1、世聯地產世聯地產 2010.04長房中庭國際項目長房中庭國際項目給長沙一個夢想給長沙一個夢想 占長沙一席之地占長沙一席之地2010年年10月月泊富國際廣場正式開工泊富國際廣場正式開工2011年年6月月華遠華遠華中心正式開工華中心正式開工2011年底年底萬達入主瀟湘萬達入主瀟湘B地塊地塊33萬方商業綜合體萬方商業綜合體D地塊地塊3.9萬方甲級寫字樓萬方甲級寫字樓2012年初年初 北辰三角洲啟動北辰三角洲啟動A1區區268米地標性甲級寫字樓米地標性甲級寫字樓A2A3區摩天寫字樓群區摩天寫字樓群B1B2區區SOHO式寫字樓式寫字樓大牌云集長沙大牌云集長沙城市地位及崛起力度受到肯定和證城市地位及崛起力

2、度受到肯定和證明明這是最好的時代，但也是最壞的時代！因為.寫字樓成為商用地產投資熱點商用地產是謀求出路的不二選擇中央政府持續調控房地產市場的決心從未動中央政府持續調控房地產市場的決心從未動搖搖大牌云集大牌云集戰云密布戰云密布縱觀縱觀09-12年，全國樓市整體走勢的價量規律得到充分體現年，全國樓市整體走勢的價量規律得到充分體現成交額下降成交額上升成交額上升價量齊升價量齊升價升量跌價升量跌 價量齊跌價量齊跌價跌量升價跌量升價跌量急升價跌量急升 價量齊穩價量齊穩量量價價量支撐價量支撐價1價助漲助跌價助漲助跌3量先價后量先價后2量支撐價量支撐價1價助漲助跌價助漲助跌3價助漲助跌價助漲助跌3量先價后量先

3、價后2量支撐價量支撐價1l 在在09120912年的房地產行情中價量規律得到充分體現年的房地產行情中價量規律得到充分體現就短期來看，持續調控及經濟大環境的不景氣使當前房地產成交量出現下滑趨勢，形勢嚴峻；就短期來看，持續調控及經濟大環境的不景氣使當前房地產成交量出現下滑趨勢，形勢嚴峻；價價量量開發商開發商需求需求房地產走勢房地產走勢量支撐價量支撐價1外生變量外生變量投機需求投機需求投資需求投資需求居住需求居住需求價格變動價格變動價助漲助跌價助漲助跌3成交量支撐位成交量支撐位跌跌量先價后量先價后2資金寬松資金寬松資金緊張資金緊張 長沙市寫字樓市場,主要集中于六大傳統商圈附近,依托于地段及繁華商業環

4、境、成熟業態的辦公配套需求而存在,根據地段發布及商業繁華程度、產品自身品質的不同價格表現差異較大.2000020000元元/平米以上平米以上中心市區核心商圈、高品質中心市區核心商圈、高品質未來表現無量上漲未來表現無量上漲16000200001600020000元元/平米平米次中心市區核心商圈、高品質次中心市區核心商圈、高品質縮量上漲縮量上漲800016000800016000元元/平米平米次中心市區非核心商圈、高品質次中心市區非核心商圈、高品質放量，價格震蕩放量，價格震蕩80008000元元/平米以下平米以下次中心市區非核心商圈、低品質次中心市區非核心商圈、低品質放量價平放量價平以上圖表摘自易

5、居（中國）克爾瑞數據研究中心以上圖表摘自易居（中國）克爾瑞數據研究中心持續的嚴格調控及經濟大環境的不景氣對于長沙房地產市持續的嚴格調控及經濟大環境的不景氣對于長沙房地產市場的影響及啟發場的影響及啟發1.持續嚴苛調控對市場沖擊較大，尤其是住宅市場，投機客銷聲匿跡銷聲匿跡，投資客需另謀出路另謀出路，剛需客戶躊躇不前躊躇不前；2.經濟大環境的不景氣，更增觀望指數；3.但經濟復蘇預期從未喪失，經濟仍然具備一定韌性與強度，出路在于大量中小企業、高附加值出口企業、內需強勁型企業；4.長沙代表中南地區成為中國最具發展潛力的城市，優勢：（1）國家扶植力度大；（2）長沙將成為重要的交通樞紐；（3）長沙的科技優勢

6、還是很強的，文化上有一定優勢。Q：機會與挑戰并存，我們該如何戰勝重重困難突破重圍？：機會與挑戰并存，我們該如何戰勝重重困難突破重圍？于狹縫中求生存是規避市場風險的一種不二選擇！于狹縫中求生存是規避市場風險的一種不二選擇！項目使命：借助長房品牌，盡快完成項目開發銷售，在最短的時間周期內獲得相當的利益在最短的時間周期內獲得相當的利益！中庭國際兩大目標中庭國際兩大目標價值目標：價值目標：充分挖掘項目價值獲得相對合適的利潤快速銷售：快速銷售：縮短開發周期，節約運營成本盡量于一年以內（截至2013年底）住宅部分達成80%以上去化本方案著重解決問題如下本方案著重解決問題如下Q1：在持續嚴苛的調控下商住一體

7、項目的出路在哪里？在持續嚴苛的調控下商住一體項目的出路在哪里？Q2：在大牌云集的長沙寫字樓市場，如何虎口奪食，我們的客戶到底在哪里？在大牌云集的長沙寫字樓市場，如何虎口奪食，我們的客戶到底在哪里？Q3：市場占位，即產品定位如何致勝于先機？市場占位，即產品定位如何致勝于先機？Q4：項目的營銷立意及推盤節奏？項目的營銷立意及推盤節奏？中庭國際的主要困惑：中庭國際的主要困惑：是否有足夠的客戶保證項目能實現一年近5萬方限購屬性商住一體產品的快速去化？持續的調控及經濟大環境的不景氣如何實現快速高價值的去化？項目的營銷定位及推售節奏？限制條件：限制條件：1、限購產品，客戶面嚴重局限；2、周邊同類產品的低價

8、格戰略。1報告結構報告結構價值反思價值反思2市場掃描市場掃描3客戶機會客戶機會4項目定位項目定位5營銷舉措營銷舉措價值體系視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角二：項目的本體屬性視角二：項目的本體屬性視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場1價值反思：中南核心長沙房地產的機會？項目本體屬性？當之無愧的交通樞紐當之無愧的交通樞紐長沙中南交通樞紐關鍵詞：中部核心商貿城市。關鍵詞：中部核心商貿城市。以上數據來自于以上數據來自于畢馬威畢馬威長沙投資環境分析報告長沙投資環境分析報告長沙商貿環境發展關鍵詞：私營外貿地位顯著。關鍵

