1、購物中心業態組合分析與建議 一、商業業態及業態規劃的定義 （一）商業業態的定義 商業業態指的是經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形經營者為滿足不同的消費需求而形成的經營模式或經營形 態，態，其分類的主要依據包括經營主體目標市場、經營理念、服務功能、選址要 求、立店規模、商品結構標準等諸方面。城市綜合體內主要的商業業態包括：商業業態包括： 購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅購物中心、酒店、寫字樓、公寓、住宅等等；而其中購物中心內的業態主要 有：百貨店、零售型專業店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛百貨店、零售型專業店、專賣店、特色超市、大型綜合超市、電影城、娛 樂中心（樂
2、中心（KTV、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲、電玩等）、健身中心、大型中式酒樓、特色餐飲、美食廣場、美食廣場、 美容院及發廊、銀行、便利店、折扣店、專業市場等。美容院及發廊、銀行、便利店、折扣店、專業市場等。 （二）商業業態組合與規劃 所謂業態組合就是指綜合體或購物中心根據自身的定位確定商業業態的種類綜合體或購物中心根據自身的定位確定商業業態的種類 和每一種商業業態在購物中心中的和每一種商業業態在購物中心中的分布及分配比例分布及分配比例的過程的過程。 業態組合涉及三個層面的問題：1、業態的選擇：業態的選擇：一個綜合體或是購物中心 究竟應該承載哪些功能、涵蓋哪些業態；2、配比的問題：
3、配比的問題：各業態在綜合體或 購物中心中的占比及每一業態中具體每個業種數量的多少以及相互的比例關 系；3、落位與分布的問題：落位與分布的問題：各業態在綜合體或購物中心的區位與業態之間的區位與業態之間的 相互關系相互關系。 對不同的業態如何進行有效的劃分與組合，不僅關系到廣場定位的實現定位的實現、客客 流的共享流的共享，更關系到經營收益的最大化經營收益的最大化,同時同時滿足經營者需滿足經營者需要要與消費者需求。與消費者需求。 二、業態規劃的基本原則 1、定位優先的原則 單個綜合體或購物中心的業態組合須服務于公司整體戰略的發展要求。購物 中心業態的選擇與配比規劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經營需選擇與配比規劃須符合城市綜合體的整體定位，滿足商家的經營需 要和消費者的消費需求。要和消費者的消費需求。綜合體或購物中心的定位包括三個層面： 1）整體的功能性定位：）整體的功能性定位：即綜合體
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