1、M-EMPEROR洛溪新城洛溪新城 奧園美食娛樂廣場奧園美食娛樂廣場規劃定位建議規劃定位建議M-EMPEROR第一部份第一部份 項目區位市場分析項目區位市場分析M-EMPEROR項目所在區位及輻射區域項目所在區位及輻射區域泛洛溪新城泛洛溪新城項目項目北面：交通擁堵的洛溪大橋基本阻擋了海珠區南部的消費力。南浦生活圈南浦生活圈洛溪洛溪生活圈生活圈迎賓路迎賓路生活圈生活圈大石大石生活圈生活圈南面：大面積的待開發土地阻擋了漢溪、番禺南部的消費力。項目的商業輻射力限制在南項目的商業輻射力限制在南浦、洛溪、迎賓路和大石等浦、洛溪、迎賓路和大石等相互交通方便，居住密集的相互交通方便，居住密集的區域商圈內。區

2、域商圈內。M-EMPEROR泛洛溪新城總體發展概況泛洛溪新城總體發展概況 洛溪新城板塊是最臨近廣州的近郊住宅板塊洛溪新城板塊是最臨近廣州的近郊住宅板塊，隨著廣州市房地產的迅速膨脹發展，住房郊區化漸為廣州市民生活時尚，而洛溪正好處于廣州“住宅郊近化”的前哨站上，成為了廣州住宅郊區化最早染指的黃金寶地。洛溪新城配套建有居委、公安、保安、學校、郵電、糧油、水電、醫療、市場、商業等市政公共設施，另外新城的交通也進入了廣州交通網絡，自上世紀上世紀90年代，年代，吸引了大量廣州市民前來洛溪新城安家落戶吸引了大量廣州市民前來洛溪新城安家落戶，被業內人士稱為中國樓市一種罕見的置業現象，美其名曰“洛溪現象”。目

3、前建有如意中心、海天花園、彩虹花園、洛湖居、海棠居、洛濤居、洛濤區南區、綠茵島花園、廣州奧林匹克花園、珠江御景灣、錦繡半島銀灣、麗島翠堤、富麗家園朝陽城、中海藍灣、麗江花園、華薈明苑等在內數十個的大型成熟社區。常住人口達常住人口達50至至60萬人。同時區內亦建設有沙溪錦繡茶品交易中心、洛溪新地購物中心、廣州沙溪國際酒店用品城、五湖四海國際水產交易中心、五洲裝飾材料城、奧園城市廣場、洛溪食街等大型商業市場。洛溪新城為出發點，向南浦島、迎賓路、大石沿線等區位延伸，繼續發展為集居住、休閑、購物、美食、產業于一體的泛洛溪生活區泛洛溪生活區。M-EMPEROR泛洛溪新城商業分布泛洛溪新城商業分布百佳百佳

4、超市超市洛溪洛溪新地新地洛溪洛溪食街食街華潤華潤超市超市主要形成吉祥道周邊集中式商業街，以及小規模的點式集中商業的格局。M-EMPEROR消費力提供商業發展契機：消費力提供商業發展契機：作為番禺樓市的發祥地，洛溪板塊擁有眾多大型著名住宅樓盤，由于與中心城區僅一橋之隔，大批的廣州人及外來常住人口選擇在這里購房、居住，商圈人口劇增，對于商家而言，就意味著潛力巨大的消費力市場。發育不良，商圈改造升級迫在眉睫：發育不良，商圈改造升級迫在眉睫：盡管商圈“根基”由來已久，但住宅房地產的開發并沒有帶來洛溪商業的快速發展，其商業還是20世紀90年代初開始時的傳統沿街商鋪式的開發，還停留在香港傳統街市香港傳統街

5、市的概念。由于沒有很好的規劃，品牌同質化品牌同質化現象嚴重，已經不能滿足其商圈內越來越多新移民的消費需要，很大一部分的洛溪新移民仍然要到廣州才能滿足自身的消費需求，洛溪商圈的改造已經迫在眉睫。醞釀升級醞釀升級，朝著高質素生活商業發展：，朝著高質素生活商業發展：由于洛溪商圈是以樓盤小區居民消費為主，將一向朝著社區型商業中心的趨勢發展。通過發展和升級，洛溪片區將出現將出現一批標志著高質素生活的商業一批標志著高質素生活的商業，除滿足生活必須的零售業及服務業外，為居民提高更高層次的美食、娛樂、康體、消閑類產品和服務。泛洛溪新城商業發展狀況泛洛溪新城商業發展狀況M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表

