1、 城建購物公園項目策劃書城建購物公園商務休閑廣場項目策劃書 目 錄市場篇一、深圳市中心區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢分析二、中心區(qū)餐娛市場分析三、競爭狀況分析四、周邊商業(yè)物業(yè)的租金水平分析項目篇一、城建購物公園項目概況二、項目SWOT分析三、項目總體定位四、商業(yè)布局規(guī)劃五、項目租金價格體系招商篇一、招商原則二、招商策略三、招商政策四、招商計劃五、招商推廣方案市 場 篇一、深圳市中心區(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢分析（一）規(guī)劃優(yōu)勢造就了中心區(qū)未來商業(yè)發(fā)展空間 隨著深圳市民中心的啟用，國際會展中心的啟用，地鐵項目的落成，周邊城中雅苑、星河國際、中海華庭等高尚樓盤人氣漸旺，越來越多的公司總部、跨國公司區(qū)域總部、金融機構(gòu)總部等相繼入

2、駐，深圳中心區(qū)將集政府、文化、傳媒、會展、金融于一體，加速發(fā)展成為深圳的政治、經(jīng)濟、文化中心。目前中心區(qū)已經(jīng)投入使用的寫字樓面積超過80萬平方米，未來1-2年內(nèi)新增寫字樓面積超過60萬平方米，區(qū)域內(nèi)常住人口26萬人，各類從業(yè)人員8萬人，未來兩年內(nèi)超過15萬人，隨著中心區(qū)交通、會展、商務、酒店、商業(yè)等基礎設施的完善，輻射能力也講逐漸加強。強大的綜合功能和未來加大地人流、商流、信息流為商業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的市場空間。（二）中心區(qū)的商業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)集約化趨勢中心區(qū)商業(yè)面積目前已經(jīng)超過50萬平方米，在沒有經(jīng)過傳統(tǒng)零售業(yè)和百貨業(yè)的發(fā)展積累過程的情況下，以空降兵的方式進入中心區(qū)，除寫字樓底商外，多以超大體量的

3、購物中心的業(yè)態(tài)模式，如12萬平方米的怡景中心城，8萬平方米的星河COCO PARK，11萬平方米的晶島國際廣場，4萬平方米的金中環(huán)，和近3萬平方米已經(jīng)營業(yè)的天虹百貨，這些購物中心都集零售、餐飲、娛樂、休閑于一體，綜合服務能力強大，但在內(nèi)涵、服務和環(huán)境上尋求特色，依據(jù)國際上大型購物中心對社會零售的貢獻率越來越集中的商業(yè)發(fā)展趨勢，至少將在深圳市中心區(qū)得到充分演繹。（三）零星商業(yè)物業(yè)將成為中心區(qū)商業(yè)功能的配套相對于中心區(qū)諸多的大型購物中心而言，寫字樓的商業(yè)群樓只能算是零星商業(yè)物業(yè)了，面積半大不大，不僅失去了與大型購物中心的正面競爭的能力，而且難以自成體系，無法形成足夠的商業(yè)氛圍，在功能定位上逐漸演變

4、成商業(yè)功能的配套，更加注重吸引餐飲、娛樂、休閑及服務類商家的進駐。目前大多數(shù)群樓商業(yè)的招商對象多為銀行業(yè)和餐飲業(yè)，如新華保險大廈的順記酒樓、星河國際的巴蜀風、國際商會大廈的小白兔餐飲等。（四）商業(yè)氛圍尚不足，市場培育需假以時日 中心區(qū)的超前規(guī)劃，使之與其他商圈相比，具有無與倫比的優(yōu)勢。但是中心區(qū)目前還是一座空城，進駐的商家不多，寫字樓多處于空置狀態(tài)，建筑工地隨處可見，中心區(qū)的商業(yè)尚未成熟，中心區(qū)的商業(yè)卻謀求大舉入市。面積為8萬平方米的星河COCO PARK和面積12萬平方米的“怡景中心城”招商已完成過半，年內(nèi)開業(yè)應物太多的懸念，金中環(huán)則蠢蠢欲動，謀求破局，想法只有一個，就是招1-2家主力店，甩

5、手做掌柜，晶島國際廣場則按兵不動，尋找最佳的入市時機，其他的寫字樓群樓商業(yè)閑置的狀況則更加明顯。（五）借鑒本案在中心區(qū)屬于建設完成較早的純商業(yè)物業(yè)，到目前為止，基本上處于閑置狀態(tài)，欲加入購物中心戰(zhàn)團，個頭略顯不足，象周邊寫字樓群樓那樣做簡單粗糙的定位，顯然又太浪費資源，周邊的購物中心無疑是以零售功能為主，組合以餐飲、休閑、娛樂等綜合服務功能，本案避開購物中心零售功能的正面競爭的鋒芒，轉(zhuǎn)而強化自己餐飲、休閑、娛樂等綜合商業(yè)配套功能，并形成自己的風格，在未來中心區(qū)巨大的人流條件下，極具市場空間。二、中心區(qū)餐娛市場分析（一）與商業(yè)發(fā)展相同的是，餐娛市場也處于起步階段一座拔地而起的新城，未來30多萬高

