江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告（6頁）.doc

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江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告（6頁）.doc

1、江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告江西贛州火車站地下商城項(xiàng)目可行性報(bào)告一.項(xiàng)目描述：項(xiàng)目位于江西省贛州市火車站站前廣場地下，屬于人防工程改造出來的地下商城。二.項(xiàng)目基本指標(biāo)： 2.1.項(xiàng)目地址：位于贛州市五洲大道中段火車站站前廣場地下一層，離市中心區(qū)約三公里。 2.2占地面積：25000 平方米 2.3.項(xiàng)目層高：4 米左右三.項(xiàng)目現(xiàn)狀： 3.1.項(xiàng)目目前在站前廣場上并沒有明顯的標(biāo)示，通過水泥臺(tái)階與火車站廣場連接。項(xiàng)目目前被用來做小旅館、小飯館，檔次很低。且項(xiàng)目周邊目前人流量較少，人氣明顯不足。 3.2.項(xiàng)目所處火車站站前廣場現(xiàn)有 21 路公交車始發(fā)、終到 3.3.贛州火車站

2、目前有 76 趟客運(yùn)列車停靠，其中 8趟為始發(fā)、終到四.項(xiàng)目基本利益分析： 4.1.項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售額：25000*6500元/=1.625 億 4.2.項(xiàng)目預(yù)計(jì)代理費(fèi)：1.625億*8%=1300 萬 1.625 億*10%=1625 萬五.項(xiàng)目基本操作思路 5.1.高利益=高付出 5.2.代理商需投入保證金 50萬 5.3 所有的專業(yè)設(shè)計(jì)由代理方?jīng)Q策（包含基建、裝修、廣告、規(guī)劃設(shè) 計(jì)、經(jīng)營管理、招商等等） 5.4代理商等同于 50%的運(yùn)營開發(fā)商六.項(xiàng)目投資判斷（此財(cái)務(wù)投資為靜態(tài)測算，實(shí)際啟動(dòng)資金約為 2000 萬，實(shí)行滾動(dòng)開發(fā)的模式）總計(jì)：項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn) 小計(jì) 預(yù)計(jì)總投資： 7300萬

3、毛利率： 122% 1.土方、基建工程（僅需改造） 400 元/ 1000萬 2.達(dá)到商場需求的裝修裝飾工程 1500元/ 3750萬 3.消防報(bào)批、報(bào)建費(fèi)用 500 元/ 1250萬 4.設(shè)備（電梯、中央空調(diào)） - 800 萬 5.銷售廣告 500 萬七.策劃基本思路 7.1.商業(yè)賣使用權(quán)（經(jīng)營權(quán)），80%投資，20%自營 7.1.1.帶租約銷售 7.1.2 返租（10年或 15 年返租） 7.1.3.大包租 7.1.4.炒房、自營兼租賃 7.2否定原有代理公司小商品街的策劃意見，從以下幾點(diǎn)入手 7.2.1 結(jié)合火車站流動(dòng)人口相對龐大的特性 7.2.2 建議做休閑、餐飲、娛樂、購物的都是綜合體 7.2.3 在規(guī)劃業(yè)態(tài)上，按組團(tuán)、流線來區(qū)分 7.2.4 立足火車站，輻射 1 個(gè)行政區(qū)，打造次商業(yè)中心地位（60%- 70%來自流動(dòng)消費(fèi)，30%來自居民消費(fèi)） 7.3反推論證價(jià)格體系 7.3

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