1、古北集團(tuán)2010年1月29日古北朱家角項(xiàng)目前期策劃報(bào)告 前期策劃PART 1 宗地解讀PART 2 宏觀環(huán)境認(rèn)知PART 3 相關(guān)市場(chǎng)認(rèn)知PART 4 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析PART 5 前期定位建議PART 6 產(chǎn)品建議細(xì)化PART 7 營(yíng)銷策劃建議3PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 1 宗地解讀u 區(qū)位條件優(yōu)越、自駕可達(dá)性好、高端商服配套完善4宗地概況宗地是位于青浦朱家角淀山湖上海威尼斯、滬郊好萊塢上海西大門上海唯一的湖資源土地面積13萬(wàn)方的商住低密度用地5區(qū)位條件江浙滬水鄉(xiāng)腹地、西上海特色居住區(qū)、良好規(guī)劃，創(chuàng)造宜居城市典范區(qū)位狀況 位于浙江、江蘇、上海兩省一市的交匯處 位

2、于上海西大門青浦朱家角 朱家角特色居住區(qū)內(nèi) 臨近淀山湖、東方綠洲，南臨淀浦河周邊規(guī)劃發(fā)展為以朱家角新市鎮(zhèn)為依托，服務(wù)于上海乃至長(zhǎng)三角的以高檔生態(tài)居住為主的復(fù)合功能區(qū)，這將為宗地提供更為優(yōu)越的發(fā)展條件45公里淀山湖東方綠舟青浦區(qū)中心5公里青浦區(qū)6交通條件上海與江浙兩地陸路交通的必經(jīng)之路，自駕可達(dá)性好，周邊交通規(guī)劃完善江蘇省浙江省滬青平公路滬杭高速珠溪路復(fù)興路淀湖大道綠舟路淀浦河主干道：東西向主要為滬青平高速，至上海市中心47公里，另有綠洲路；南北向有珠溪路、復(fù)興路軌道交通：規(guī)劃地鐵20號(hào)線，預(yù)計(jì)2013年通車，東起虹橋火車站站，西至東方綠舟，全程33.2公里，共設(shè)11站在長(zhǎng)三角聯(lián)動(dòng)效應(yīng)中，“3

3、小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈16 城市交通不超過(guò)3 小時(shí)”的交通規(guī)劃建設(shè)更提高了本案的便捷性7配套條件高端旅游度假基地雛形顯現(xiàn)，高端商服設(shè)施層次不窮，醫(yī)療配套稍顯欠缺商服配套教育醫(yī)療配套宗地教育：周邊青少年教育配套較好朱家角中學(xué)朱家角小學(xué)青浦區(qū)珠溪中學(xué)醫(yī)療：項(xiàng)目周邊醫(yī)療設(shè)施缺乏，無(wú)大型醫(yī)院，僅有零星的小型醫(yī)療機(jī)構(gòu)商服設(shè)施完善，高端物業(yè)嶄露頭角：東方綠舟（已營(yíng)業(yè)）、尚都里休閑廣場(chǎng)（創(chuàng)意時(shí)尚街區(qū)）、證大西鎮(zhèn)商業(yè)（精品酒店、音樂(lè)廳、國(guó)際商務(wù)中心）、中信泰富休閑度假基地（度假別墅、五星級(jí)酒店等）8經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊毗鄰河道兩岸的濕地景觀帶，為中等規(guī)模的低密度住宅珠溪路浦泰路綠洲路南埭港河淀浦河宗地B8B7地塊B7B8合計(jì)用地

4、屬性住宅；商業(yè)住宅商住土地面積9160046200137800規(guī)劃建筑面積64120（商業(yè)不超過(guò)3000）3234093760容積率0.70.70.7建筑密度不超過(guò)25%/限高不超過(guò)10米，限3層不超過(guò)12米/綠化率不小于50%，集中綠地率不小于10%其他限制不能做獨(dú)棟別墅東臨景觀大道珠溪路；西至浦泰路；北至南埭港河;南靠黃金水道淀浦河；總用地面積198畝9PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 2 宏觀環(huán)境認(rèn)知u 宏觀經(jīng)濟(jì)回暖、投資發(fā)展平穩(wěn)、各級(jí)市場(chǎng)火爆、政策頻出防過(guò)熱10城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平宏觀經(jīng)濟(jì)顯現(xiàn)回暖跡象，09年上海GDP增長(zhǎng)成功“保8”GDP 09年上海實(shí)現(xiàn)全年生產(chǎn)總

5、值約14900億元，同比增加8.2%受國(guó)際金融危機(jī)影響早、程度深，上海經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了沖擊之后觸底穩(wěn)步復(fù)蘇，整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)前低后高走勢(shì)；一季度生產(chǎn)總值增長(zhǎng)3.1%，二季度增長(zhǎng)7.9%，三季度增長(zhǎng)9.8%四季度增長(zhǎng)11.2%人均可支配收入 09年上海城市居民家庭人均可支配收入28838元，比上年增長(zhǎng)8.1%，但增幅同比回落4.8個(gè)百分點(diǎn) 其中，工資性收入19811元，增長(zhǎng)4.8%；轉(zhuǎn)移性收入7118元，增長(zhǎng)18.7%11房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 政策環(huán)境全國(guó)方面土地閘門收緊，“8.31大限”全面清理土地上海全面實(shí)行網(wǎng)上銷售備案制度 禁止期房轉(zhuǎn)讓經(jīng)濟(jì)運(yùn)行快速，部分行業(yè)投資過(guò)度宏觀調(diào)控開(kāi)始進(jìn)行上海人均GDP突破7

6、000美圓首次加息房地產(chǎn)投資、開(kāi)工均在增加，但市場(chǎng)出現(xiàn)相當(dāng)?shù)南郜F(xiàn)象，房地產(chǎn)預(yù)售量反而減少市場(chǎng)虛擬需求規(guī)模過(guò)大，拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快3月17日房貸新政；5月區(qū)分非普通住宅2年征營(yíng)業(yè)稅；非普通住宅3%契稅上海禁止轉(zhuǎn)按揭上海提出兩個(gè)1000萬(wàn)工程全國(guó)經(jīng)濟(jì)“高增長(zhǎng)、低通脹”上海人均GDP超過(guò)8000美圓7月21日匯率制度改革全年均價(jià)仍在上升，供求關(guān)系形成供略大于求房地產(chǎn)開(kāi)工面積減少，團(tuán)購(gòu)、團(tuán)退成為調(diào)控前后一大市場(chǎng)現(xiàn)象5月連續(xù)出臺(tái)國(guó)六條、九部委十五條、營(yíng)業(yè)稅二轉(zhuǎn)五7月強(qiáng)調(diào)70/90政策，征收個(gè)人所得稅兩次加息、三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率十一五開(kāi)局之年，經(jīng)濟(jì)增速加快，經(jīng)濟(jì)總量世界第四人民幣不斷升值上海人均GDP突

7、破9000美圓受調(diào)控影響，供應(yīng)微減，成交平穩(wěn)增長(zhǎng)全年均價(jià)出現(xiàn)回落；房地產(chǎn)開(kāi)工面積再度減少物權(quán)法通過(guò)，1月土地增值稅 3月兩會(huì)保持房地產(chǎn)投資規(guī)模，9月第二套房貸新政上海：1月取締群租；11月土地使用稅經(jīng)濟(jì)增速快過(guò)，上海GDP連續(xù)第16年兩位數(shù)增長(zhǎng)股市火爆，上指漲幅93.74%；美國(guó)次貸危機(jī)爆發(fā)市場(chǎng)供應(yīng)連續(xù)縮減；需求爆發(fā)；嚴(yán)重供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)漲幅明顯地王頻現(xiàn)，面粉貴過(guò)面包；排隊(duì)購(gòu)房、捂盤等現(xiàn)象頻現(xiàn)調(diào)控從從緊轉(zhuǎn)為寬松；5次降息；5次上調(diào)又4次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率四萬(wàn)億投資次貸危機(jī)轉(zhuǎn)化為國(guó)際金融危機(jī)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)從偏快急轉(zhuǎn)為偏冷一手房市場(chǎng)成交持續(xù)下滑，市場(chǎng)低迷遠(yuǎn)甚05年，二手住宅成交首次超過(guò)一手市場(chǎng)兩個(gè)中心獲批，

8、大大刺激上海宏觀經(jīng)濟(jì) 南匯并入浦東直接拉升南匯房?jī)r(jià) 十大產(chǎn)業(yè)規(guī)劃大虹橋、迪斯尼逐步落實(shí)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，通脹壓力積累房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回暖迅速，房地產(chǎn)投資和交易快速攀升地王頻現(xiàn)，住宅用地價(jià)格呈倍數(shù)增長(zhǎng)豪宅市場(chǎng)成交火爆，市場(chǎng)整體價(jià)格一漲再漲政策面經(jīng)濟(jì)面市場(chǎng)面08年全球金融危機(jī)，09年政府大力扶持，房地產(chǎn)重拾信心，近期跨年調(diào)控防過(guò)熱國(guó)四條、國(guó)11條、上調(diào)準(zhǔn)備金率等政府組合拳連連出擊，抑制樓市過(guò)熱房貸明顯下降房地產(chǎn)投資力度明顯有所下調(diào)部分投資客緊急拋售新鎮(zhèn)供應(yīng)減少，成交量亦下降12房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 投資環(huán)境房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平穩(wěn)，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展施工、竣工面積 04年至07年，上海市商品住宅施工、竣工面積變化較為

9、平穩(wěn)，08年減少明顯，竣工率亦在08年開(kāi)始下降明顯 09住宅施工面積環(huán)比減少7.2%，竣工率僅為23%，未來(lái)上海住宅供應(yīng)市場(chǎng)較冷淡房地產(chǎn)投資額 04年至今上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總額年增長(zhǎng)率約在4%，占全市固定資產(chǎn)投資總額比重則呈逐年回落態(tài)勢(shì)（04年為38.1%，08年為28.3%）；09年1-11月，本市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資13256.92億元，比去年同期增長(zhǎng)7.5%，占全市固定資產(chǎn)投資的27.9%13房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 一級(jí)市場(chǎng)市場(chǎng)回暖、政策利好、政府加快推地節(jié)奏，共同拉動(dòng)土地市場(chǎng)，地王頻現(xiàn)2009年住宅類地塊“地王”情況地塊名稱總建面（萬(wàn)）總價(jià)（億元）樓盤價(jià)（元/）溢價(jià)率拿地企業(yè)總價(jià)地王徐匯區(qū)斜土街道龍

10、華路1960號(hào)地塊26.672.4527232111.5%綠地集團(tuán)樓板價(jià)地王新江灣城C6地塊11.4537.232484116.6%中建集團(tuán)溢價(jià)率地王嘉定新城中心區(qū)雙丁路北、溫泉路東地塊10.829.18412425%江蘇常發(fā)備注：圖表中的住宅為純住宅用地09年土地市場(chǎng)火爆，住宅用地供求雙雙猛增，目前市區(qū)土地緊張，而青浦、嘉定、松江等偏遠(yuǎn)地區(qū)域活躍于土地市場(chǎng)；供求猛增的同時(shí)，價(jià)格更是節(jié)節(jié)攀升，開(kāi)發(fā)商不惜重金敢于拿地，地王頻現(xiàn)已成為普遍現(xiàn)象；14房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 二級(jí)市場(chǎng)09年樓市一掃08年低靡態(tài)勢(shì)，成交翻番，價(jià)格猛進(jìn)，市場(chǎng)存量嚴(yán)重告急商品住宅04年至06年，全市商品住宅市場(chǎng)呈供過(guò)于求的態(tài)勢(shì)，07