9、詞：私營外貿地位顯著。以上數據來自于湖南進出口統計快報查詢以上數據來自于湖南進出口統計快報查詢企業類別進出口額進出口同比出口額出口同比進口額進口同比一、按企業性質分類15548675.267631458.037917295.85國有企業5871868.092431792.773440154.14國有省直外貿546819.87384168.991628-28.90商務廳直公司2077120.331673158.6040336.53省直綜合公司7238.317238.450-100.00省直其他公司3319-6.95209533.151224-38.59國有市縣外貿57145.7757046.03

10、1-28.73國有生產企業5267975.7219906100.043277263.64民營企業6270867.793751238.3425196145.62集體企業147710.14129110.401868.34私營企業6123269.933622139.6025011147.95三資企業3224097.701405566.1618185131.69中外合作企業9-77.364-74.775-79.16中外合資企業17447101.32553024.3611918182.41外商獨資企業1478494.488521113.25626373.69其他企業18191643.06430312.8

11、61389603200.70長沙商貿環境發展貿易產業并不是簡單的倉庫貿易產業并不是簡單的倉庫+物流物流貿易產業，尤其是其中的佼佼者貿易產業，尤其是其中的佼佼者 同樣需要展示的門臉與企業的身份象征同樣需要展示的門臉與企業的身份象征高端貿易寫字樓？高端貿易寫字樓？長沙沒有！長沙沒有！長沙目前貿易產業現狀切實存在大量金融貿易行業的寫字樓需求切實存在大量金融貿易行業的寫字樓需求長沙目前貿易產業現狀發現中部地區商貿要塞找到長沙貿易門戶交通、經濟、政治等大格局決定，長沙強勁的發展動力！中部發展核心引擎，使長沙成為中小企業、高附加值企業、科技發展行業、內需強勁貿易型企業的發展沃土，各行業人才的聚集等等，對寫

12、字樓市場的需求放大是一個機會！小結1：價值體系視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角二：項目的本體屬性視角二：項目的本體屬性視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場1價值反思：中南核心長沙房地產的機會？項目本體屬性？區位城市中心，尚東板塊，多條主干道環繞，四通八達，交通優勢極為突出。區位城市中心，尚東板塊，多條主干道環繞，四通八達，交通優勢極為突出。項目本體分析項目區位距離長沙市地鐵5號線朝暉路口站僅五十米。距離機場、高鐵開車行駛路程時間不到30分鐘。萬萬家家麗麗路路東東二二環環遠大路遠大路人民路人民路機場高速機場高

13、速勞動東路勞動東路沃爾瑪，大潤發，教育醫療設施完善，生活配套齊全，商業氛圍較佳。沃爾瑪，大潤發，教育醫療設施完善，生活配套齊全，商業氛圍較佳。項目本體分析區域配套萬萬家家麗麗路路東東二二環環車車站站環環曙曙光光路路韶韶山山路路遠大路遠大路人民路人民路機場高速機場高速荷花路荷花路上河上河國際國際朝暉路朝暉路高橋大市場高橋大市場周邊政務機關集中，具備較強的商業商務氛圍。周邊政務機關集中，具備較強的商業商務氛圍。項目本體分析周邊環境芙蓉區政府芙蓉區政府旺旺醫院旺旺醫院中國電信中國電信中國中國海關海關房地局房地局還有聯通公司湖南分部、袁隆平高科的研究中心、岳常高速、省鐵路工程公司、萬利建設集團、和一集

14、團通訊分公司等公司。諾亞方舟諾亞方舟東一時區東一時區銘誠國際銘誠國際旺德府國際大廈旺德府國際大廈成熟樓盤扎堆，商業支撐性強。成熟樓盤扎堆，商業支撐性強。項目本體分析周邊環境大量高檔樓盤如世嘉國際華城、萬科西街花園、水云間、江河雙水灣、東璽門。以及芙蓉區政府、房地局、中國電信等大型單位，還有馬王堆、高橋大市場的中高收入階層，他們消費能力強，將有效支撐項目商業消費。輻射東城的集商務、居住、商業為一體的綜合性樞紐，發展前景廣闊。輻射東城的集商務、居住、商業為一體的綜合性樞紐，發展前景廣闊。項目本體分析周邊配套東東二二環環車車站站環環曙曙光光路路韶韶山山路路遠大路遠大路人民路人民路機場高速機場高速荷花

15、路荷花路上河上河國際國際朝暉路朝暉路高橋大市場高橋大市場標桿建筑樹立商務品質標桿建筑樹立商務品質自帶近萬自帶近萬商業，提升項目價值商業，提升項目價值全城罕有6+1商務電梯配置；充裕停車位，豪奢級中庭，；近萬平米商業體量，滿足綜合體功能升級；高檔商業入駐，為區域注入新生成長極；產品打造更具備商業與商務化特征。產品打造更具備商業與商務化特征。項目本體分析項目自身項目發展方向1、以公寓為主體，兼顧配套型商業。2、以商務為主體，營造主題式商業。哪種方案更為合適！地段、交通、配套、品質，項目本身從來不缺乏硬性優勢！住宅性質的不可改變，需要在營銷定位推廣策略上去規避，這也是下階段的工作要點、難點！小結2：

16、價值體系視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角一：現今經濟環境賦予長沙的城市價值視角二：項目的本體屬性視角二：項目的本體屬性視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場視角三：現今形勢下長沙的商住房地產市場1價值反思：中南核心長沙房地產的機會？項目本體屬性？宏觀形勢影響人民日報4月13日報道稱，目前，房地產行業的庫存市值可能已經超過5萬億元。已經公布年報的75家房企數據顯示，總庫存市值達到了9048億元，超過2009年庫存兩倍以上。盡管一季度新房總成交量仍處于近年同期最低水平，但3月成交量環比出現較大幅度增長，回暖跡象明顯。渣打預測，如果銷售繼續恢復，每月達到340萬平方米，開發商能夠延遲工程，

17、那么2012-2013年大部分時間庫存將在5-10個月間跳動。中國二線城市房屋庫存嚴重，中短期看，房價還存在一定的降價空間。中國二線城市房屋庫存嚴重，中短期看，房價還存在一定的降價空間。從目前的市場情況來看，在房地產調控仍將持續的背景下，未來對房屋庫存的消化，仍將以剛需為主要啟從目前的市場情況來看，在房地產調控仍將持續的背景下，未來對房屋庫存的消化，仍將以剛需為主要啟動點。由于目前市場庫存量較大，市場短期將延續供大于求的狀況，要達到供求平衡的均衡點，仍需通過動點。由于目前市場庫存量較大，市場短期將延續供大于求的狀況，要達到供求平衡的均衡點，仍需通過降價去催生更多的需求去消化市場庫存量。因而在政