6、百佳百佳區域唯一性強，商品價格較貴項目位置：洛溪新城如意中心首層項目位置：洛溪新城如意中心首層項目性質：項目性質：購物超市購物超市 建筑面積：約建筑面積：約5000停停 車車 位：露天停車為主位：露天停車為主設備裝修：中央空調，裝修中檔設備裝修：中央空調，裝修中檔經營狀況：非常良好經營狀況：非常良好消費評價：本區域內除華潤超市外，唯一的大型購消費評價：本區域內除華潤超市外，唯一的大型購 物超市，經營狀況非?；鸨?，為洛溪地物超市，經營狀況非?；鸨瑸槁逑?區居民生活消費的基本場所。但由于經區居民生活消費的基本場所。但由于經 營面積較少，店內貨品陳列雜亂，通道營面積較少，店內貨品陳列雜亂，通道

7、較窄，人流動向不順暢，購物環境一較窄，人流動向不順暢，購物環境一 般；店內商品對比市區內同類超市普遍般；店內商品對比市區內同類超市普遍 較貴。較貴。M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表新地購物廣場新地購物廣場發展商：廣州市番禺區悅和投資有限公司發展商：廣州市番禺區悅和投資有限公司項目性質：項目性質：購物中心購物中心 建筑面積：建筑面積：12514 占地面積：占地面積：7525停停 車車 位：位：200個露天停車位個露天停車位設備裝修：無中央空調，裝修中檔設備裝修：無中央空調，裝修中檔物業管理物業管理:首層首層8元元/平米平米/月，二、三層月，二、三層4元元/平米平米/月月 進駐品牌：麥當

8、勞、真功夫、必勝客宅急送、御健進駐品牌：麥當勞、真功夫、必勝客宅急送、御健 養生堂、好友匯湘坊、沃德俱樂部、新養生堂、好友匯湘坊、沃德俱樂部、新 將太餐飲、唯克英語培訓、將太餐飲、唯克英語培訓、JOJO韓國韓國 童裝、星夢童年兒童攝影、滑輪虎滑輪童裝、星夢童年兒童攝影、滑輪虎滑輪 俱樂部，天才寶貝、俱樂部，天才寶貝、劉詩昆鋼琴培訓劉詩昆鋼琴培訓消費評價：商場以兒童娛樂消費教育等經營項目為消費評價：商場以兒童娛樂消費教育等經營項目為 主，為洛溪地區目前兒童消費最集中的主，為洛溪地區目前兒童消費最集中的 經營場所。經營場所。品牌數量有限，乏善可陳M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表奧園城市廣

9、場奧園城市廣場投資商：奧園集團投資商：奧園集團項目性質：寫字樓、公寓、項目性質：寫字樓、公寓、購物中心購物中心 建筑面積：建筑面積：36000、商業面積、商業面積22000 停停 車車 位：提供約位：提供約100多個停車位多個停車位 商業分布：商業分布：16層為綜合購物廣場、名店、品牌店、層為綜合購物廣場、名店、品牌店、餐飲、便利店，均是商業用途，共餐飲、便利店，均是商業用途，共2.2 萬平方米萬平方米租金單價：首層臨街租金單價：首層臨街200至至500元元/，內鋪空置，內鋪空置已進駐品牌：蘇寧電器、屈臣氏、奈瑞兒、肯德基、已進駐品牌：蘇寧電器、屈臣氏、奈瑞兒、肯德基、圣安娜、圣安娜、7-11

10、便利店、金盾服裝、周便利店、金盾服裝、周 六福、古士旗、李醫生、綠葉居六福、古士旗、李醫生、綠葉居 經營評價：目前除臨街商鋪及蘇寧外，內鋪基本為經營評價：目前除臨街商鋪及蘇寧外，內鋪基本為 大面積空置，經營狀況較不理想。大面積空置，經營狀況較不理想。銷售型鋪間劃分，缺少凝聚人氣品牌M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表吉祥道商業街吉祥道商業街吉吉 祥祥 道：號稱洛溪最旺的商業街道：號稱洛溪最旺的商業街，周邊為洛溪，周邊為洛溪 最早期住宅小區的集中地，同時具有二最早期住宅小區的集中地，同時具有二 十多年的商業積淀，是目前洛溪商業氛十多年的商業積淀，是目前洛溪商業氛 圍最好的綜合性商業街。圍最

11、好的綜合性商業街。商鋪租金：一樓臨街均價商鋪租金：一樓臨街均價400元元/m2/月，頂手費月，頂手費10-12萬；二樓租金可達萬；二樓租金可達200元元/m2/月月進駐品牌：肯德基、上島咖啡、諾基亞、埃迪蒙托、進駐品牌：肯德基、上島咖啡、諾基亞、埃迪蒙托、黛富妮家紡、三槍內衣、中域電信、魚黛富妮家紡、三槍內衣、中域電信、魚 美人減肥中心、安踏、百事運動、迪絲美人減肥中心、安踏、百事運動、迪絲 愛爾服裝、深東浩服裝、聯想電腦、明愛爾服裝、深東浩服裝、聯想電腦、明 視眼鏡、品味人生美容美體、大森林、視眼鏡、品味人生美容美體、大森林、匹克運動、紅蜻蜓、萊克斯頓服裝、七匹克運動、紅蜻蜓、萊克斯頓服裝、

