1、 順馳（華東）集團商業地產事業中心順馳（華東）集團商業地產事業中心20052005年年7 7月月2020日日市場研究市場研究項目分析項目分析產品建議產品建議商業規劃商業規劃招商策劃招商策劃營銷推廣營銷推廣商鋪去化商鋪去化邏輯推理雙向互動目標指向項目概述篇內容提要 順馳濱江順馳濱江 奧城配套商業項目位于南京市河西新城西南部奧城配套商業項目位于南京市河西新城西南部 的奧體中心板塊，與已建成的南京奧體中心斜對，與建設的奧體中心板塊，與已建成的南京奧體中心斜對，與建設 中的藝蘭齋美術館和金陵圖書館隔路相望。中的藝蘭齋美術館和金陵圖書館隔路相望。項目所處位置屬于未成熟區域，是河西新城的西南板塊，項目所處

2、位置屬于未成熟區域，是河西新城的西南板塊，屬于南京市最西南片區，但是未來南京市規劃中兩大市級屬于南京市最西南片區，但是未來南京市規劃中兩大市級 商業中心之一，也是地鐵商業中心之一，也是地鐵1、2號線交匯處。號線交匯處。項目南臨河西新城東西向主干道夢都大街，東靠建設中的項目南臨河西新城東西向主干道夢都大街，東靠建設中的 奧體新城，向西遠眺長江和江心洲，和建設中的濱江景觀奧體新城，向西遠眺長江和江心洲，和建設中的濱江景觀 大道和綠博園比鄰而居。大道和綠博園比鄰而居。就在這里N12345項目概述篇內容提要項目地塊概況項目地塊概況本項目濱江景觀大道和綠化帶第壹區等文化街區夢 都 大 街樂山路地鐵1號線

3、站點造價約5億美元的奧體中心 奧體新城項目地塊周邊社區環境項目地塊周邊社區環境項目周邊目前基本沒有常住人口，因為周邊的大盤還沒有業主入駐。但是周項目周邊目前基本沒有常住人口，因為周邊的大盤還沒有業主入駐。但是周邊在建在售的大盤都規劃了較大建設體量，未來入駐人口可達邊在建在售的大盤都規劃了較大建設體量，未來入駐人口可達6萬人萬人:濱江奧城：濱江奧城：占地182190平米，建筑面積292430平米，規劃入駐2072戶；奧體新城：奧體新城：占地90萬平米，建筑面積：120萬平米，預測入駐8000戶；紫鑫中華廣場：紫鑫中華廣場：占地17萬米，住宅建面26萬平米，預測入駐2200戶；歐洲城：歐洲城：占地

4、面積13.8萬平米，住宅建面14萬平米，規劃入駐635戶；金馬驪城：金馬驪城：建筑面積172233平米，預測入駐1500戶；萬科光明城市：萬科光明城市：占地13.36萬平米，建面27.60萬平米，預測入駐2300戶；中海塞納麗舍：中海塞納麗舍：占地12萬平米，建面17萬平米，預測入駐1600戶；萬達華府：萬達華府：建筑面積10.18萬平米，預測入駐1000戶。除了離項目較遠的永隆家具城和陶瓷市場外，目除了離項目較遠的永隆家具城和陶瓷市場外，目前項目周邊沒有營業中的商業設施，但周圍規劃中的前項目周邊沒有營業中的商業設施，但周圍規劃中的商業體量很大，中央商務區的底層商業配套就高達商業體量很大，中央

5、商務區的底層商業配套就高達5858萬平米，奧體場館及中央公園部分商業配套萬平米，奧體場館及中央公園部分商業配套1515萬平米，萬平米，周邊主要開發樓盤的商業配套周邊主要開發樓盤的商業配套13.8513.85萬平方米。萬平方米。也就是說，未來兩年內項目周邊上市的商業物業也就是說，未來兩年內項目周邊上市的商業物業供應量有可能達到供應量有可能達到8787萬平方米，對河西新城的消費人萬平方米，對河西新城的消費人口來說，這是一個巨大的體量?？趤碚f，這是一個巨大的體量。項目地塊周邊商業環境項目地塊周邊商業環境項目地塊周邊商務環境項目地塊周邊商務環境河西河西CBD位于河西新城區中部，是新城的核心區，將承擔新