18、府換屆前，房價還存在一定的降價空間。降價去催生更多的需求去消化市場庫存量。因而在政府換屆前，房價還存在一定的降價空間。公寓類投資產品市場謹慎度高！商品住宅市場商品住宅市場長沙近一年來市商品住宅供求分析長沙近一年來市商品住宅供求分析宏觀市場分析房地產市場長沙近一年來市商品住宅供求走勢圖（六區）長沙近一年來市商品住宅供求走勢圖（六區）4月長沙房地產市場結束了一季度成交量持續回升月長沙房地產市場結束了一季度成交量持續回升的走勢，的走勢，4月市場成交月市場成交58.61萬平米，環比下降萬平米，環比下降9.5%，同比下降，同比下降8.4%。與此同時，4月成交均價出現了小幅上升，4月市場均價升至6812元

19、/平米，環比上升5.6%，同比上升4.3%，量價在4月份表現出微妙的反向關系。4月市場供應量為月市場供應量為90.1萬平米，環比上升萬平米，環比上升66.3%，同比，同比下降下降16.4%，供應量持續回升。，供應量持續回升。背后起作用的原動力主要是開發商加速回款的迫切心理。2012年長沙市年長沙市4月商品住宅各類指標變化表（六區）月商品住宅各類指標變化表（六區）指標2011年4月2012年3月2012年4月同比增長（%）環比增長（%）供求比1.680.841.54-8.5%83.0%供應量（萬m2）107.7354.1890.10-16.4%66.3%成交量（萬m2）64.0164.7758.

20、61-8.4%-9.5%成交價格（元/m2）6533645068124.3%5.6%成交總額（億元）41.8241.7839.92-4.5%-4.5%周邊住宅市場周邊住宅市場住宅開發密集，公寓類產品眾多。住宅開發密集，公寓類產品眾多。微觀市場分析區域供給市場佳天紅橡灣住宅:6,480-7,500酒店式公寓;萬和城住宅:6,900-6,900普通住宅;偉暉東方芙蓉住宅:7,800-7,800普通住宅;西子花苑三期住宅:7,700-9,300普通住宅;長房東郡華城廣場住宅:7,800-7,900普通住宅;曙光領峰住宅:6,300-8,000普通住宅;匯達國際公館住宅:7,500-7,500普通住宅

21、;酒店式公寓;錦泰東環國際住宅:10,000-10,000普通住宅;恒大金都住宅:7,800-7,800酒店式公寓;i尚國際住宅:6,300-6,300普通住宅;東方摩卡住宅:8,000-8,000普通住宅;酒店式公寓;周邊商務市場周邊商務市場公寓在售量少，區域具備辦公氛圍。公寓在售量少，區域具備辦公氛圍。微觀市場分析區域供給市場鴻運凱旋國際57,684其他;出租;華翼府56,706乙級出租;旺德府國際大廈50,654甲級出售;萬象企業公館48,926乙級出租;銘誠國際47,993其他出租;24街區（瑞龍數碼港）47,860其他;出租;高橋國際40,477其他出售;東1時區35,880其他;出

22、租;蔚藍天空26,786其他;出租;目前在售的旺德府國際大廈售價高達14000元左右。遠高于周邊住宅。綜合評價公寓市場投資壓力較大，在住宅市場整體火爆前可發展空間不強。區域普通住宅市場競爭較為激烈。區域商務市場已經形成，但可售量極為稀缺。同類產品下，商務市場價格要高于普通住宅。項目更加適合以住宅屬性用地，進行商務品類的物業開發。項目更加適合以住宅屬性用地，進行商務品類的物業開發。尚東區商務功能完善的承載者尚東區商務功能完善的承載者商務市場認知商務市場認知長沙優質寫字樓主要集中在：長沙優質寫字樓主要集中在：五一廣場商務區五一廣場商務區芙蓉中路商務區芙蓉中路商務區韶山北路商務區韶山北路商務區n五一

23、廣場是長沙市的傳統中心，兩條城市主干道在五一廣場交匯，眾多金融機構在此建造總部樓宇，逐漸形成了長沙市的金融中心；n由五一廣場向外輻射，在主要交通干線沿線逐漸形成了兩個城市商務聚集區，即芙蓉中路與韶山北路商務區。五一廣場五一廣場商務區商務區韶山北路韶山北路商務區商務區芙蓉中路芙蓉中路商務區商務區長沙寫字樓集中分布以五一路和芙蓉中路為中心的芙蓉中路商務區、五一廣場商務區、韶山北商務長沙寫字樓集中分布以五一路和芙蓉中路為中心的芙蓉中路商務區、五一廣場商務區、韶山北商務區。區。寫字樓市場分布商務公寓高星級酒店寫字樓專業寫字樓規模46萬12萬35萬性質居住及辦公酒店及辦公辦公經營模式先售后租只租不售先售

24、后租、只租不售外立面普通，與住宅類似豪華莊重現代感強間隔區間30600m2不等，大部分集中在30120m280600m2，主力集中在150300，可靈活組合整體檔次較低高高物業管理一般，普通的保安保潔服務共享高星級酒店的物業服務專業物管公司開始進入，樓宇實現5A智能化，但整體水平仍有待提升出租情況租金約11.2元/m2/天，物業管理費1.72元/m2/月租金約45元/m2/天，物業管理費20元/m2/月（含空調費）租金1.53元/m2/天，管理費2.23.6元/m2月，出租率較高客戶特征省內中小型民營企業居多，以科技電子、房地產、文化傳播等行業為主國際知名企業駐長機構；金融、房地產、IT及通訊

25、等承租力強的實力企業房地產、IT、金融等企業成為主要客戶來源，地域上仍以省內為主銷售情況價格60008000元/m2，大多在6000元/m2，銷售狀況較好售價為450012000 元/m2，銷售情況良好客戶特征以本地公司和個人購買自用為主外資、合資高科技及房地產等知名度較高的公司本地的個體投資者為主，其中做生意的老板占據40%比例；部分大企業也會整會購買，但比例較低代表項目順天城、維一星城、建鴻達現代城通程酒店、金源酒店、華天酒店平和堂、順天國際財富中心、運達廣場、中隆大廈、亞大時代目前市場已形成專業寫字樓、高星級酒店寫字樓及商務公寓共存的辦公格局。目前市場已形成專業寫字樓、高星級酒店寫字樓及

26、商務公寓共存的辦公格局。寫字樓市場特征項目名稱規模（萬m2）樓層層高（m）檔次平和堂商貿大廈3.2263中高湖南文化大廈4.5273.6中聯合商廈3.14303中低順天國際財富中心5293.3中第一大道3.9203.3中高亞大時代3.3313中高中隆國際大廈3283.3中高運達國際廣場3283.3高定王大廈3303.3中高中天廣場4.5273.6高數據來源數據來源:市場調研市場調研普通寫字樓規模在普通寫字樓規模在35萬萬m2之間，規模適中，檔次多為中檔、中高檔。之間，規模適中，檔次多為中檔、中高檔。寫字樓市場特征寫字樓市場特征1、高端寫字樓缺乏，中檔未來市場廣闊、高端寫字樓缺乏，中檔未來市場廣

