架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議（5頁(yè)）.doc

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架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議（5頁(yè)）.doc

1、架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議架空層的商業(yè)價(jià)值和應(yīng)用建議架空層越來(lái)越受到開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的關(guān)注，因?yàn)橘?gòu)房者在買(mǎi)房時(shí)大多不愿意住 1 樓，這部分空間很難利用。架空層能夠增加整個(gè)小區(qū)特別是高層小區(qū)的通透度，增加綠化面積，為小區(qū)的業(yè)主提供更多的公共交流空間，所以從建筑角度來(lái)說(shuō)，政府是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商多建架空層的。 1.11.1 不占用容積率指標(biāo)不占用容積率指標(biāo) 如果架空層算入建筑面積和容積率，那么開(kāi)發(fā)商就要交納相應(yīng)的配套費(fèi)、土地出讓金等，這是一筆不小的開(kāi)支。正因?yàn)檫@樣，一些原本建造有架空層的樓盤(pán)甚至重新改為商鋪出售，很多開(kāi)發(fā)商對(duì)建造架空層心存疑慮。關(guān)于建筑層高控制及容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則，規(guī)則中規(guī)定

2、：建筑底層布置層高 3.0 米以上架空層，其建筑面積可不計(jì)入地塊容積率，但電梯井、門(mén) 廳、過(guò)道等圍合部門(mén)應(yīng)計(jì)入容積率。架空層應(yīng)滿(mǎn)足以下條件：以柱、剪力墻落地，視線(xiàn)通透、空間開(kāi)敞；無(wú)特定功能，只作為公共休閑、交通、綠化等公共開(kāi)敞空間使用。架空層應(yīng)計(jì)入建筑層次。對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)建造架空層只是增加了一些建造成本，不會(huì)占用容積率的指標(biāo)。 1.21.2 拉近樓房拉近樓房間距間距假設(shè)在 B 樓沒(méi)有架空層的情況下，A、B 樓間距應(yīng)為 18 米（假定 A、B、C 為多層 18 米，間距規(guī)劃為 1：1 為 18 米），如圖 3-1 所示。但實(shí)際情況下，要求 A、B 兩樓間距為 15 米，此時(shí)可以在

3、B 樓一層做架空層 3 米，這樣根據(jù)規(guī)劃要求（在大寒日，B 樓的一層的某一房間應(yīng)該保證 2 小時(shí)的滿(mǎn)窗日照）A 樓即可和 B 樓相距 15 米，如圖 3-2 所示。 1.31.3 利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值利用架空層增加某個(gè)特定區(qū)域的價(jià)值 A 圖：通過(guò)架空層功能的衍生（健身、車(chē)位）贈(zèng)送給 1 樓業(yè)主，使 1 樓的售價(jià)大大提高，而多賣(mài)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于架空層的造價(jià)；（但要注意此處的架空層面積不得進(jìn)行公攤，并建議層高不超過(guò) 2.2，不計(jì)容積，不算產(chǎn)權(quán)，以贈(zèng)送使用權(quán)方式處理）。 B 圖：一號(hào)區(qū)域?yàn)樯啼仯ㄟ^(guò)一號(hào)商鋪后面樓房的架空層（同樣采用 A 圖形式贈(zèng)送，注意事項(xiàng)一致）的運(yùn)用，同樣可以大大提升商鋪的售價(jià)。 1.41.4 面積公攤面積公攤架空層是供業(yè)主公共使用的空間，增加了業(yè)主之間溝通交流的機(jī)會(huì)，目前的架空層主要有兩種：一種是半地下室的，另外一種是地上的。地上架空層又可以分為幾

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