6、質(zhì)素人口的預期，餐飲和娛樂市場存在著巨大的市場空間，但是在入住人口規(guī)模不足時，要想達到空前火爆仍有難度，除崗夏片區(qū)，由于多年的商業(yè)發(fā)展的積累和城中村龐大人口優(yōu)勢，餐飲和娛樂項目比較豐富，其余區(qū)域則處于起步階段，目前中心區(qū)餐飲娛樂物業(yè)共給存在主要有如下幾種形式： 大型購物中心的餐飲和娛樂配套，如星河COCO PARK里規(guī)模達2800平方米的酒吧街，王子國宴廚房、中式餐廳、西式快餐及國際國內(nèi)特色美食，總面積超過10000多平方米；怡景中心城1600平方米的酒吧區(qū)，3000多平方米的稻香村，麥當勞、永和豆?jié){、元綠回轉(zhuǎn)壽司、中式快餐面點王、巴西燒烤、韓國鐵板燒、日本味千拉面、PIZZA HUT、TAL

7、O BELL 、星巴克等國際國內(nèi)知名餐飲企業(yè)入駐。 星級酒店的餐娛配套，高星級的酒店內(nèi)中、西式餐廳，KTV，網(wǎng)球場，游泳池都是必須配備的設施，他們的服務對象主要為入住酒店的商務客人。 寫字樓群樓餐娛配套，目前多以餐飲為主，極少涉足娛樂行業(yè)，規(guī)模中等或規(guī)模較小，經(jīng)營類別主要為特色中式餐飲。如順記酒樓、巴蜀風、小白兔、翠湖茶餐廳等。同時寫字樓底商空置現(xiàn)象比較嚴重。（二）餐飲已經(jīng)形成一定規(guī)模，娛樂元素尚顯不足購物中心、星級酒店及寫字樓群樓這些商業(yè)物業(yè)的供給，已經(jīng)吸引了大量的餐飲企業(yè)的進駐，他們各自針對不同的客層，在中心區(qū)已經(jīng)形成了一定的規(guī)模，高中低檔都有，不僅解決周邊人群的商務消費，也滿足寫字樓上班

8、人群的正常的餐飲需求，但是整體上娛樂功能較少，娛樂消費主要集中在下班之后的夜晚，而中心區(qū)夜晚較為冷清，難以形成對消費者的吸引，星河COCO PARK 及怡景中心城的年內(nèi)開業(yè)，這種局面將逐漸發(fā)生改變，娛樂類商業(yè)配套設施和功能將得到進一步的完善。（三）借鑒 餐飲娛樂在購物中心內(nèi)是極具聚客能力的磁力區(qū)，能吸引大量的消費人流，為其零售功能服務，主要的目的仍然是為購物人群提供便利服務，極少有人因為需要餐飲娛樂服務而選擇去購物中心消費，另外一個原因是購物中心之外的餐飲娛樂設施或許服務更專業(yè)、或許規(guī)模更大，或許消費氛圍更濃，同時，在中心區(qū)目前尚無一家專門提供餐飲和娛樂服務，兼顧休閑及運動功能的消費場所，因此

9、結(jié)合本案的資源和在整個中心區(qū)所處的競爭勢態(tài)，存在專注發(fā)展餐飲和娛樂服務的市場機會。三、競爭狀況分析目前在深圳市，專門以餐飲和娛樂結(jié)合的酒吧街或廣場，形成氣候和規(guī)模的有位于福田區(qū)深南中路的中信城市廣場和位于南山區(qū)的蛇口太子廣場，以及以熱鬧喧囂著稱的深圳市體育館夜店群，下文將對這幾家風格獨特的酒吧風情街進行解讀，以期發(fā)現(xiàn)可供借鑒的共同點和市場機遇。（一）中信城市廣場酒吧街位于深南大道中信城市廣場整體建筑的西端，該酒吧街與中信城市廣場內(nèi)最能滿足小資購物需求的JUSCO大賣場，深圳市最成熟的奢侈品商場西武百貨，頂級豪華轎車凱迪拉克的銷售展廳，相互呼應。是深圳市較為知名的中高檔酒吧消費區(qū)域。整個酒吧街的

10、歐式風格的演繹渾然天成，尤其是戶外的延伸部分，仿佛置身于歐洲的某個小鎮(zhèn)。悠閑、寧靜和雅致。國際知名餐飲連鎖機構(gòu)等進駐，比如必勝客歡樂餐廳、星巴克咖啡、哈根達斯冰琪淋等，這些國際元素的加入，大大提升了本酒吧街的品位，也豐富了酒吧街的功能。城市廣場的功能、強大的零售服務功能，周邊各類設施的配套能力，所處的區(qū)位優(yōu)勢，以及定位鮮明，是中信城市廣場酒吧街成功的居多因素。（二）蛇口海上世界位于蛇口海上世界旅游景點內(nèi)，盡管旅游景點功能已經(jīng)嚴重退化，在以其標志性建筑巨輪為中心的酒店、餐飲、酒吧、娛樂群，給消費者帶來了異國風情的另類體驗，并形成巨大的聚客能力。居住在蛇口的規(guī)模達3000多人的外籍人士也變成了風情