27、闊中檔專業寫字樓市場廣闊。盡管這幾年長沙寫字樓市場有所發展，但是市場還處于雛形。長沙不像上海、北京、深圳那樣發達，本土企業發展火候不夠。沒有大型企業，高檔寫字樓就沒有依托。在本土企業中，中小企業始終占市場主流的地位。因此瞄準中小企業的中檔專業寫字樓市場前景廣闊。2、價格將穩步上升、價格將穩步上升在價格方面，寫字樓市場的趨勢應該是穩步上升。個別項目甚至可以憑借綜合品質的明顯優勢獲得相當高的銷售價格。3、配套將成為決定項目重要因素、配套將成為決定項目重要因素客戶對軟件、硬件服務配套的要求越來越高。盡管長沙寫字樓的檔次整體有所提高，開發商的重視程度也越來越提高。但同北京、上海、深圳等城市相比仍有較大

28、差距。在今后的發展過程中，配套將越來越成為決定項目成敗的重要因素。1報告結構報告結構價值反思價值反思2市場掃描市場掃描3客戶機會客戶機會4項目定位項目定位5營銷舉措營銷舉措區域市場視角一：長沙寫字樓市場掃描視角一：長沙寫字樓市場掃描視角二：同區域內個案分析視角二：同區域內個案分析2市場和客戶掃描：長沙寫字樓市場掃描/同區域內個案分析？長沙寫字樓發展歷程背景初級階段發展階段商住階段專業寫字樓階段時時 間間1993-19971993-1997年年1998-20001998-2000年年2001-20032001-2003年年20042004年年-至今至今階段特征階段特征u企業數量快速增長，高新技術

29、業大力發展，對寫字樓的需求量增加；u市場初步啟動；u97年受宏觀經濟影響，經歷了一次更替與淘汰的過程u網絡的普及使得居家辦公概念得及推行；u“宜商宜住”滿足了消費者對產品的需求u中國入世成功，大量國內外企業進駐長沙；u高檔專業化成為了寫字樓的主流發展方向；產品特征產品特征u硬件設施及服務得以較好體現u配置較低；u商務形象不突出；u距真正的寫字樓產品仍有距離u商住結合，功能綜合；面積較小，總價低，投資性強；u硬件配置以及物業管理方面的水平明顯提高，“5A”智能化出現代表性寫字樓代表性寫字樓u銀華大廈u平和堂商務大廈u華僑大廈u華聯大廈u順天城SOHOu和府酒店公寓u順天國際財富中心u運達國際廣場

30、u中天廣場隨著城市經濟的發展，長沙已進入專業寫字樓階段商住混合辦公中小型企業，對價格較低、面積小的商住樓需求較旺盛。存在問題：檔次低，商務配套不全，物管差，功能混雜，難適應現代商務發展的要求，銷售情況理想，但出租空置率高商務公寓商住樓與專業寫字樓過渡產品，受注重企業形象但實力有限，無法進入寫字樓門檻的中小型企業追捧；存在問題：形象相對于專業寫字樓仍顯較低酒店辦公與酒店伴生、酒店級服務、優質的辦公環境，接受度高。被注重形象的大公司視為企業實力地位的體現；存在問題：管理費極高。會議室雖租用方便，但租金昂貴，極少對外銷售產權寫字樓從05年亞大時代、順天財富中心面市開始，長沙寫字樓真正進入專業化時代。

31、而隨著長沙經濟發展，專業化市場需求越來越大，越來越多5A甲級甚至超白金級寫字樓出現在市場上。酒店辦公專業寫字樓商住混合商務公寓長沙商務市場市場占比市場占比市場占比市場占比寫字樓產品現狀-市場專業化程度較低，專業寫字樓份額有限！市場和客戶視角一：長沙寫字樓市場掃描視角一：長沙寫字樓市場掃描視角二：同區域內個案分析視角二：同區域內個案分析2市場和客戶掃描：長沙寫字樓市場掃描/同區域內個案分析？區域內寫字樓個案分析1.根據長沙“多中心擴張”影響，項目位于武廣新城板塊和省府板塊交界處，板塊形成擠壓，競爭加劇的市場特征；2.根據項目的地緣屬性和項目規模，判斷選取項目的競爭對手為：旺德府國際寬裕百變空間匯

32、達國際高橋國際華晨世紀廣場社內部配套：1層部分租給湘江銀行，2-3層租給藍調做餐飲。300個停車位價值體系地段+品牌項目基本概況項目規劃項目總用地面積7629.92，總建筑面積5萬余，含地下2層共27層。容積率7.0，綠化率12.36%，總戶數154戶，外墻采用lowE玻璃幕墻，干掛石材物業類型5A寫字樓戶型面積4梯7戶，標準層面積1450，149-262面積段,7、10、13、16、19、22層設有空中花園。推出套數共154套首次開盤時間2011年，目前現房銷售銷售情況去化10%，目前部分樓層對外出租，報價4元天。裙樓開發商自己持有。目前成交價格15000元/帶精裝，中央空調。區域內個案分析

33、-旺德府國際旺德府的核心競爭力：地段+品牌+配套+品質體驗+準現房銷售主要不足：區域內最高售價，局限了部分客戶的選擇范圍；完善的商業配套，開發商實力現房銷售，一定程上減少了投資風險;精裝修交房，打造更舒適安靜的工作環境價值體系地段+性價比項目基本概況項目規劃項目總用地面積4197，總建筑面積35820，含地下2層共27層。容積率7.3，綠化率20.44%，總戶數517戶.外墻采用仿石方磚，面磚物業類型普通住宅、公寓、商住，70年產權。戶型面積5-14層4梯12戶，18-27層4梯22戶，46-92面積段，標準層面積1200。7、10、13、16、19、22層設有空中花園。推出套數共517套，1

34、-4層為商業裙樓。首次開盤時間2010年6月12日，目前是尾房銷售銷售情況住宅去化85%，因為住宅銷售限購導致銷售周期長去化慢。商業1層分割銷售6萬，2層1.6萬，3層1.3萬，4層1.1萬，全部售罄。2-4樓做餐飲。目前成交價格7300元區域內個案分析-匯達國際u正處于高橋商業的中心地段，強大的中小企業客源支撐u同區域內價格優勢明顯，投資性價比高u70年產權的商住兩用式公寓，因限購導致投資客群的選擇受到限制，因而拉長了去化速度和周期。價格是周邊最低。小區內配套：200多個停車位，裙樓1樓分割銷售，2-3樓做餐飲。樓上一個人買了4層做酒店，大堂作為酒店大堂使用。價值體系：純商業Loft復式，挑