12、七 匹狼、優之良品店及各銀行等。匹狼、優之良品店及各銀行等。經營評價：經營成本與銷售情況不成正比，日常人經營評價：經營成本與銷售情況不成正比，日常人 流一般，租金金額與商鋪轉手率等高。流一般，租金金額與商鋪轉手率等高。人氣較旺，品牌雜亂M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表其它商業街區其它商業街區 吉祥道商業街附近還分布了吉祥南街和吉吉祥道商業街附近還分布了吉祥南街和吉祥北街，其中吉祥南街主要以經營各樣的地方祥北街，其中吉祥南街主要以經營各樣的地方小吃為主，吉祥北街則主要經營中低檔服裝為小吃為主，吉祥北街則主要經營中低檔服裝為主。主。該兩條街與吉祥道無論是從經營業態及經該兩條街與吉祥道無論

13、是從經營業態及經營檔次都有較大的差距，且沒有吉祥道興旺，營檔次都有較大的差距，且沒有吉祥道興旺，商鋪空置及轉手率較高。但由于形成固定的經商鋪空置及轉手率較高。但由于形成固定的經營業態，到該街道消費人群也不乏小數。營業態，到該街道消費人群也不乏小數。商鋪租金：均價商鋪租金：均價90元元/m2/月，頂手費月，頂手費4-6萬萬自成獨有商業形態，經營低檔吉祥南街小吃街吉祥北街服裝街M-EMPEROR洛溪商業代表洛溪商業代表洛溪食街洛溪食街 洛溪食街位于番禺區洛浦街洛溪新城，緊臨珠江，洛溪食街位于番禺區洛浦街洛溪新城，緊臨珠江，毗鄰五湖四海國際水產交易中心，占地面積毗鄰五湖四海國際水產交易中心，占地面積

14、 13000平方平方米米，街長，街長 500 米、道路寬米、道路寬 40 米，駕車一族消費非常方米，駕車一族消費非常方便?；洸恕⑾娌?、川菜、東北菜、韓國菜、鄂菜、各種便?；洸?、湘菜、川菜、東北菜、韓國菜、鄂菜、各種地方多種風格的菜館相聚于此，一應俱全。地方多種風格的菜館相聚于此，一應俱全。目前洛溪食街成為深受當地居民吃飯的最佳選擇之目前洛溪食街成為深受當地居民吃飯的最佳選擇之地，在食街無論在白天還是夜晚吃飯車流不斷，食街也地，在食街無論在白天還是夜晚吃飯車流不斷，食街也成為了洛溪新城的一張名片。成為了洛溪新城的一張名片。部分進駐的品牌部分進駐的品牌：一家蟹館、諸葛烤魚、茂港漁一家蟹館、諸葛烤魚

15、、茂港漁村、湘軍食府、旺林潮州食府、鈣骨館、塞外酒家、湖村、湘軍食府、旺林潮州食府、鈣骨館、塞外酒家、湖南土菜館、小肥羊、王老二菜館、多彩貴州菜館、多彩南土菜館、小肥羊、王老二菜館、多彩貴州菜館、多彩貴州菜館、順德酒家、東運閣大酒家、順德水蛇粥、粵貴州菜館、順德酒家、東運閣大酒家、順德水蛇粥、粵海漁村、挪威三文魚、廚藝館等。海漁村、挪威三文魚、廚藝館等。洛溪食街經營業態基本以地方特色的中餐為主，洛溪食街經營業態基本以地方特色的中餐為主，單鋪面積約為單鋪面積約為400平方米左右，均為兩層復式建筑，租平方米左右，均為兩層復式建筑，租金均價首二層約為金均價首二層約為25元元/平方米左右，現時基本無空

16、置平方米左右，現時基本無空置商鋪。商鋪。品牌數量較多，形成品牌效應M-EMPEROR洛溪商業發展特點回顧洛溪商業發展特點回顧l 區域性特征明顯區域性特征明顯:洛溪新城商圈是從社區服務型商業社區服務型商業發展起來的，客戶主要輻射泛洛溪區域內；l 商業硬件落后，商業檔次低，業態分布相對散亂：商業硬件落后，商業檔次低，業態分布相對散亂：除了新地購物中心及奧園廣場等購物商城外，洛溪新城的商業基本上依托街道、底商等發展起來，業態分布相對散亂；洛溪新城雖樓盤較多，但本地戶籍居民少，消費群體主要為工薪階層，消費水平有限，導致產品和商業檔次普遍不高，零售服飾消費力外流；主流商場及商鋪裝修經營檔次以中低檔為主，