11、年開(kāi)始，供求逆轉(zhuǎn)，需求量大幅提高08年的金融危機(jī)后導(dǎo)致整體市場(chǎng)萎靡，09年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，樓市快速回暖，成交量大幅反彈，價(jià)格更上市一層樓存量 截至08年末，商品住宅市場(chǎng)存量882萬(wàn)方，截至09年末，市場(chǎng)存量?jī)H為353萬(wàn)方，同比降幅達(dá)60%07年至今，全市商品住宅存量呈倒“V”型，按照09年月均成交量157萬(wàn)方計(jì)算，當(dāng)前市場(chǎng)存量預(yù)計(jì)去化周期僅2.3個(gè)月15房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 三級(jí)市場(chǎng)09年二手房成交量?jī)r(jià)逐月增加，受政策影響年末出現(xiàn)一波銷售高潮成交走勢(shì)09年全年二手房成交總量2293萬(wàn)，是08年總量的2.4倍，增幅達(dá)140%2009年，剛性需求大量釋放、政策多重利好以及一手房市場(chǎng)成交火爆影響的帶動(dòng)，二手房市

12、場(chǎng)成交空前火熱，尤其在年末出現(xiàn)一波集中成交熱（二套房稅收）價(jià)格走勢(shì) 08年二手房市場(chǎng)均價(jià)保持平穩(wěn)，在1-1.1萬(wàn)元/間徘徊；09年，隨著市場(chǎng)的火爆價(jià)格逐月遞增，一路上揚(yáng)，年末均價(jià)達(dá)14924元/；二手房成交均價(jià)走勢(shì)由08年“平穩(wěn)波動(dòng)型”變成09年“月月遞進(jìn)型”16PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 3 相關(guān)市場(chǎng)認(rèn)知u全市別墅市場(chǎng)份額穩(wěn)步增長(zhǎng)、價(jià)格水平提高、稀缺創(chuàng)意類別墅受青睞u板塊發(fā)展升級(jí)、小獨(dú)棟市場(chǎng)接受度高、上海市區(qū)客為主力客源、未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈17上海低密度住宅市場(chǎng) 總體表現(xiàn)近期別墅市場(chǎng)高位運(yùn)行，全市占比逐年提高，價(jià)格水平明顯提升月度走勢(shì)分析年度走勢(shì)分析 受整體市場(chǎng)起伏影

13、響，08年年底步谷底，09年供求爆發(fā)，呈供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)價(jià)格前期表現(xiàn)平穩(wěn)，逐月穩(wěn)步上漲，09年末頂級(jí)別墅嶄露頭角，銷售單價(jià)大幅抬頭05年至今，別墅市場(chǎng)成交前期快速發(fā)展，近幾年表現(xiàn)較為平穩(wěn)，別墅占全市住宅的成交比重逐年提高從別墅價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，表現(xiàn)相對(duì)堅(jiān)挺，08年淡市中價(jià)格依舊明顯上漲，09年價(jià)格水平再上一個(gè)檔次，突破2萬(wàn)大關(guān)比重4.5%比重14.5%比重14.7%比重16.6%比重17.4%18上海低密度住宅市場(chǎng) 分布情況各板塊定位明確，經(jīng)濟(jì)型別墅逐步升級(jí)，國(guó)際型及資源型別墅區(qū)向頂級(jí)豪宅發(fā)展經(jīng)濟(jì)型別墅區(qū)國(guó)際型別墅區(qū)資源型別墅區(qū)u分布：主要集中在寶山顧村、莘莊、松江新城、九亭等近郊區(qū)域，居民集中區(qū)域u

14、特點(diǎn)：同一區(qū)域內(nèi)價(jià)格相差不大，產(chǎn)品品質(zhì)相當(dāng)u產(chǎn)品：早期以聯(lián)排別墅產(chǎn)品為主，后期產(chǎn)品逐步升級(jí)，向獨(dú)棟發(fā)展u價(jià)格：集中在1.5-2萬(wàn)/間單價(jià)水平，總價(jià)300-400萬(wàn)/套u(yù)客戶：區(qū)域改善自住居型為主，城市的中高白領(lǐng)階層u分布：主要分布在虹橋、東郊、華漕、趙巷等區(qū)域u特點(diǎn)：國(guó)際氛圍濃厚的高檔別墅區(qū)，多數(shù)周邊商務(wù)氛圍濃u產(chǎn)品：以高檔獨(dú)棟別墅為主，注重產(chǎn)品和人造景觀資源的利用u價(jià)格：?jiǎn)蝺r(jià)4萬(wàn)/以上，價(jià)格差異化較明顯，標(biāo)桿項(xiàng)目具有明顯溢價(jià)力u客戶：城市東西部國(guó)際化高收入階層u分布：分布在佘山及青浦朱家角板塊u特點(diǎn)：區(qū)域具有豐富的自然景觀資源，別墅檔次高u產(chǎn)品：景觀獨(dú)棟別墅為主，注重景觀的利用和開(kāi)放空間的處

15、理u價(jià)格：佘山頂級(jí)別墅區(qū)形成，總價(jià)億元級(jí)水平；朱家角發(fā)展中，價(jià)格水平快速上升u客戶：城市高端財(cái)富人群，追求自然度假生活19上海低密度住宅市場(chǎng) 供求結(jié)構(gòu)近遠(yuǎn)郊為別墅市場(chǎng)的活躍區(qū)，以經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排為主力成交產(chǎn)品區(qū)域結(jié)構(gòu)萬(wàn)萬(wàn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)疊加獨(dú)棟聯(lián)排面積段供應(yīng)成交供應(yīng)成交供應(yīng)成交150以下40 118 510 585 150-220476 602 146 147 4162 5256 220-26037 71 457 553 2634 2963 260-3005 5 329 645 908 997 300-40010 775 1059 197 240 400-500138 303 4 11 500 以上164

16、206 2 5 松江為別墅供求大戶，09年別墅成交占比30%青浦位居第二，09年成交占比13%09年各區(qū)域別墅供求情況聯(lián)排09年成交占比73%，主力面積150-220獨(dú)棟09年成交占比21%，主力面積300-400疊加09年成交占比6%，主力面積150-220備注：以上圖表數(shù)據(jù)為09年的供求數(shù)據(jù)20上海低密度住宅市場(chǎng) 價(jià)格表現(xiàn)城市別墅價(jià)格領(lǐng)跑全市，舒適型的別墅產(chǎn)品價(jià)值度較高區(qū)域價(jià)格分析產(chǎn)品價(jià)格分析 城市別墅價(jià)格位于高區(qū)，尤其是長(zhǎng)寧、浦東等國(guó)際性區(qū)域別墅領(lǐng)跑全市水平 遠(yuǎn)郊別墅價(jià)格水平較低，這主要與成交結(jié)構(gòu)有關(guān)09年各房型/面積段別墅價(jià)格情況（元/）面積段150以下150-220220-26026

17、0-300300-400400-500500以上疊加12731 12665 16354 12773 獨(dú)棟22247 24214 24502 30171 40797 45129 聯(lián)排18930 14857 16982 22911 25810 26157 28969 09年獨(dú)棟別墅均價(jià)31618元/；聯(lián)排價(jià)格17126元/；疊加價(jià)格13083元/獨(dú)棟及聯(lián)排別墅呈現(xiàn)“面積越大，價(jià)格越高”態(tài)勢(shì)21上海低密度住宅市場(chǎng) 客戶特征低密度物業(yè)市場(chǎng)份額保持平穩(wěn)，需求面積偏舒適，溢價(jià)能力較強(qiáng)，客戶能級(jí)高獨(dú)棟別墅容積率：0.3主力需求：300-500對(duì)應(yīng)總價(jià)：900-1500萬(wàn)/套客戶群體：具有多次置業(yè)，注重生活品

18、質(zhì)的高收入人群，該人群多為企業(yè)高管；聯(lián)排別墅容積率：0.5-0.8主力需求：200-300對(duì)應(yīng)總價(jià)：350-540萬(wàn)/套客戶群體：注重生活環(huán)境的高品質(zhì)，追求居住環(huán)境的舒適性，該人群多為企業(yè)中層主管；疊加別墅容積率：0.8-1.2主力需求：150-250對(duì)應(yīng)總價(jià)：200-350萬(wàn)/套客戶群體：屬于公寓類產(chǎn)品的高端改善型客戶，該客群位于別墅客群的最低端22上海低密度住宅市場(chǎng) 發(fā)展趨勢(shì)產(chǎn)品力逐步提高，稀缺的創(chuàng)意類別墅深受市場(chǎng)青睞疊墅聯(lián)排的一種延伸，復(fù)式的升級(jí)，介于別墅與公寓之間的高性價(jià)比的別墅生活目前市場(chǎng)未成氣候，但個(gè)別項(xiàng)目也具備了較高的溢價(jià)力成功案例：橡樹(shù)灣、龍湖滟瀾山、朱家角康橋水鄉(xiāng)合院 幾戶為

19、一個(gè)組團(tuán)，類獨(dú)棟產(chǎn)品，類似北京的四合院，有復(fù)古的感覺(jué)，增強(qiáng)鄰里交流；目前上海僅有8、9個(gè)，但市場(chǎng)認(rèn)可度高，溢價(jià)力不錯(cuò)成功案例：龍湖酈城、四荷藝墅90別墅以90建面為依托的新型別墅，對(duì)樓層的挑高，較大附送空間為補(bǔ)充，滿足居住需求；目前上海僅有3個(gè)，但這種小戶型別墅概念近期充斥著別墅市場(chǎng)，深受情況成功案例：綠地薔薇九里、河谷3號(hào)私密、花園不再是別墅客戶的唯一需求，高質(zhì)、優(yōu)價(jià)、創(chuàng)新的別墅更受市場(chǎng)青睞23板塊市場(chǎng) 朱家角概況上海西郊重點(diǎn)建設(shè)城鎮(zhèn)，完善規(guī)劃帶來(lái)大量的人口導(dǎo)入及極大的發(fā)展?jié)摿靖艣r朱家角鎮(zhèn)東與青浦鎮(zhèn)接壤南與練塘鎮(zhèn)、松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)交界，西依淀山湖，與西岑鎮(zhèn)相連北與昆山市淀山湖鎮(zhèn)毗鄰全境總面

20、積138 平方公里，其中，耕地面積3549 公頃，總?cè)丝?0326 人，其中農(nóng)業(yè)人口4.4萬(wàn)人，農(nóng)村勞動(dòng)力2.44萬(wàn)規(guī)劃狀況休閑旅游區(qū)朱家角是上海市四大文化歷史名鎮(zhèn)之一特色居住區(qū)緊鄰新鎮(zhèn)區(qū)打造成一個(gè)上海遠(yuǎn)郊最具潛力 的生態(tài)人文 居住社區(qū)新鎮(zhèn)區(qū)區(qū)域面積為8.14平方公里，增加住宅建筑面積180萬(wàn)，總居住人口5萬(wàn)人 工業(yè)區(qū)朱家角鎮(zhèn)南，總規(guī)劃面積8平方公里，享受市級(jí)工業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策“一城九鎮(zhèn)”之一四大片區(qū)規(guī)劃24板塊市場(chǎng) 朱家角保護(hù)規(guī)定朱家角歷史文化名鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃對(duì)本案規(guī)劃具有一定的指導(dǎo)及限制作用保護(hù)規(guī)劃概況目的：保護(hù)朱家角古鎮(zhèn)的文化遺產(chǎn)、城鎮(zhèn)特色、自然景觀和人文景觀，指導(dǎo)朱家角歷史文化名鎮(zhèn)與建設(shè)事

