1、恒生大廈價格定位思路恒生大廈價格定位思路 一、定價原則 1、開發成本分析 2、市場競爭程度分析 3、開發商預期利潤分析 4、項目自身素質分析 5、項目綜合性分析 二、目前高層樓盤檔次客源及價格簡析 思路：走高檔品牌適中價格路線思路：走高檔品牌適中價格路線 1、高層樓盤檔次 目前貴陽高層的樓盤發展處于初級階段，決定物業的素質 比較低，主要以地段、價格及之前的推出時機（市場的供不應 求）之要素決定銷售（當然開發商實力也相當重要）。因此本 項目要做精品物業從眾多樓盤中脫穎而出是獲得市場的關鍵。 高（極少） 中（少數） 低（多數） 樓 盤 素 質 2、高層客戶簡析 （1）按實力劃分 前幾年的高層客戶多
2、數為一次性付款，市場已消化掉大部 分有實力的買家，以后的買家開發商應注意首期付款實力的客 戶群，因此置業門檻不宜過高，增加自身的客戶層面。 （2）按性質劃分 項目地域性的第一意向客戶基本已被消化掉（如：時代名 仕樓、名仕花園、天恒城市花園、富水花園等）；物業性客戶 主要是以跨區域客戶為主體，市場面還相當大，因此項目在價 格定位上要刺激本區域的客戶群和在推廣上注重跨區域的客戶 群（這將是本項目的主要目標客戶）。 一次性 按 揭 按付款方式判定客戶實力 地 域 性客戶 物 業 性客戶 3、明年高層價格預測簡析 （1）預測明年的高層價格競爭在 25003000 元/m2之間； （2）素質好及有地段優
3、勢的在 35004000 元/m2之間，但銷售 速度比較緩慢； （3）30003500 元/m2中高檔次高層樓盤，將會是市中心及副 中心高層競爭的焦點。 因此，項目必須具備三個因素： a、 價格優勢在 3000 元/m2出頭，約在 30003150 元/m2具 競爭力 b、特色及個性化樓盤才能在眾多樓盤脫穎而出，吸引同檔 次樓盤的客源，甚至推動上、下檔次的客源 c、3300 元/m2以上是高層的門檻，若以 3150 元/m2以下的 價格定位，有 60%以上的戶型在 3000 元/m2以下，增加 客戶的層面，同時在 25003000 元/m2的高層中瓜分一 部分客源市場 （4）小高層項目多集中在環城路兩側，價格估計在 2300 2800 元/m2，在定價上挖掘此檔次大戶型客戶群；反過來 看，小高層將分流部分高層的客戶層，市場競爭更為激 烈，因此更注重自身品牌的塑造。 三、營銷推廣策略簡析 封
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