6、城最位于河西新城區中部，是新城的核心區，將承擔新城最主要商務功能，主要商務功能，CBD區域總投資區域總投資100億元，總建筑面積億元，總建筑面積240萬平方萬平方米，由米，由16幢標志性建筑組成，最高達幢標志性建筑組成，最高達238米。其中，寫字樓米。其中，寫字樓30萬萬平方米，商業用房平方米，商業用房58萬平方米，酒店式公寓萬平方米，酒店式公寓42萬平方米。萬平方米。河西新區中央商務區規劃建成南京新的商務、商業、金融和保險河西新區中央商務區規劃建成南京新的商務、商業、金融和保險中心。中心。項目概述篇內容提要項目所在地區的道路交通設施項目所在地區的道路交通設施項目周邊道路交通設施比較完善，到2

7、005年底建成應天大街、夢都大街、奧體大街和江東中路等12條主干道和24條支線道路，形成河西交通的縱橫道路網，以上這些主要道路和本項目距離都在1km左右；項目西側是規劃中的濱江景觀大道，屆時將建成河西新城臨長江岸線的濱江觀光軸線，同時也是貫通河西西部地區南北向的交通干線；遠期道路規劃建設通過江心洲的連接貫通長江南北的過江隧道和地鐵二號線過江隧道，使河西新城和江北新區直接連為一體。夢都大街實景東側樂山路夢都大街綠化項目東南跨江大橋項目所在地區的軌道交通分析項目所在地區的軌道交通分析 路線：路線：一號線線路全長21.72 公里，共設 16 座車站，一期工程南起奧體中心，經新街口向北至邁皋橋，形成南

8、京主城區中軸線的快速交通走廊。工程進度：工程進度：2000 年底開工建設，2004 年實現“電通”以及車輛上線熱滑目標；2005 年 9 月全線正式建成試運營。路線：路線：二號線線路全長21.63公里，線路主體沿南京東西中軸線與一號線在新街口相交，并在項目附近的元通站和一號線相交。二號線共設車站18座。工程進度：工程進度：建設工期5年，計 劃在2004年底開始動工，2005年十運會后展開全面建設，預計于2009年全線建成通車試運行。一號線簡介一號線簡介 二號線簡介二號線簡介項目相關的軌道交通與規劃項目相關的軌道交通與規劃 濱江大道北起三汊河大橋，南至長江三橋的天后村立交，西臨長江，全長約15.

9、5公里。道路紅線寬度為60米，雙向八車道，設計時速為80公里/小時，道路東側預留了20至30米綠帶，中分帶寬度為2-20米不等。在本項目在本項目西側（即緯八路至青石埂路段）設置了長為西側（即緯八路至青石埂路段）設置了長為958米的下穿式隧道，不會影米的下穿式隧道，不會影響奧體中心西側文化廣場的景觀和休閑功能；響奧體中心西側文化廣場的景觀和休閑功能；濱江大道是聯系長江一、二、三橋的重要通道，是南京主城“井字加外環”快速環路體系的組成部分，和繞城公路一起形成包圍主城的外環線；濱江大道是服務奧體中心最重要的快速通道之一，為河西地區與主城中北部地區間的聯系、以及河西地區南北向中、長距離出行提供了便捷通

10、道；濱江大道是濱江風光帶的組成部分，具有道路交通和城市景觀雙重功能，體現南京濱江城市特色和河西新城風貌，這對本項目去化是利好消息；這對本項目去化是利好消息；濱江大道（緯七路緯三路段）全長4.4公里，是最早規劃建設的一段，是為奧體中心快速交通服務的關鍵一段，同時也是本項目西側導入人流的唯同時也是本項目西側導入人流的唯一通道。一通道。本段道路原計劃在10月份十運會開幕前通車。濱江景觀大道的規劃建設濱江景觀大道的規劃建設濱江景觀大道濱江景觀大道項目概述篇內容提要 品牌優勢品牌優勢 順馳作為國內知名的房地產開發企業，具有很高的知名度，順馳作為國內知名的房地產開發企業，具有很高的知名度，項目自然也就具有

11、品牌優勢；項目自然也就具有品牌優勢；位置優勢位置優勢 項目地處河西新城的中部建設區內，毗鄰建設中的中央商務項目地處河西新城的中部建設區內，毗鄰建設中的中央商務區，和規劃中的南京市第二大市級商圈相距不過數百米，未區，和規劃中的南京市第二大市級商圈相距不過數百米，未來前景看好；來前景看好；環境優勢環境優勢 項目南面是藝蘭齋美術館和金陵圖書館，西面是建設中的綠博園項目南面是藝蘭齋美術館和金陵圖書館，西面是建設中的綠博園和濱江景觀大道，和規劃中的文化軸線不過百米，可以說具有優和濱江景觀大道，和規劃中的文化軸線不過百米，可以說具有優越的周邊環境；越的周邊環境；交通優勢交通優勢 河西新城交通規劃起點高，道