17、貨品單價主要為20元至200元。l 商業業態明顯偏向社區式消費商業業態明顯偏向社區式消費:超市經營一枝獨秀，社區配套、美發美容行業店鋪較多，生意較好；兒童類店鋪生意較好，以此為主要業態的新地購物廣場能長期生存；服飾品牌消費力弱，未出現廣州地區常見的一、二線流行服裝品牌；低檔、無特色、貨品雷同、競爭力不高的店鋪轉讓；洛溪新城商業總體表現為區級生活型商圈，綜合消費水平位于廣州中下游位置；該區商業狀況對中高檔目標商戶的引進有一定的限制。M-EMPEROR第二部份第二部份 項目定位推導項目定位推導M-EMPEROR項目前身及發展歷史項目前身及發展歷史中體倍力健中體倍力健 項目前身為中體倍力健身俱樂部在

18、奧園城市廣場的分店，也是華南首家社區旗艦店。主要為結合奧園前期提出的“運動就在家門口”的宣傳口號而優惠引進的。該俱樂部作為大型居住社區配套會所式健身俱樂部，核心理念定位為：家門口的現代化城市健身俱樂部。中體內部配套有泳池、籃球等各類球館，前期經營興旺，年卡收費達3200元/人。中體與奧園合作期滿后，估計由于合作方式問題撤出了經營；撤出后本項目多年空置。項目各層建筑形態項目具備廣州市內均罕見的建筑硬件條件，項目具備廣州市內均罕見的建筑硬件條件，主要包括超主要包括超9米高、大面積無柱阻隔的原球場米高、大面積無柱阻隔的原球場位置，以及泳池配套等。位置，以及泳池配套等。項目硬件對排除本地對手競爭，有目

19、的地招項目硬件對排除本地對手競爭，有目的地招入高硬件要求商戶提供了極大的有利條件；入高硬件要求商戶提供了極大的有利條件；但同時也形成了商業平面面積分割的限制。但同時也形成了商業平面面積分割的限制。M-EMPEROR項目發展的意義項目發展的意義 本項目位于洛溪新城商圈的核心位置，必須體現項目的龍頭價值和對本區位，商業的帶動作用，引入經營檔次較高的高素質商戶，吸引更多的經營者及消費者。泛洛溪新城商圈的核心商業位置泛洛溪新城商圈的核心商業位置良好的交通環境、良好的購物環境高實用率和層高的突出優勢合理的租賃條件及市場培育政策中高檔次的主題經營定位龍龍頭頭的的價價值值和和作作用用M-EMPEROR洛溪新

20、城綜合商業品牌水平較低洛溪新城綜合商業品牌水平較低眾多廣州常見的流行服飾品牌稀缺，預期服飾品牌在較長一段時候未能形成預期服飾品牌在較長一段時候未能形成本區本區消費主流消費主流；本區餐飲業經營集中且經營情況理想，中高檔餐飲稀缺餐飲業經營集中且經營情況理想，中高檔餐飲稀缺，特別是異國餐飲和休閑餐飲；休閑娛樂類主題商業稀缺休閑娛樂類主題商業稀缺，無集中的娛樂商業項目；中高檔消費力外流至廣州老城區。生活型消費群體巨大生活型消費群體巨大當地戶籍人口少，外來“移民”人口巨大。；居民結構以滿巢結構為主，且近年來廣州本地居民比例減少，以外來家庭人口占主導；大部份消費者家庭收入在10000元/月以下，對商品的價

21、格承受力不高。項目經營規模不足項目經營規模不足項目為商業單體，總建筑面積僅1萬5千平米，主題性強而綜合性弱，必須有吸引目標性消費人群的主流經營業態。三角形的商場間隔對商鋪的合理劃分有一定的限制。前期運動場所的硬件布置對招商有利有弊。項目招商定位的思考項目招商定位的思考M-EMPEROR總體定位：“以提供更高質素的美食、娛樂、運動、休閑場所為主導以提供更高質素的美食、娛樂、運動、休閑場所為主導的美食娛樂主題廣場的美食娛樂主題廣場”1、家庭消費群體：本項目經營的商品及功能是與家庭、生活、美食、娛樂消費密切相關的，商戶經營類別不能與泛洛溪區域及周邊消費群體相脫離商戶經營類別不能與泛洛溪區域及周邊消費

22、群體相脫離。2、美食、娛樂、運動 通過影院、KTV、游樂場、餐飲、購物、運動、康體產品等多種功能聯合體現，形成立體化、多選擇的健康消閑消費功能。3、體驗營銷 為了體現本項目高素質生活體驗特質，形成與周邊商業項目的差異性，必須利用獨特的形象包裝，提煉出經營商戶的共同的高質素生活文化共性。項目招商定位的深化項目招商定位的深化魅力奧園，娛樂之都！魅力奧園，娛樂之都！至至IN的享受，至的享受，至FUN的消費的消費M-EMPEROR項目定位和命名項目定位和命名美食、娛樂、運動美食、娛樂、運動大眾大眾生活生活超市超市電影電影運動運動教育教育培訓培訓健身健身美體美體異國異國餐飲餐飲游樂場游樂場俱樂部俱樂部休

