房地產開發業務征收企業所得稅政策（33頁）.ppt
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房地產開發業務征收企業所得稅政策（33頁）.ppt
1、房地產開發業務征收企業所得稅政策房地產開發業務征收企業所得稅政策 北京市地稅局企業所得稅管理處 政策出臺的背景 由于房地產開發企業財務核算的復雜性，導 致其在企業所得稅征收管理上存在以下問題： 1、預售收入大量存在而長期不結轉銷售收入 2、收入與成本費用的匹配缺乏科學合理的標 準 3、成本與費用間缺乏合理的劃分標準。 國家稅務總局曾下發國稅發200383號 ， 但在執行中也未難很好解決上述問題，所以 總局重新下發了關于房地產開發業務征收關于房地產開發業務征收 企業所得稅問題的通知企業所得稅問題的通知 一、關于未完工開發產品的稅務處理問題 采取預售方式銷售開發品，其預售收入先按預計計 稅毛利率分
2、季(或月)計算出當期毛利額，扣除相關的 期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所 得額，待開發產品結算計稅成本后再行調整。 （一）預計計稅毛利率的確定： 1、經濟適用房項目不得低于3% ；（我市暫定為6%） 2、非經濟適用房開發項目按項目所在地不同分為不 得低于20、15%和10%等三個最低檔次。 我市采用20的計稅毛利率 一、關于未完工開發產品的稅務處理問題 （二）預售收入的確認 1、范圍：房地產開發企業在取得預售許可 證后，通過預售開發產品而取得的全部收入 2、時間：收到款項的當天或銀行按揭到帳 的當天 （三）預售收入預計毛利額的申報 1、年度匯繳時，調整表36行反映 2、季度預繳時，
3、通過納稅調增行反映 完工開發產品的稅務處理 （一）開發產品完工 的三個條件 1.竣工證明已報房地產管理部門備案的開 發產品（成本對象）； 2.已開始投入使用的開發產品（成本對 象）； 3.已取得了初始產權證明的開發產品（成 本對象）。 完工開發產品的稅務處理 （二）開發產品完工銷售與預售毛利的結轉 1、收入的性質和銷售方式，按照收入確認的原則， 合理地將預售收入確認為實際銷售收入，同時按規 定結轉其對應的計稅成本，計算出該項開發產品實 際銷售收入的毛利額。 2、實際銷售收入毛利額與其預售收入毛利額之間的 差額，計入完工年度的應納稅所得額。 3、如納稅人不及時結轉收入，或調整銷售收入毛利 額和預售收入毛利額之間的差額，主管稅務機關有 權 進行調整 操作實例 某房地產開發企業2003年開工A項目，04年 已正常銷售，實現銷售收入1000萬元，繳納 流轉稅金55萬元，期間費用50萬元，銷售成 本
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