12、路網絡完善，項目周邊有多條通往河西新城交通規劃起點高，道路網絡完善，項目周邊有多條通往市中心區的道路，地鐵一號線市中心區的道路，地鐵一號線9 9月份即將開通，二號線和過江隧道月份即將開通，二號線和過江隧道也要開工建設，這些都在項目周邊，給項目以交通保障。也要開工建設，這些都在項目周邊，給項目以交通保障。區位劣勢區位劣勢 河西新城雖然作為南京市重點開發的新城區，但是開發時間河西新城雖然作為南京市重點開發的新城區，但是開發時間短，不夠成熟，河西在南京人眼里仍然是城市邊緣地區?？啥蹋粔虺墒欤游髟谀暇┤搜劾锶匀皇浅鞘羞吘壍貐^。可以說，在當前河西的區位仍然是不可擺脫的劣勢；以說，在當前河西的區位仍然

13、是不可擺脫的劣勢；設計劣勢設計劣勢 項目是商業用途建筑，但建筑設計理念不夠先進，仍然沿襲項目是商業用途建筑，但建筑設計理念不夠先進，仍然沿襲了很多住宅設計的做法，導致建筑設計和功能設計存在很多了很多住宅設計的做法，導致建筑設計和功能設計存在很多不足，不能很好地滿足商業經營對建筑產品的要求；不足，不能很好地滿足商業經營對建筑產品的要求；產品劣勢產品劣勢 由于項目地塊的限制和建筑設計上的缺陷，再加上土建工程已由于項目地塊的限制和建筑設計上的缺陷，再加上土建工程已經竣工，建安工程也基本確定，導致建筑結構、空間布局、交經竣工，建安工程也基本確定，導致建筑結構、空間布局、交通動線等方面的很多產品缺陷很難

14、彌補，或者是改造成本太高通動線等方面的很多產品缺陷很難彌補，或者是改造成本太高，又要面臨規劃報批的問題；，又要面臨規劃報批的問題；周邊環境的劣勢周邊環境的劣勢 項目周邊南向是八車道主干道夢都大街，道路交通功能的突出給項目項目周邊南向是八車道主干道夢都大街，道路交通功能的突出給項目南北向人流起了阻隔作用，使南北向人流起了阻隔作用，使項目外部動線很難組織。同時項目前項目外部動線很難組織。同時項目前方預留了寬方預留了寬2020米的市政綠化帶和米的市政綠化帶和1010米的建筑退讓線，綠化帶又米的建筑退讓線，綠化帶又是比較高的植被，嚴重阻擋了視線，阻隔了人流。是比較高的植被，嚴重阻擋了視線，阻隔了人流。

15、政策帶來的機會政策帶來的機會 河西新城的開發是南京市的既定政策，未來兩年內南京市還要陸續投入河西新城的開發是南京市的既定政策，未來兩年內南京市還要陸續投入和吸引高達和吸引高達340340億元的投資建設河西，而且會繼續給予政策傾斜，這都億元的投資建設河西，而且會繼續給予政策傾斜，這都是項目持續看好的支撐，也是發展機會；是項目持續看好的支撐，也是發展機會；十運會帶來的機會十運會帶來的機會 1010月月1212日全國十運會在奧體中心舉行，這會帶來來自全國的人流，短期日全國十運會在奧體中心舉行，這會帶來來自全國的人流，短期內將會大大提高項目所在地區的人氣，也會提高項目的知名度。這是個內將會大大提高項目

16、所在地區的人氣，也會提高項目的知名度。這是個借機進行項目推廣的大好時機；借機進行項目推廣的大好時機；搶占市場先機帶來的機會搶占市場先機帶來的機會 目前奧體板塊甚至整個河西中部地區都沒有在售的商業項目，很多商業目前奧體板塊甚至整個河西中部地區都沒有在售的商業項目，很多商業項目還沒有上市，本項目及早推出，會搶占一部分目標客群，同時也具項目還沒有上市，本項目及早推出，會搶占一部分目標客群，同時也具有相對人們升值預期的價格優勢。有相對人們升值預期的價格優勢。宏觀調控政策的威脅宏觀調控政策的威脅 受南京市房市調控政策的影響，南京房市開始進入調整區間，受南京市房市調控政策的影響，南京房市開始進入調整區間，