11、的組成部分。業(yè)態(tài)豐富，酒店、運動、零售、餐飲、娛樂主題店，休閑和服務設施分布其中。與中信城市廣場相比，零售功能沒有中信強大，周邊配套設施規(guī)模不足，沒有龐大的人流支撐，但是自成體系，各項功能均圍繞著酒吧廣場主題延展，零售部分規(guī)模小但是精致，特色鮮明。以單層的建筑形態(tài)為主，回環(huán)往復，在多變的風格演繹下，一步一景，內(nèi)涵與外延都得到了最大程度的豐富。（三）COCO PARK本案的南側(cè)，與本案僅隔著一條馬路，其酒吧街是總體量8萬多平方米購物中心的一部分，規(guī)模達2800多平方米，目前已有十來家酒吧進駐。預計今年10月份全面開業(yè)。與中信城市廣場相似，COCO PARK 本身具有強大的綜合零售服務功能，周邊配

12、套環(huán)境則比中信廣場要差，開業(yè)后的COCO PARK還將面臨培育市場的重任。四、周邊商業(yè)物業(yè)的租金水平分析（一）購物中心租金水平星河CO CO PARK1、總占地面積：3.08萬平米，總建筑面積：8.5萬平米。開業(yè)時間：2006年11月2、租金情況：1F：300-700元（為建筑面積） 2F：150元 或扣點形式25% 3F：70-80元3、基本布局：-1F：嘉禾影院1900平米，jusco,活力運動區(qū)，銀行1F：美食，家居生活，時尚精品館，休閑小吃，精選超市，數(shù)碼產(chǎn)品，健身會所2F：服裝，數(shù)碼精品，休閑餐廳，紳士精品（耐克，力牌牛仔，卡爾丹頓等）3F：王子廚房，影院，中式酒樓，風味餐廳怡景中心

13、城1、中心城總建筑面積14萬，商業(yè)面積近11萬，停車場2.8萬，近800個車位。共五層，其中商業(yè)有三層，停車場兩層。2、三大主力店：中心百貨（2萬） 家樂福（2萬） 華納影城3、租金水平 地下一層夾層：餐飲200元/，服裝 400-600元/ 地下一層：餐飲300元/ ，服裝 800元/ 地上一層：餐飲400元/ ，服裝 1000元/管理費60元/，租賃方式：2個月押金+一個月租金（以上面積指實用面積）4、目前招商情況（不計主力店）地下一層夾層：川菜 美食廣場 PIZZA HUT 斗牛士 星巴克 地下一層：麥當勞 永和 元綠 面點王 巴西燒烤 鐵板燒 味千 PIZZA HUT TALO BEL

14、L 星巴克 地上一層：酒吧街共約800，約8間。有KOSMO、ILLY、R.B.T，法國品牌（不詳）。均價400元/。稻香集團（香港）約1700，120元/。意粉屋約400，300元/。（二）寫字樓裙樓商業(yè)租金水平 華融大廈1、一、二層共5675.69（建筑面積），使用面積4194.18，使用率約74%；地下三層為停車場，大約有300個車位。2、租金情況： 1F：500元/（以下均為建筑面積） 2F：150元/ 3F：100/元管理費：22元/ 中央空調(diào)費：16.4元/，共38.4元/。3、招商目標：1F：咖啡店 面包店 精品店 零售 書店 個人護理 地產(chǎn)中介2F：大型酒樓 特色家鄉(xiāng)菜 西餐酒

15、吧3-4F：寫字樓金中環(huán)1、租金情況： 1F：580元/（以下均為建筑面積） 2F：元/ 5-6F：80-100元/管理費：35元/ 中央空調(diào)按流量收費。3、招商目標：1F：主要是銀行，有少量街鋪，未規(guī)劃 。2-4F：高檔百貨，已與瑪莎百貨達成初步協(xié)議，租價未對外公布。5F：餐飲（5000整體出租）初步跟皇上皇（香港）達成協(xié)議。6F：餐飲（會所配套，800）建筑名稱總建筑面積商業(yè)面積租金水平備注國際商會大廈A631501800220-250元/以小型餐飲，便利店，文具店為主國際商會大廈B326031500200-220元/以小型餐飲，便利店，文具店為主卓越大廈561629215200元/航天大

16、廈5455230001F：250-280元/2F：160-180元/興業(yè)銀行大廈322432500300/中介公司、興業(yè)銀行、百里臣、東北菜館國際商會中心1335958051150元/1F：上海浦東發(fā)展銀行（三）中心區(qū)商業(yè)物業(yè)租金水平分析1、供大于求，中心區(qū)商業(yè)呈現(xiàn)有價無市的怪現(xiàn)象。 上述兩大類商業(yè)物業(yè)供給，均出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，在大型購物中心類別中部分開發(fā)商采取了推遲入市的做法，比如晶島國際，寫字樓裙樓商業(yè)中也采取推遲入市的現(xiàn)象，如大中華，卓越大廈等，另有些寫字樓裙樓商業(yè)出現(xiàn)有價無市的狀況。2、開發(fā)商傾向于整租，將會使租金水平停留在低位。 由于現(xiàn)階段中心區(qū)人流量不足，短時期內(nèi)大幅增長的可能性