23、閑休閑 崇尚大眾需求文化，匯集生活超市、大型品牌折扣店、電影院、健身俱樂部、美崇尚大眾需求文化，匯集生活超市、大型品牌折扣店、電影院、健身俱樂部、美容美體、運動等吸引以家庭為主體的大眾消費群體業態；并配套以休閑餐飲、異國美容美體、運動等吸引以家庭為主體的大眾消費群體業態；并配套以休閑餐飲、異國美食、品牌俱樂部等休閑娛樂業態形成區域特色主題休閑消費場！食、品牌俱樂部等休閑娛樂業態形成區域特色主題休閑消費場！奧園美食娛樂廣場奧園美食娛樂廣場M-EMPEROR引入具有獨立引入具有獨立品牌效應的目品牌效應的目的性消費商戶的性消費商戶特色裝修帶動特色裝修帶動商場經營檔次商場經營檔次以滿足家庭各主以滿足家

24、庭各主體美食娛樂的繽體美食娛樂的繽紛業態為主導紛業態為主導采用操作簡單，采用操作簡單，自由獨立的經營自由獨立的經營方式，少用扣點方式，少用扣點M1M2M4M3項目規劃經營特色項目規劃經營特色 出于項目包租經營的性質，為保障經營收益，應多獨立店，少扣點；出于項目包租經營的性質，為保障經營收益，應多獨立店，少扣點；新場必然存在守候期，必須主題突出、硬件先行，爭取滿場為先，逐步篩選升級。新場必然存在守候期，必須主題突出、硬件先行，爭取滿場為先，逐步篩選升級。M-EMPEROR繽紛繽紛建筑風格建議建筑風格建議M-EMPEROR差異化差異化形象形象M-EMPEROR特色特色M-EMPEROR第三部份第三

25、部份 項目分層規劃及業態布局項目分層規劃及業態布局由于未深入視察項目各層高差及層高條件，本方案的商鋪間隔及業態僅為示意，局部可能會因應具體位置而作調整。M-EMPEROR商場業態組合整體描述 奧園美食娛樂廣場是由三個基本板塊和相隔輔助板塊組成，包括生活購物板塊、餐飲板塊和運動娛樂板塊。在這三個基本板塊中最終都是圍繞著怎樣吸引消費者去消費？怎樣才能引起消費者的關注和需求？達到積聚人氣和提高項目名氣的目的。因此我們引入來的業態必須達到集客、導向、時尚、指導等作用，最大程度上讓各種業態在購物中心達到共存共融供促進的效果。M-EMPEROR出口入口弱電低壓配電高壓配電柴油機發電房泵房上上上負一層平面布

26、局圖下上上正一層2690平方米550.0方A01418.8方A02618.5方A03114.3方A04142.8方A05122.2方A0650.2方開放式商鋪項目負一層平面商鋪規劃示意圖項目負一層平面商鋪規劃示意圖 利用負一層整體性強的特點，引入中型精品超市、游樂場為該層經營主體，以品牌特色快餐及家居、娛樂精品為配套。構成相對完整的主題購物區。該區域的設置主要是吸聚項目周邊的消費人群，為本項目其它功能區域吸聚人氣和基礎消費力。將地下層天頂改造為特色透明光棚，加強負一層的采光及可視性，提升負一層商業價值。M-EMPEROR出口入口弱電低壓配電高壓配電柴油機發電房泵房上上上負一層平面布局圖下上上正

27、一層2690平方米550.0方A01418.8方A02618.5方A03114.3方A04142.8方A05122.2方A0650.2方開放式商鋪項目負一層平面商鋪進駐模擬示意圖項目負一層平面商鋪進駐模擬示意圖易初蓮花易初蓮花生鮮超市生鮮超市美美國國冒冒險險樂樂園園迪士尼夢幻迪士尼夢幻家居飾品店家居飾品店特色飲品店特色飲品店仙蹤林仙蹤林/佰搭果佰搭果/水水果撈果撈/許留山等許留山等M-EMPERORH=+2.000-H=+0.000H=+2.000戶 外 廣 場5991下下上上上下下上下上上上下一 層 平 面 布 局 圖男 廁女 廁下上奧 園 小 區 入 口奧 園 小 區 入 口3381平 方

28、 米209.9方B01155.7方B02180.1方B03165.4方B04164.4方B05179.7方B06154.6方B07180.2方B08158.4方B09512.6方B11241.8方B10365.6方B12項目首層平面鋪規劃示意圖項目首層平面鋪規劃示意圖酷玩專區酷玩專區運動服飾運動服飾專區專區 實現項目街鋪的最佳商業價值，布置次級商圈最繁盛，時尚悠閑的運動產品、運動服飾、動漫電玩系列品牌，配合項目總體定位形象。復式餐飲復式餐飲特色餐飲專區特色餐飲專區利用小區及泳城等優秀園林景觀環境，引入品牌餐飲連鎖店，打造特色餐飲專區。休閑品牌區休閑品牌區休閑餐飲區休閑餐飲區M-EMPERORH