21、業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展范圍：東至港周路酒龍公路、西至朱昆河珠溪路、南至318國(guó)道、北至大淀湖南岸，總占地面積為179.67平方公里人字河和淀浦河及其兩側(cè)地帶的傳統(tǒng)風(fēng)貌良好區(qū)域?yàn)楹诵谋Ｗo(hù)區(qū)，占地面積為34平方公里建筑物尤其是沿街建筑的高度、立面、材質(zhì)和色彩均有較詳細(xì)的規(guī)定25板塊市場(chǎng) 朱家角板塊發(fā)展歷程區(qū)域開(kāi)發(fā)帶動(dòng)土地價(jià)值攀升，地價(jià)連年翻番，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)相進(jìn)入?yún)^(qū)域發(fā)展“一城九鎮(zhèn)”催化區(qū)域進(jìn)入發(fā)展萌芽期；落實(shí)規(guī)劃迅速進(jìn)入發(fā)展期；彌補(bǔ)商服弱勢(shì)區(qū)域進(jìn)入鞏固期；著眼未來(lái)進(jìn)入強(qiáng)化豐滿期規(guī)劃發(fā)展初步落實(shí)，土地價(jià)值得以提升，板塊處于升級(jí)期土地成交住宅用地2幅，流標(biāo)一幅；流標(biāo)一幅，成交7幅，其中住宅用地成交2幅；成交8幅

22、，流標(biāo)一幅；成交8幅住宅用地，無(wú)流標(biāo)；08年整體市場(chǎng)萎靡，無(wú)成交；09年回暖，成交4幅，其中2幅住宅土地樓板價(jià)875元/平方米2107元/平方米1897元/平方米5090元/平方米住宅樓板價(jià)達(dá)14000元/平方米以上(嘉華、古北)企業(yè)狀況僅1家本地開(kāi)發(fā)商參與，僅有一幅成交超過(guò)10家開(kāi)發(fā)商參與競(jìng)逐，知名企業(yè)中信泰富入駐，區(qū)域市場(chǎng)關(guān)注度提升區(qū)域商服市場(chǎng)發(fā)力，知名企業(yè)中信泰富、證大入駐開(kāi)發(fā)商業(yè)，區(qū)域市場(chǎng)配套升級(jí)吸引超過(guò)100家開(kāi)發(fā)商關(guān)注，證大、仁恒強(qiáng)勢(shì)入駐，區(qū)域市場(chǎng)已受普遍認(rèn)可，土地價(jià)值升級(jí)得到體現(xiàn)；中信泰富、證大、盛高、仁恒、上實(shí)、嘉華知名開(kāi)發(fā)企業(yè)匯聚從土地成交看板塊發(fā)展2004年2005年200

23、6年2007年08-09年26板塊市場(chǎng) 朱家角板塊發(fā)展趨勢(shì)內(nèi)外因素共同驅(qū)動(dòng)板塊發(fā)展升級(jí)，頂級(jí)豪宅區(qū)即將全面呈現(xiàn)虹橋樞紐中心區(qū)虹橋樞紐輻射區(qū)內(nèi)部發(fā)展外部促進(jìn)“大虹橋”推出后，輻射區(qū)、核心區(qū)價(jià)值再次重估，房?jī)r(jià)、樓價(jià)節(jié)節(jié)攀升縮短朱家角及市中心的空間距離為板塊客戶升級(jí)及擴(kuò)容帶來(lái)利好強(qiáng)大的規(guī)劃藍(lán)圖，勾勒美好版圖土地價(jià)值連連升級(jí)板塊潛力被挖掘生態(tài)、高端住宅區(qū)形成共同驅(qū)動(dòng)27板塊市場(chǎng) 項(xiàng)目分布朱家角康橋水鄉(xiāng)小城（2005-4-15開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商：上海珠佳康橋半島房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積(容積率)：227200(0.76)近期價(jià)格：18000-22000元/(獨(dú)棟別墅)11000-13000元/(疊加別墅)

24、朱家角新城（2007-9-28開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商：中信泰富總建筑面積(容積率)：650000(0.6)近期價(jià)格：8500-9100元/(公寓)15000-17000元/(聯(lián)排)涵璧灣一期（2009-11-15開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商：上海青晨房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積(容積率)：44000(0.29)近期價(jià)格：60000-80000元/(獨(dú)棟別墅)海源別墅（2009-5-28開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商：上實(shí)集團(tuán)總建筑面積(容積率)：164542(0.14)近期價(jià)格：40000-60000元/(獨(dú)棟別墅)綠洲江南園（2003-2-20開(kāi)盤）開(kāi)發(fā)商：上海住富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司總建筑面積(容積率)：55678(0.18)近期價(jià)格

25、：50000-80000元/(獨(dú)棟別墅)在售項(xiàng)目稀少，別墅產(chǎn)品為主，區(qū)域近期住宅開(kāi)發(fā)加速，產(chǎn)品、價(jià)格均有所升級(jí)28板塊市場(chǎng) 別墅總體表現(xiàn)板塊別墅價(jià)格處于青浦區(qū)域的中高水平，別墅市場(chǎng)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯板塊區(qū)域地位供求價(jià)走勢(shì)從別墅供求走勢(shì)來(lái)看，07年板塊別墅市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，08年受市場(chǎng)影響不大，09年供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)明顯從價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，板塊別墅呈的穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)成交量位居第四成交均價(jià)位居第三29板塊市場(chǎng) 供求結(jié)構(gòu)分析獨(dú)立別墅緊湊型產(chǎn)品供求活躍，舒適型產(chǎn)品去化緩慢獨(dú)棟別墅供求分析08-09年板塊獨(dú)棟別墅供求結(jié)構(gòu)情況緊湊型獨(dú)棟面積結(jié)構(gòu)舒適型獨(dú)棟面積結(jié)構(gòu)獨(dú)立別墅市場(chǎng)整體供大于求，緊湊型表現(xiàn)活躍；緊湊型：去化

26、表現(xiàn)良好，220-280為主力產(chǎn)品舒適型：近期新盤上市，供應(yīng)充足，去化較為緩慢，呈供過(guò)于求態(tài)勢(shì)30板塊市場(chǎng) 供求結(jié)構(gòu)分析聯(lián)排面世后成交較快，疊加別墅供應(yīng)不足，去化表現(xiàn)較好類別墅供求分析08-09年板塊類別墅供求結(jié)構(gòu)情況聯(lián)排別墅面積結(jié)構(gòu)疊加別墅面積結(jié)構(gòu)類別墅市場(chǎng)供應(yīng)不足，以去化存貨為主；聯(lián)排：供應(yīng)后成交較好，180-220為主力產(chǎn)品疊加：供應(yīng)嚴(yán)重不足，以去化存貨為主，成交較為不錯(cuò)31板塊市場(chǎng) 旺銷性分析小獨(dú)棟市場(chǎng)需求表現(xiàn)亦不錯(cuò)，舒適型獨(dú)棟去化極緩慢產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱主力面積(平方米)08-09年強(qiáng)銷期月均去化套數(shù)平均月去化套數(shù)旺銷指數(shù)獨(dú)立別墅舒適型海源別墅500-800212涵璧灣680-7601

27、1綠洲江南園390-50010.3緊湊型朱家角康橋水鄉(xiāng)205-28710514類別墅聯(lián)排朱家角康橋水鄉(xiāng)208-22353.412朱家角新城185-219154疊加朱家角康橋水鄉(xiāng)181-22984.512公寓（70/90）公寓（拼接套）朱家角新城70-199301034注：表格數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間為08.1.1-09.12.31公寓去化能力最強(qiáng)，緊湊型獨(dú)棟別墅亦有不錯(cuò)的去化表現(xiàn)舒適型獨(dú)棟去化速度緩慢疊加及聯(lián)排去化表現(xiàn)一般32板塊市場(chǎng) 溢價(jià)力分析獨(dú)棟類產(chǎn)品具有較高的溢價(jià)能力產(chǎn)品類型項(xiàng)目名稱主力面積(平方米)成交均價(jià)(元/平方米)整體均價(jià)(元/平方米)溢價(jià)力平均溢價(jià)力獨(dú)立別墅舒適型海源別墅500-8004

28、755915191（區(qū)域整體住宅價(jià)格）213%200%涵璧灣680-76058403284%綠洲江南園390-50030403100%緊湊型朱家角康橋水鄉(xiāng)205-2871746618%18%類別墅聯(lián)排朱家角康橋水鄉(xiāng)208-223154882%-1.5%朱家角新城185-21914413-5%疊加朱家角康橋水鄉(xiāng)181-22912183-20%-20%公寓（70/90）公寓（拼接套）朱家角新城70-1998781-42%-42%注：成交均價(jià)的統(tǒng)計(jì)時(shí)間為09.1.1-09.12.31低密度用地供應(yīng)受限資源價(jià)，區(qū)域的舒適型獨(dú)棟項(xiàng)目的溢價(jià)能力極高緊湊型獨(dú)棟產(chǎn)品也有一定的溢價(jià)能力33板塊市場(chǎng) 市場(chǎng)接受度分

29、析緊湊型的獨(dú)棟別墅市場(chǎng)接受度最高，疊加別墅位于其次供求情況去化速度溢價(jià)能力舒適型獨(dú)棟市場(chǎng)供應(yīng)充足、溢價(jià)能力很強(qiáng)、但去化周期長(zhǎng)對(duì)景觀、容積率要求高緊湊型獨(dú)棟供不應(yīng)求、溢價(jià)能力較強(qiáng)、而且去化表現(xiàn)較好可適當(dāng)提高產(chǎn)品力聯(lián)排別墅供求較為平衡、溢價(jià)能力一般、去化表現(xiàn)平穩(wěn)市場(chǎng)較常規(guī)產(chǎn)品疊加別墅供應(yīng)明顯不足、溢價(jià)能力一般、但去化較好可抵充容積率公寓產(chǎn)品溢價(jià)能力弱但去化出色為區(qū)域內(nèi)90限制產(chǎn)品34板塊市場(chǎng) 產(chǎn)品特征分析低密度產(chǎn)品為主，名企精品輪番登臺(tái)，產(chǎn)品品質(zhì)感增強(qiáng)，中式、現(xiàn)代、簡(jiǎn)約風(fēng)格為主低密度產(chǎn)品(容積率0.5)綠洲江南園開(kāi)發(fā)商:住富地產(chǎn)容積率:0.18總建面:5.6萬(wàn)業(yè)態(tài):獨(dú)棟350-650建筑風(fēng)格:新海

30、派風(fēng)格 特色:超低容積率，1-2千全配私家大花園，六層電梯觀景塔臺(tái)，每戶配私家碼頭海源別墅開(kāi)發(fā)商:上實(shí)集團(tuán)容積率:0.14總建面:16.5萬(wàn)業(yè)態(tài):獨(dú)棟500-800建筑風(fēng)格:現(xiàn)代簡(jiǎn)約特色:水域面積達(dá)16，實(shí)現(xiàn)戶戶臨水且配備超大私家花園 涵璧灣開(kāi)發(fā)商:青晨地產(chǎn)容積率:0.29總建面:23萬(wàn)業(yè)態(tài):獨(dú)棟650-800建筑風(fēng)格:中式建筑特色:水體透明度高，運(yùn)用天然環(huán)保的材質(zhì)，依湖而建，戶戶臨水朱家角康橋水鄉(xiāng)開(kāi)發(fā)商:珠佳地產(chǎn)容積率:0.76總建面:22.3萬(wàn)業(yè)態(tài):獨(dú)棟200-280疊加150-250;聯(lián)排200-250建筑風(fēng)格:后現(xiàn)代風(fēng)格特色:縱橫的天然水系為主體規(guī)劃，保留完整的江南地貌朱家角新城開(kāi)發(fā)商