17、這可能會打擊投資者的信心，降低他們的良性預期，使更多人這可能會打擊投資者的信心，降低他們的良性預期，使更多人加入到觀望隊伍中去，這對項目的營銷推廣十分不利；加入到觀望隊伍中去，這對項目的營銷推廣十分不利；消費能力不足的威脅消費能力不足的威脅 項目所在的河西新城中部片區基本沒有常住人口，到明年中周邊大盤項目所在的河西新城中部片區基本沒有常住人口，到明年中周邊大盤全部交房入駐，也不過全部交房入駐，也不過6 6萬余人，而北部片區又距離遠，難以輻射到萬余人，而北部片區又距離遠，難以輻射到，所以存在未來消費支持不足的威脅；，所以存在未來消費支持不足的威脅；競爭對手的威脅競爭對手的威脅 項目周邊的奧體板塊

18、未來一年內將有多達七八個商業項目上市，供應項目周邊的奧體板塊未來一年內將有多達七八個商業項目上市，供應量將超過量將超過100100萬平米，這對項目的去化是巨大威脅。萬平米，這對項目的去化是巨大威脅。市場研究篇內容提要 近幾年南京市經濟發展情況良好，地區生產總值保持穩步的增長，03年的增幅達到20%。2004年由于國家實行一系列的宏觀調控政策，使得增幅速度有所減緩，但總量增加很快，04年南京市的地區生產總值為1910億元。河西規劃面積92km2，建鄴區就占了82km2，建鄴區2004年地區生產總值24億元。固定資產投資增長迅速，達到40多億元。河西新城的東部臨秦淮河規劃了南京新城科技園區，園區定

19、位于高新技術產業園，首期規劃面積4平方公里，重點發展信息技術、生物技術產業和知識型服務業。園區距南京祿口國際機場20公里、新生圩港22公里、新街口商務中心7公里、河西新城商務中心1公里。園區突出“都市工業、樓宇工業、觀光工業、服務式園區”四大特色，整個園區劃分為生活配套區、加工制造區、研發創業區、商業服務區、食品生產區五大區域，將是未來河西地區主要的工業發展基地。河西新城規劃區包括了建鄴區全部和鼓樓區、下關區的一小部分，其中建鄴區是主體，占了河西新城的80左右。河西新城的開發建設由南京市河西建設開發指揮部負責，主要由建鄴區落實建設。河西建設指揮部是南京市政府派出部門，具有行政管理職能，但不是一

20、級政府機關，未來河西新城的建設管理將主要由建鄴區來承擔。河西現有常住人口29萬左右，流動人口10萬左右，主要分布在應天大街以北的河西北部片區，中部建設區和南部規劃區常住人口很少，只有不到2萬人。河西新城區規劃人口總量約為河西新城區規劃人口總量約為55萬人，其中北部萬人，其中北部33萬人，萬人，中部中部19萬人，南部萬人，南部3萬人左右，規劃形成北部中檔住宅萬人左右，規劃形成北部中檔住宅區，中部中商檔住宅區，南部高檔住宅區。奧體新城、區，中部中商檔住宅區，南部高檔住宅區。奧體新城、金馬酈城、世紀星園、歐洲城、濱江奧城、光明城市、金馬酈城、世紀星園、歐洲城、濱江奧城、光明城市、嘉業陽業城等大型居住

21、區的建成，將使河西新城區的居嘉業陽業城等大型居住區的建成，將使河西新城區的居住環境和人文環境得到極大提升。住環境和人文環境得到極大提升。新城區人口密度控制在每平方公里新城區人口密度控制在每平方公里1萬人左右，十年內，萬人左右，十年內，力爭承載老城區疏散人口力爭承載老城區疏散人口20萬。萬。市場研究篇內容提要南京商圈層次劃分南京商圈層次劃分 南京市市級商圈目前有兩個，即新街口商圈和湖南路南京市市級商圈目前有兩個，即新街口商圈和湖南路商圈。商圈。河西新城規劃建設成南京市第二大的市級商圈，未來河西新城規劃建設成南京市第二大的市級商圈，未來可能會形成新街口、湖南路和河西新城的鼎立格局。可能會形成新街口