29、=+2.000-H=+0.000H=+2.000戶 外 廣 場5991下下上上上下下上下上上上下一 層 平 面 布 局 圖男 廁女 廁下上奧 園 小 區 入 口奧 園 小 區 入 口3381平 方 米209.9方B01155.7方B02180.1方B03165.4方B04164.4方B05179.7方B06154.6方B07180.2方B08158.4方B09512.6方B11241.8方B10365.6方B12索尼電索尼電玩專賣玩專賣李李寧寧大家樂、大家樂、必勝客必勝客怡景西餐廳怡景西餐廳星巴克星巴克/SIR/SIR賽百味賽百味項目首層商戶進駐模擬示意圖項目首層商戶進駐模擬示意圖安安踏踏味千

30、拉面味千拉面芭樂風味館芭樂風味館麗堡麗堡路戶路戶外用外用品店品店NIKEIMO動漫動漫體驗店體驗店M-EMPEROR上上上下下上下上上上下二 層 平 面 圖下上2481平 方 米347.6方C01512.6方C02356.6方C03346.1方C04526.3方C05項目二層平面商鋪規劃示意圖項目二層平面商鋪規劃示意圖針對項目主要消費群體為家庭消費，該層業態主要以需求較強烈的教育培訓和模型玩具業態為主，加之配套特色餐飲，既契合項目又滿足消費群體需求。特色餐飲特色餐飲教育培訓教育培訓模型、玩具專區模型、玩具專區教育培訓教育培訓復式餐飲復式餐飲M-EMPEROR上上上下下上下上上上下二 層 平 面

31、 圖下上2481平 方 米347.6方C01512.6方C02356.6方C03346.1方C04526.3方C05項目二層商戶進駐模擬示意圖項目二層商戶進駐模擬示意圖華爾街英華爾街英語培訓語培訓樂高玩具樂高玩具美樂匯、意粉屋美樂匯、意粉屋滿記甜品滿記甜品金寶貝金寶貝早教中心早教中心大家樂、大家樂、必勝客必勝客M-EMPEROR上下夾 層 平 面 圖下上上上下上下下上上上1753平 方 米217.9方D01961.7方D03267.4方D02項目夾層平面商鋪規劃示意圖項目夾層平面商鋪規劃示意圖夾層結合樓層狀況，引入休閑俱樂部及棋牌、咖啡網吧等價格接受度一般的商鋪，打造休閑娛樂專區。休閑娛樂專區

32、休閑娛樂專區M-EMPEROR上下夾 層 平 面 圖下上上上下上下下上上上1753平 方 米217.9方D01961.7方D03267.4方D02時尚運動專區時尚運動專區項目夾層商戶進駐模擬示意圖項目夾層商戶進駐模擬示意圖活力桌球城活力桌球城 圍城棋牌圍城棋牌陽光網咖陽光網咖M-EMPEROR354.0方E01521.9方E03368.9方E02373.3方E04上下三 層 平 面 圖下上上上下上下下上上上1968平 方 米項目三層平面鋪規劃示意圖項目三層平面鋪規劃示意圖利用高樓層引入價格承受力有限和受現代消費者青睞的健身、美容美體中心、沐足、KTV等康體休閑商業?？刁w休閑專區康體休閑專區M-

33、EMPEROR354.0方E01521.9方E03368.9方E02373.3方E04上下三 層 平 面 圖下上上上下上下下上上上1968平 方 米項目三層平面鋪規劃示意圖項目三層平面鋪規劃示意圖瑪莎纖體瑪莎纖體/必瘦站必瘦站康體休閑專區康體休閑專區力美健力美健/中航健身會中航健身會御足堂保健御足堂保健/扶元堂扶元堂M-EMPEROR2866方E04下上上下四 層 平 面 圖2866平 方 米項目四層商戶進駐模擬示意圖項目四層商戶進駐模擬示意圖主題影院的設置為本項目提供了其它競爭對手不可仿制的競爭優勢特色，同時為本項目其它功能區域帶來了廣泛的消費人流。大型電影院大型電影院保利、中影、金逸保利、

34、中影、金逸M-EMPEROR樓層樓層建筑面積建筑面積（）（）商鋪套內面積商鋪套內面積（）（）負一層26902016.8一層33812668.4二層24812089.2夾層17531447三層19681618.1四層28662866合計合計約約1513915139（加建后）（加建后）12705.512705.5規劃后項目規模及面積規劃后項目規模及面積規劃后實用率可達84%以上。M-EMPEROR業態分布 業種 數量 占用面積業態比例購物超市、家居精品、運動服飾、娛樂精品約12間約300020%娛樂游樂場、電影院、玩具3-5間 約400027%餐飲連鎖快餐、特色餐飲、休閑餐飲6-8間 約35002

