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購物中心租金測算方法（6頁）.doc

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購物中心租金測算方法（6頁）.doc

1、購物中心租金購物中心租金測算測算方法方法蓬勃發(fā)展的商業(yè)物業(yè)市場需要一個反映商鋪租金價格水平、波動幅度和變動趨勢的指標(biāo)工具，為商鋪投資者、經(jīng)營者及各類投資人提供決策及參考的依據(jù)。房地產(chǎn)指數(shù)使投資者、經(jīng)營者和管理者能夠及時了解影響房地產(chǎn)變化的因素及其程度；透析房地產(chǎn)現(xiàn)狀，預(yù)測未來發(fā)展形勢。尤其是地方性的房地產(chǎn)指數(shù)其優(yōu)勢在于能夠深入到具體區(qū)域、業(yè)態(tài)類型中及時準(zhǔn)確的獲得新數(shù)據(jù)從而減小了預(yù)測誤差，使指數(shù)更具有借鑒意義。房地產(chǎn)指數(shù)的細(xì)分化是房地產(chǎn)市場發(fā)展的需要。 1、樣本的選擇與替換樣本的選擇及調(diào)查方法調(diào)查項目規(guī)模的界定：商鋪項目 5000 平方米以上。商鋪租金指數(shù)采取判斷抽樣的方法

2、，即根據(jù)專家的判斷或調(diào)查人員的主觀決定抽取樣本的方法。樣本商鋪的調(diào)整：當(dāng)基期距計算期的時間較遠(yuǎn)或樣本商鋪不再具有代表性時對樣本進(jìn)行替換調(diào)整。 2、計算標(biāo)準(zhǔn) 指數(shù)的計算頻率：由房地產(chǎn)的特點商鋪租金指數(shù)每季度計算一次。權(quán)數(shù)的確定：計算商鋪租金指數(shù)的權(quán)數(shù)以商鋪的營業(yè)面積為權(quán)數(shù)。 3、計算公式理論基礎(chǔ) 運用加權(quán)綜合平均法，選擇質(zhì)量指標(biāo)指數(shù)，其公計算結(jié)果說明復(fù)雜現(xiàn)象總體質(zhì) 量指標(biāo)綜合變動的方向和程度，也就是價格變動對銷售額的影響。 1）拉氏指數(shù)：拉氏指數(shù)將同度量因素固定在基期水平上，又被稱為“基期加權(quán)綜合指數(shù)”，拉氏公式實質(zhì)上是一個變化了的算術(shù)平均數(shù)的算法。拉氏價格指數(shù)公式為：其中 p1、

3、q1 報告期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。拉氏價格指數(shù)以基期商品的銷售量作為同度量因素，這說明它是在基期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品的價格的綜合變動程度的。 2）帕氏指數(shù)：帕氏指數(shù)將同度量因素固定在報告期水平上，又被稱為“報告期加權(quán)綜合指數(shù)”，帕氏公式實際上是一個調(diào)和平均數(shù)的算法。帕氏價格指數(shù)的公式為：其中 p1、q1 報告期的質(zhì)量和物量值，表示 p0、q0 基期質(zhì)量和物量值。帕氏價格指數(shù)以計算期商品銷售量作為同度量因素，這說明它是在計算期的銷售數(shù)量和銷售結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上來考察各種商品價格的綜合變動程度的。 3）費雪指數(shù)：它是對拉氏指數(shù)和帕氏指數(shù)直接進(jìn)行平均的結(jié)果，又被稱為 “理想指數(shù)”。費雪指數(shù)的公式為：利用交叉指數(shù)公式得到的計算結(jié)果比較適中，能夠調(diào)和不同權(quán)數(shù)所引起的偏差。費雪指數(shù)公式實質(zhì)上是一個幾何平均算法，幾何平均數(shù)的結(jié)果大于調(diào)和平

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