22、、湖南路和河西新城的鼎立格局。南京次級商圈主要有中央門商圈、夫子廟商圈、寧南南京次級商圈主要有中央門商圈、夫子廟商圈、寧南商圈和江寧大市口商圈。商圈和江寧大市口商圈。新街口商圈新街口商圈素有南京第一商圈之稱的新街口地區云集了新百、中央、東方、金鷹、蘇寧、五星等諸多大商場，它以優美的環境、良好的服務，優良的商品品質，豐富的品種，對消費者具有強大的吸引力和凝聚力，是購物的首選之地。在新街口地區實現的消費金額所占比重最高，占總消費金額的43.9%，吸引了近五成的購買力。雖然外地消費者在新街口地區人數上和消費比重上所占的比重最低，但從消費水平看，外地人在這一地區的人均消費最高。南京市級商圈南京市級商圈

23、新街口商圈新街口商圈南京市級商圈南京市級商圈湖南路商圈湖南路商圈 湖南路商圈湖南路商圈 山西路湖南路商業區被稱為南京的第二商圈，作為全國“百城萬店無假貨示范街”和“全國文明一條街”，其特色優勢在全國的知名度和吸引力已進一步提高，特別是緊鄰的蘇寧電器、宏圖三胞、五星電器等知名家電連鎖企業，已將山西路-湖南路地區營造成南京電器零售業最為集中的地帶。湖南路實現的消費金額所占比重僅次于新街口，位列第二，消費人群以本地人為主。市場研究篇內容提要 河西新城位于南京市主城區西部，秦淮河以西，揚子江以東，與老城河西新城位于南京市主城區西部，秦淮河以西，揚子江以東，與老城 區一河之隔，與江北新市區隔長江相望。河

24、西以秦淮河為界和南京主城區一河之隔，與江北新市區隔長江相望。河西以秦淮河為界和南京主城區隔開，所以稱之為區隔開，所以稱之為“河西河西”；河西新城規劃面積河西新城規劃面積94平方公里，其中陸地面積平方公里，其中陸地面積56平方公里。其中北部平方公里。其中北部整合區面積整合區面積19平方公里，中部建設區面積平方公里，中部建設區面積22平方公里，南部規劃區面平方公里，南部規劃區面積積15平方公里；平方公里；在行政區劃上，北部整合區包括了白下、鼓樓和建鄴三個行政區的一部在行政區劃上，北部整合區包括了白下、鼓樓和建鄴三個行政區的一部分，中部建設區和南部規劃區都在建鄴區的行政范圍內。分，中部建設區和南部規

25、劃區都在建鄴區的行政范圍內。河西新城建設于河西新城建設于2002年年2月正式啟動，今年是第四個年頭。其間大體經月正式啟動，今年是第四個年頭。其間大體經歷了兩個階段：歷了兩個階段：20022003年主要是規劃設計和大規模征地拆遷階段；年主要是規劃設計和大規模征地拆遷階段；從從2004年起至今是全面建設階段。年起至今是全面建設階段。河西新城 河西新城區規劃范圍河西新城區規劃范圍 河西新城規劃范圍是秦淮新河以北，外秦淮河和鳳臺南路以西，長江干線以東，陸地面積55.7平方公里，分為北部整合區、中部建設區、南部規劃區三大區域。河西新城區功能規劃河西新城區功能規劃 以奧體中心的建設位契機帶動周邊發展；以中

26、央商務區為內核搭建繁華的新城商務中心；以現代化人文居住區構筑河西高質量生活空間；以完備的基礎設施展現城市中心的便利和輻射效應；以完善的公共配套設施為工作、生活提供全面的配套保障；以融景觀、文化于一體的濱江風光帶形成河西新城風景線。北部整合區規劃范圍北部整合區規劃范圍 北部地區位于主城西部，北起三汊河口，南至緯七路，西臨夾江，東到外秦淮河，規劃總面積約19平方公里。北部地塊性質復雜，很多土地屬于村支部的集體土地，以建材市場為代表的一些單位在沒有規劃批準的情況下違章建房，給城市發展和周邊居民生活帶了不良影響。北部整合區發展規劃重點北部整合區發展規劃重點 北部地區的規劃是著力完善道路網絡，提升配套服