17、也不大，不少開發(fā)商為降低經(jīng)營風險，更傾向于整租，將會使租金水平停留在低位。項 目 篇一、城建購物公園項目概況。城建購物公園地處深圳中心區(qū)，深南大道南側(cè)，福華一路、福華二路與民田路、中心二路合圍而成，項目占地面積27000多平方米，總建筑面積46000多平方米，地下兩層，地上三層，商業(yè)面積15000多平方米，餐飲面積6000多平方米，此外還有大量的面積用于公共建筑、綠化架空層、鴿子房、天臺花園等，停車位400多個。公園景觀面積超過10000平方米，含3000多平方米的水面，1000多平方米的游泳區(qū)，中國傳統(tǒng)園林文化韻味十足，廊橋水榭、青草依依，相映成趣，是市中心區(qū)不可多得的超大規(guī)模的園林景觀。本

18、項目自2002年3月交付后，基本上處于閑置狀態(tài)，自交付后的四年多來，只有零星商業(yè)開發(fā)，進駐的商業(yè)也多為中小規(guī)模餐飲企業(yè)。純地鐵上蓋物業(yè)，地鐵一號線與本項目-1層地下室無縫連接。本項目的所有權(quán)分散，整體商業(yè)物業(yè)的90%左右已經(jīng)銷售出去，業(yè)主數(shù)量規(guī)模達120多個。二、項目SWOT分析優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)越：處于深圳中心區(qū)中軸線上，東西南北貫穿，城市規(guī)劃布局合理、超前，可積聚來自深圳各地和港澳地區(qū)的人流；周邊高檔寫字樓鱗次櫛比，國際展覽中心雄立，還有五星級酒店、高檔住宅區(qū)等帶來大量國內(nèi)外商務人士，在頻繁活躍的經(jīng)貿(mào)活動中，帶來大量物流、商流、資金流、信息流和最為重要的人流。環(huán)境優(yōu)勢：10000多平方米的立體園林

19、景觀、3000多平方米的水資源景觀、室外半露天的游泳池，城市中心區(qū)的絕版的園林景觀，與商業(yè)空間的結(jié)合，必將帶來全新的消費體驗。空間優(yōu)勢：開放的、相對獨立的開闊空間，在回環(huán)形的建筑形態(tài)下，既相互呼應，又保持一定的私密性。交通優(yōu)勢：純地鐵物業(yè)，地鐵出入口與本案地下商業(yè)街直接相通，地鐵一號線與四號線在不遠處的會展中心交匯；深圳地鐵與香港地鐵即將接駁，從落馬洲到本案僅需十來分鐘，本案的交通樞紐總站的起用，也使本案成為人流的匯集點。市場優(yōu)勢：目前在營的喜瑪拉雅潮流SHOW吧、燒烤吧、翠湖茶餐廳等項目符合本案的定位，吸引了一批穩(wěn)定成熟的顧客群。本案具有較高的知名度，曾在廣大市民心目中留下極深的印象，便于營

20、銷推廣。劣勢建筑尺度：部分位置的建筑進深過淺，限制了部分業(yè)態(tài)的進駐，對商家的內(nèi)部布局產(chǎn)生較大的影響。商業(yè)功能：本案本身的商業(yè)功能不足，商業(yè)體量不足以支撐多業(yè)種的進駐。周邊現(xiàn)狀：中心區(qū)尚在發(fā)展階段，各類建筑群尚處于建設階段，未達到高效利用的程度，周邊寫字樓入駐率不高，也導致各界人士對其認識不足，也導致對本項目缺乏了解。機會充分利用本案所擁有的環(huán)境資源，和開放的空間尺度，營造具有獨特魅力的餐飲娛樂文化廣場，仍具極大的市場空間。僅僅是周邊商務人士和辦公室白領的運動、餐飲、休閑、娛樂市場是巨大的，如能充分挖掘，能量巨大。威脅購物公園概念炒作已經(jīng)幾年，但現(xiàn)階段基本上處于空置狀態(tài)，建立項目形象難度增加；氣

21、質(zhì)平淡、風格落俗，被 COCO PARK 酒吧街壓住勢頭，輸?shù)艨诒瑥亩ナ袌觥OCO PARK 啟動不成功，使本案陷入孤島的狀態(tài)。三、項目總體定位項目命名：購物公園商務休閑廣場總體定位：深圳市中心區(qū)的園林會客廳充分利用購物公園的園林特色，將商務功能巧妙地融合在各類餐飲、休閑、娛樂和運動之中，使之成為深圳中心區(qū)乃至深圳市的園林特色的商務與休閑并重的會客廳。（一）業(yè)態(tài)定位依托園林水景的獨特資源，通過對建筑的裝飾和裝修，形成有獨特裝飾風格和獨具文化品位的兼顧商務功能和休閑功能的文化廣場1、水景資源深度開發(fā)浪漫水景無處不在，全水面環(huán)繞的玻璃房子，在繁星點點的夜晚，昂首可望星空，耳邊是瀑布的潺潺輕

22、唱，仿佛置身世外桃源。簡潔明快、四通八達的廊橋，在近3000平方米水面的映襯下，婉約、溫潤，盡情享受近水樓臺先得月的愜意。在東北角的一偶，在滿目蒼翠的園景的掩護下，歐洲時尚的巨大的遮陽蓬下，安靜地享受1000平方米的游泳池帶來的清涼和爽快。噴泉、廊橋、水上舞臺、霓虹燈交相輝映。婉約的溪流從座椅旁緩緩流過，讓人輕易覺察不到他的存在，但能在無形之中給人以寧靜的美感，柔和的燈光下，鋼琴的演奏聲仿佛來自天籟。2、裝飾風格的深度開發(fā)結(jié)合對水景資源的開發(fā)利用，將水元素加入到2-3類酒吧的裝飾風格中。外部風格形成獨特的景觀，在園林景觀的自然背景下，賦予酒吧自己的語言。酒吧的裝飾風格隨酒吧主題不同而不同，在引

