1、購物中心的業態比例分析 在商業領域內，如果說超市經營的是商品，百貨經營的是品牌，那么購物中心購物中心經營的 就是業態。作者認為，購物中心的業態分布和比例應從所處商圈整體進行考慮，購物中心 的差異化定位是確定各種業態組合的起點。作為一種集合了多種功能的商業綜合體，購物 中心對各種業態的組合、搭配，無疑是決定其能否成功經營的關鍵。 一般來說，購物中心購物中心分為休閑娛樂型、主題購物型、生活鄰里型三種定位。從北京西 單大悅城來看，人氣旺中心商圈的購物中心零售、餐飲、娛樂三大業態分布的比例，一般 為5：3：2。不過北京的購物中心普遍存在高檔化、雷同化，娛樂性相對不足的問題，所 以，新建購物中心的定位，
2、更應該突出主題性，通過獨特的風格、獨特的文化，形成自己 獨特的魅力。 從不同業態的功用來說，中心商圈大賣場可以拉人氣，百貨零售可以提高項目品位， 餐飲可以延長消費者停留時間，文化娛樂可以豐富消費者生活層次，品牌專賣店可以滿足 消費者差異化需求，其它服務配套可以彌補消費者一站式消費需求。但各業態比例要找到 平衡點。如主力店與次主力店、品牌店要相得益彰。主力店是龍頭，主要可以拉動人氣， 合作期較長，但租金較低，對項目的貢獻主要表現在對消費者的號召力；次主力店和品牌 店是補充，品牌專賣店租金較高，但合作期較短，其主要貢獻體現在租金方面；餐飲對項 目的貢獻主要體現在延長消費者在購物中心的停留時間，拉動
3、非購物消費者，但租金較 低，合作期長于品牌專賣店；文化娛樂商戶對項目的主要貢獻在于增加購物中心的文化氛 圍和互動氣氛，但要有特色。 傳統的購物中心購物中心把大部分精力和場地用來堆積主力店、次主力店和百貨業態，餐飲娛 樂等配套業態的占比一般都在 15%-20%之間。但在商業競爭激烈、同質化越來越突出的今 天，如何讓消費者更長時間的留在賣場里成了首要問題。以大悅城為例，配套業態的占比 已經達到 35%，恰巧彌補了周邊賣場的空白為西單商圈的消費者提供了休閑、餐飲的服 務，同時配以品牌次主力店來滿足不同需求的消費者。而百貨賣場時不可能拿出更多的面 積給餐飲配套業態。 另一個顯著地變化在于樓層內的業態混搭。現代購物中動輒10萬平米的體量使得單層 面積往往達到甚至超過一萬平米，消費者很容易因為疲勞而不愿再上到其他樓層。因此購 物中心在設置垂直動線外又開始嘗試在樓層內適當安排了咖啡廳、甜品屋、水吧等業態
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