1、管理形商鋪的反租模式分析 業內把零售產權、整體租賃的商業物業又稱作“管理型商鋪”，其根本特征是開發商 拆零銷售產權回收資金，通過少則 3-5 年，多則長達 10-20 年的固定化、利率化的返租回 報，將經營權從投資者手中取回，然后委托專業的商業管理公司進行物業的管理和經營， 獲取租金，回報投資者。因為由專業公司代為管理，投資者獲取長期穩定的返租回報，故 名“管理型商鋪”。 管理型商鋪類似于全產權式獨立商鋪和 SHOPPINGMALL 之間的過渡產品，但并不是 SHOPPING MALL 能夠完全替代它。很多面積在 2 萬平方米以下、營業用房樓層較少、位于 城市黃金口岸的小型購物中心往往采用了這
2、種運作模式。因為它既避免了臨街式獨立商鋪 的無序經營，又回避了 SHOPPING MALL 對面積和經營業態的規模化嚴格要求。未來幾年是 各個城市的舊城改造危房改造集中期，這將騰出大量中小規模的市中心土地，為管理型商 鋪的持續發展提供土地供給，帶來了新的機遇。而且大量的臨街商業用房被拆遷，經營者 們急于找到新的經營場所，從而導致商業用房的需求加大。 開發商利弊分析 對絕大多數開發商而言，是沒有足夠的資金實力和耐心等待物業的逐漸升值和租金緩 慢抬升。通過零售產權，短期內回收大量資金，保證工程建設的順利進行和物業的正常營 運這或許是不得已而為之的解決之道。 封閉式的大型商業物業往往一賣就散，一散就
3、亂。通過將經營權以固定分紅回報的形 式從產權所有者手中收回，交給真正有經營實力的大商家進行經營，實現統一規劃經營， 易吸引上行人流，盤活樓盤，有利于樓盤升值，讓客戶感受升值空間。開發商一般在項目 銷售結束、商業經營步入正軌后全身而退，將商鋪的控制權交給了專業的商業管理公司， 而商業管理公司是否能夠進行科學的營運規劃、完善的經營管理及其資質、理念將對商鋪 價值、長遠的租金回報起到重要的作用。 在這種高風險高利潤模式的運作當中，涉及大型商業項目的規劃、設計、招商、銷 售、工程等所有環節，對開發商的綜合運營能力要求極高。而且，回籠資金（即產權分散 銷售）與商業經營（即統一規劃經營）兩者總是一對深刻的矛盾，而且商業物業的經營對 開發商名譽、品牌的影響也將有很強的廣泛性和延續性：試想，一個銷售不暢，入住率低 的住宅小區是很容易被市民遺忘的。而對于一個位于市中心，經營不善冷冷清清，返租回 報承諾無法兌
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