購物中心特性及運營要點研究分析報告（3頁）.doc
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購物中心特性及運營要點研究分析報告（3頁）.doc
1、購物中心特性及運營要點分析購物中心特性及運營要點分析 一、 購物中心的特性 由于購物中心本身是一個匯聚零售商及消費者的地方，其性質(zhì)及所發(fā)揮的作用與其它物業(yè)類別 有截然不同的特征： 1、購物中心的租金收入與商戶營業(yè)額息息相關(guān) 購物中心的收入來源主要來自商戶的租金，而商戶能夠付出多少租金，就取決于其營業(yè)額。商 戶生意好，自然能承擔更高的租金，反之，商戶生意不理想，便會希望透過減租、或遷往其它 較低租金的鋪位，以減低營運成本。 對于一般以營業(yè)額來訂定租金的購物中心來說，這特性就更為明顯。商戶除繳交基本租金外， 還需支付每月營業(yè)額的某個百分比作為租金。換句話說，商戶的營業(yè)額越高，業(yè)主的租金收益 亦會越
2、高。由此可見，商戶與業(yè)主之間，或多或少都存在著一種唇齒相依的關(guān)系，要令到購物 中心變得生生有色，購物中心管理團隊便需與雙方作多方面的協(xié)調(diào)和溝通。 2、購物中心具有非一般的生命力 購物中心與一般地產(chǎn)項目的最大分別，在于其動態(tài)及生命力。一般住宅項目只要地點 優(yōu)越、景觀理想、質(zhì)素高、交通方便，再加上優(yōu)質(zhì)的管理及大量的宣傳攻勢，發(fā)展商便可以靜 待收成。 至于購物中心，由于物業(yè)本身集合了不同的零售行業(yè)和品牌，并且不斷受到潮流新趨勢及顧客 口味轉(zhuǎn)變等因素的影響，因此物業(yè)必需與時并進，透過改造、翻新、改變租戶業(yè)態(tài)或轉(zhuǎn)換個別 品牌等不同方法去維持購物中心的競爭力。 3、購物中心營運 從不間斷 一般的住宅物業(yè)只
3、需在物業(yè)落成后，把單位推出市場，然后專注為業(yè)主提供物業(yè)管理服務，發(fā) 展商便可以功成身退。然而，購物中心的業(yè)主，以至商戶及管理團隊，均需共同努力，時 刻緊貼市場脈搏，方能使購物中心突圍而出。 作為業(yè)主，需定期監(jiān)察購物中心的營運表現(xiàn)，與購物中心管理團隊商討改善的對策；作為商 戶，應努力為顧客提供優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務，吸引他們消費；而管理團隊，作為消費者、商戶及 業(yè)主之間的橋梁，需密切留意市場變化，不繼推陳出新，舉辦各種型式的推廣活動，以擴闊客 源，協(xié)助商戶提高營業(yè)額，從而為業(yè)主帶來更高的租金收入。 二、購物中心運營要點 購物中心要營運得當，有賴專業(yè)的購物中心推廣管理團隊充分發(fā)揮其主導及橋梁角色，其重點 如下: 1、營造舒適的購物環(huán)境 這是指最基本的硬件維護及管理。購物中心管理團隊必需為顧客締造一個安全、衛(wèi)生、照明度 適中兼空氣流通的購物環(huán)境，方能讓顧客盡享購物之樂。 2、加強業(yè)主及商戶之間的溝通
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