35、戰0公攤項目基本概況項目規劃項目總用地面積5679，總建筑面積40477，含地下2層主樓15層。容積率5.99，綠化率25.5%，總戶數364戶。6-12層平層，13-20層復式。外墻采用墻磚物業類型寫字樓、商住樓戶型面積5梯24戶，標準層面積11203.96，42.23-139.19面積段,主力戶型是64.6-89.35.推出套數共364套，商業裙樓整體賣。首次開盤時間2011年9月7日，目前現房銷售銷售情況去化85%，復式樓層剩余房源較多。商業部分正在招商。目前成交價格平層7200元均價，復式9000元均價。商業整體招租60-80元天。區域內個案分析-高橋國際（嘉璽大廈)u 超高贈送面積，

36、達到0公攤，5.5米層高打迼Loft復式辦公環境，小投資，大回報。u 區域內適中的價格，商業產權的物業類型不受限購影響，正好迎合了周邊商戶的需求，去化快。不足之處：u14層裙樓整出租，很大程度上局限了客戶群體，也造成了自身商業配套的缺失。u外立面瓷磚，不顯檔次。u廣告宣傳不夠，昭示面不強。社區內配套：400個停車位，5臺日立電梯供15層使用價值體系地段+規模+配套項目基本概況項目規劃項目總用地面積55925，總建筑面積420000，含地下2層主樓層。容積率5.29，綠化率25%，總戶數649戶。物業類型寫字樓、商業戶型面積6梯7戶，標準層面積1674.66，122.46-290.49面積段.推

37、出套數共649套，商業裙樓整體出租華潤。首次開盤時間2012年4月，目前期房銷售銷售情況去化78%目前成交價格平層16000元均價，商業售價58萬，招租20元天，300元/月社區內配套：3000個停車位，溫德母豪生酒店、華潤百貨、華潤萬家、電影院、居然之家區域內個案分析-華晨世紀廣場u42萬方高端大型城市綜合體u僅鄰萬家麗路與長沙大道，交通四通八達，0距離地鐵5號線不足：租售價高,客戶群體面窄。u集住宅、酒店、定字樓、商業于一體的綜合體項目基本概況項目規劃項目總用地面積5283，總建筑面積39614，容積率6，綠化率38.8%，總戶數727戶。物業類型寫字樓、商業戶型面積6梯18戶，面積段45

38、-80.推出套數/首次開盤時間預計2012年9月中旬首開銷售情況/預計成交價格預計8500-9000元區域內個案分析-寬寓大廈區域內個案價格分析項目項目名稱名稱總建總建（萬（萬mm2 2）售價售價（元（元/m/m2 2）租金租金（元（元/m/m2 2天）天）去化率去化率去化周期去化周期物管費物管費（元（元/m/m2 2月）月）產權年限產權年限旺德府國際5150003.5109個月3.840年匯達國際3.58273001500元/間8526個月1.870年高橋國際4.04777200-90001.58520個月3.540年華晨世紀廣場4.2160003.850%5個月3.640年寬寓百變空間3.

39、961486001.5/2.640年u根據寫字樓定位不同，在配套設施中存在一定差異，高檔次、高配套與售價形成正比，但在一定程度上也局限了部分客戶的選擇面；u同區域內同檔次項目，本項目預期價格不占優勢；u商業產權不受限購政策影響，不限購、不限貸。相比小面積住宅性質的產品去化更快。競案投資回報率分析寫字樓寫字樓板塊區域板塊區域檔次檔次租租(金元金元/m/天天)售價（元售價（元/）靜態投資回報率靜態投資回報率旺德府國際萬家麗路甲級5A3150007.2%匯達國際高橋/1.173005.4%高橋國際高橋/1.583006.5%華晨世紀廣場武廣新城甲級3.8160008.55%寬寓百變空間萬家麗路/1.

40、586006.27%u從市場調研來看，目前區域內主要競案寫字樓售價約為7300-9000元/，租金約為45元/月；投資回報率約為6.5%.u從周邊寫字樓的租金及銷售價格來看，投資回報情況相對一般。總體小結：u現有高端寫字樓主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿線u未來中高端寫字樓主要分布在：湘府路、湘江大道、萬家麗路沿線，同時傳統的五一大道和芙蓉中路也會有部分分布u尚東核心，獨攬優勢資源，萬家麗商圈、火車站商圈、高橋商圈，三湘南湖商圈，馬王堆商圈，數萬合作伙伴，近百萬的消費人群，商務氛圍觸手可及u2/5/6號三線地鐵,全方位實現便捷商務零距離u未來競爭集中在心外圍城市綜合體項目，未來1-3年放量大增

41、，競爭加劇，或將維持供需兩旺的勢頭。區域區域新型商圈尚東核心新型商圈尚東核心 發展超越規劃發展超越規劃|高橋馬王堆等市場扎堆高橋馬王堆等市場扎堆|客戶有認知基礎客戶有認知基礎項目如何精準鎖定客戶并突破困境?市場市場成熟度不高商圈發展初級階段成熟度不高商圈發展初級階段競爭扎堆競爭扎堆|純商用產權優于住宅產權純商用產權優于住宅產權|售價偏低售價偏低思考1報告結構報告結構價值反思價值反思2市場掃描市場掃描3客戶機會客戶機會4項目定位項目定位5營銷舉措營銷舉措市場機會客戶分析客戶分析3市場機會：我們對長沙寫字樓市場的客戶進行了深入的分析，以此指導客戶升級，實現項目目標使用者購買者行業分布企業性質租金承

42、受能力需求面積價值關注點購買動機面積需求行業特征價值關注點成長型公司占主流需求面積100-300平方米的成長型公司占主流；目前大部分客戶對湘春路以北、三一路以南的芙蓉路沿線未來商務配套成熟商圈認可度高。客戶購買需求分析客戶最關注外部條件：交通便捷度、成熟商務氛圍、建筑形象客戶最關注本體條件：實用率、大堂、景觀、物業管理客戶購買需求分析u私營企業客戶最多，占到78%的比例；u客戶以中小型企業為主，現在辦公面積100-300平方米的企業占多數；u公司現有辦公人數10-49人中小型企業居多。客戶構成分析u調查客戶所屬行業以建筑、咨詢、貿易客戶居多；u客戶以購買寫字樓時決策以企業集體決策為主，占到38

