1、購物中心業態分布分析購物中心業態分布分析 招商既是商場建設的“果”，也是運營成敗的“因”。這種復雜的“因果關系”，決定了招商 在商業地產開發運營全流程中的重要作用。在商場的招商過程中，要遵循招商的一些基本原則。 商場招商應當具有計劃性，具有宏觀指導性，概而言之，就是招商應當遵循業態比例分配原 則。 所謂業態比例分配原則就是指商場應當根據自身的經營規劃確定每一種商業業態在商場中的分 布和分配比例情況。如美食、娛樂、服飾等經營業態，應當在各個樓層、各個商場的分區、以及整 個商場中的分布狀況和面積比例。每一棟商業建筑處于不同的市場環境之中，面對不同的競爭狀 況，具有不同的建筑格局和使用狀況。正因為這
2、種個體的差異性，使得每一棟商業建筑都具有不同 的招商需求。在世界各地，購物中心根據經營類型區分有娛樂型購物中心、美食型購物中心等多種 類型，這就決定了購物中心的業態分配比例必須經過充分考慮。 1、正佳廣場的52：30：18 的業態分配比例 2004年開業的正佳廣場在招商規劃中曾經有52：30：18黃金分配比例的指導原則，這個指導 原則是華南理工大學工商管理學院的專家們經過對國外、國內一些成功的購物中心進行統計分析之 后，得出的一個具有指導意義的標準52：30：18，即商業：娛樂：餐飲=52：30：18。 這個黃金分配比例原則就是：假定一個購物中心的商業建筑總面積為10000平方米，則用于商業
3、經營的面積應當為5200平方米，娛樂配套面積應當為3000平方米，餐飲美食面積應當為1800平方 米。這個數據是經過對眾多成功的購物中心的各種業態所占面積進行統計分析后得出來的。他們認 為商業：娛樂：餐飲=52：30：18的購物中心是最適宜經營的，經營業績最好，開業和運營也最容 易取得成功。這個結論曾經在國內的商業建筑領域內引起了較大的爭論。 有關的商業專家指出52：30：18的分割比例并不科學，原因在于這一統計數據是從北美、歐 洲、日本的城市及我國的臺北和香港的購物中心統計出來的。在這些統計素材當中，美國的購物中 心由于面積龐大，大多數位于郊區，土地成本低廉，娛樂配套普遍面積比較大。日本東京、中國香 港和中國臺北地區的購物中心大多數位于城市中心，土地成本高昂，娛樂配套面積比較有限。不同 的國家、不同的城市、不同的購物中心之間存在著較大的差異，因此這樣的指導原則并不具有普遍 的應用指導性。
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