廣州香雪城購(gòu)物中心主力商戶招商技術(shù)要求（2頁(yè)）.doc

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廣州香雪城購(gòu)物中心主力商戶招商技術(shù)要求（2頁(yè)）.doc

1、廣州香雪城主力商戶廣州香雪城主力商戶招商技術(shù)要求招商技術(shù)要求（內(nèi)部培訓(xùn)資料）（內(nèi)部培訓(xùn)資料）招商是商業(yè)地產(chǎn)收益的實(shí)現(xiàn)形式，一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作成功與否就看是否能按計(jì)劃成功招商。因而，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，掌握地產(chǎn)商業(yè)的招商特點(diǎn)有利于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作成功。與傳統(tǒng)的商業(yè)相比，地產(chǎn)商業(yè)具有如下五大特點(diǎn)：目標(biāo)客戶主次分明目標(biāo)客戶主次分明首先是確定主力店群，其作用主要有四個(gè)：其一是有助于穩(wěn)定整個(gè)項(xiàng)目的經(jīng) 營(yíng)，主力店群一般占有整個(gè)項(xiàng)目一半左右的營(yíng)業(yè)面積，其影響之大可想而之。知名度較高、有良好業(yè)績(jī)記錄的主力店可使項(xiàng)目更加穩(wěn)定，且有利于項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展；其二是知名的主力店群的入住能夠吸引投資客的

2、眼球，刺激鋪位的銷售，以及對(duì)中小店群的招商；其三是主力店群各自擁有一定忠誠(chéng)度的消費(fèi)群體，這一優(yōu)點(diǎn)可以幫助項(xiàng)目在日后的運(yùn)營(yíng)中能在保持一定量的基礎(chǔ)上發(fā)揮更大的效用；其四是主力店群的進(jìn)駐能夠影響中小店鋪的租金水平，提高項(xiàng)目整體租金收入。其次是在確定了主力店鋪之后，再確定中小店群。其作用主要有兩個(gè)：其一是按業(yè)態(tài)組合設(shè)計(jì)招入中小店鋪，以滿足項(xiàng)目商圈內(nèi)不同層次、不同需求的消費(fèi)群的購(gòu)物或消費(fèi)需求；其二是中小店的鋪位租金往往是主力店的 4 10 倍，有的甚至更多，其租金總和是項(xiàng)目的主要來(lái)源。租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一租金高低懸殊，租期長(zhǎng)短不一主力店群投資大，投資回收期長(zhǎng)，其租期要求一般需八

3、年、十年，有的長(zhǎng)達(dá) 十五年、二十年。其租金相對(duì)便宜得多，一般從第四年起，租金開(kāi)始遞增，遞增在 3% 10% 。由于發(fā)展商考慮了多種因素，成功經(jīng)營(yíng)的主力店最終是有利于項(xiàng)目的可持續(xù)性發(fā)展。而中小店的租期一般為 3 年左右，租金較高。以深圳市某近 80000 平方米的購(gòu)物中心為例，先行入住的主力店某百貨店，其租金為 80 元 / / 月，租期為十五年，而同一層樓名店廊的鋪位租金高達(dá) 300 800 元 / 月，租期為三年，租金差距懸殊的確令人吃驚。招商時(shí)間長(zhǎng)招商時(shí)間長(zhǎng) 地產(chǎn)商業(yè)的招商時(shí)間較長(zhǎng)，從業(yè)態(tài)組合確定開(kāi)始至項(xiàng)目全面營(yíng)業(yè)，它可分為主力店群和中小店群兩個(gè)招商階段。主力店群的招商集中在項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合之后，規(guī)劃之前。而中小店群的招商則分散于整個(gè)項(xiàng)目的建設(shè)期間。由于主力店群決定項(xiàng)目產(chǎn)品的形式，在產(chǎn)品形成之前，發(fā)展商需確定主力店群，并按其要求設(shè)計(jì)、建造相適應(yīng)的產(chǎn)品及商業(yè)設(shè)施，而中小店群則

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