23、進酒吧時強調(diào)對不同主題的甄選。（二）功能定位：融商務、餐飲、運動和娛樂為一體的復合式休閑文化廣場，營造一種輕松的商務氛圍。（三）業(yè)種組合：主題酒吧：露天啤酒廣場、燒烤吧、潮流show吧、清吧、音樂吧、書吧等運動主題：游泳池、壁球館特色餐飲：韓日料理、加州扒房、海鮮坊、自助餐等輕餐飲機構(gòu)：西餐咖啡廳、粵式茶餐廳中西式快餐：真功夫、麥當勞、PAPA JOHN等休閑機構(gòu)：足療等服務機構(gòu)：商務中心、翻譯中心、會務代理機構(gòu)等（四）形象定位：深圳市中心區(qū)的園林會客廳（五）檔次定位：中檔消費以上的、格調(diào)高雅的、園林環(huán)繞的、健康舒展的商務休閑廣場。（六）客層定位：熱衷于小資情調(diào)的寫字樓白領 CBD商務人士政府

24、公務員、律師、醫(yī)生、會計師等高收入人士熱愛服飾及設計的行業(yè)人士酷愛運動的人士購物閑暇的流動人士（七）格調(diào)營造：商務，只是餐飲、休閑、運動和娛樂的玄外之音，你可以忽略他的存在，當你需要時卻能觸手可及。格調(diào)高雅、溫馨浪漫、醞釀激情的酒吧文化為主要承載體。四、商業(yè)布局規(guī)劃（一）規(guī)劃原則 引入兩至三家有一定品牌號召力的餐飲或特色酒吧作為主力店，保證項目穩(wěn)定的基本消費群。安排在位置較好的幾個區(qū)域，形成良好的昭示性和輻射效果。 各項目的主題和風格互不重疊，注意相鄰部分空間搭配巧妙過渡和互補型經(jīng)營。 動線設計與鋪位規(guī)劃既要符合商業(yè)經(jīng)營需求，又盡量兼顧業(yè)主產(chǎn)權(quán)分散和物業(yè)硬件現(xiàn)狀的實際。 充分考慮規(guī)劃區(qū)域內(nèi)的有

25、效使用面積，充分利用戶外有效空間，打造經(jīng)營特色。（二）業(yè)種組合模擬一樓： 商務區(qū)1號區(qū)（室內(nèi)建筑面積378.31m2）：西餐酒吧、加州扒房或西式簡餐2號區(qū)（室內(nèi)建筑面積336.53m2)：特色風味美食（韓日料理）和咖啡廳運動區(qū)4號區(qū)（室內(nèi)建筑面積430.12m2)：夏威夷風情泳吧5號區(qū)（室內(nèi)建筑面積167.46 m2)：壁球運動館戶外高爾夫推桿區(qū)風情區(qū)7號區(qū)（室內(nèi)建筑面積127.01 m2)：南泰風情廣場以上面積（不計露天面積）共計：1439.43m2二樓：怡情區(qū)1號區(qū)(室內(nèi)建筑面積478.15 m2) ：書吧或水吧（物質(zhì)生活、仙跡林等）3號區(qū)(室內(nèi)建筑面積838.15 m2)：知名西餐咖啡廳

26、（如雨花、綠茵閣、上島等）以上面積共計：.1316.3 m2三樓 激情區(qū)結(jié)合樓頂露天花園的大型主題酒吧（室內(nèi)建筑面積939.45）： （三）人流動線規(guī)劃（四）酒吧區(qū)形象設計 別致浪漫的私聊空間 優(yōu)雅的商務就餐環(huán)境 獨特精致的裝飾風格五、項目租金價格體系 租金價格體系制定目標：從項目現(xiàn)狀出發(fā)，以目前商鋪現(xiàn)有的租金水平為參考，廣大業(yè)主能夠接受，并保持本項目租金價格對周邊商業(yè)物業(yè)的競爭優(yōu)勢，增強對目標商家的吸引力，同時降低項目在市場培育期的經(jīng)營風險。 項目市場培育期內(nèi)租金優(yōu)惠策略：本項目經(jīng)營的定位特色，主要期望是三至五年后的租金價格能夠得到高速增長，所以在項目初期應以培育市場及正視項目現(xiàn)狀為出發(fā)點，

27、要采取短期讓利的策略。為了達到良好的招商效果，吸引經(jīng)營者入駐商業(yè)街同時降低市場培育期的風險，建議項目各部分均以業(yè)主可接受的租金最低價格對外招租，在經(jīng)營過程中逐年提升租金。 價格體系制定原則：1、 根據(jù)市場比較法，初步確定一樓商鋪租金價格130200元/，假設一樓均價取（130200）/2165元/； 2、選定基準均價鋪位130號，設定價格為165元/，設定權(quán)重打分均為10分； 3、其它鋪位根據(jù)與130號鋪位權(quán)重指標比較后打分，得出相應鋪位的測試價格； 4、得出所有鋪位測試價格后，按照鋪位面積計算所有鋪位總價，總價/總面積測試單位面積均價； 5、將假設均價165元/與測試單位面積均價比較，如果價

