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房地產(chǎn)項目代理公司寓項目定價方案實戰(zhàn)文本.doc

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房地產(chǎn)項目代理公司寓項目定價方案實戰(zhàn)文本.doc

1、某公寓項目定價方案實戰(zhàn)文本某公寓項目定價方案實戰(zhàn)文本/論文論文摘要：本文運用房地產(chǎn)估價理論中的市場比較法、成本法技術(shù)中的技術(shù)模型，通過對成都市府南河邊某電梯公寓的項目狀況、市場背景、競爭性項目狀況等情況進(jìn)入深入的分析，針對項目的開發(fā)狀況、施工進(jìn) 度，開發(fā)商目標(biāo)等具體情況，選擇適宜的評估技術(shù)路線，對項目的分戶預(yù)售價格進(jìn)行了詳細(xì)的推算和制訂，本文將房地產(chǎn)評估理論、技術(shù)與房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐有機地結(jié)合起來，對房地產(chǎn)項目營銷組合中價格策略的設(shè)計具有較強的可操作性和實踐指導(dǎo)意義。一一商品房價格特征及項目訂價問題的提出商品房價格特征及項目訂價問題的提出房地產(chǎn)定價策略是指如何根據(jù)產(chǎn)品的生產(chǎn)成本和

2、使用價值，應(yīng)對市場的反應(yīng)，進(jìn)行合理的價格組合，使利潤的實現(xiàn)和利潤的多少控制在一個合理的時間和數(shù)量范圍之內(nèi)。與其他產(chǎn)品有區(qū)別的是，房地產(chǎn)價格的表現(xiàn)要豐富的多。對一套房屋價格的評判，往往要考慮它的單價、總價和付款方式三個方面的構(gòu)成。其中，房屋單價是人們對樓盤的地點遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素的判斷指標(biāo)。如成都的住宅消費存在典型的區(qū)域偏好，房地產(chǎn)界的“南富、西貴、東窮、北惡”的住宅消費偏好就很說明問題，以二環(huán)路外的樓盤單價而言，南門屬傳統(tǒng)的富人居住區(qū)，商品房單價在2500元平方米一3000元平方米之間；西門屬貴人區(qū)，商品房單價在2000元平方米一2500元平方米之間；東門因大型國有企業(yè)較集

3、中，商品房住宅單價為1500元平方米一2000元平方米之間；北門因鄰火車北站、荷花池市場、五塊石、駟馬橋等區(qū)域，治安環(huán)境較差，商品住宅價格相對低一些，單價在1000元平方米一1500 元平方米之間。這一例子說明了住宅單價是房地產(chǎn)地理位置和環(huán)境品質(zhì)的判斷指標(biāo)。商品房價格具有以下三大特征：特征之一：高總價與付款方式房地產(chǎn)的高總價是商品房區(qū)別于其他商品最顯著的特征，一套普通商品房住宅，它的總價也往往高達(dá)二十多萬人民幣，需要工薪階層奮斗十幾年才可能如愿以償。從郊區(qū)到市中心，商品房的價格從十幾萬到幾十萬不斷地向上攀升，甚至上百萬、幾百萬的商品房也屢見不鮮，不同總價對應(yīng)的客源層也如同一座金字塔，總價越往上，范圍越窄，數(shù)量越小，客源層區(qū)隔也越明顯。巨額的總價不僅剝離著客源而且影響著他們的購買行為。他們不可能象購買香煙肥皂一樣隨意自如，也不可能像購買冰箱彩電那樣，僅注意產(chǎn)品的品牌與質(zhì)量，他

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