31、:中信泰富容積率:0.6總建面:65萬(wàn)業(yè)態(tài):疊加200-250;聯(lián)排200-250;公寓為拼接套建筑風(fēng)格:中式簡(jiǎn)約特色:超大社區(qū)，國(guó)際新城，產(chǎn)品豐富,配套完善35板塊市場(chǎng) 客戶特征分析非青浦的上海市區(qū)客為主，休閑度假及商務(wù)社交為主要目的 分布區(qū)域：上海徐匯、長(zhǎng)寧、虹口等市中心為主個(gè)人背景：企事業(yè)單位的高管、高級(jí)白領(lǐng)、政府高管置業(yè)目的：商務(wù)社交、度假、第二居所主力需求：小獨(dú)棟類產(chǎn)品、創(chuàng)新類產(chǎn)品、部分疊加 分布區(qū)域：江浙一帶為主 個(gè)人背景：私企業(yè)主、政府官員，在青浦創(chuàng)業(yè)的老板置業(yè)目的：第二居所、休閑度假、投資保值主力需求：小獨(dú)棟類產(chǎn)品、類獨(dú)棟產(chǎn)品36板塊市場(chǎng) 競(jìng)爭(zhēng)格局分析未來(lái)整體供應(yīng)超過(guò)200萬(wàn)方

32、,禁墅令的出臺(tái)影響供應(yīng)土地屬性，容積率偏高土地項(xiàng)目土地名稱土地屬性土地現(xiàn)狀總建筑面()容積率出讓時(shí)間開(kāi)發(fā)商漕華中路東側(cè)地塊土地住宅未開(kāi)工130914 1.0 2007-12-31MODERN LOG LIMITED盈浦街道楊里涇西側(cè)地塊住宅未開(kāi)工117459 1.0 2007-12-31仁杰河濱園房地產(chǎn)張家圩路南側(cè)地塊住宅未開(kāi)工45652 1.0 2007-6-23珠街閣房地產(chǎn)新鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)1號(hào)E、G地塊住宅未開(kāi)工178220 1.0 2006-9-29雄泰置業(yè)青浦區(qū)2004年2號(hào)公告1號(hào)地塊住宅部分開(kāi)工45957 1.2 2004-12-2東方國(guó)際文體休閑產(chǎn)業(yè)城發(fā)展有限公司新建上海鷺島湖住宅區(qū)項(xiàng)目

33、住宅未開(kāi)工64472 1.4 青晨房地產(chǎn)朱家角鎮(zhèn)B3、B4地塊住商未開(kāi)工69113 0.7 2010-1-7嘉華集團(tuán)朱家角課植園西側(cè)地塊住商未開(kāi)工37870 1.2 2007-12-31證大西鎮(zhèn)置業(yè)朱家角鎮(zhèn)新溪路南側(cè)地塊住商部分開(kāi)工26096 0.9 2007-12-31十堰匯城置業(yè)在售項(xiàng)目項(xiàng)目名稱總建面積()推案面積()未上市量()綠洲江南園55678556780朱家角康橋水鄉(xiāng)22720017664650554朱家角新城65000056195593805海源別墅16454211848152694涵璧灣2350009417225583102.6萬(wàn)108.7萬(wàn)211萬(wàn)37PART 1 章節(jié)標(biāo)題微

34、軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 4 項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析u四大核心價(jià)值：自然環(huán)境美、人文氣息濃、周邊配套好、未來(lái)規(guī)劃強(qiáng)u兩個(gè)潛在問(wèn)題：同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)諸多限制38核心價(jià)值 自然環(huán)境秀珍水乃生命之源，湖乃項(xiàng)目之最，自然湖景無(wú)限美水湖座擁上海僅有的“一山一湖”之淀山湖資源資源的稀缺性提高整體板塊的住宅水平未來(lái)上海第二個(gè)自然資源型頂級(jí)別墅區(qū)佘山上海首個(gè)資源型頂級(jí)別墅板塊，價(jià)格領(lǐng)跑者；淀山湖 發(fā)展中，知名企業(yè)進(jìn)駐，高端別墅區(qū)域特征初露端倪；南臨淀浦河、北靠南埭港河臨水而居，擇水而憩構(gòu)筑小橋、流水、人家的悠然自得39核心價(jià)值 人文氣息儒雅江南水鄉(xiāng)環(huán)抱，依水而生，依鎮(zhèn)而居，人文資源濃厚“江南”是一

35、個(gè)中國(guó)元素的概念，體現(xiàn)的是悠久的歷史、民俗的傳統(tǒng)、沉淀的文化、雅致的人文；“江南”是一種風(fēng)格的體現(xiàn)，宛如水墨畫般細(xì)膩、精致而獨(dú)特；“江南”是客戶向往的聚心力，鎖住的是更多擁有中國(guó)情結(jié)、江南情結(jié)、水鄉(xiāng)情結(jié)的海內(nèi)外人士；“江南”是內(nèi)外兼修的文化所在，容歷史、傳統(tǒng)、文化、人文的內(nèi)在涵義于小橋流水、江南園林的外在體現(xiàn)；40核心價(jià)值 周邊配套捷動(dòng)交通網(wǎng)絡(luò)完善化、生活配套高端化，帶來(lái)人群的駐足交通便捷休閑度假地處江浙滬交匯處近滬青平高速自駕可達(dá)性好規(guī)劃軌道交通，拉近城市距離憑借優(yōu)厚的自然資源高端旅游度假基地雛形顯現(xiàn)旅游景點(diǎn)、高爾夫、度假村林立帶來(lái)日趨完善的生活配套41核心價(jià)值 片區(qū)規(guī)劃?rùn)C(jī)遇借快速發(fā)展之機(jī)，

36、利用強(qiáng)大規(guī)劃背景，創(chuàng)造溢價(jià)條件四大片區(qū)規(guī)劃大虹橋輻射美好的藍(lán)圖產(chǎn)業(yè)配套人氣帶來(lái)借“題”發(fā)揮u休閑旅游區(qū)u特色住宅區(qū)u新鎮(zhèn)區(qū)u工業(yè)區(qū)u上海未來(lái)的“第三極”u 長(zhǎng)三角一體化的新引擎u 接軌國(guó)際的平臺(tái)u 板塊如虎添翼42潛在問(wèn)題 外部競(jìng)爭(zhēng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，面臨極大的挑戰(zhàn)挑戰(zhàn)在區(qū)域內(nèi)已站穩(wěn)腳步，具有一定的影響力速度優(yōu)勢(shì)同區(qū)同質(zhì)發(fā)項(xiàng)目周邊同質(zhì)地塊同質(zhì)地塊多，部分地塊湖景資源、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)優(yōu)資源優(yōu)勢(shì)昆山淀山湖別墅（同樣擁有較好的資源優(yōu)勢(shì)，而且價(jià)格水平低價(jià)格優(yōu)勢(shì)市外同質(zhì)項(xiàng)目43潛在問(wèn)題 內(nèi)部指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)諸多限制，增大社區(qū)規(guī)劃的難度限“獨(dú)”令 0.7的容積率，25%的建筑密度 可開(kāi)發(fā)體量不高，會(huì)影響開(kāi)發(fā)利潤(rùn)容積

37、率建筑限高 宗地明文規(guī)定不能建設(shè)獨(dú)棟別墅 物業(yè)類型的限制使得降低了社區(qū)整體檔次 B7高度小于10米，層數(shù)小于3層 可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型受到限制，在一定程度上影響開(kāi)發(fā)成本u 產(chǎn)品檔次降低u 產(chǎn)品模式趨向單一u 增大開(kāi)發(fā)成本44潛在問(wèn)題 解決方法產(chǎn)品力的創(chuàng)新及提高是最有效的方法外部的激烈競(jìng)爭(zhēng)內(nèi)部的指標(biāo)限制出路在哪里創(chuàng)新物業(yè)形態(tài)提高產(chǎn)品品質(zhì)實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)爭(zhēng)45PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 5 前期定位建議u總體定位：遠(yuǎn)離喧囂、親近自然的中式建筑，重塑區(qū)域標(biāo)桿作品u客戶定位：渴望別墅生活的外部導(dǎo)入客為主，二居及度假為主要目的u產(chǎn)品定位：類獨(dú)棟(雙拼式)、合院及疊墅組成的新型純別墅

38、社區(qū)u價(jià)格及銷售周期：為區(qū)域同類產(chǎn)品的價(jià)格標(biāo)桿、預(yù)計(jì)銷售周期26個(gè)月46項(xiàng)目定位 市場(chǎng)定位 利用板塊資源具備上海其他任何板塊所不具備的資源群上海唯一的湖景、江南古鎮(zhèn)、東方綠洲、高爾夫球場(chǎng)等多重復(fù)合資源 重塑板塊價(jià)值朱家角未來(lái)的西上海城市中心，大虹橋的輻射及板塊的規(guī)劃它將成為上海又一頂級(jí)別墅居住社區(qū)，具有極高投資價(jià)值空間的潛力板塊 提升市場(chǎng)高度雖然不是區(qū)域首個(gè)項(xiàng)目，但我們將會(huì)樹(shù)立一個(gè)新的高點(diǎn)，重新打造區(qū)域標(biāo)桿作品引領(lǐng)區(qū)域居住向高端化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型，居住品質(zhì)NO.147項(xiàng)目定位 總體定位 遠(yuǎn)離喧囂 親近自然 中式建筑水岸 幽雅 復(fù)古 私宅天人合一的傳統(tǒng)風(fēng)格閑云野鶴之淡定靜謐和諧自然之江南小筑48客戶

39、定位 潛在客源結(jié)合項(xiàng)目情況，從購(gòu)房目的出發(fā)第一居所第二居所非自主居所l 改善升級(jí)l 養(yǎng)生養(yǎng)老l 休閑度假l 異地置業(yè)l 投資升值l 商務(wù)社交青浦本地：政府官員、本地企業(yè)業(yè)主，在外創(chuàng)業(yè)成功回家養(yǎng)老者上海其他區(qū)域：浦東及市中心客源為主，區(qū)域價(jià)格外溢型上海其他區(qū)域：浦東及市中心的商務(wù)人士，企業(yè)業(yè)主，政府高管 外地：港澳臺(tái)、境外商務(wù)人士，外省市來(lái)青浦創(chuàng)業(yè)者 外省市居多，尤其是江浙一帶客源 部分港澳臺(tái)從區(qū)域來(lái)看，可分為三大類青浦本地、上海其他區(qū)域、外地（外省市、港澳臺(tái)、境外）49客戶定位 客源論證同質(zhì)板塊周邊項(xiàng)目遠(yuǎn)離上海市區(qū)、自身產(chǎn)業(yè)薄弱、景觀資源良好、可發(fā)展旅游業(yè)上海佘山非本地的上海高端客戶為主，部分

40、境外人群，以休閑度假為主，部分商務(wù)社交及投資 上海海灣鎮(zhèn)江浙客戶的比例占到六成以上，當(dāng)?shù)乜偷谋壤坏?0%；以投資為主要目昆山淀山湖八成以上為上海市區(qū)客，當(dāng)?shù)乜偷谋壤蛔?%“外部導(dǎo)入型”的區(qū)域分布特征“第二居所”的購(gòu)房目的特質(zhì)”渴望別墅生活“的客戶需求擁有湖景資源的別墅項(xiàng)目客戶來(lái)源非青浦的上海其他區(qū)域客戶，徐匯、虹口、楊浦為主；企業(yè)業(yè)主及高管居多，部分本地官員 置業(yè)目的休閑度假及改善自主皆有，部分投資及商務(wù)社交 偏好產(chǎn)品小獨(dú)棟、常規(guī)聯(lián)排為主，主力面積偏緊湊50客戶定位 客戶圖像核心層非青浦的上海人約55%輔助層江浙一帶，港澳臺(tái)及境外約35%次要層青浦本地，約10%置業(yè)目的：休閑度假為主，部分