28、差在2以內(nèi)，則假設均價可接受。（二樓、三樓租金制定依據(jù)同上） 各商鋪租金明細：第 20 頁 共 31 頁 城建購物公園項目策劃書鋪位號人流量朝向采光景觀資源硬件完備度展示面建筑結(jié)構(gòu)租金（元/）面積（）總價（元）權(quán)重40%10%10%12%16%12%基準鋪位130101010101010165.00 192.29 31727.85 北面鋪位1097111010910144.21 35.26 5084.84 1107111010910144.21 35.00 5047.35 東面鋪位1168.5131110129.7166.39 55.27 9196.15 11781210.51011.59.7

29、159.29 46.32 7378.36 118811.510.510119.7157.15 49.22 7734.73 11981310101310164.67 165.95 27326.99 12071210101010148.50 86.71 12876.44 1216.51210101010145.20 86.71 12590.29 122691010910134.31 279.31 37514.13 12381110.5101110156.92 150.45 23607.86 1246.51210.510910143.39 45.74 6558.43 1257.51110101110

30、152.79 66.39 10143.73 1268.51110101310164.67 55.33 9111.19 1278.512141013.510174.24 48.64 8475.03 1531113121013.510189.09 0.00 食街鋪位139101113.58.5129.8174.34 93.75 16344.28 1409.61113.58.5129.8171.70 93.75 16096.78 1419.41113.58.5129.8170.38 93.75 15973.03 1429.21113.58.5129.8169.06 97.06 16408.87 14

31、391113.58.5129.8167.74 51.18 8584.88 1449.21113.58.5129.8169.06 93.75 15849.28 14510.21113.58.5129.8175.66 93.75 16468.03 14610.51113.58.512.59.8178.96 97.85 17511.14 奧特萊斯128101113101310179.52 147.01 26391.24 1291010.511101010167.48 201.55 33754.59 1311110.510101010172.43 201.55 34752.26 13213111210

32、1110192.39 179.02 34441.66 1339.6111181110164.34 1033.00 169763.22 13412.510107.51110179.19 137.64 24663.71 135101010101110167.64 135.93 22787.31 136111010101110174.24 67.96 11841.35 137111010101110174.24 98.94 17239.31 138111111.5101310183.65 118.25 21716.02 1471111128.51210178.86 85.07 15215.62 14

33、810.510.59101010.5168.47 120.68 20330.36 1491010.59101010.5165.17 120.68 19932.11 1509.510.59101010.5161.87 121.87 19726.49 151910.59101010.5158.57 124.99 19819.04 1529.810.59101010.5163.85 80.88 13251.78 合計5088.45 843235.71 測試均價165.72 二樓酒吧商鋪：鋪位號人流量朝向采光景觀資源硬件完備度展示面建筑結(jié)構(gòu)租金（元/）面積（）總價（元）權(quán)重40%10%10%12%16

34、%12%基準鋪位230101010101010100.00 124.3512435235121012111110112.8478.1553935.3224212912111210113.4433.7749189.51261101115111310112838.1593872.8三樓酒吧商鋪：鋪位號人流量朝向采光景觀資源硬件完備度展示面建筑結(jié)構(gòu)租金（元/）面積（）總價（元）權(quán)重40%10%10%12%16%12%基準鋪位32010101010101060.00 150.489028.833810911981057.3396.4122714.293399911981054.9133.77340.1

35、3340119119111062.64148.639310.1834110.510119101061.08260.6415919.89招 商 篇一、招商原則根據(jù)本項目的總體定位要求和業(yè)態(tài)布局、業(yè)種組合的特征，基于將將購物公園全力打造深圳中心區(qū)的園林會客廳的這一整體定位，因此在招商過程中應遵循以下原則。維護本項目的整體形象。服從于本項目的整體規(guī)劃和布局。二、招商策略以點帶面、以大帶小策略通過對關(guān)鍵節(jié)點的招商，帶動其它區(qū)域的招商，比如一層的1號和4號位置。通過對大型機構(gòu)的成功引進，來帶動小型經(jīng)營商戶的進駐。主動出擊、放水養(yǎng)魚策略主動邀請知名的、有影響力的商家進駐，不惜降低進駐條件，以合理的必要的優(yōu)

36、惠政策吸引經(jīng)營商戶進駐。三、招商政策：適當時間段的免租期（待定）成長性的租金體系（待定）統(tǒng)一協(xié)調(diào)城管、衛(wèi)生及稅務工作，爭取減免部分稅費（待定）四、招商計劃本次推出的招商面積在5000平方米左右，加上戶外可利用部分將近10000萬平方米，占可整合總面積的30%，本次推出的招商面積和已經(jīng)在營的餐飲娛樂經(jīng)營面積超過10000平方米（室內(nèi)建筑面積），將近占本項目總面積的50%。由于本案的招商目標的針對性很強，因此招商實施以定向招商為主要手段，配合平面媒體的形象宣傳擴大目標客戶的范圍，加快招商進程，基于星河COCO8月25日開業(yè)的消息的刺激，和本案招商面積不大，需引進的商家不多的項目分階段操作的現(xiàn)狀，計

