1、一、工業地產概念與特性 工業地產是住宅、商服和綜合類用地外的第四種性質用地。工業類 用地上可建的建筑物用途通常包括：工業制造廠房、物流倉庫和工 業研發樓宇等。 工業地產作為一門產業，有其獨有的商業模式，包括工業地產開發 商籌措資金、建設基礎設施、開發經營項目并提供工業地產產業與 服務等一系列活動。工業地產業的盈余體現在能夠快速啟動、以收 入抵償支出、并能夠在抵償支出后有剩余，與此相對應的，工業地 產的商業模式具備“大投資、快啟動、提供增值服務、追求長期穩定 回報”的四大特性。 二、工業地產發展在中國 工業地產的市場需求驅動全球產業戰略轉移 20 世紀 80年代以來，戰后第三次全球產業結構調整進
2、入高潮，世界 范圍內產業結構變遷出現了一些新的特征，不僅包括為適應高技術 產業發展及產業升級的要求，勞動密集型產業和一般加工制造業大 量向發展中國家的轉移，也包括資本密集型和技術密集型等產業環 節的全球戰略調整。 在產業有序更替過程中，各國產業結構之間逐步形成了一定的聯動 效應。由于中國經濟發展采取了較為開放的模式，加之中國在勞動 力、工業配套能力、國內市場規模等方面的優勢，使中國成為承接 國際產業轉移最重要的區位之一。可以說，在這次產業轉移過程 中，中國是主要的目的國。 改革開放以來，我國已經接受來自香港、臺灣、日本和韓國以及自 歐美等多個國家和地區的產業轉移，這是中國制造業的崛起和發展 重
3、要誘因。中國制造業的迅速發展很大程度上是經濟全球化條件 下，全球產業升級和國際產業轉移不斷深化的必然結果。制造業的 發展和升級，給我國工業開發區的發展提供了新的歷史性機遇，其 間也蘊藏著新的商機。 工業地產市場的主要載體工業開發區大量建造 我國開發區自改革開放以來，經歷了從無到有的發展時期，它的誕 生順應了國際競爭和新技術革命的發展潮流。開發區作為本地區國 內外經濟的交匯點，是我國價值鏈中具備良好的輻射、示范和帶動 作用的重要環節，是促進區域經濟發展的強有力的推動器。建立和 發展開發區，是我國改革開放政策的一項重要措施，其重要作用與 國際產業轉移密切相關。 開發區由于具備政策優惠、投資環境相對完善等特性，已經成 為當地吸收外資、先進技術和管理經驗最為集中的地區。這在國家 級和省級開發區表現得更為明顯。同時通過外引內聯，開發區又成 為帶動周邊城市、企業及整個地區經濟積極參與國際競爭、擴大開
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