35、3%教育培訓兒童教育、外語培訓 2-3間 約10007%康體健身桌球城、保齡球館、健身俱樂部、纖體美容、瑜伽、舞蹈 等4-6間 約350023%規劃后項目業態及分布規劃后項目業態及分布M-EMPEROR商戶品牌形象示意圖商戶品牌形象示意圖M-EMPEROR局部借光設計局部借光設計通透就餐空間通透就餐空間室內派對空間室內派對空間室內商戶空間利用示意圖室內商戶空間利用示意圖M-EMPEROR商場形象導示示意圖商場形象導示示意圖M-EMPEROR第四部份第四部份 項目招商策略項目招商策略M-EMPEROR主要目標商戶主要目標商戶精品超市及生活類精品精品超市及生活類精品M-EMPEROR主要目標商戶主

36、要目標商戶中外風情餐飲中外風情餐飲M-EMPEROR主要目標商戶主要目標商戶動漫影城動漫影城KTVM-EMPEROR主要目標商戶主要目標商戶運動康體美容運動康體美容M-EMPEROR項目主要招商策略項目主要招商策略 商戶篩選：項目招商客戶目的性強，主要利用我司已建立的廣州、深圳、東莞獨立的商戶數據庫，對商戶及待選商戶以進行篩選，進行點對點招商，嚴格控制進駐商戶品牌檔次，同時建立商戶后備資源。招商主線：品牌從高到低、經營方式由直營至區域代理、功能面積從大到小。招商方式：基本為純租賃。招商價格的制定：于當前必須符合目標商戶、區域市場的主流租金價格，從低價入市，于經營期間逐年提升。功能劃分：盡量安排

37、承受租金能力，租金增長能力較高的商戶。實際操作：直銷為主，活動營銷為配合。M-EMPEROR大賣場目標商戶示意大賣場目標商戶示意M-EMPEROR運動休閑目標商戶示意運動休閑目標商戶示意M-EMPEROR餐飲酒吧目標商戶示意餐飲酒吧目標商戶示意M-EMPEROR連鎖快餐店目標商戶示意連鎖快餐店目標商戶示意M-EMPEROR特色餐飲店目標商戶示意特色餐飲店目標商戶示意M-EMPEROR休閑餐飲店目標商戶示意休閑餐飲店目標商戶示意M-EMPEROR電玩及智力玩具目標商戶示意電玩及智力玩具目標商戶示意M-EMPEROR規范化招商工作流程規范化招商工作流程 在招商操作流程上，我司將嚴格執行合同簽約流程

38、，增加各項工作的時效性限制。表現在以下方面：招商部每日定時提交客戶要求日報表發展商于次日書面對客戶要求作出書面回復招商人員進行跟進客戶條件與發展商要求達成一致，五天內簽訂認租書，繳交定金簽訂認租書后，十天內簽訂正式租賃合同，繳交合同按金M-EMPEROR招商目標及工作進度安排招商目標及工作進度安排4-5月月6-7月月8-9月月建立招商基礎：建立招商基礎：集中進行招商人員培訓，合理安排人手；修訂招商所需的各項必要文件，包括平面圖、面積表、租價表、租賃條件、認租書、租賃合同，以及各項物管、裝修、廣告位安排等經營管理方面的細則。正式開展招商工作：正式開展招商工作：招商經理主攻符合定位的舊有客戶，促成

39、租賃；招商人員主力外拓，不斷補充新客戶。統計商戶資源，進行資源補充和方案調整；繼續跟進前期客戶根據統計結果進行補漏補缺，盡快完成招商任務招商率達招商率達20%交付使用時間交付使用時間初步試營業時間初步試營業時間2010年年9月初月初2010年年10月初月初招商率達招商率達40%招商率達招商率達80%M-EMPEROR項目宣傳推廣預算項目宣傳推廣預算 本項目以招商人員直銷為主，以現場包裝和活動推廣為輔，將充分本項目以招商人員直銷為主，以現場包裝和活動推廣為輔，將充分節省項目推廣費用，預計項目節省項目推廣費用，預計項目2010年底前的招商開業推廣總體費用總額年底前的招商開業推廣總體費用總額約為約為

40、90萬元，推廣費用不足本項目萬元，推廣費用不足本項目1個月的租金總額收入。個月的租金總額收入。工作階段劃分工作階段劃分工作時間工作時間主要媒介手段主要媒介手段 廣告預算廣告預算招商推廣階段招商前期物料及現場包裝2010年4月戶外廣告現場包裝招商經營網站活動營銷DM直郵宣傳物料短信推廣10萬主力招商期2010年5-6月30萬交付使用強銷期2010年7-8月30萬開業后推廣2010年9-12月20萬合計合計9090萬元萬元M-EMPEROR項目負一層至四層商鋪經營，月租金總收益約為174萬元。樓層樓層商業面積（）商業面積（）租金均價租金均價(元元/)租金總價租金總價(萬元萬元/月月)負一層2690

