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杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索解析（4頁(yè)）.doc

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杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索解析（4頁(yè)）.doc

1、杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式杭州商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式探索探索商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式的選擇是為了更好地贏得利潤(rùn)，這也是企業(yè)的最終目標(biāo)，因此所有的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都在尋找適合自己項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式。從目前市場(chǎng)中可以看到，杭城比較大型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式中最常見(jiàn)的是“出售、出售、租售結(jié)合、售后返租租售結(jié)合、售后返租、只租不售只租不售”等四大模式。一一、完全出售完全出售，投資者具備經(jīng)營(yíng)自主權(quán)投資者具備經(jīng)營(yíng)自主權(quán) 商業(yè)地產(chǎn)出售完成之后，開(kāi)發(fā)商基本上就不再進(jìn)行干預(yù)，僅由物業(yè)管理部門進(jìn)行日常的統(tǒng)一維護(hù)管理。一方面投資者也具備完全的經(jīng)營(yíng)自主權(quán)，另一方面，開(kāi)發(fā)商可以快速回收投資。此種模式大多在社區(qū)型商業(yè)中體現(xiàn)，主要原因

2、在于開(kāi)發(fā)商同時(shí)也是項(xiàng)目住宅開(kāi)發(fā) 商，由于受到資金壓力的因素，秉著開(kāi)發(fā)即銷售的想法，在開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)后，借鑒住宅開(kāi) 發(fā)的經(jīng)驗(yàn)，以銷售為目的，快速回籠資金。此類項(xiàng)目在大型社區(qū)的商業(yè)配套中不勝枚舉。比如，位于良渚板塊的正中心良渚十六街區(qū)，規(guī)劃在地下區(qū)域設(shè)大型超市、電影院、溜冰場(chǎng)以及電玩廳，地上區(qū)域一分為二，用層高 5 米的大型商鋪打造一條餐飲街，用小型商鋪打造類似于湖濱名品街庭院式的商業(yè)街區(qū)。此外，還有商務(wù)套房，面積從 80 多平方米到 300 多平方米都有。底層是商鋪、上層是套房、頂層帶有閣樓和露臺(tái)。這樣的設(shè)置，即將投資、經(jīng)營(yíng)、休閑、聚會(huì)等多重功能整合在一起。產(chǎn)權(quán)出售，使其成為經(jīng)營(yíng)者的

3、固定財(cái)產(chǎn)，不僅可以進(jìn)行長(zhǎng)期維護(hù)，建立自己獨(dú)特的經(jīng) 銷風(fēng)格，博得廣大消費(fèi)者的感性認(rèn)識(shí)，在一定的基礎(chǔ)上進(jìn)行穩(wěn)步發(fā)展，還可將其進(jìn)行轉(zhuǎn) 讓、租賃，獲取更多的產(chǎn)業(yè)價(jià)值。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，收益收益=銷售收入銷售收入。二二、租售結(jié)合租售結(jié)合，靈活性和可控性皆有靈活性和可控性皆有開(kāi)發(fā)商保留部分主力商鋪，臨街、主入口商鋪控制在手中，并通過(guò)引進(jìn)主力店，實(shí)行大面積出租與分割出售租售并舉的模式。租售結(jié)合的模式，就是租一部分售一部分，開(kāi)發(fā) 商往往將物業(yè)的一部分租給主力店，再銷售一小部分商鋪，以平衡資金壓力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的矛盾，這種模式具備較高的靈活性和可控性。比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商業(yè)組團(tuán)購(gòu)物中心、時(shí)尚購(gòu)物街、精品商場(chǎng)組成，2.6 萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心、6000 平方米的時(shí)尚購(gòu)物街、1.5 萬(wàn)平方米的精品商場(chǎng)，提供集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑及商務(wù)等為一體的高檔、多層次、全方位服務(wù)。購(gòu)物中心以出

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