37、劃在9月底前完成全部的招商工作。1、本案招商關(guān)鍵節(jié)點的進度要求月日擬定招商執(zhí)行方案和具體計劃，包括招商合同、條件、分類招商政策的確定。招商流程文件的完成，包括招商接待管理流程、招商控制管理、進場裝修流程等。招商現(xiàn)場包裝方案的敲定并完成包裝。招商推廣計劃、招商廣告計劃。樓體包裝方案的敲定并開始實施。工程改造的實施方案確定，并開始施工。目標客戶信息收集。 7月22日正式開始招商推廣，招商手冊定向投遞，平面媒體炒作跟進。與目標客戶接觸，收集目標客戶反饋信息，初步接觸意向客戶。 7月31日招商推進階段，商戶遴選與鎖定，與意向商戶展開實質(zhì)性的談判。對知名機構(gòu)或較大機構(gòu)的客戶爭取突破并簽約。8月31日關(guān)鍵

38、位置客戶或知名客戶進場裝修，小客戶簽約。9月15日開業(yè)推廣執(zhí)行方案及具體計劃。9月28日所有客戶裝修完成，正式開街試營業(yè)。2、招商開始的必要條件規(guī)劃區(qū)域的業(yè)主已經(jīng)對項目運作方（金地置業(yè)）授權(quán)委托。否則所有的推廣活動只能是為他人做嫁衣裳。福華路的完工進度時間表，至少是需要將福華路進行平整，掌握政府對福華路的施工進度情況，不施工單位對本案影響大，施工期間對本案的影響將更大，因此，此條因素帶來的變數(shù)應重點考慮。 3、部分目標商家名錄： 酒巴名稱地址南山區(qū)50年代西餐酒巴薈芳園首層簡約酒吧新生活主義南山大道長青園老干部中心樓下標志酒吧南山大道南僑花園109號海燕酒吧蛇口工業(yè)二路海濱浴場內(nèi)根據(jù)地酒吧南山

39、店西海岸大廈1-2樓羅湖區(qū)HOUSE春風路66號廬山酒店四樓FACE CAF e 春風路67號廬山酒店側(cè)根據(jù)地酒吧翠竹路（東門路口）SOHO酒吧餐廳東門中路南海中心209號都市牛仔酒吧華麗路集浩花園2樓醉月軒酒廊嘉賓路1號陽光酒店1樓畫廊鋼琴酒吧嘉賓路湖心花園108號HENRYJ.BEANS建設路香格里拉大酒店2樓本色酒吧東門店解放路東門金世界商業(yè)中心4樓耶羅酒吧人民南路金光華廣場3樓IN吧人民南路金光華廣場5樓三原色酒吧松園路88號景園大廈2樓陽光吧中興店中光路17-19號福田區(qū)深水區(qū)酒吧八卦一路藝華大廈1樓蝴蝶谷酒吧彩田南路12號國豐酒店4樓本色酒吧東園店東園路東園大廈4樓老爵士酒吧福華路

40、海鷹大廈24樓米蘭吧紅荔西路蓮花二村朗路國際俱樂部華富路振華大廈首層萊茵酒吧華強北路4014號新世紀酒店4樓金港灣酒吧皇崗口岸廣銀大廈門1樓十三姨休閑咖啡酒吧景田萬科金色家園二期2號卡碧桃音樂吧農(nóng)科中心香軒路東海坊東海花園自由人酒吧上步南路1019號本色酒吧國企店上步南路國企大廈A座25樓歐羅吧深南中路華聯(lián)大廈4樓芝加哥酒吧深圳體育場內(nèi)夜色酒吧筍崗西路3001號市政設計大廈2樓彌漫星空下梅林梅華路梅林酒店右側(cè)陽光吧振華店振華路蘭光大廈側(cè)面本色酒吧振華店振華路中航苑大廈2樓皇爵酒吧振興路205棟2樓單行線酒吧振興路和燕南路交界處杰克酒吧振興西路205棟Time Out Bar 中信城市廣場酒吧街

41、A1棟五、招商推廣方案1、推廣策略以平面媒體宣傳作為主要推廣手段，DM招商手冊的定向投遞和現(xiàn)場招商氣氛的營造作為配合，來擴大招商的影響力。平面媒體宣傳以新聞報道、事件營銷、概念炒作和軟文跟進等方式進行，配合提示性的硬廣告來加強推廣效果。充分利用其他的媒介方式，如本案的墻體廣告位的應用。2、推廣思路以形象定位“中心區(qū)的園林會客廳”來演繹購物公園在商務和休閑的雙重訴求，從對商務休閑的感性認識入手，到邀請進行理性消費，再到倡導（推崇）商務休閑兩不誤的知性生活，對購物公園的特色和功能進行層層推進式的引導，從而達到吸引相關(guān)從業(yè)者的共鳴，同時也吸引消費者的關(guān)注，為后期營運做鋪墊。深化概念提出概念升華概念誠