27、務設施，美化居住環境，通過與體育中心建設的同步推進，形成良好的整體形象。對北部整合區的規劃重點，在現有居住功能的基礎上，通過規劃整合，完善各項功能配套，改善生活環境，使之與中部和南部地區在新區功能、配套標準、新區形象上相適應。中部建設區發展規劃重點中部建設區發展規劃重點中部地區規劃承擔商務辦公，文化體育和中高檔居住功能，安排建設奧體中心、美術館、圖書館等一系列公共設施，形成與新街口地區和老城功能的呼應與互動。同時建設濱江休閑公園，與中部的商務辦公，文化體育功能相適應，提升該區的整體形象與水平，也促進夾江兩岸旅游休閑功能和濱江景觀整體效果的形成。中部建設區規劃范圍中部建設區規劃范圍 中部地區位于

28、主城西部，北起緯七路，南至繞城公路，東西為長江干線和秦淮河，規劃陸域面積22平方公里。南部規劃區規劃范圍南部規劃區規劃范圍南部地區是河西新城區的重要組成部分，位于繞城公路以南，西靠長江、南臨秦淮河、東至南河，陸域用地面積約14.89平方公里。南部規劃區發展規劃重點南部規劃區發展規劃重點南部地區是未來河西新城區規劃的重要組成部分。其功能定位為以居住、工作、休閑娛樂為主要，標準定位為以中高收入人群為主要消費對象的高標準、高品質的新型城區，目標定位為具有高尚生活品質和創業環境、生態健康、充滿活力的理想家園。河西新城建設指揮部介紹，自河西開發以來，政府共投入基礎建設資金110億元，帶動社會投資200多

29、億元。今明兩年，河西還要完成140億元的政府投資，并拉動200億元的社會投資。河西新城將逐步形成以房地產業、特色旅游業、文化體育業、高科技產業和現代服務業為主導的五大產業。河西河西CBDCBD項目一覽項目一覽市場研究篇內容提要南京市南京市5656月份住宅市場成交均價月份住宅市場成交均價從5、6兩個月份南京房地產市場成交情況來看，河西 片區以1143套和688套的成交比例遙遙領先，成交均價也高達6184元和5834元，僅次于南京房價最高的城中片區。與5月份相比，6月份成交量有較大幅度的下降，同時成交均價也下降不少。這是因為6月1日新政實施，原來的交易營業稅減免政策要結束，所以5月份交易集中，6月

30、份新政實施后交易驟降，同時受全額營業稅的影響，高檔房交易量的減少也拉低了交易均價。但從今幾個月的長期走勢來看，河西片區成交量和價格的雙高現象不只說明河西市場供應放量大，需求較旺，同時價格高企也說明消費者看好河西的發展前景。片片 區區成交套數成交套數 均價（均價（元元/平方米平方米）5月份月份6月份月份5月份月份6月份月份城北50625760644372城東43524254896605城南67526048355358城中51016282859314河西114368861845834江寧88870027683684六合17715329592639浦口88027725102637仙西51955436

31、86367南京市南京市6 6月份商用物業交易情況月份商用物業交易情況河西新城80的區域在建鄴區區劃范圍內，建鄴區商業物業新盤的供應也主要集中在河西新城的中部區域，因此建鄴區的商業物業成交情況反映了河西地區的上市量和價格水平。6月份，在南京市江南八區、江北兩區和江寧區共11個行政區域內，建鄴區商用物業（包括商業和辦公物業）的成交價格位居第四，達到了12378元/平方米。下關、鼓樓和白下是南京傳統的城北和城中板塊，土地稀缺，供應量少，所以價格偏高。但建鄴區大部分地處秦淮河以西，屬城市邊緣區域板塊，之所以價格緊隨以上三區之后，主要是河西新城高檔商用物業建設的拉動作用所致。區區 域域成交套數成交套數成

32、交面積成交面積均價（元均價（元/平米）平米）白下區418724911鼓樓區88132419276下關區16213522建鄴區320812378秦淮區254110505棲霞區3031918989玄武區6452158650浦口區22196200雨花臺區858896193江寧區148795943六合區314233243920042004年南京商業物業價格對比年南京商業物業價格對比 整個河西地區共有整個河西地區共有57個在建在售樓盤項目，其中：個在建在售樓盤項目，其中：北部整合片區：21個樓盤中部建設片區：36個南部規劃片區：0個河西房地產市場開發情況河西房地產市場開發情況河西新城的建設匯聚了國內眾多