41、住宅改善，向往別墅生活 工作背景：企業(yè)業(yè)主、高管，政府官員，集中在市中心 關(guān)注因素：對(duì)內(nèi)外環(huán)境要求高，關(guān)注社區(qū)服務(wù)、品質(zhì) 購(gòu)房需求：關(guān)注房型的舒適度，類獨(dú)棟，部分疊加主力客戶非青浦的上海其他區(qū)域高端客層輔助客戶外省市、港澳臺(tái)及境外人士次要客戶青浦本地企事業(yè)的高管或官員 置業(yè)目的：休閑度假及投資居多，部分商務(wù)社交及愛(ài)好運(yùn)動(dòng) 工作背景：外地企業(yè)業(yè)主，在滬企業(yè)高管，高級(jí)白領(lǐng)等 關(guān)注因素：生活品質(zhì)和品位，關(guān)注地段價(jià)值以及升值潛力 購(gòu)房需求：類獨(dú)棟產(chǎn)品 置業(yè)目的：改善住宅，或養(yǎng)生養(yǎng)老 工作背景：青浦本地官員，或在外創(chuàng)業(yè)成功的本地人 關(guān)注因素：關(guān)注價(jià)格、景觀、戶型及附加值 購(gòu)房需求：創(chuàng)新性別墅，疊加別墅5

42、1客戶定位 對(duì)生活價(jià)值敏感度遠(yuǎn)高于產(chǎn)品價(jià)格敏感度熱愛(ài)上海，追求海派優(yōu)雅生活傳統(tǒng)憶江南的海內(nèi)外人士休閑度假二居外部導(dǎo)入為主城市高端人群52產(chǎn)品定位 基本選型類獨(dú)棟、合院、疊墅純別墅社區(qū)溢價(jià)能力強(qiáng)價(jià)值度較高容積率0.7建筑密度小于25%限制獨(dú)棟別墅市場(chǎng)供應(yīng)稀缺去化表現(xiàn)好53價(jià)格定位 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法，即將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，選取可比實(shí)例，建立價(jià)格可比基礎(chǔ)，并對(duì)這些可比實(shí)例的已知價(jià)格分別進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正、房地產(chǎn)狀況因素修正，以估算估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)值。市場(chǎng)比較法 是房地產(chǎn)估價(jià)最重要、最常用的方法之一；是一種技術(shù)上成熟、最貼切實(shí)際的估價(jià)方法；是以替代原

43、理為主要依據(jù),所以具有實(shí)現(xiàn)性和說(shuō)服力。市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟選取交易實(shí)例建立價(jià)格可比基礎(chǔ)交易情況修正交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正求出比準(zhǔn)價(jià)格價(jià)格評(píng)估結(jié)果54價(jià)格定位 選擇交易實(shí)例由于本項(xiàng)目規(guī)劃的主力產(chǎn)品為拼接型的類獨(dú)棟及合院形式的類獨(dú)棟，故本項(xiàng)目選取區(qū)域獨(dú)棟產(chǎn)品海源別墅09年5月開(kāi)盤，總建面16.5萬(wàn)，容積率0.14，中式現(xiàn)代風(fēng)格的獨(dú)棟別墅社區(qū)；09年12月，項(xiàng)目獨(dú)棟別墅的成交2套，單價(jià)45617元/;朱家角康橋水鄉(xiāng)05年4月開(kāi)盤，總建面22.7萬(wàn)，容積率0.76，中式風(fēng)格的疊加、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅社區(qū)；09年12月，項(xiàng)目小獨(dú)棟別墅的成交4套，單價(jià)22702元/;涵璧灣09年11月開(kāi)盤，總建面

44、5.7萬(wàn)，容積率0.29，現(xiàn)代簡(jiǎn)約的純獨(dú)棟別墅社區(qū)；09年1月，項(xiàng)目獨(dú)棟別墅的成交1套，單價(jià)48749元/;55價(jià)格定位 房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重房地產(chǎn)狀況因素細(xì)分因子算術(shù)平均分專家名單于丹丹陳敏玲張勇陳麗莉李振宇盧峻峰王方敏王思斯區(qū)位因素權(quán)重自然環(huán)境0.10 0.10.070.080.10.10.140.10.09人文氛圍0.12 0.130.140.10.140.130.120.120.11規(guī)劃條件0.18 0.180.20.210.190.160.160.160.18交通便捷程度0.24 0.240.260.250.20.250.220.240.27別墅聚集程度0.11 0.130.110.1

45、40.10.120.130.10.08商服設(shè)施配套0.11 0.120.120.070.110.110.110.130.12公共設(shè)施配套0.13 0.10.10.150.160.130.120.150.15total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 個(gè)別因素權(quán)重社區(qū)景觀環(huán)境0.20 0.210.180.20.20.240.20.210.19社區(qū)配套設(shè)施0.09 0.090.10.060.070.120.090.080.09建材標(biāo)準(zhǔn)0.23 0.240.250.240.230.220.230.250.21物業(yè)形態(tài)0.21 0.20.20.250.190.21

46、0.210.180.23戶型設(shè)計(jì)0.19 0.180.220.130.220.150.180.190.21服務(wù)與管理0.08 0.080.050.120.090.060.090.090.07total1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 1.0 本次評(píng)估對(duì)房地產(chǎn)狀況因素權(quán)重的確定，擬采用德?tīng)柗品ù_定區(qū)位因素與個(gè)別因素的權(quán)重。德?tīng)柗品ǎ址Q專家意見(jiàn)法。德?tīng)柗品ㄗ鳛橐环N主觀、定性的方法，不僅可以用于預(yù)測(cè)領(lǐng)域，也可以廣泛應(yīng)用于各種評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的建立和具體指標(biāo)的確定過(guò)程。56價(jià)格定位 評(píng)估結(jié)果估價(jià)對(duì)象市場(chǎng)比較價(jià)格評(píng)估表評(píng)估因素評(píng)估細(xì)分因素權(quán)重交易實(shí)例類獨(dú)棟(雙拼)合院朱家角康

47、橋水鄉(xiāng)海源別墅涵璧灣區(qū)位因素自然環(huán)境0.10 100110120100100人文氛圍0.12 100100110100100規(guī)劃條件0.18 100120120100100交通便捷程度0.24 110100110100100客層聚集程度0.12 100100100100100商服設(shè)施配套0.11 100105105100100公共設(shè)施配套0.13 100100100100100合計(jì)1.00 102.4105.15109.75100100個(gè)別因素社區(qū)景觀環(huán)境0.20 12014015010080社區(qū)配套設(shè)施0.09 11011011010090建材標(biāo)準(zhǔn)0.23 100100100100100物業(yè)

48、形態(tài)0.21 11013013010090戶型設(shè)計(jì)0.19 12013013010080服務(wù)與管理0.08 110110110100100合計(jì)1.00 111.6121.7123.710089.2交易情況營(yíng)銷專業(yè)0.15 100100100100100競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境0.25 11010010010080產(chǎn)品慣性0.30 95100100100100品牌口碑0.30 100100100100100合計(jì)1.00 101.0100.0100.010095交易日期修正99.95 99.95 99.95 100100典型月份成交價(jià)格22,702 45,617 48,749 參與計(jì)算權(quán)重60%20%20%價(jià)格評(píng)

49、估結(jié)果（元/）26099 26099 22117 22117 57價(jià)格定位 價(jià)格建議目前朱家角疊加別墅的售價(jià)朱家角康橋水鄉(xiāng)疊加別墅價(jià)格13000元/當(dāng)前時(shí)點(diǎn)項(xiàng)目各業(yè)態(tài)的價(jià)格（2010.1）疊加別墅/類獨(dú)棟價(jià)格 一般市場(chǎng)情況下，疊加別墅的價(jià)格與類獨(dú)棟別墅價(jià)格的比值為1:1.4本案項(xiàng)目類獨(dú)棟價(jià)格評(píng)估結(jié)果類獨(dú)棟(雙拼)：26099元元/合院：22117元/類獨(dú)棟(雙拼)：26000元/合院：22000元/疊墅：18000元/58價(jià)格定位 走勢(shì)預(yù)判價(jià)格（元/）l 通過(guò)2005年至今上海別墅市場(chǎng)的價(jià)格變化，預(yù)測(cè)2013年上海別墅的成交均價(jià)為31367元/l 通過(guò)不同年份價(jià)格波動(dòng)的規(guī)律，建立回歸方程Y=-

50、48.5*t3+746.14*t2-214.36*t+10161l 根據(jù)朱家角板塊的發(fā)展，結(jié)合上海別墅市場(chǎng)價(jià)格增幅的一般規(guī)律預(yù)測(cè)得到上海別墅價(jià)格平均年增長(zhǎng)幅度13.3%，朱家角別墅價(jià)格的平均年增長(zhǎng)幅度14.5%，月增長(zhǎng)幅度1.1%2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年59價(jià)格定位 價(jià)格預(yù)判當(dāng)前時(shí)點(diǎn)的銷售價(jià)格(2010.1)別墅價(jià)格年增幅類獨(dú)棟(雙拼)：26000元元/合院：22000元/疊墅：18000元/年增長(zhǎng)幅度：14%一年后開(kāi)盤時(shí)點(diǎn)價(jià)格（2011.1）類獨(dú)棟(雙拼)：30000元/合院：25000元/疊墅：20000元/說(shuō)明:假設(shè)項(xiàng)

51、目2010年7月前進(jìn)行前期規(guī)劃定位，2010年7月動(dòng)工，2011年1月開(kāi)始預(yù)售60價(jià)格定位 價(jià)格策略隆重入市，平穩(wěn)升價(jià)，高調(diào)收官整盤價(jià)值最大化總體市場(chǎng)向好資源性板塊溢價(jià)高區(qū)域新標(biāo)桿61銷售周期 量?jī)r(jià)關(guān)系判斷定價(jià)增幅月銷售套數(shù)+5%3+3%6+2%8 0%13-2%20-5%32-10%58-12%70-15%82 l對(duì)于不同評(píng)估價(jià)格對(duì)應(yīng)不同去化速度的關(guān)系，在市場(chǎng)比較法中，可以通過(guò)加權(quán)價(jià)格之間的差異及其對(duì)應(yīng)的去化速度尋求變量關(guān)系。本次評(píng)估過(guò)程中，擬采用回歸分析法進(jìn)行。回歸分析法，是在掌握觀察數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，利用統(tǒng)計(jì)方法建立因變量與自變量之間的回歸關(guān)系函數(shù)表達(dá)式。l基于對(duì)市場(chǎng)上在售項(xiàng)目的銷售量?jī)r(jià)情況

52、的分析，擬合數(shù)據(jù)得到本項(xiàng)目銷售價(jià)格與年度去化套數(shù)之間存在S曲線關(guān)系，經(jīng)過(guò)Spss擬合，可得如下曲線方程：Y=2123.7*t3+2530.2*t-4598.1*t2-42.885（Y為銷售套數(shù)，t為價(jià)格變化率）62銷售周期 規(guī)劃總套數(shù)374套（拼接式類獨(dú)棟143套、合院186套、疊墅45套）一般月均去化10-12套（通過(guò)營(yíng)銷及產(chǎn)品力的提高，強(qiáng)銷期月均去化18套）開(kāi)盤時(shí)間2011.1（假設(shè)項(xiàng)目2010年7月前進(jìn)行前期規(guī)劃定位，20107月動(dòng)工，2011年1月開(kāi)始預(yù)售）規(guī)劃兩期，共四批推案銷售周期約26個(gè)月，2011.1-2013.263PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 6

53、 產(chǎn)品建議細(xì)化u產(chǎn)品定位：蘊(yùn)含文化積淀、第二居所用途為主的純別墅社區(qū)u產(chǎn)品細(xì)化：規(guī)劃、建筑、景觀，對(duì)產(chǎn)品定位的全方位支撐u房型：拼接式、疊加式、合院式類獨(dú)棟別墅，300以下銷售面積控制u會(huì)所：養(yǎng)生會(huì)所定位，外向型經(jīng)營(yíng)，區(qū)域文化社交平臺(tái)u生態(tài)科技：生態(tài)、科技應(yīng)用探討64產(chǎn)品方案思路產(chǎn)品價(jià)格參照：雙拼別墅：2萬(wàn)/聯(lián)排別墅：1.7萬(wàn)/疊加別墅：1.4萬(wàn)/項(xiàng)目條件分析：0.7容積率適合建造純低密度社區(qū)宗地四周水系豐富，宜結(jié)合景觀條件規(guī)劃產(chǎn)品限制建造獨(dú)棟別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況：小面積產(chǎn)品稀缺創(chuàng)意類產(chǎn)品溢價(jià)程度高舒適型獨(dú)棟產(chǎn)品多、競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系強(qiáng)客戶接受程度：小獨(dú)棟和疊加產(chǎn)品去化較好本案可從類獨(dú)棟產(chǎn)品著手，創(chuàng)造高溢價(jià)

