1、金雅苑商鋪定位策劃提報 一、 項目分析 金雅苑商鋪滯銷因素分析如下： （1） 項目性質是經濟適用房，因為沒有完全交房，土管局未評估，土地出讓金未落實， 故暫時還未能辦理預售證； （2） 周邊配套未成熟，如地鐵 1 號線、地鐵商業街、農貿市場、九堡大橋均未建成使用 及大型居住區入住率低等； （3） 開發商未作任何形式的廣告； （4） 商鋪未定位，利用率低，影響投資價值； （5） 購房開票只開 12000 元/，另外可打折優惠，此作法沒有合理的解釋，給意向客 戶造成信心缺失，影響銷售； （6） 周邊環境影響，大批規劃地塊未開發，流動人口少等； （7） 受國家宏觀調控政策的影響，銀根收緊，打壓房價，
2、抑制投資性需求，引發杭州樓 市相繼降價的波瀾。大部分投資客謹慎理財，處于一片觀望狀態。 二、 策劃背景 商業地產成功的秘訣就是市場定位。沒有一個合理的定位，商業地產包括沿街商 鋪就很難啟動。按照商業地產運作法則：誰都可以進入經營的地方誰都不愿進入，限 制條件只允許少數人進駐的地方，大家搶著進入。這也應驗了“物以稀為貴”的道 理。 那么，如何通過業態定位及招商提升商業地產價值，主要是四個方面，一個是商 業定位與規劃是成功招商的保障。第二個是如何進行專業化的招商。第三個是招商工 作和開發工作的配合。第四個是成功招商能夠提升物業價值。 第一個是商業定位，商業業態定位是一個復雜的研究過程，我們可以把這
3、些因素 分成內部和外部的，內部的是開發商可以控制的，外部是控制不了的客觀存在的。第 一點是商圈，作為任何項目都是在商圈里面，商圈主要是取決于自己這個項目的內 涵，取決于區位具體的情況，這是非常復雜的問題。一個項目的商家可能是有很多 級，但是是有自己的業態，他是很多商圈的累加。 第二個就是消費習慣，有多少消費者，消費能力怎么樣，包括消費習慣。我發現 在很多的地方，比如一個是杭州，一個是威海，威海人均收入比鄭州高，但是商業非 常落后，為什么？主要取決于小習慣，威海成家之后，夫婦倆就不消費了，就攢錢 了，他是很典型的消費習慣。杭州屬于張掖非常發達的地區，所以做商業項目的時候 就要考慮這個消費習慣。 第三個是城市功能配套，你滿足城市商業供需的功能，這個功能肯定是政府支持 的，包括道路、城市配套等等各方面。同時在區域交通上，在區域商業供需平衡上， 都應該得到支持。在中國的商業地產，可能這一點是最重要
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