1、管理資源吧（），提供海量管理資料免費下載！萬科運河東1號商業部分招商手冊基本素材前言萬科運河東1號是由中國房地產開發公司第一品牌萬科地產東莞萬科房地產有限公司精心打造的全新商住型項目。項目位于東莞市南城區運河經濟帶區域，分別與南城區政府、東莞海關等行政機關相鄰，同時項目周邊聚集了如家樂福、吉之島、百佳、中華美味食街等大型零售商家及特色街區。項目地理位置優越。項目地理位置圖項目住宅及公寓戶數約2000戶，是未來運河經濟帶現有最大的住宅項目。另外項目還擁有17,000平方米的商業特色街區，該特色街區將與住宅項目相分離，形成獨立形式。該項目的商業部分，采用保留原由項目位置建筑及文脈特征，同時結合現代
2、商業的建筑特點進行設置，使消費者在消費的同時又享受了項目帶給人們與眾不同的文化品位特色。使項目成為目前東莞市最具特色的商業街區。（配項目設置效果圖）一、東莞市商業發展概況u 東莞市商業發展進程縱觀東莞的商業發展，可以說經歷了三個階段，三種商業層次的變革。第一個階段：是改革開放后的上個世紀，東莞憑借毗鄰香港的地緣優勢，充分利用“三來一補”的機遇承接前者的產業轉移，連續20多年GDP年均增長20多，直到綜合經濟實力在全國地級市中居于首位，進出口總值在全國大中城市中亦居前列，從一個農業縣一躍成為有著強大競爭實力的地級市。第二個階段：是自2001年以來，為了解決城市發展中的深層次矛盾，東莞開始了新一輪
3、的城市化進程。其中，政府斥資500億提前兩年著手打造東莞未來的新城市中心區，2001年9月貫穿東莞東部的城市大道，更標志著一場浩大的新造城運動拉開帷幕。在此背景下，東莞的商業得到了迅速發展。第三個階段：隨著珠三角城市格局的變化，今天的東莞在第二個階段方興未艾的同時，又迎來了商業地產發展的第三個階段，即所謂打“區域牌”的城市運營時期。這時東莞的歷史使命和城市地位都發生了根本的變化東莞不僅是作為世界加工業基地，更是珠三角的東莞，是粵港一體化的東莞，甚至是泛珠三角乃至中國和全球經濟大融合中的東莞。隨著東莞的城市定位從世界加工廠到國際制造業名城，從出口加工基地到區域經濟中心城市的轉變，隨著這一時期城市
4、的發展更注重城市在區域中的地位，所承擔的功能和作用，以及更加積極地融入區域經濟一體化之中，商業作為城市化的推動力作用日益明顯。u 東莞市主城區商圈從東莞市主城區商圈發展的現狀分析，目前主要可分為四大商圈，包括：老商業發展中心商圈以東縱大道為主軸線，東湖廣場、地王國際廣場、威尼斯商業中心、銀座商業中心、盈鋒廣場、美新家居中心、光輝家居中心等連成一體，總營業面積接近100萬平方米，是東莞最成熟的老商業發展中心；東城大道商圈東城大道商圈一帶集中了多個中高檔樓盤，商圈已見雛形，從雍華庭到星河傳說，整條東城中路是東莞新商業物業最集中的一條路，其中星河傳說正在建造的大型百貨商城已成為外商及置業者追逐熱點；
5、萬江商圈以麥德龍、80萬平方米的華南MALL為代表，正構建一個集旅游觀光、休閑購物、商貿物流于一體的新商圈；東莞大道商圈以70萬平方米的第一國際為代表的東莞大道商圈，則致力于打造集商業中心、商務中心、行政中心、生活中心、文化中心于一體的新商圈。u 從項目所處的位置分析，項目正處于老商業發展中心商圈與東城大道商圈的中間點，地理位置優越。從項目的地理分析，主要有以下幾點： 隨著東莞整體經濟的發展和城區范圍的迅速擴大，本項目所在地正日益成為東莞城市發展的“重心”地帶，與各城區中心地帶的距離幾乎相等，與傳統商業區距離較近，且交通條件較好，必將成為城市發展的優先地段。 消費群最大化，由于項目位于兩大商圈
6、的中間點，從而實現了項目消費群商圈跨越，形成項目消費群的最大化； 帶動效應明顯，由于東莞大道商圈是目前東莞市全力打造最具高檔化的商圈，其整個商業構造及消費群上都會趨向于高檔、年輕、時尚化；項目由于地理上的因素，所對項目未來的發展具有較明顯的帶動作用。 項目自身位置具有優越性，項目地處東莞市的母親河運河旁，隨著該河段治理的完成，河岸風光將進一步呈現魅力所在，進而形成項目不可取代的自然環境及地理優勢。二、項目消費群及消費能力測算 五大高端消費群、鼎立支持項目發展1、 目周邊2-3公里近10萬的高端消費群該部分消費群以家庭消費為主，年齡介乎2545歲之間，整體消費能力較高，對于大型中式酒樓及特色餐飲