43、%客戶構成分析切實存在大量中小企業自住與投資切實存在大量中小企業自住與投資的商務客戶需求。的商務客戶需求。1報告結構報告結構價值反思價值反思2市場掃描市場掃描3客戶機會客戶機會4項目定位項目定位5營銷舉措營銷舉措項目定位視角一：項目定位判研視角一：項目定位判研視角二：項目形象定位視角二：項目形象定位視角三：項目客戶定位視角三：項目客戶定位視角四：項目產品定位視角四：項目產品定位4項目定位：項目項目FAB分析：項目核心優勢為尚東核心、自成體系、長房品牌分析：項目核心優勢為尚東核心、自成體系、長房品牌FEATURE 項目特征（屬性）項目特征（屬性）ADVANTAGE 相對優勢相對優勢(作用作用)尚

44、東核心交通便利自成體系地鐵城鐵配套完備高橋馬王堆長房品牌政務核心設施完備地鐵城鐵自成體系配套完備長房品牌尚東核心尚東尚東核心核心自成自成體系體系長房長房品牌品牌BENEFIT 能被客戶感知的優勢能被客戶感知的優勢(益處益處)思考：思考：充分利用好地段不可復制的優勢，與長房品牌、尚東核心的城市意象進行結合，充分利用好地段不可復制的優勢，與長房品牌、尚東核心的城市意象進行結合，重點打造自成體系的價值空間，將獨立城市體系的產品特性在推廣上得以延續和放大重點打造自成體系的價值空間，將獨立城市體系的產品特性在推廣上得以延續和放大 關鍵詞：城市競爭力有待發展。關鍵詞：城市競爭力有待發展。市場競爭啟示中心區

45、寫字樓短期內江湖地位難以撼動。中心區寫字樓短期內江湖地位難以撼動。關鍵詞：專業寫字樓普遍檔次較低，高端稀缺關鍵詞：專業寫字樓普遍檔次較低，高端稀缺市場競爭啟示綜合型高端寫字樓蜂擁而起。綜合型高端寫字樓蜂擁而起。IT、電子：火車站周邊以、電子：火車站周邊以QQ電腦城、華海電腦城、華海3C為代表的為代表的IT寫字樓。寫字樓。高新、醫藥：麓谷橡樹園等小企業基地為代表的辦公園區。高新、醫藥：麓谷橡樹園等小企業基地為代表的辦公園區。梅溪湖梅溪湖創智中心創智中心麓谷麓谷高新企業高新企業電腦城電腦城關鍵詞：關鍵詞：部分專業辦公飽和部分專業辦公飽和市場競爭啟示專業辦公存在需求市場，但部分行業已經相對飽和。專業

46、辦公存在需求市場，但部分行業已經相對飽和。關鍵詞：關鍵詞：周邊大型市場密集周邊大型市場密集關鍵詞：關鍵詞：綜合性高端寫字樓扎堆綜合性高端寫字樓扎堆關鍵詞：關鍵詞：高端專業寫字樓市場缺失高端專業寫字樓市場缺失（必須是高端產業形象）（必須是高端產業形象）關鍵詞：關鍵詞：醫藥、高新總部基地已成型醫藥、高新總部基地已成型項目如何發展定位？項目如何發展定位？市場競爭啟示高端專業金融貿易服務寫字樓高端專業金融貿易服務寫字樓項目市場定位項目市場定位尚東核心商務垂直城市體系尚東核心商務垂直城市體系項目屬性定位項目屬性定位項目定位視角一：項目定位判研視角一：項目定位判研視角二：項目形象定位視角二：項目形象定位視

47、角三：項目客戶定位視角三：項目客戶定位視角四：項目產品定位視角四：項目產品定位4項目定位：建筑上的高度建筑上的高度可以被超越可以被超越心理上的高度心理上的高度不能被超越不能被超越形象定位基礎形象定位基礎承載著長沙高端的貿易金融窗口；承載著長沙高端的貿易金融窗口；承載著長沙國際貿易的地位與榮耀；承載著長沙國際貿易的地位與榮耀；承載著改變長沙貿易門戶的使命；承載著改變長沙貿易門戶的使命；承載著吸引投資推動長沙發展的動力；承載著吸引投資推動長沙發展的動力；形象定位導入形象定位導入包容世界的長沙屋脊包容世界的長沙屋脊項目形象定位項目形象定位項目定位視角一：項目定位判研視角一：項目定位判研視角二：項目形

48、象定位視角二：項目形象定位視角三：項目客戶定位視角三：項目客戶定位視角四：項目產品定位視角四：項目產品定位4項目定位：長沙目前已經入駐各大寫字樓的金融貿易企業。憑借本項目的平臺優勢、理念推廣以及軟硬件服務優勢。獲得該部分客戶的認可與導入。我們必將影響誰？我們必將影響誰？金融貿易平臺的構建，行業領先示范作用金融貿易平臺的構建，行業領先示范作用通過資源平臺的構建，實現規模型的行業優勢。長沙也是以后整個中南地區甚至中國發展的強勁動力引擎高附加值出口貿易企業、高科高附加值出口貿易企業、高科技含量企業、內需強勁型中小企業技含量企業、內需強勁型中小企業進一步導入更多的上下游相關企業上下游相關企業，例如銀行

49、、投資、各類商務代理機構銀行、投資、各類商務代理機構等行業。形成完整的客戶鏈結構完整的客戶鏈結構。我們還將影響誰？我們還將影響誰？規模型金融貿易中心，吸引上下游企業規模型金融貿易中心，吸引上下游企業在項目優越地理位置、產品硬件的基礎上。依托高保障力度與廣泛的未來客戶體系，可以預見的投資升值前景。獲得投資客戶的親睞。我們終將影響誰？我們終將影響誰？憑借充足的未來客戶支撐與市場標桿地位，憑借充足的未來客戶支撐與市場標桿地位，贏得廣泛投資客群的親睞。贏得廣泛投資客群的親睞。SLOGAN呼之欲出呼之欲出長房中庭國際 包容世界的長沙屋脊包容世界的長沙屋脊肩負著一座城市的乃至整個中南地區發展的使命與祈望。

50、而在更深的內在，它更是承載了這個城市的人民對理想、對榮耀的至上追求，以及對城市的眷念與摯愛之情。獻給長沙發展源力的掌控者獻給長沙發展源力的掌控者SLOGAN占位項目定位視角一：項目定位判研視角一：項目定位判研視角二：項目形象定位視角二：項目形象定位視角三：項目客戶定位視角三：項目客戶定位視角四：項目產品定位視角四：項目產品定位4項目定位：商務垂直城市體系商務垂直城市體系項目功能定位項目功能定位二十四小時全天候泛商務生活二十四小時全天候泛商務生活金融貿易行業的特殊性金融貿易行業的特殊性商務垂直城市體系商務垂直城市體系立體交通立體交通體系體系公共服務公共服務體系體系全天候辦公全天候辦公體系體系信息