41、10027一層338120068二層248112030夾層175380143層196880164層28667020合計合計約約1513915139115174結合項目各樓層功能及經營分割，負一層至四層經營總體均價約為115元/平方米項目目標租金模擬（建筑面積）項目目標租金模擬（建筑面積）M-EMPEROR項目各年經營收益估算項目各年經營收益估算以場地租金及轉租租金首年計租期為6個月，并從第三年起每兩年遞增5%初步估算，本項目各年投入成本及收益如上表所示。經營期內年均凈收益為1163萬元。300元/*1500070元/*12500*2月含推廣費及傭金115元/*15000*2月費用項目費用項目2

42、010年年2011年年2012年年2013年年2014年年2015年年2016年年2017年年2018年年2019年年2020年年2021年年2022年年2023年年2024年年2025年年2026年年項目按金-175175裝修成本-500招商成本-200項目租金-525-1050-1102.5-1102.5-1157.6-1157.6-1215.5-1215.5-1276.3-1276.3-1340.1-1340.1-1407.1-1407.1-1477.5-1477.5-1551.3 轉租按金345-345轉租年租金103520702173.5 2173.5 2282.2 2282.2 2

43、396.3 2396.3 2516.1 2516.1 2641.9 2641.9 2774.0 2774.0 2912.7 2912.7 3058.3 每年盈虧-20.0 1020.0 1071.0 1071.0 1124.6 1124.6 1180.8 1180.8 1239.8 1239.8 1301.8 1301.8 1366.9 1366.9 1435.2 1435.2 1337.0 累計收入累計收入-201000.0 2071.0 3142.0 4266.6 5391.1 6571.9 7752.7 8992.5 10232.3 11534.1 12835.9 14202.8 155

44、69.7 17004.9 18440.2 19777.2 M-EMPEROR第五部份第五部份 代理合作方式代理合作方式M-EMPEROR招商代理合作方式招商代理合作方式 根據以上工作任務和節點安排，我司提供項目策劃及招商服務的代理期及收費方式如下所示：p代理期一年，即從2010年3月至2011年2月。p簽訂合同時，我司將收取人民幣12萬元，作為策劃推廣服務費，其中包括項目廣告設計及營銷活動策劃服務（不含現場所需物料費）。p代理期內，如我司招商組成功引入商戶，將按完成總招商任務的比例進行收取。完成招商率30%以下，按總成交首月租金50%收取；完成招商率30%至50%，按總成交首月租金的70%收取

45、（補回之前差額）；完成招商率70%至90%，按總成交首月租金的100%收取（補回之前差額）；完成招商率90%以上，按總成交首月租金的120%收?。ㄑa回之前差額）。M-EMPEROR廣告服務工作內容廣告服務工作內容一、項目一、項目VIVI基礎設計基礎設計包含：包含：項目命名、主題廣告語、LOGO設計（含標準字、標準色、標準字色組合）、標志 制圖法、標志的使用規范、標志的色彩規范、標志與標準字組合、標志與基本資 料組合、標志與標準字色彩使用規范二、二、VIVI應用設計應用設計包含：常用物料：包含：常用物料：名片、中文信紙、公文袋、資料袋、紙杯、工作證 指示系統：指示系統：指示牌（招商處門牌、方向導

46、示牌、停車指示牌、走火通道指示牌等）歡迎標語牌、警示性標識牌等 禮禮 品：品：雨傘、禮品袋、購物袋、其它禮品三、招商物料（與項目招商相關的所有平面物料設計工作）三、招商物料（與項目招商相關的所有平面物料設計工作）包含：包含：招商樓書、租賃須知、招商單張、平面圖、招商折頁、招商部展板、外立面 廣告、商場室內外商業櫥窗。M-EMPEROR成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇招商書設計招商書設計M-EMPEROR戶外廣告戶外廣告成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR圍墻廣告圍墻廣告成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR招商中心招商中心包裝包裝成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPEROR應用物料應用物料成功案例成功案例動感潮流篇動感潮流篇M-EMPERORM-EMPEROR招商網站招商網站M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例高檔時尚篇高檔時尚篇M-EMPEROR成功案例成功案例傳統興盛篇傳統興盛篇招商書設計招商書設計M-EMPEROR匯報完畢！謝謝！以上是我司與發展商再次溝通后，對項目規劃定位的初步構思，具體平面規劃及圖積略為粗糙，僅作示意作用。具體定位及操作思路，將根據發展商的要求進行進一步的深化調整！