大西南茶葉專業批發市場商業房產營銷策劃方案（4頁）.docx
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大西南茶葉專業批發市場商業房產營銷策劃方案（4頁）.docx
1、大西南茶葉專業批發市場大西南茶葉專業批發市場 商業房產營銷策劃方案商業房產營銷策劃方案 由于本策劃方案的對象是商業房產，因此，本方案首先采取總成本收益分析方法，對該商業房產潛在投資者的投資決策特點進行 分析；然后，在此基礎上，運用市場營銷組合理論，提出該項目的營銷方案。 1.1. 本項目商業房產投資特點分析本項目商業房產投資特點分析 作為商業房產的投資者，最關心的是自己的投資決策能夠產生的商業利潤。本節首先提出本項目投資的成本收益模型，然后，對 本項目商業房產潛在投資者投資決策的影響因素進行分析。 1.1 1.1 商業房產投資的總成本收益模型商業房產投資的總成本收益模型 商業房產投資的總成本收
2、益模型用凈現值公式表示為： n t n t TCiNCFNPV 1 )1 ( 其中 NPV 表示投資凈現值，i 表示銀行利率，NCF 表示現金凈流量，TC 表示投資總成本。 1.2 1.2 商業房產投資影響因素分析商業房產投資影響因素分析 由商業房產投資總成本收益模型可以看出，對追求投資凈利潤最大化的商業房產潛在投資者而言，影響其投資決策的因素主要包 括銀行利率 i、現金凈流量 NCF、投資總成本 TC 三個方面。 1.2.1 1.2.1 銀行利率銀行利率 由上述商業房產投資總成本收益模型可以看出，其他因素不變情況下，銀行利率與投資凈現值呈反響變化，即銀行利率提高，投 資凈現值降低；銀行利率降
3、低，投資凈現值增加。我國銀行利率尚未實現市場化，因此，受宏觀經濟政策影響較大。最近，由于我國 經濟呈現投資過熱傾向，政府金融管理部門調高了銀行存款準備金率，緊縮銀根，降低投資需求；另一方面，銀行利率也面臨提高的 趨勢，對本項目商業房產的投資可能會造成負面影響。 1.2.2 1.2.2 現金凈流量現金凈流量 某年現金凈流量可以用表示如下： 該年現金凈流量營業現金收入營業現金流出所得稅 從該公式可以看出，影響現金凈流量的主要因素包括營業現金收入、營業現金流出和所得稅三個方面。 （1） 營業現金收入 營業現金收入的高低主要跟該項目商業房產的商業價值密切相關，因此，影響該項目商業房產商業價值的因素如主營產品、市場 環境、地理位置等方面的主要優勢應成為該項目營銷策劃的主要訴求點，另外，應做出該項目商業房產價值的預測分析，提高營銷策 劃的說服力。 （2） 營業現金流出 營業現金流出主要是指一定時期內，
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