湖南長沙·城地產項目一期及二A地塊商業營銷策略報告（117頁）.ppt
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湖南長沙·城地產項目一期及二A地塊商業營銷策略報告（117頁）.ppt
1、長沙長沙 萬科城萬科城 20112011年年1111月月2 2日日 項目一期及二項目一期及二A A地塊地塊 商業營銷策略報告商業營銷策略報告 商業營銷不能像住宅營銷一樣商業營銷不能像住宅營銷一樣, , 商業需要的就是商業需要的就是氛圍氛圍與與氣場氣場! ! 萬科城商業必須站在萬科城商業必須站在 項目整體運營項目整體運營 的基礎上謀略的基礎上謀略 項目運營所要達到的項目運營所要達到的核心目標：核心目標： 通過商業價值的挖掘，通過商業價值的挖掘， 提升項目整體價值。提升項目整體價值。 商業提報背景：商業提報背景： 報告涉及范圍：項目一期底商、二報告涉及范圍：項目一期底商、二A A區域底商及二區域底
2、商及二A A區域獨立商業。區域獨立商業。 總面積總面積4389.58 4389.58 ，共，共7272個鋪面，其中一期底商、二個鋪面，其中一期底商、二A A底商目前都已到達預售底商目前都已到達預售 條件，二條件，二A A獨立商業建筑主體已完成。獨立商業建筑主體已完成。 S S 3 3 13#13# 底商底商 S S 2 2 此次提報的此次提報的基本目標：基本目標： 項目商業價值最大化挖掘項目商業價值最大化挖掘 整體策略整體策略 步走：步走： 營營 銷銷 策策 略略 招招 商商 策策 略略 推推 廣廣 策策 略略 整整 體體 定定 位位 1、開福區居住環境優越，但經濟 發展一直被籠罩在“南帝北丐
3、”的 說法之下，給人以距離感； 2、以湘江世紀城為主的城北商業 逐漸面世，商業氛圍逐漸形成，但 在城北呈單極化發展； 3、經瀏陽河與京廣鐵路的隔斷， 項目區域內的商業幾乎為零。 問題1： 萬萬 科科 城城 片區商業價值評判片區商業價值評判現狀一：現狀一：商業氛圍不足商業氛圍不足 區域整體商業價值偏低，地段不成熟。地段抗性導致客戶投資 的心理保障不強。 1 1、新開發區域，周邊成熟小區不、新開發區域，周邊成熟小區不 多，固定消費力有限；多，固定消費力有限； 2 2、開發起步階段，人氣、市政、開發起步階段，人氣、市政、 交通配套極度不成熟。交通配套極度不成熟。 開發起步階段，周邊人氣匱乏，珠江共城約800戶業主及消費能 力較低的外來務工人群是目前人流主要構成。 片區商業價值評判片區商業價值評判現狀二：現狀二：人氣匱乏人氣匱乏 思考：消費人流及商業氛圍，是商業投資者、經營者選思考：消費人流及商業
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