54、65宗地分析 宗地現(xiàn)狀p 地塊東南側(cè)毗鄰河道兩岸的濕地景觀帶，景觀及生態(tài)資源良好p 地塊四周水系豐富，南側(cè)鄰近天然河道淀浦河，可塑性較強(qiáng)p 東側(cè)景觀帶外的珠溪路規(guī)劃為景觀大道，結(jié)合營(yíng)銷，對(duì)提升項(xiàng)目形象具有優(yōu)勢(shì)河道道路綠地用地紅線東至:沙淀東路 西至:浦泰路 南至:沙淀南路 北至:南埭港河p 兩地塊間由河道相隔，地塊形狀不規(guī)整p 四至道路目前形象不佳西側(cè)：浦泰路南側(cè)：沙淀南路珠溪路景觀大道淀浦河景觀Google earth 截圖沙淀東路浦泰路B7B8淀浦河南埭港河珠溪路沙淀南路濕地景觀帶宗地現(xiàn)狀66宗地分析 用地指標(biāo)B7B8地塊占地容積率建筑面積建筑密度高度層數(shù)容/密B7916000.76412

55、025%1032.8B8462000.73234025%122.8雙拼、多聯(lián)、疊加、合院、洋房?jī)A向性規(guī)劃選型更改后指標(biāo)：67產(chǎn)品規(guī)劃 土地價(jià)值構(gòu)建&物業(yè)形態(tài)匹配Google earth 截圖浦泰路B7B8 淀浦河南埭港河珠溪路濕地景觀帶沙淀東路沙淀南路B7&B8地塊中央位置：外向型可利用景觀價(jià)值偏弱，但結(jié)合其位于地塊中央的私密性優(yōu)勢(shì)，打造價(jià)值次高區(qū) 土地價(jià)值中高（通過(guò)強(qiáng)化內(nèi)部公共景觀弱化景觀不利因素）B7地塊東南西側(cè)&B8地塊西南側(cè)：具有毗鄰的濕地與自然河道景觀視野，可結(jié)合社區(qū)管理獲得較好私密性 土地價(jià)值高拼接式類獨(dú)棟合院式類獨(dú)棟B8地塊北側(cè)：直接與外部道路相鄰，受到外部干擾，對(duì)于別墅物業(yè)影響

56、較大，應(yīng)注意與項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)隔離 土地價(jià)值中疊加式類別墅土地價(jià)值構(gòu)建，與不同物業(yè)形態(tài)相匹配拼接式類獨(dú)棟合院式類獨(dú)棟疊加式類別墅會(huì)所拼接式類獨(dú)棟合院式類獨(dú)棟68產(chǎn)品規(guī)劃 路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)置全地下（車行）停車系統(tǒng)，節(jié)省有限地上面積社區(qū)中為盡量節(jié)省地上面積，騰出更多景觀空間，建議采用全地下車行系統(tǒng)，局部（或全）地下2層整體開(kāi)挖，社區(qū)出入口處，車輛統(tǒng)一進(jìn)入地下，并能直達(dá)分戶地下車庫(kù)，人車分流。車行系統(tǒng)連同每戶地下，室內(nèi)采用大底板整體開(kāi)挖、澆注方式，有效杜絕漏水、滲水現(xiàn)象。上海金地灣流域地面人行步道車行系統(tǒng)示意圖69產(chǎn)品建筑 風(fēng)格建議結(jié)合項(xiàng)目地塊特征與目標(biāo)客戶訴求，以鮮明的現(xiàn)代中式風(fēng)格建筑，吸引別墅首置客區(qū)位認(rèn)

57、知中式低密度別墅區(qū)江南水鄉(xiāng)長(zhǎng)三角旅游地江南建筑特色歷史人文沉淀客 戶文化積淀 價(jià)值第二居所 休閑同時(shí)滿足朱家角歷史文化名鎮(zhèn)保護(hù)規(guī)劃要求70產(chǎn)品建筑 風(fēng)格建議深圳第五園深圳第五園上海九間堂上海九間堂上海九間堂p地址：上海浦東新區(qū)芳甸路333號(hào) p容積率：0.267p建筑形態(tài)：600以上獨(dú)棟別墅p建筑特點(diǎn)：借鑒現(xiàn)代建筑做法，同時(shí)保留傳統(tǒng)建筑布局，是對(duì)傳統(tǒng)文化的繼承p地址：深圳梅觀高速與布龍公路交匯處 p容積率：1.44p建筑形態(tài)：聯(lián)排、疊加、多層、高層p風(fēng)格：現(xiàn)代中式居住理念風(fēng)格一：現(xiàn)代中式上海九間堂上海九間堂第五園三期創(chuàng)新庭院別墅平面示意71產(chǎn)品建筑 風(fēng)格建議蘇州天倫隨園成都芙蓉古城p地址：成都

58、市溫江永寧鎮(zhèn)（外環(huán)線外700米）p容積率：1.6p建筑特點(diǎn)：青灰色小瓦房頂?shù)娜龑有牵鹿攀降膫鹘y(tǒng)民居、酒店、客棧，及其他商用、文化、休閑娛樂(lè)和餐飲設(shè)施；園林建有亭榭、小橋流水；文化意境十足p地址：吳中木瀆金山路168號(hào)天平大酒店以西，香港路以東p容積率：0.25p建筑形態(tài)：360平米以上獨(dú)棟別墅p特色：古典住宅風(fēng)格二：傳統(tǒng)中式72產(chǎn)品建筑 風(fēng)格建議現(xiàn)代傳統(tǒng)？白色作為建筑立面主色調(diào)保留傳統(tǒng)中式建筑的格局，同時(shí)融入現(xiàn)代建筑元素與手法客戶受眾面廣，接受度相對(duì)高以灰色、紅色作為建筑基色屋頂挑檐、白色作為建筑立面主色調(diào)古代傳統(tǒng)建筑氛圍濃郁，更注重文化內(nèi)涵的傳承客戶面相對(duì)狹窄，更符合中年以上人士的審美觀

59、，其置業(yè)過(guò)程中往往帶有鄉(xiāng)土色彩，看中物業(yè)的保值、收藏價(jià)值，因此對(duì)物業(yè)檔次較為注重本案容積率較高，物業(yè)檔次屬中高端，建議采用現(xiàn)代中式建筑風(fēng)格，能夠較好地與本案目標(biāo)客戶銜接73產(chǎn)品建筑 排布手法建議類獨(dú)棟拼接，純獨(dú)棟觀感建議借鑒高密度（類）獨(dú)棟的規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過(guò)局部拼接、建筑錯(cuò)格等手法，增加部分類獨(dú)棟產(chǎn)品，使項(xiàng)目保持純獨(dú)棟別墅社區(qū)的觀感。（具體規(guī)劃需與設(shè)計(jì)院探討）p 手法 項(xiàng)目的部分獨(dú)棟別墅，單體建筑間距僅0.5-1米，作為連接室外前后院過(guò)道空間北京易郡2期規(guī)劃圖類獨(dú)棟拼接手法示意案例借鑒1：蘇州平門府74產(chǎn)品建筑 排布手法建議案例借鑒2：上海保利林語(yǔ)溪打造手法：首層局部連接p手法相鄰兩套聯(lián)排建筑在

60、一樓門廳位置做局部拼接，一層建筑局部相連，二、三層建筑分離。p優(yōu)點(diǎn)有效降低聯(lián)排別墅的視覺(jué)壓迫感與擁擠感，增強(qiáng)社區(qū)的通透性，營(yíng)造獨(dú)棟別墅般的私密空間。拼接處俯視拼接處后部拼接處正面75產(chǎn)品建筑 排布手法建議合院式組團(tuán)，與中式建筑風(fēng)格相諧相生，同時(shí)提高花園附加值三、四、或六合院圍合組團(tuán)，類獨(dú)棟排布，多戶共享中央花園，且每戶均有多個(gè)庭院，該類建筑排布的室內(nèi)布局也能對(duì)傳統(tǒng)中式住宅相繼承。重慶中安長(zhǎng)島項(xiàng)目合院別墅示意圖蘇州姑蘇桃花源項(xiàng)目合院建筑示意圖蘇州姑蘇桃花源項(xiàng)目合院建筑示意圖76產(chǎn)品景觀景 觀 風(fēng) 格建筑群景觀庭院景觀紅線外景觀集中景觀景觀小品77產(chǎn)品景觀 集中景觀集中景觀：中式古典園林，渲染文化

61、意境主干道旁的集中水景，易于烘托社區(qū)強(qiáng)烈的中式人文景觀。78產(chǎn)品景觀 建筑群景觀建筑群景觀：中西合璧，別有洞天中式建筑小品與園林景觀的結(jié)合設(shè)計(jì)，創(chuàng)造別有洞天的視覺(jué)效果。透過(guò)圓形拱門望見(jiàn)的景觀建筑間的小型植物并無(wú)純正的中式園林，只是在建筑間通過(guò)籬柵、小型樹(shù)木相隔，使本身?yè)頂D的社區(qū)反而顯得處處有景，同時(shí)降低建筑壓抑感。79產(chǎn)品景觀 庭院景觀高墻圍合下的后庭院庭院景觀：公共庭院精裝修，景觀最大化利用結(jié)合合院的院落設(shè)計(jì)，體現(xiàn)中國(guó)傳統(tǒng)建筑中的內(nèi)向型空間與建筑露臺(tái)結(jié)合，形成立體化景觀空間123456六合院的中央公共庭院，保證了公共景觀的最大化利用，也保證了入戶幽靜的需求。合院中央景觀合院公共庭院示意圖80

62、產(chǎn)品景觀 紅線外景觀p沙淀東路、沙淀南路pB7、B8兩地塊中間道路建議開(kāi)發(fā)商斥資對(duì)其修建，使道路擁有良好環(huán)境，利于提升項(xiàng)目景觀價(jià)值，同時(shí)為項(xiàng)目入市和樣板段設(shè)計(jì)起到形象展示作用。紅線外景觀：濕地及濱水景觀大道整潔的道路與林木種植項(xiàng)目VI的應(yīng)用紅線外景觀大道北京星河灣紅線外景觀打造深圳萬(wàn)科第五園道路區(qū)域景觀設(shè)計(jì)81產(chǎn)品景觀 紅線外景觀82產(chǎn)品景觀 景觀小品景觀小品：擅于借用表現(xiàn)性強(qiáng)的符號(hào)元素，表現(xiàn)景觀的質(zhì)感亭臺(tái)樓榭的搭建圓形拱門及鏤空元素運(yùn)用蘇式石頭雕刻蘇式園林石景消極構(gòu)筑物的處理83產(chǎn)品房型 房型配比物業(yè)類型占地面積總建面積單套地上建筑面積單套贈(zèng)送地下建筑面積房型套數(shù)套數(shù)占比拼接式類獨(dú)棟(0.6

63、5容積率)B7:46000B8:1600040300260-300120-150B7:106B8:3738.3%合院式類獨(dú)棟(0.7容積率)B7:45000B8:1900044800220-26090-130B7:131B8:5549.7%疊加式類別墅(0.8容積率)B7:B8:112008960180-22070-100B7:B8:4512%商業(yè)（會(huì)所）B1:80020002000合計(jì)13780096060374100%面積單位：小面積純別墅社區(qū)，通過(guò)控制面積控制總價(jià)，也間接抬高單價(jià)銷售地上建筑面積：控制在200-300，以220、250、280三檔面積為主力贈(zèng)送地下面積：贈(zèng)送70-150不

