1、商商業業運運營營項項目目收收益益測測算算模模板板說說明明（紅色字體為變化部分，請注意） 基礎數據項已知數據項 營業稅率5.50%建筑面積 房產稅率12.00%初始投入從支付第一筆土地費始計，包括土地費、建安成本。 所得稅率25.00%租金收入運營1-10年的基準租金及增長倍數，第11-20年租金水平0增長，與第10年持平。 折現率8.00%停車廣告等其他年收入運營1-10年的基準年收入及增長倍數，第11-20年收入水平0增長，與第10年持平。 折舊年限20年運營成本率運營1-10年的運營成本率，第11-20年與第10年持平，保持不變。 運營年限20年每年折舊初始投入總額（E4）/20 注：租金
2、及停車廣告等年收入需要由運營年份轉化為自然年份，如9.28開業的項目第一年的年租金收入只計入3個月。 過程數據項 商業資產回收值 第20年商業物業的出售價值，計入第20年的當期現金凈流量 收入小計 租金收入（E5）+停車廣告及其他年收入(E6) 房產稅 租金收入(E5)*房產稅率(B4) 營業稅： 收入小計(B13)*營業稅率(B3) 營業成本及費用收入小計（E5）*運營成本率(E7)-房產稅(B14)-營業稅(B15) 所得稅： 收入小計（B13）-營業成本及費用(B16)-房產稅(B14)-營業稅(B15)-折舊(E8)*所得稅率(B5) , 0 稅金 房產稅(B14)+營業稅(B15)+
3、所得稅(B17) 支出小計 初始投入(E4)+營業成本及費用(B16)+稅金(B18) 結論數據項 當期現金凈流量 收入小計(B13)-支出小計(B19)+商業資產回收值(B12)（建設第1年至運營第20年） 當期凈現值 當期現金凈流量(B22)按計租年份折現（建設第1年至運營第20年） 當期凈收益 收入小計(B13)-支出小計(B19)+初始投入(E4)（運營第1-20年） 考核指標項 留存物業價值運營第1年至第20年當期凈收益(B24)的凈現值 留存物業投入初始投入總和 留存物業凈收益留存物業價值(B27)-留存物業投入(B28) 留存物業收益率留存物業凈收益(B29)/留存物業價值(B27) 內部收益率（IRR）根據建設期第1年至運營第20年當期現金凈流量(B22)進行計算 動態投資回收期累計凈現值為正的運營年份 靜態投資回收期累計現金凈流量為正的運營年份 商商業業運運營營項項目目收
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