33、知名的大牌地產開發河西新城的建設匯聚了國內眾多知名的大牌地產開發 商，都競相推出超級大盤，主要地產開發商有：商，都競相推出超級大盤，主要地產開發商有：本地開發商：江蘇建設、江蘇信達、江蘇圓泰、南京宋都、南京紫金、南京朗詩、南京建瑞、南京驪城、南京金高、南京新蘇、聯強冶金、圓通置業等；外地開發商：天津順馳、深圳中海、深圳萬科、大連萬達、香港仁恒等 2004年河西地區共掛牌出讓了年河西地區共掛牌出讓了2137畝地，其中經營性畝地，其中經營性用地用地270畝，住宅類用地畝，住宅類用地1867畝。畝。2005年計劃出讓土地年計劃出讓土地面積約面積約1900畝，主要是河西中部以及少量北部的土地。畝，主要

34、是河西中部以及少量北部的土地。2005年全年河西新城住宅上市面積將達到年全年河西新城住宅上市面積將達到220萬平方米。萬平方米。今明兩年內即將上市的在建住宅樓盤總面積超過今明兩年內即將上市的在建住宅樓盤總面積超過400萬萬平方米。平方米。住宅市場方面：住宅市場方面：價格價格河西地區房價在去年底一度竄到了7000元上下的高位，但在宏觀調控的影響下回落明顯，5、6月份交易價格分別降到了6184和5834元的水平，而且6月1日房產新政實施后，多家本地開發商打出了降價旗號，就連大牌開發商中海地產也在暗中降價銷售，現在河西新盤開盤價格從55006500不等。去化去化河西的銷售形勢目前不容樂觀，6月份成交

35、量前十名的樓盤共銷售540套。銷售前十名樓盤中，除了中海塞納麗舍取得了161套的不俗業績外，其他樓盤大都在二三十套上下徘徊。而萬科光明城市、順馳奧城、萬達華府、紫鑫中華廣場、金馬驪城等去年底開盤的大盤成交量都在10套以下。河西房地產市場銷售情況河西房地產市場銷售情況河西房地產市場銷售情況河西房地產市場銷售情況商業物業市場方面：商業物業市場方面：價格價格河西地區商業物業市場開發相對較慢，目前推出的項目很少。但由于河西新城區規劃的高起點和高標準，商業物業檔次普遍較高，6月份建鄴區商業物業成交均價達到了12378元/平米的高價。但整個6月份建鄴區的網上成交套數只有3套，這個價格并不具有代表性。事實上

36、河西新城目前在售的商業物業非常少，商業新盤的價格無法通過市場交易渠道來獲取。去化去化河西商業物業目前在售的極少，除了上半年的香緹麗舍的配套商鋪外，目前我們項目是其中最主要的一個。究其原因，一是商業物業開發比住宅慢，大部分項目還沒有到開盤周期；二是受當前住宅物業市場趨冷的影響，消費者觀望情緒增加，開發商也有意拖后了上市時間；三是有些商業物業開發商意欲持有自營。目前河西商業地產主要的幾種存在形式為：目前河西商業地產主要的幾種存在形式為：規劃中沿緯九路的商業中軸線；新城規劃建設的三大社區商業中心；新城中央商務區（CBD）配套商業；大型住宅小區配套商業和底商；大型文體設施配套商業（如奧體中心）；河西原

37、有的商業設施（如陶瓷市場等）。河西商業地產的主要存在形式河西商業地產的主要存在形式市場研究篇內容提要競爭區域的界定競爭區域的界定 競爭區域界定為距離本項目競爭區域界定為距離本項目2公里左右，向北至緯公里左右，向北至緯七路，向東至秦淮河，向南越過緯九路的一個扇形七路，向東至秦淮河，向南越過緯九路的一個扇形區域。區域。競爭項目的界定競爭項目的界定 本區域內競爭項目主要有：紫鑫中華廣場、歐洲本區域內競爭項目主要有：紫鑫中華廣場、歐洲城、金馬驪城、奧體新城、萬科、中海、萬達、世城、金馬驪城、奧體新城、萬科、中海、萬達、世紀星園等大盤的配套商業；奧體中心和第一區的配紀星園等大盤的配套商業；奧體中心和第一

38、區的配套商業；套商業；CBD的配套商業。的配套商業。歐洲城又稱凱旋城，坐落于河西新城中央商務區CBD北端，占地面積13.8萬平方米，總建筑面積為34萬平方米，集高尚住宅、酒店式公寓、高檔寫字樓、大型商業賣場為一體的綜合物業類型的房地產開發項目。總體分布為A、B、C三大區域。A區為城市廣場、綠地景觀；B區為商業、金融、餐飲、大型超市、精品名品室內商業街區及商務公寓等配套設施；C區為中高檔住宅及配套商業設施。歐洲城商業共有11.6萬平方米，商務公寓4萬平方米，商務樓4萬平方米，地下室6萬平方米，能停機動車約900輛。歐洲城商業規劃11.6萬平米，目前正在建設中。6月30日，歐洲城開發商江蘇信達置業