64、等的地下面積贈(zèng)送花園面積：50-150不等的花園面積，公共景觀區(qū)域通過(guò)精裝花園附贈(zèng)，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力及性價(jià)比84產(chǎn)品房型 拼接式類獨(dú)棟二層平面圖一層平面圖局部拼接類獨(dú)棟別墅市場(chǎng)反應(yīng)良好，較普通聯(lián)排取得高溢價(jià)上海保利林語(yǔ)溪類獨(dú)棟別墅建筑面積：288（贈(zèng)送地下面積近150）庭院面積：約100北向入戶、車庫(kù)、贈(zèng)送地下室、戶型朝南面寬12米，客廳挑高設(shè)計(jì)，三面庭院85200-250108套48.65%250-300110套49.55%300-3503套1.35%500-5501套0.45%產(chǎn)品房型 合院式類獨(dú)棟上海龍湖藍(lán)湖郡合院房型建筑面積：278（另贈(zèng)地下室）合院式類獨(dú)棟別墅有效利用花園面積，公共庭院

65、高共享度地下一層一層二層三層龍湖藍(lán)湖郡聯(lián)排別墅房型配比86產(chǎn)品房型 合院式類獨(dú)棟合院式類獨(dú)棟別墅有效利用花園面積，公共庭院高共享度合院型別墅庭院景觀設(shè)計(jì)87產(chǎn)品房型 疊加式類別墅分析：四庭院設(shè)置：1.北庭院（37）、2.南庭院（66）、3.地下庭院（29）、4.一層的地下庭院設(shè)置（29）;可滿足家庭生活休閑、種植、觀景多種需求；南入戶，接大面寬的客廳（近7m），其他空間以客廳為中心分布。還擁有北入口，與外部環(huán)境接觸緊密，更接近于別墅的享受。一層 地下一層1234步入式衣帽間公共衛(wèi)生間干濕分離地下室依靠地下庭院采光上海華潤(rùn)橡樹(shù)灣疊加別墅一層產(chǎn)品(帶地下一層）面積：182（地下室近77）疊加式類別

66、墅融入聯(lián)排別墅價(jià)值點(diǎn)，提高產(chǎn)品溢價(jià)能力88 1 2 3 產(chǎn)品房型 疊加式類別墅p 獨(dú)立入戶方式，確保私密性1：二、三層位于一層的獨(dú)立入戶；2：一層住戶入口；3：四、五層位于一層的入戶口；入戶示意p 每戶均有一層庭院配置，享受花園生活庭院空間示意（以上圖片選自上海華潤(rùn)橡樹(shù)灣）疊加式類別墅融入聯(lián)排別墅價(jià)值點(diǎn)，提高產(chǎn)品溢價(jià)能力89產(chǎn)品房型 物業(yè)附加值p 夾層空間 別墅的夾層空間一般作為家庭會(huì)客廳為主p 閣樓 頂層閣樓作為儲(chǔ)藏空間，或其他功能間拓展一層二層p 陽(yáng)光地下室 利用坡地處理營(yíng)造陽(yáng)光地下室，提高地下室利用率類獨(dú)棟別墅物業(yè)附加值應(yīng)用，突出項(xiàng)目性價(jià)比90產(chǎn)品房型 物業(yè)附加值p 夾層空間1層附贈(zèng)地下

67、室，23層附贈(zèng)部分地下室，46層附贈(zèng)大露臺(tái)，創(chuàng)造有天有地的聯(lián)排別墅居住感將聯(lián)排別墅的高附加值應(yīng)用于疊墅設(shè)計(jì)中，創(chuàng)造高于普通疊墅產(chǎn)品的溢價(jià)上海萬(wàn)科晶源露臺(tái)贈(zèng)送，并可改動(dòng)戶型現(xiàn)有布局地下室贈(zèng)送疊加式類別墅別墅物業(yè)附加值應(yīng)用，突出項(xiàng)目性價(jià)比91產(chǎn)品房型產(chǎn)品房型 物業(yè)附加值物業(yè)附加值p 局部偷面積局部偷面積等附加值實(shí)現(xiàn)通過(guò)后期處理，為贈(zèng)送面積贈(zèng)送一半面積控制陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深，計(jì)一半面積對(duì)餐廳空間的拓展通過(guò)后期處理，為贈(zèng)送面積例：別墅物業(yè)面積贈(zèng)送92產(chǎn)品房型 物業(yè)附加值適用范圍附加手法建筑面積計(jì)算作用花園洋房/類別墅露臺(tái)贈(zèng)送不計(jì)入建筑面積退臺(tái)式露臺(tái)/頂層露臺(tái)/無(wú)蓋挑高陽(yáng)臺(tái)類別墅超高中庭院不計(jì)建筑面積三層均可作為

68、客廳、房間改造利用類別墅內(nèi)庭院可改造不計(jì)建筑面積增加功能空間 并可更改房間內(nèi)部功能布局類別墅前庭后院不計(jì)建筑面積各個(gè)景觀面有機(jī)結(jié)合 提升整體產(chǎn)品檔次類別墅車庫(kù)上方改造不計(jì)建筑面積可將一層車位上封頂，二層作為房間改造利用別墅/類別墅地下室/半地下空間不計(jì)建筑面積根據(jù)地下空間范圍巧妙計(jì)算建筑面積 別墅/類別墅室內(nèi)挑高空間計(jì)算一層建筑面積增加室內(nèi)空間感物業(yè)附加值應(yīng)用表具體以當(dāng)?shù)匾?guī)范為準(zhǔn)93產(chǎn)品會(huì)所 定位建議養(yǎng)生會(huì)所定位，外向型經(jīng)營(yíng)，區(qū)域文化社交平臺(tái)會(huì)所門外東南亞風(fēng)格的雕塑與建筑會(huì)所古典風(fēng)格的大門，給人閑適、養(yǎng)生的感覺(jué)會(huì)所內(nèi)透過(guò)建筑營(yíng)造的景觀，充滿意境上述圖片：上海九間堂“十樂(lè)”會(huì)所94產(chǎn)品會(huì)所 面積

69、 運(yùn)營(yíng) 功能會(huì)所面積近2000運(yùn)營(yíng)模式管理方：開(kāi)發(fā)商/專業(yè)會(huì)所運(yùn)營(yíng)方開(kāi)放形式：對(duì)外開(kāi)放服務(wù)功能餐廳、酒吧、桌球館、健身房、茶藝館、棋牌室、桑拿房、小型室內(nèi)泳池、Spa核心價(jià)值功能與定位匹配、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用低p 小區(qū)規(guī)模：近400戶p 會(huì)所戶均參考面積：4.7/戶p 開(kāi)發(fā)商如有經(jīng)驗(yàn)及團(tuán)隊(duì)可自行管理，成本較低p 擴(kuò)大客源，轉(zhuǎn)而減低運(yùn)營(yíng)費(fèi)用p 可對(duì)外經(jīng)營(yíng)的，以及文化養(yǎng)生型會(huì)所功能p 兼而滿足度假客戶需求p 會(huì)所應(yīng)對(duì)項(xiàng)目起到推波助瀾的作用，能打動(dòng)客戶，并需考慮實(shí)際運(yùn)營(yíng)問(wèn)題表二：城郊會(huì)所主要功能配置表表一：各類會(huì)所戶均面積配置表95產(chǎn)品會(huì)所 會(huì)所景觀現(xiàn)代中式風(fēng)格的會(huì)所景觀“鳥(niǎo)巢”旁的休閑平臺(tái)中式雕塑現(xiàn)代膜結(jié)構(gòu)

70、與古典意境的搭配大面積落地窗外的水簾會(huì)所內(nèi)擺放的中式座椅上海九間堂會(huì)所【由證大集團(tuán)自行運(yùn)營(yíng)】96產(chǎn)品會(huì)所 裝修風(fēng)格新中式裝飾風(fēng)格的運(yùn)用方正的頂燈，線條感明顯的桌椅整個(gè)咖啡茶吧的空間充滿硬朗的直線條“新中式”裝飾風(fēng)格空間裝飾采用簡(jiǎn)潔、硬朗的直線條簡(jiǎn)約化的“雕花窗欞”來(lái)做意象分區(qū)，展現(xiàn)出中式家具的層次之美上海萬(wàn)科燕南園會(huì)所 【由一兆韋德運(yùn)營(yíng)】97產(chǎn)品會(huì)所 功能配置會(huì)所功能的塑造：標(biāo)配功能新浦江城 健身房重慶富力現(xiàn)代廣場(chǎng)會(huì)所 桌球室新浦江城 多功能房棋牌室蘇州萬(wàn)科金色家園會(huì)所98產(chǎn)品會(huì)所 功能配置1-3：上海九間堂會(huì)所4-5：成都鷺島國(guó)際社區(qū)會(huì)所餐廳酒吧會(huì)所功能的塑造：特色功能12354小型浴池SP

71、A泳池99生態(tài)、科技探討 環(huán)境型生態(tài)項(xiàng)目低投入、高溢價(jià)區(qū)域 區(qū)域內(nèi)住宅均價(jià) 區(qū)域周邊住宅均價(jià) 溢價(jià)率 蘇州河沿線（以普陀區(qū)為例）3.8萬(wàn)元/3萬(wàn)元/1.27 浦東世紀(jì)公園4萬(wàn)元/3萬(wàn)元/1.33 松江泰晤士小鎮(zhèn)公寓：1.3萬(wàn)元/別墅：2 萬(wàn)元/公寓：0.9萬(wàn)元/別墅：1.4萬(wàn)元/公寓：1.44 別墅：1.43 楊浦新江灣城2.8萬(wàn)元/2.2萬(wàn)元/1.27 新浦江城 公寓：1.7萬(wàn)元/別墅：3萬(wàn)元/公寓：1.5萬(wàn)元/別墅：2.5萬(wàn)元/公寓：1.13 別墅：1.2 以上海為例，主打生態(tài)環(huán)境的項(xiàng)目（區(qū)域），較周邊其他項(xiàng)目能夠取得較大幅度溢價(jià)，其平均溢價(jià)率約在1.3數(shù)據(jù)來(lái)源：上海09年3季度住宅平均價(jià)

72、格本案所處朱家角區(qū)位，且地塊水系資源豐富、毗鄰濕地景觀帶，已具備生態(tài)項(xiàng)目塑造條件100生態(tài)、科技探討 位于寶山羅店的朗詩(shī)綠島項(xiàng)目，采用了10項(xiàng)節(jié)能環(huán)保技術(shù)，使住宅節(jié)能率達(dá)到80%（國(guó)家規(guī)定的節(jié)能住宅標(biāo)準(zhǔn)為節(jié)能率達(dá)到65%），住宅內(nèi)部常年保持20-26度、30-70%的濕度，并持續(xù)提供新鮮氧氣。舒適型生態(tài)項(xiàng)目高投入、中溢價(jià)通過(guò)對(duì)朗詩(shī)項(xiàng)目投入產(chǎn)出的分析可知，其在建筑面積上的單位投入較普通項(xiàng)目高出約1500-2500元/，而隨之因生態(tài)建設(shè)報(bào)出的銷售價(jià)格，在扣除上述成本增加后，仍能獲得約1500-2000元/的銷售溢價(jià)。以朗詩(shī)產(chǎn)品為例，其科技環(huán)保的應(yīng)用能為項(xiàng)目帶來(lái)一定的溢價(jià)101生態(tài)、科技探討 朗詩(shī)產(chǎn)

