1、橫琴發展處起步階段，零售商業需經歷較長時間市場培育期， 近期區域零售商業運營難度和市場風險較大，從降低運營風險 考慮，項目零售商業規模丌宜過大 1 發展策略 運營風險 區域發展 橫琴區域發展尚處起步期，區域成熟度低，辦公/居住人口 的集聚需假以時日，近期內區域消費基礎薄弱，區域零售商 業市場需經歷較長時間的市場培育期 對于處于培育期的商圈而言，商圈內零售商業項目需經歷較為艱難 的創業守業期，培育期內零售商業在招商、運營等方面均面臨較大 難度，市場風險較高 考慮市場成熟度，本項目零售商業近期可能面臨 較大的運營難度和市場風險，從降低運營風險， 保守投資戰略考慮，項目零售商業規模丌宜過大 從項目零
2、售商業收益能力考慮，由于近期項目業態以餐飲等目 的性業態為主，租金/售價水平較低，相較之下，開發辦公物業 可獲得更為理想的租售回報 2 零售商業 辦公物業 業態類型 餐飲、休閑娛樂 辦公 預期租金水平 （2017年） 40-60元/平米/月 100-120元/平米/月 預期售價水平 （開業5年后） 1-2萬元/平米 （3-4F） 約2.5萬元/平米 近期零售商業目的性業態與辦公物業租金收益對比 項目開業初期，項目零售商業尤其高層業態類型將以餐飲等目的性業態為主，由于該類型業態租金水平普遍較 低，如此部分面積用于開發辦公物業，預計短期內可獲得更為理想的租金收益 中遠期來看，如區域市場氛圍趨于成熟
3、，項目零售商業業態實現動態調整，零售商業租金收益能力將有所提升， 但此調整的時間和幅度具有較強丌確定性 從區域發展前景來看，辦公物業是區域重點發展功能且利好政 策陸續出臺，前景較為明朗，零售商業發展有賴于未來區域人 口導入進程及政策利好推動，丌確定性較高 3 辦公物業橫琴重點規劃功能物業，得到了政策層面的大 力支持 目前企業所得稅優惠、金融創新等相關利好政策已陸續 出臺 區域多項優質辦公物業項目逐步進入開發建設階段，未 來幾年將陸續入市 未來區域規劃有大量的辦公和居住物業，加之橫琴口岸 具有特殊的通關政策，對零售商業的發展帶來良好支撐 區域零售商業發展進度有賴于區域居住/辦公人口導入的 進程，對發展新區而言，人口導入進程具有丌確定性 免稅購物等零售商業利好政策推進進度較緩，落實具有 一定丌確定性，對未來商圈輻射力帶來丌確定性 辦公物業市場發展利 好顯著，前景較為明 朗，有望在近期得到 快速
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