值凈收益。現(xiàn)值指數(shù)反映了投資的效率。年度年度第 1 年第 1 年第 2 年第 2 年第 3 年第 3 年第 4 年第 4 年合計合計投資計劃：投資計劃：地價支出10,000 5,000 5,000 8,000 28,000 其他支出4,000 17,0

64、00 25,000 13,500 59,500 銷售面積10 15 10 35 銷售回款銷售回款21,000 43,650 47,850 112,500 現(xiàn)金凈流量現(xiàn)金凈流量-14,000 -1,000 13,650 26,350 25,000 現(xiàn)金流出現(xiàn)值14,000 20,000 24,792 16,153 74,945 現(xiàn)金流入現(xiàn)值-19,091 36,072 35,950 91,113 現(xiàn)值指數(shù)1.22 89 五、相關(guān)分析五、相關(guān)分析 三、項目收入三、項目收入 四、項目利潤四、項目利潤 六、典型案例六、典型案例 二、項目成本二、項目成本 一、基本知識一、基本知識90五、相關(guān)分析五、相關(guān)

65、分析p盈虧平衡分析盈虧平衡分析 p敏感性分析敏感性分析（一）盈虧平衡分析p盈虧平衡分析：是在完全競爭或壟斷競爭的市場條件下，研究投資項目產(chǎn)品成本、產(chǎn)銷量與盈利的平衡關(guān)系的方法。對于一個投資項目而言，隨著產(chǎn)銷量的變化，盈利與虧損之間一般至少有一個轉(zhuǎn)折點，我們稱這種轉(zhuǎn)折點為盈虧平衡點(Break Even Point，BEP)，在這一點上，銷售收入和總成本費用相等，既不虧損也不盈利。盈虧平衡分析就是要找出項目方案的盈虧平衡點。p盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。p公式：線性盈虧平衡分析的基本公式是：年銷售收入方程：BP

66、Q 年總成本費用方程：CCfCvQ 其中，B為銷售收入，C為總成本，Cf為固定成本，Cv為變動成本，Q為產(chǎn)銷量。p平衡點：當(dāng)實現(xiàn)盈虧平衡時，有 BC，即，由此可以推導(dǎo)出：盈虧平衡產(chǎn)量，盈虧平衡價格，盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本。p盈利點：當(dāng)產(chǎn)銷量超過平衡點數(shù)量Q*時，項目處于盈利區(qū)域；當(dāng)產(chǎn)銷量小于平衡點數(shù)量Q*時，項目處于虧損區(qū)域Excel 函數(shù)法函數(shù)法（二）敏感性分析p1.敏感性分析：指從眾多不確定性因素中找出對投資項目經(jīng)濟效益指標有重要影響的敏感性因素，并分析、測算其對項目經(jīng)濟效益指標的影響程度和敏感性程度，進而判斷項目承受風(fēng)險能力的一種不確定性分析方法。p2.敏感性分析的目的找出影響項目經(jīng)濟

67、效益變動的敏感性因素，分析敏感性因素變動的原因，并為進一步進行不確定性分析(如概率分析)提供依據(jù)；比較多方案的敏感性大小，以便在經(jīng)濟效益值相似的情況下，從中選出不敏感的投資方案研究不確定性因素變動如引起項目經(jīng)濟效益值變動的范圍或極限值，分析判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力p3.敏感性分析取值敏感性分析取值：0%5%10%15%20%25%30%35%40%95%85%75%65%55%45%35%25%出租率變化范圍IRR 股本金稅后IRR 全部投資稅后IRR（二）敏感性分析房地步驟p 確定用于敏感性分析的經(jīng)濟評價指標。通常采用的指標為內(nèi)部收益率，必要時也可以選用財務(wù)凈現(xiàn)值、開發(fā)商利潤等其他經(jīng)濟指標。在

68、具體選定評價指標時，應(yīng)考慮分析的目的，顯示的直觀性、敏感性，以及計算的復(fù)雜程度。p 確定不確定性因素可能的變動范圍。p 計算不確定性因素變動時，評價指標的相應(yīng)變動值。p 通過評價指標的變動情況，找出較為敏感的不確定性因素，作出進一步的分析。提示：進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定提示：進行房地產(chǎn)項目敏感性分析時，可以采用列表的方法表示由不確定性因素的相對變動引起的評價指標相對變動幅度，也可以采用敏感性分析性因素的相對變動引起的評價指標相對變動幅度，也可以采用敏感性分析圖對多個不確定性因素進行比較。圖對多個不確定性因素進行比較。（二）敏感性分析案例p 已知影響某房地產(chǎn)開發(fā)