51、網絡信息網絡體系體系健康環保健康環保體系體系全方位城市交通體系全方位城市交通體系人性化分區電梯設置人性化分區電梯設置上班等待電梯的人群充沛的地下車位立體交通體系復合型空調應用體系復合型空調應用體系24小時泛商務生活小時泛商務生活24小時便利店24小時人工物流中心24小時無休止電梯運營全天候辦公體系全方位信息保障體系全方位信息保障體系高標準智能化配套高標準智能化配套全方位監控戶內緊急報警系統背景音樂系統一卡通智理能管消防警報系統視頻傳播系統內部電話系統信息網絡體系公共服務標準層構建公共服務標準層構建全方位高標準服務全方位高標準服務24小時提供辦公需求健身中心SPA休閑會所公共服務體系環保材料體系

52、構建環保材料體系構建生態功能體系構建生態功能體系構建健康環保體系高中低區規劃，差異化功能設計高中低區規劃，差異化功能設計產品功能規劃公共服務平臺與資源共享平臺的搭建公共服務平臺與資源共享平臺的搭建產品功能規劃打造全長沙唯一的打造全長沙唯一的項目功能目標項目功能目標24小時無障礙空中城市小時無障礙空中城市項目營銷舉措視角一：營銷動作視角一：營銷動作視角二：推盤節奏及銷售執行視角二：推盤節奏及銷售執行視角三：媒體整合及推廣計劃視角三：媒體整合及推廣計劃5營銷：項目如何營銷立勢？實現價值？【傳播總方針】戰略一：長房品牌起勢，高調破局，精神第一，物質第二；戰略二：線上slogan（獻給長沙發展源力的掌

53、控者）高端占位；戰略三：通過強勢推廣、立體營銷奠定知名度與高形象，建立客戶溝通渠道；以廣告傳播為基礎，傳達項目的動態信息，提高社會關注度；用事件營銷添彩，關聯長沙社會事件，提高公眾曝光率與美譽度；以活動營銷為媒介，建立與目標客戶的直效溝通渠道，加強線下拓客力度；高 占位突破【營銷總方針】戰略一：品牌綁定垂直城市體系概念導入；戰略二：鎖定客戶，金融貿易行業內專業團隊線下精準拓客；戰略三：適當低價尋求市場突破點，前三個月平價放量，搶占市場，階段式提高價格。概念導入 線下拓客平價放量 低開高走10320132013年年1 1月：長房地產品牌月：長房地產品牌“財富論壇財富論壇”酒會酒會長房地產長房地產

54、=民意地產民意地產+城市推動力城市推動力+責任感責任感時間：2013年1月初（營銷中心開放前兩周）地點：長沙某五星級酒店主題：“世界500強企業在長沙的發展機遇”、“中部經濟圈”、“辦公樓革命”等活動對象：邀請相關領域領軍人物參與、易居高端客戶品牌導入，品質感油然而生舉措一：品牌突圍戰略：中庭國際植入并密切關聯長房品牌心理占位，先入為主舉措二：高端形象導入戶外戶外+報廣報廣+重點事件，線上線下全面鋪排立體轟炸重點事件，線上線下全面鋪排立體轟炸 媒體全面造勢媒體全面造勢+重點事件重點事件：報廣、雜志、網絡、電視、物料配合、：報廣、雜志、網絡、電視、物料配合、等結合頂級商業招商活動等結合頂級商業招

55、商活動線上渠道全面轟炸，高調起勢破局。結合易居的大客線上渠道全面轟炸，高調起勢破局。結合易居的大客戶資源，釋放信息，建立中庭國際的高端商務認知，強化長房中庭國際的金字品牌戶資源，釋放信息，建立中庭國際的高端商務認知，強化長房中庭國際的金字品牌舉措三：全面造勢舉措三：全面造勢動作3：核心地段戶外；p與項目形象匹配的場所及媒介渠道；p各大市場周邊重要干道及出入口；p部分商圈核心動作1：中英文對照工地圍擋；樓體橫幅;動作2：導示系統；營銷目標：產品價值體系宣示推廣策略：多頻次召開產品說明會，建立大客戶直銷溝通主要活動：1、強強聯手戰略合作簽約儀式暨產品發布會 2、央區活力新引擎：長沙寫字樓投資價值論

56、壇推廣渠道：1、報廣+短信+展會+高端雜志 2、工地圍擋、戶外；市區臨時接待中心如何炒作如何炒作邀請嘉賓：政府領導、合作公司、意向大客戶、銀行行長、媒體記者執行關鍵：選擇五星級灑店進行大活動之大活動之強強聯手戰略合作簽約儀式暨產品發布會強強聯手戰略合作簽約儀式暨產品發布會形象導入期活動目的：活動目的：針對金融類、外貿類及民營 客戶做直效營銷活動形式：活動形式：現場酒會+財經論壇邀請來賓：邀請來賓：大學經濟學者商會會員金融協會會員易居會高端客戶項目登記意向客戶大活動之大活動之央區活力新引擎：長沙寫字樓投資價值論壇央區活力新引擎：長沙寫字樓投資價值論壇形象導入期實施大客戶定向營銷計劃：實施大客戶定

57、向營銷計劃：面向長沙所有中高檔寫字樓內以及開發商掌握的所有大企業、知名企業；銷售資料注重體現頂級形象；成立專門工作組負責此事；品牌策略品牌策略尋找領頭羊，形成羊群效應尋找領頭羊，形成羊群效應形象導入期現場展示要點：墻體設置一定高度的噴繪展板充分吸引關現場展示要點：墻體設置一定高度的噴繪展板充分吸引關注該形象墻上，文案要做中英文對照注該形象墻上，文案要做中英文對照新天地大廈售樓処新天地大廈售樓処體驗真正的商務，請再多走一步體驗真正的商務，請再多走一步更靈活的組合更靈活的組合.更多的資訊更多的資訊更大的空間更大的空間形象展示銷售物料執行要點：中英文對照形象樓書及銷售折頁銷售物料執行要點：中英文對照

58、形象樓書及銷售折頁形象展示項目營銷舉措視角一：營銷動作視角一：營銷動作視角二：推盤節奏及銷售執行視角二：推盤節奏及銷售執行視角三：媒體整合及推廣計劃視角三：媒體整合及推廣計劃5營銷：項目如何營銷立勢？實現價值？營銷目標：項目達成銷售業績完成銷售策略：廣渠道客戶拉動，易居資源轉介營銷措施：1、線上推廣與公關活動吸引客戶群體。2、易居在操作項目商業與辦公客戶轉介。3、廣向客戶拓展（面對面精準鎖定）。如何銷售如何銷售銷控策略：合理產品分割和銷售控制，保障項目的高形象及銷售速度得以實現高端樓層高端樓層中低區樓層中低區樓層面向大單投資者組合銷售，整層產權以不大于兩戶為宜；形象興奮點形象興奮點優先考慮企業