42、邀理性體驗倡導知性生活加強感性認知新商務休閑體驗新商務休閑生活新商務休閑空間在概念提出階段，即新商務休閑空間階段，倒入新商務休閑空間的設計大賽和對商務休閑概念的辯論，保持一定的頻率，從而達到新聞炒作的效果，將主題引向深入。本案樓體本身的戶外廣告、招商手冊的主題同步，并配合招商現(xiàn)場氣氛的營造。3、推廣主題以形象定位作為本案的推廣主題：“深圳市中心區(qū)的園林會客廳”，以提升“購物公園”的品牌知名度與影響力；中心區(qū)本是深圳市的會客廳，購物公園又是中心區(qū)的會客廳，必是精華中的精華才能有此殊榮。園林是對購物公園環(huán)境硬件的概括性描述，也是對其環(huán)境特色的訴求點。會客廳是用來會見客人的，其功能不外乎是喝酒、聊天

43、談生意，是對商務功能和休閑功能并重的溫和的訴求。 不同的招商階段依據(jù)推廣思路將采取不同的推廣主題，并保持連貫性。4、媒體策略指導原則：要讓目標商家從定位上產(chǎn)生對本案的價值認同。在起到營造聲勢、展示商機的基礎上盡可能節(jié)省費用宣傳方式現(xiàn)場包裝招商氣氛的營造。宣傳折頁招商手冊。戶外廣告樓體包裝及廣告牌。報紙平面廣告、新聞報道、活動炒作、軟文跟進。電臺對平面媒體和現(xiàn)場推廣的一種補充。活動根據(jù)時機召開招商說明會或簽約發(fā)布會。媒體組合招商手冊：充分展示項目優(yōu)勢，明確的定位理念，向目標客戶派單推介或者由直郵公司定點投遞戶外廣告：項目周邊主要路口設置廣告牌，突出項目形象，招商信息及綜合賣點報紙廣告：特區(qū)報購物

44、版（理由：針對性強、信息最全面、覆蓋范圍最廣、影響最大，目標受眾閱報最普遍），廣告形式：以硬廣告形式發(fā)布招商廣告，與媒體協(xié)調(diào)關(guān)系，爭取附送三分之一或半版軟文，將項目綜合賣點說透，并及時報道項目新聞電臺廣告：交通頻道上下班時間（理由：經(jīng)營商家開車時都要聽交通動態(tài)，覆蓋面廣，有一定針對性，對項目整體形象也起到宣傳作用，費用較低）5、現(xiàn)場包裝布置形象噴繪或條幅，突出項目形象及招商信息廣場旗：設于項目四周，營造熱烈氣氛；拱門：作為形象門戶；舞臺：用于開盤簽約儀式及系列促銷活動。燈桿旗、路旗：主要布置于項目附近的道路沿線。樓體燈光：深化購物公園整體形象6、活動推廣品牌商家簽約儀式：與本項目認租的品牌酒吧

45、或餐飲商家舉行簽約儀式，安排進駐商家講話并作投資分析，再以報紙新聞報道，制造羊群效應。新商務休閑空間設計大賽：邀請南方都市報、華南裝飾行業(yè)協(xié)會、香港裝飾同業(yè)協(xié)會共同組織商務休閑空間設計交流會，邀請媒體進行跟蹤報導，并引起公眾對商務休閑空間的討論和爭議，從而達到吸引業(yè)內(nèi)與社會消費層人士關(guān)注，提升項目知名度和美譽度的目的。7、招商推廣節(jié)點1、招商造勢期推廣（7月8日24日）日期推廣方式內(nèi)容7.15現(xiàn)場包裝（外墻、噴繪廣告、路旗、廣場旗、效果圖、招商處等）烘托項目現(xiàn)場商業(yè)氣氛7.15招商宣傳折頁設計印刷項目情況、地段、時機說明7.127.23交通電臺廣播（每天2次）隆重招商7.17事件營銷活動新商務

46、休閑空間裝飾設計大賽新聞發(fā)布會7.24特區(qū)報商業(yè)版招商廣告新商務休閑空間招商啟動7.18，7.25特區(qū)報、南都報軟文報道項目情況與市場分析 2、項目招商強勢期推廣（7月24日8月27日）日期推廣方式內(nèi)容7.24-30軟文宣傳，推進設計大賽在社會各界的影響力購物公園的園林會客廳的定位宣傳，從新商務休閑空間角度引發(fā)多層次的探討，對知名的裝飾行業(yè)權(quán)威人士進行訪談等7.248.15交通電臺廣播隆重招商7.318.27作品發(fā)表、繼續(xù)軟文報道（每周2-3篇）保持新商務休閑空間設計大賽作品發(fā)表的頻率，組織權(quán)威人士對作品進行點評。8.14特區(qū)報商業(yè)版招商廣告新商務休閑體驗8.21商家簽約大賽設計作品新聞炒作8.28知名商家入駐簽約儀式媒體跟進報道3、項目招商收尾期推廣（8月28日8月31日）日期推廣方式主題8.299.3設計大賽評審完畢，舉行頒獎儀式新聞跟進9.4大賽獲獎者與意向經(jīng)營者舉行座談會新聞跟進9.11特區(qū)報商業(yè)版招商廣告新商務休閑生活（尾鋪招商）9.15招商圓滿結(jié)束為開業(yè)造勢9.18現(xiàn)場噴繪廣告完成更換即將開業(yè)9.28試營業(yè)預告購物公園項目組2006-7-8