73、品朗詩(shī)十大科技系統(tǒng)102生態(tài)、科技探討 朗詩(shī)產(chǎn)品朗詩(shī)十大科技系統(tǒng)103PART 1 章節(jié)標(biāo)題微軟雅黑28號(hào)，數(shù)字32號(hào)PART 7 營(yíng)銷策劃建議u營(yíng)銷構(gòu)想：主動(dòng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化u營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施：打開(kāi)知名度 鞏固品牌形象 創(chuàng)造高溢價(jià) 104項(xiàng)目形象定位棲湖綻放中國(guó)情純別墅社區(qū)105整體營(yíng)銷策略主動(dòng)營(yíng)銷，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值最大化把握市場(chǎng)，制定合理的推盤策略，在強(qiáng)銷期進(jìn)行集中轟炸，形成壓迫式氣場(chǎng)，引爆銷售轟炸式營(yíng)銷 圈層營(yíng)銷 體驗(yàn)式營(yíng)銷 內(nèi)外場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，讓客戶走進(jìn)項(xiàng)目，切實(shí)體驗(yàn)項(xiàng)目的資源、產(chǎn)品等價(jià)值所在鎖定目標(biāo)客戶圈層主動(dòng)出擊，深入目標(biāo)群挖掘需求，定制服務(wù)106項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想主動(dòng)營(yíng)銷，高調(diào)服務(wù)深入圈層情景

74、接待，體驗(yàn)蓄客全面展示一鼓作氣，首戰(zhàn)必勝引爆銷售 非常規(guī)的營(yíng)銷模式 鎖定客群進(jìn)行小眾營(yíng)銷，可以脫離市場(chǎng)，樹(shù)立品牌，阻止客戶的攔截 讓客戶的親身體驗(yàn)項(xiàng)目的品質(zhì) 展現(xiàn)產(chǎn)品附加值（如送地下室）弱化產(chǎn)品自身的劣勢(shì)，減小客戶對(duì)戶型面積大產(chǎn)生抗性 大量廣告投放，精準(zhǔn)續(xù)客，集中簽約 實(shí)現(xiàn)開(kāi)盤的火爆銷售，提高競(jìng)爭(zhēng)力和高溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化107項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 圈層營(yíng)銷圈層理論中國(guó)易經(jīng)系辭中“物以類聚，人以群分”圈層，就是某一類具有相似的經(jīng)濟(jì)條件、生活形態(tài)、藝術(shù)品位的人，在互相聯(lián)系中形成了一個(gè)小圈子圈層營(yíng)銷，針對(duì)特定小圈子，制定一套系統(tǒng)的營(yíng)銷傳播方案，通過(guò)圈層內(nèi)的口碑傳播、互動(dòng)體驗(yàn)、交流分享等，實(shí)現(xiàn)對(duì)圈層群體的有

75、效覆蓋。108項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 圈層營(yíng)銷圈層營(yíng)銷路徑圖1.判斷項(xiàng)目的性格項(xiàng)目的性格展現(xiàn)在哪個(gè)層面，才能找到與之相符合的圈層2.對(duì)圈層進(jìn)行細(xì)分“”他們看似是一類，其實(shí)大不同“3.點(diǎn)樁手法，逐一延展由點(diǎn)及面，再由面中之點(diǎn)延展到面的過(guò)程4.發(fā)揮營(yíng)銷中心、會(huì)所的功能營(yíng)銷中心發(fā)揮組織作用，會(huì)所強(qiáng)化尊崇及生活方式5.實(shí)現(xiàn)跨界聯(lián)合各戰(zhàn)略單位圍繞共同的主題而自行連結(jié)客戶，提供雙贏結(jié)果109項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 體驗(yàn)式營(yíng)銷體驗(yàn)營(yíng)銷，通過(guò)看（See）、聽(tīng)（Hear）、用（Use）、參與（Participate）的手段，充分刺激和調(diào)動(dòng)消費(fèi)者的感官（Sense）、情感（Feel）、思考（Think）、行動(dòng)（Act）、關(guān)聯(lián)（Rel

76、ate）等感性因素和理性因素的營(yíng)銷方法。品牌價(jià)值時(shí)間偶然的體驗(yàn)可預(yù)期的體驗(yàn)品牌化體驗(yàn)客戶忠誠(chéng)持續(xù)性目的性持續(xù)性目的性差異性價(jià)值性溢價(jià)收益110項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 轟炸式營(yíng)銷轟轟炸炸營(yíng)銷概念手段 開(kāi)盤前大量的廣告投放、口碑傳播 邀約客戶，品鑒樣板房 開(kāi)盤前不報(bào)價(jià)目的 精準(zhǔn)蓄客 集中認(rèn)購(gòu) 形成壓迫式氣場(chǎng)111項(xiàng)目營(yíng)銷構(gòu)想 轟炸式營(yíng)銷媒體宣傳 平面媒體主流報(bào)刊、專業(yè)性期刊、地產(chǎn)期刊 戶外媒體道旗、高炮、燈箱廣告排 電視媒體本地及外地主力地產(chǎn)、財(cái)經(jīng)類電臺(tái) 網(wǎng)絡(luò)媒體新浪、搜房等知名地產(chǎn)網(wǎng)，手機(jī)網(wǎng)絡(luò)公關(guān)活動(dòng) 客戶邀約約客戶看樣板間，向客戶宣傳 內(nèi)外聯(lián)動(dòng)案場(chǎng)內(nèi)外均設(shè)置樣板間 異地聯(lián)動(dòng)以本地為主，外地為輔，均設(shè)接待

77、處 系列活動(dòng)游園會(huì)、品鑒會(huì)、產(chǎn)品展示會(huì)途徑112營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施所以從場(chǎng)地安排到人員團(tuán)隊(duì)，從服務(wù)流程到信息傳遞，整個(gè)銷售過(guò)程要有起、承、轉(zhuǎn)、合，有目的的循序漸進(jìn)，就在這個(gè)過(guò)程中 征服市場(chǎng) 征服客戶一個(gè)項(xiàng)目的銷售，如同一部交響曲要有靈魂、有總譜、有節(jié)奏在此基礎(chǔ)上各自發(fā)揮才能，匯合成為一部恢弘博大的交響樂(lè)113營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施營(yíng)銷方法建議基于這樣的階段推廣目標(biāo)，我們建議：階段推廣目標(biāo)：打開(kāi)知名度 鞏固品牌形象 創(chuàng)造高溢價(jià) 采取“三步走”的策略來(lái)完成階段推廣目標(biāo)媒體攻勢(shì)輿論攻勢(shì)客戶攻勢(shì)品牌導(dǎo)入立名品牌豐滿揚(yáng)名品牌提升溢價(jià) 與知名媒體戰(zhàn)略合作(如第一財(cái)經(jīng)/上海樓市等)開(kāi)展各類活動(dòng)(如運(yùn)動(dòng)會(huì)/昆山看房游等)平面

78、、戶外、電視、網(wǎng)絡(luò)廣告的集中投放 新聞炒作，制造話題(如開(kāi)盤狂瀾xx億、專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)選TOP10、百姓看房記等)老業(yè)主活動(dòng)，口碑傳播 渠道探索，深入高溢價(jià)客戶(如政府機(jī)關(guān)、某商界人士、易居等擁有高端客戶資源的專業(yè)機(jī)構(gòu))展開(kāi)圈層營(yíng)銷114營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 營(yíng)銷活動(dòng)交流傳播文化傳播關(guān)鍵詞：時(shí)尚、藝術(shù)、名流界關(guān)鍵詞：定期、VIP圈層營(yíng)銷與目標(biāo)客戶直接對(duì)話，實(shí)現(xiàn)點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷115營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 營(yíng)銷活動(dòng)關(guān)鍵詞：廣泛性、社會(huì)性、公益性大眾營(yíng)銷SP活動(dòng)擴(kuò)大項(xiàng)目認(rèn)知度，激發(fā)大眾口碑傳播效應(yīng)116營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 媒體推廣靜態(tài)媒體平面及戶外平面媒體戶外媒體關(guān)鍵詞：主流、大量、多地關(guān)鍵詞：通行主干道、高架交匯出、隧道高架口、

79、地鐵、公交站117營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 媒體推廣動(dòng)態(tài)媒體電視、網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)電視網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)第一財(cái)經(jīng)今日房產(chǎn)新浪地產(chǎn)最具實(shí)力及影響力搜房網(wǎng) 大中華區(qū)域房專業(yè)網(wǎng) 手機(jī)短信通知飛信業(yè)務(wù) 118營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織樣板區(qū)組成：道路引導(dǎo)-入口-展示通道-銷售中心-樣板房服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)道路指示牌展現(xiàn)項(xiàng)目理念樣板區(qū)體驗(yàn)展示生活方式關(guān)鍵景觀節(jié)點(diǎn)展示參觀通道全景呈現(xiàn)示范單位樣板房打造119營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)樣板區(qū)組成：銷售中心及樣板房展示 銷售中心 示范單位如果看房通道較長(zhǎng)，可準(zhǔn)備看房車售樓處內(nèi)部豪華裝修，讓客戶搶先體驗(yàn)尊貴感受示范單位應(yīng)進(jìn)行全方位裝修擁有較好的景觀視野通過(guò)參觀樣板房體

80、驗(yàn)生活方式120營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)前臺(tái)工作區(qū)模型展示分戶模型121營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)在售樓處內(nèi)專設(shè)一個(gè)影音空間循環(huán)播放，以客戶視角立體展示小區(qū)規(guī)劃，景觀、樣板房。虛擬社區(qū)展示 展板宣傳區(qū)作用主要是開(kāi)發(fā)商與項(xiàng)目的形象宣傳，或者是戶型展示，或者是項(xiàng)目主要賣點(diǎn)說(shuō)明等。122營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)洽談區(qū)和休閑區(qū)售樓洽談處的細(xì)節(jié)處理細(xì)節(jié)提示解析多用暖色調(diào)，少用冷色調(diào)暖色調(diào)更容易更容易讓人富有感性，容易產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng)；而冷色調(diào)容易讓人理性，變得斤斤計(jì)較。在銷售行為中，我們希望客戶感性點(diǎn)，這樣更利于銷售。人少的時(shí)候放輕音樂(lè)、慢音樂(lè)

81、人多的時(shí)候放激情音樂(lè)、快音樂(lè)售樓處顧客較少的時(shí)候，希望客戶慢慢看、慢慢選，延長(zhǎng)客戶在售樓處的停留時(shí)間，以維持人氣，所以放慢音樂(lè)；售樓處顧客較多時(shí)，希望客戶加快的購(gòu)買行為，以增加人氣的流動(dòng)，所以放快節(jié)奏音樂(lè)。空調(diào)溫度較高時(shí)顧客會(huì)偏感性，空調(diào)溫度較低時(shí)顧客偏理性。溫度會(huì)影響思維。如果希望顧客的購(gòu)買行為加快，就不能把空調(diào)的溫度開(kāi)的太低。123營(yíng)銷計(jì)劃實(shí)施 現(xiàn)場(chǎng)組織服務(wù)模式售樓處布置樣板區(qū)預(yù)約制接待p客戶電話預(yù)約來(lái)訪，電話中應(yīng)記錄來(lái)人姓名、數(shù)量、車輛情況，及是否需要派車接送等信息，盡量讓客人留下方便的聯(lián)絡(luò)電話；p根據(jù)電話中獲取的客戶信息，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)及關(guān)系等渠道搜集更多客戶資料對(duì)客戶基本信息進(jìn)行審核；p在客戶約定時(shí)間的前一天下午，再次電話確定來(lái)訪時(shí)間；跟蹤服務(wù)組：在客戶意向明確準(zhǔn)備簽約后，由跟蹤服務(wù)組進(jìn)行跟蹤服務(wù)：協(xié)助辦理簽署住房預(yù)售合同；如需貸款，協(xié)助辦理按揭等手續(xù)，境外人士協(xié)助辦理公證等手續(xù)；客戶跟蹤服務(wù)，如客戶對(duì)房屋提出調(diào)整要求，及時(shí)反饋開(kāi)發(fā)商，協(xié)助解決；協(xié)助收樓。定制式服務(wù)模式CRIC 中國(guó)房地產(chǎn)信息集團(tuán)您的首席地產(chǎn)解決方案供應(yīng)商