39、與臺灣康誠倉儲簽訂了在河西歐洲城開設樂購超市的協議。歐洲城以出租形式與TESCO樂購超市合作，雙方簽訂了長達20年的合約。樂購這一大型綜合超市的入駐將給此項目以及這個河西地區帶來新的商機。紫鑫中華廣場位于河西奧體中心北側，占地面積17萬平米，總建面積42萬平米，其中商業16萬，商務辦公3萬，酒店式公寓3萬。目前建成的是5萬平米的商業街和3萬平米的酒店式公寓，商業建筑形式為地上5層的室內步行街和購物中心。項目商業部分招商進度較快，已經完成主體部分招商，項目準備在9月28日部分開業，但據現實情況看，很難實現如期開業的目標。金馬驪城位于河西新城奧體大街111號，由南京酈城房地產開發有限公司開發建設。

40、項目占地面積20萬平方米，建筑面積26萬平方米。2003年12月19日，金馬酈城作為河西“奧體板塊第一盤”最早開盤，2004年1月二期開盤，2004年4月三期開盤，目前已售出650多套住宅。是奧體銷售較好的樓盤。金馬驪城配套商業面積28000平方米，規劃建成歐洲風情街，目前正在建設中，籌備在十運會開幕時開業一部分，但從目前情況看，尚有難度。萬科光明城市：內部商業配套6000平米，已經建成，只租不售；中海塞納麗舍：規劃有12000米的政府商業配套，多個社區共用，尚未建成；萬達華府：沒有規劃商業配套；世紀星園：總建60萬平米，規劃有部分商業配套，但未建，體量不詳；從體量上看，項目周邊近十個樓盤的商

41、業總體量近從體量上看，項目周邊近十個樓盤的商業總體量近14萬平米，再加萬平米，再加上歐洲城的上歐洲城的11.6萬和紫鑫中華廣場的萬和紫鑫中華廣場的16萬平米，將近萬平米，將近42萬平米的體萬平米的體量，十分巨大；量，十分巨大；從業態上看，在建的項目除了歐洲城和紫鑫是綜合購物中心外，都從業態上看，在建的項目除了歐洲城和紫鑫是綜合購物中心外，都是以社區配套的形式出現，目前都沒有明確的業態規劃；是以社區配套的形式出現，目前都沒有明確的業態規劃；從租售模式上看，因為大部分項目都在建設中，沒有推出來，目前從租售模式上看，因為大部分項目都在建設中，沒有推出來，目前金馬、紫鑫在招商，只有本項目在售；金馬、紫

42、鑫在招商，只有本項目在售；從上市時間上看，今年下半年上述大部分項目都能交付使用，如果從上市時間上看，今年下半年上述大部分項目都能交付使用，如果招商順利，可以在年底年初開業。招商順利，可以在年底年初開業。產品建議篇內容提要項目主要經濟指標項目主要經濟指標總建筑面積：總建筑面積：33483m2 其中地下面積：其中地下面積：10806m2 地上商業面積：地上商業面積：22677m2 一區：約一區：約3800m2 二區：約二區：約3200m2 三區：三區：10426m2 四區：四區：2246m2 五區：五區：3058m2自行車庫：自行車庫：2836m2 貨車臨時停車位（地面）：貨車臨時停車位（地面）：

43、5機動車位：共機動車位：共187個，其中地上個，其中地上180，地下，地下7北城市之光南區表現圖城市之光南區表現圖北 一區說明一區說明q 約3800m2，共 27套，1樓連2 樓有18套，3樓 9套q 1樓層高4.30米 2樓層高3.60米 3樓層高3.55米 二區說明二區說明q 約3200m2，共 20套，1樓連2 樓有13套，3樓 7套。q 1樓層高4.30米 2樓層高3.60米 3樓層高3.55米 四區說明四區說明q 約2200m2，共 12套，1樓連2 樓有8套，3樓 4套。q 1樓層高4.30米 2樓層高3.60米 3樓層高3.55米 五區說明五區說明q 約3000m2，共 19套，1樓連2 樓有12套，3樓 7套。q 1樓層高4.30米 2樓層高3.60米 3樓層高3.55米