59、自用購買，同質單位盡量集中，避免大小單位混雜低區樓層作為集中的散售單位高形象與相對較低價位和使用成本保障成交穩定現金流穩定現金流16F4F41F30F高高區區中中區區低低區區項目整體銷售任務：節點計劃銷售率目標銷售額（萬元）備注住宅商業項目首次開盤后一個月內40%/19600開盤后3個月50%/24500開盤后6個月65%50%45300開盤后9個月75%65%54200開盤后12個月85%70%60500開盤后15個月90%80%65500開盤后18個月95%85%69400節點計劃第一次開盤（5-14層）：40%住宅推量，開盤三個月內50%去化，即推出18457平米、約10層（1845.6

60、8平米/層）25-29層（商務酒店）一次開盤后三個內完成銷售招商五個月后（二次開盤及商業部分招商啟動）第二次開盤（15-24層）：40%住宅推量，開盤后三個月內60%去化截止一次開盤后8個月共計完成75%住宅整體去化截止一次開盤后15個月共計完成95%住宅整體去化項目整體推售節奏建議：2012.112013.012013.04底底2013.09底底2014.04首次推售：首次推售：5-14層層18457平米平米1.7億億二次推售：二次推售：5-14層層18457平米平米2億億裙樓商業招商啟動，階段性完成裙樓商業招商啟動，階段性完成廣告出街 營銷中心開放2013.03一次認籌一次開盤二次開盤完成

61、完成25-29層商務酒店銷售招商層商務酒店銷售招商住宅去化住宅去化80%裙樓去化裙樓去化70%客戶登記，啟動招商客戶登記，啟動招商啟動財富論壇啟動財富論壇組建拓客團隊組建拓客團隊商業招商計劃：2012.12招商及拓客團隊組建，并給出初步招商方案2013.01啟動招商計劃，同步啟動拓客計劃2013.03商務酒店招商銷售開始2013.06完成商務酒店銷售招商、啟動裙樓招商2013.12完成裙樓70%招商標致商務中心：7000元華美歐國際：13000元（5米層高）中天廣場：12000元銘城國際：13000元泊富廣場：18000元寫字樓價格增長走勢以旺德府國際大廈為參考以旺德府國際大廈為參考售價參考約

62、為售價參考約為9000-11000元元旺德府作為本案鄰近的寫字樓項目。在產品基礎上優越于本案。目前售價14000元左右。價格定位路徑以銘城國際租賃為參考以銘城國際租賃為參考9500-10500考慮投資需求，在年回報8%-9%的情況下。進行價格預估價格定位路徑項目價格定位項目價格定位10000元元/平米平米總貨量盤點及價格總貨量盤點及價格推盤節點物業類型成交均價面積總價第一次開盤5-14層9500元/平米18457平米17534150025-29層9000元/平米9228平米830520004層8500元/平米913平米7760500第二次開盤15-24層10500元/平米18457平米1937

63、98500商業裙樓30000元/平米9277平米278310000總計56332平米738262500整體銷售，以住宅先行，商業同步籌備招商銷售。一次開盤，出街可推出部分樓層一口價，建議以9000左右價格入市，逐步遞增。項目營銷舉措視角一：營銷動作視角一：營銷動作視角二：推盤節奏及銷售執行視角二：推盤節奏及銷售執行視角三：媒體整合及推廣計劃視角三：媒體整合及推廣計劃5營銷：項目如何營銷立勢？實現價值？銷售分期住宅銷售目標營銷階段時間費用占比推廣費用推廣渠道形象導入期11.15-1.1520%222萬戶外、圍墻、車體、雜志蓄勢期1.15-4.3030%333萬戶外、圍墻、車體、報紙、電視、報紙、

64、網絡、雜志、短信、電臺熱銷期5.1-8.3140%444萬戶外、圍墻、車體、報紙、電視、網絡、雜志、短信、電臺沖刺期8.31-12.3010%111萬戶外、圍墻、車體、電視、網絡、雜志、短信、電臺總計2012.11.15-2013.12.30100%1110萬注：按照一般規律，推廣費用占總銷售額的1.5%左右。根據前面分析，項目總銷約7.4億左右，結合項目實際情況，1.5%的推廣費用分階段性投入，總費用合計1110萬左右。u營銷推廣排期以長房品牌結合中庭國際推廣，占位突破；垂直城市體系概念導入，拔高項目形象；專業領域活動營銷，直面客戶。精準分眾渠道拔升客戶層次，圈層活動營銷重點拓展專業市場大客

65、戶；領頭羊效應踐行；大型開盤活動，引爆市場。加大主流渠道立體化營銷，結合主題體驗活動，消化前期積累意向客戶；加大先下大客戶拓展成效。p報紙：整版硬廣軟文+夾報p雜志：高端財經新聞雜志、尊品；p網絡：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優先p戶外廣告p圍擋、導視系統p行銷計劃：DM派單p活動：“財富論壇”酒會：p報紙：硬廣夾報軟文p雜志：高端財經新聞雜志、尊品；p網絡：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優先、媒體采風網絡專題。p短信：每月50萬條短信投放p電臺pDM直投：中小企業直投p高新區、專業市場巡展p戶外廣告p圍擋、樓體p行銷計劃：DM派單p車體p活動：營銷中心開放、產品發布

66、會等p報紙：硬廣夾報+軟文p雜志：高端財經新聞雜志、尊品；p網絡：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優先p短信：每月50萬條短信投放p電臺廣告pDM直投：中小企業p高新區、專業市場巡展p戶外路牌p圍擋、樓體p行銷計劃：DM派單p車體p活動：品牌聯誼、商會聯誼、避暑夏令營等-1.5億1.5億長房中庭國際品牌關聯、尚東核心商務垂直城市體系、獻給長沙發展源力的掌控者-迎合年底投資旺季，找準方向與渠道，精準制導；多頻次暖場活動，增強客戶互動；p報紙：整版硬廣軟文+夾報p雜志：高端財經新聞雜志、尊品；p網絡：文字鏈、軟文、論壇、Google、百度搜索優先p短信：每月50萬條短信投放p電臺廣告p戶外廣告p圍擋、樓體pDM直投：中小企業p高新區、專業市場巡展p行銷計劃：DM派單p車體p活動：“財富論壇”年終酒會、國慶獻禮活動、中秋賞月、感恩節回饋、圣誕狂歡等：我們正處于一個復雜多變的時代，或躁動不安坐以待斃，或強勁崛起全面復興，更或是一個華麗優雅的轉身！我們相信，共同期待。