誰是業態組合最合理的Mall購物中心（5頁）.doc
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誰是業態組合最合理的Mall購物中心（5頁）.doc
1、誰是業態組合最合理的誰是業態組合最合理的 Mall？ 業態組合一般遵循業態組合一般遵循“5：3：2” “購物中心的業態組合一般還是有規律可循的。” 曾負責西單大悅城招商、現任中糧集團中 糧置業朝北大悅城副總經理的魏學問告訴記者，“在人氣旺一些的地方，零售、餐飲、娛樂三大 業態大致可以按照 5：3：2 的比例安排，西單大悅城基本就是如此；如果不是太旺的地方，則通 常要加大娛樂和餐飲的比例來提升人氣”。 據魏學問介紹，三大業態當中，娛樂業的商圈最大，但租金也是最低的。這主要由于其收益 也相對較低。像魔術、電玩、電影院等，不僅客單價低，而且翻臺率都很低，往往每個玩的人都 會占用很長時間。同時還具有互
2、斥性，即你玩的時候，其他人就不能玩了。娛樂消費還不具有儲 存性，比如昨日電影院只有 50 人，空著 150 個座位。而今日即便有 300 個人想看電影，電影院 也只能容納 200 人，是不可能把昨日的空位留到今日消費的。 餐飲業的商圈稍小，租金居中。與娛樂消費相比，餐飲的客單價還是較高的，但通常沒有規 模優勢，因為每建一家門店，人工、物料等都需要另建一套。 零售業雖然吸引半徑最小，但租金功能卻較強。這是因為零售業具有規模優勢，統一設計之 后，可以大批量生產，從而降低每一件單品的成本，所以各品牌都有自我擴張的要求。但店開多 了以后，商圈半徑自然就小了。 “對一個購物中心來說，業態組合不僅是一個企
3、業自我完善的問題，更要從所處的商圈進行 整體考慮。” 魏學問坦言，西單大悅城位于北京最繁華的商圈，原本甚至可以按照 6：2：2 來布 局的。但是西單原來的中友、君太都是純百貨，餐飲比例很小，所以我們走了一條差異化路線， 與其他企業形成互補，從而讓整個商圈的購物環境得到了提升。“商業很難有規范化的業態，即 便在西單再建一座大悅城，其業態組合與今日的西單大悅城也肯定是完全不同的，因為只有差異 化錯位經營才能共生共榮。” 對餐飲、電影院重視程度日益提高對餐飲、電影院重視程度日益提高 談到購物中心的業態組合，著名的百貨行業專家、北京昭邑零商管理咨詢有限公司總經理劉 暉同樣認為沒有一個固定的模式。但他表示，對餐飲和電影院的重視，已經成為了業界的共識。 “一般來說，面積在 30 萬平方米左右的一個購物中心，通常會由主力店、次主力店，以及一 些輔助業態共同構成。其中，主力店以百貨、超市為主，次主力店主要
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