69、項目經(jīng)濟效益的主要不確定性因素為開發(fā)項目總投資和銷售價格。試針對該項目全部投資的主要評價指標，在總投資和銷售價格分別變化15%、10%、5%時，對其進行敏感性分析(為節(jié)省篇幅，略去了原始數(shù)據(jù)，只展示敏感性分析結(jié)果的表達方式)。p 對該項目進行敏感性分析的結(jié)果如表7-6 所示。從計算結(jié)果可知，租金售價降低15%對項目經(jīng)濟效益影響很大，使項目不能滿足內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期的評價標準。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。它用以分析項目經(jīng)濟效益指標對各不確定性因素的敏感程度，找出敏感性因素及其最大變動幅度，據(jù)此判斷項目承擔(dān)風(fēng)險的能力。Excel 函數(shù)法函數(shù)法9

70、9六、典型案例六、典型案例p土地一級開發(fā)案例土地一級開發(fā)案例p土地取得費案例土地取得費案例p開發(fā)成本案例開發(fā)成本案例p項目成本細分案例項目成本細分案例p財務(wù)評價及成本細分案例財務(wù)評價及成本細分案例p五星級酒店案例五星級酒店案例詳見：培訓(xùn)案例詳見：培訓(xùn)案例EXCEL表表100經(jīng)濟評價的常見誤區(qū)追求精確地說明問題：實際上，就是在施工圖設(shè)計階段后的工程概預(yù)算，都存在10%左右的誤差，而項目前期的經(jīng)濟評價誤差范圍更大。提交“大而全”的單方案經(jīng)濟評價不但浪費大量的時間并且缺乏參考意義。取值隨意，缺乏說服力：測算取值難以把握的方面：物業(yè)配比、容積率、建安成本和施工成本分期投入時都會缺乏說服力。基本假設(shè)缺乏

71、彈性：經(jīng)濟評價是建立于很多基本假設(shè)上的對開發(fā)流程的模擬，基本假設(shè)不能等同于事實，必須考慮成本、市場和其它因素影響帶來的變化。101如何成文優(yōu)秀的經(jīng)濟評價報告 步驟步驟1 1：明確基本假設(shè)，取得共識基本假設(shè)的合理性比計算過程更加重要 步驟步驟2 2：出和決策相關(guān)的核心問題切中決策的要害提 步驟步驟3 3：結(jié)合市場分析評判方案要市場的合理性，而不是數(shù)值上的利潤最大化 步驟步驟4 4：給出指導(dǎo)發(fā)展或規(guī)劃的“方向性建議”從經(jīng)濟評價背后提煉出規(guī)律，指導(dǎo)和推進項目102給大家的建議如何成為經(jīng)濟評價高手p積累自己的成本數(shù)據(jù)p建立外部專家?guī)靝理解開發(fā)流程、工程進程和各種條件對成本的影響p具體問題具體分析，累積分析模型和分析技巧1.正確估計銷售價格、成本是一切測算正確的前提；2.正確的現(xiàn)金流量表是保證指標質(zhì)量的關(guān)鍵；制訂切實可行的項目開發(fā)、銷售計劃是編制現(xiàn)金流量表的基礎(chǔ)；3.對開發(fā)周期小于3年（含3年）的項目必須按季度編制現(xiàn)金流量表，開發(fā)周期超過3年的項目可以按年編制；4.凡是涉及現(xiàn)金流量貼現(xiàn)的指標，其貼現(xiàn)率均取10%；5.關(guān)于指標值，我們將收集整理不同新項目的指標，逐步建立當(dāng)前市場條件下的經(jīng)驗數(shù)據(jù)，然后確定同類項目的指標；6.集團將內(nèi)部收益率引入房地產(chǎn)項目的投資決策尚屬首次。該指標體系還須不斷完善，希望有任何問題及時與總部溝通。