7、的消費需求較大。2、 行政機關單位公務消費該部分消費群的消費能力較高，并對產品的消費檔次、特色要求較高，消費類型主要包括公務接待、公務員個人消費等。3、 商務消費群指酒店商務接待，預計項目周邊年商務客流量約在26萬左右，該部分消費群具有消費高的消費能力，同時在品位、檔次及特色要求也相對較高，對項目的發展也將起到一定的積極作用。4、 白領消費群指項目周邊商務寫字樓上班人士、該部分以年輕人消費群體為主，年齡段介乎2335歲之間；該部分消費群具有較高的消費能力；對于年輕、時尚化的消費項目具有較高的需求量（酒吧、時尚概念餐飲等）。5、 業務類消費群該部分消費群是指進入項目周邊事業單位、商務機構辦事消費
8、群，包括商務洽談人士、公務人士等根據不完全統計，項目未來的高端消費群數量將超過15萬人，這將有力的支持項目未來的發展。 搶占每年38億元餐飲、休閑娛樂消費大市場 三大城區，人口總量約75萬（包括非常住人口）； 2005年一季度，市民外出就餐及休閑娛樂支出額約在1,275元。根據以上數據推論：2005年東莞市市民外出就餐及休閑娛樂的總支出額將達到38億元人民幣以上，如果本項目占據其中的8%市場分額，則每年項目將達到3億元人民幣的營業額。綜合以上數據進行分析，本項目將實現營業額1 ,500元/每月每平方米。 （具體商家經營案目前還未有進行東莞商家訪談，暫時無法提供，待東莞商家梳理、訪談期方可給出）
9、三、解構產品（項目特色） 業態組合特色項目整體業態定位為以餐飲、休閑娛樂為主，以突出項目體驗式餐飲、休閑娛樂模式為特色。使項目在規模及經營特色上打造目前東莞市真正意義上的首席餐飲、休閑娛樂MALL！業態概念餐廳中式商務酒樓中式海鮮酒樓量販式KTV酒吧/咖啡/西餐國際特色餐飲國內特色餐飲其他配套建筑面積/1797204512381957218112421950商戶要求具有時尚及概念化特色連鎖大型餐飲經營企業著名中式高檔商務連鎖酒樓著名中高檔粵式海鮮連鎖酒樓著名大型中高檔連鎖KTV經營商戶咖啡廳、各種類型特色酒吧、西餐、茶藝等日本料理、韓國料理、東南亞美食、法國、意大利餐廳等粵、湘、川、淮、揚、京
10、等各大菜系知名連鎖酒樓超市、美容美發、SPA、面包店等（配美食圖片） 建筑設設計特色萬科運河1號商業項目以保留原由項目位置建筑及文脈特征，同時結合現代商業的建筑特點，形成獨具一格的現代商業特色。使消費者在消費的同時又享受了項目帶給人們與眾不同的文化品位特色。（配項目建筑設計效果圖）七十年產權商業，實屬旺鋪中罕見的精品；二樓大鋪均配設獨立升降電梯及走梯，獨立交通系統創造良好經營條件；二樓大鋪層高達6米以上，落地玻璃營造出色休閑環境；整體商業采用曲徑通幽的園林式布局，打破傳統休閑型商業概念，富于現代文化特色；園林特色（待定）四、長期經營管理商業能否實現可持續經營，與經營管理者的專業水準與投入力量有
11、很大的關系，萬科物業有二十年房地產物業管理經驗，挾四季花城商業待、金色家園商業、萬科城風情步行街等精品商業項目的管理實踐，已成長為國內一流的商業經營管理公司，擁有一支專業隊伍，必將成為美好經營前景的有力保障。經營管理措施：措施一：（視未來經營管理具體安排）五、萬科品牌效應萬科作為中國知名的房地產開發商，近幾年來開發了許多的房地產項目，開發類型主要以住宅和商業為主，開創了如城市花園、四季花城等知名住宅項目。就商業而言，萬科在商業領域也得到了快速的發展，依托萬科品牌效應，其商業項目在招商及銷售方面也得到了較好的效果。萬科四季花城商業街成為整體項目成功的關鍵點之一，不但為社區解決了商業配套的問題，也
12、成為其假日風格的點睛之筆，其市場影響極為深遠，引起了大范圍的效仿。萬科金色家園亦以其規模化、風格化的特色為基礎，不但成為景田片區的商業中心，同時也帶動了景田片區整體商業的升級。深圳萬科城風情步行街，項目可銷售鋪位為181間，總建筑面積為12,000平方米，其中項目銷售認籌第一天就有270多個進行登記認籌，認籌場面十分之火爆。從認籌者的調查顯示，將近七成的認籌者是針對萬科品牌前來的，可見萬科品牌在商業地產方面的含金量正在迅速提升，而且走在了國內的前列。總結萬科品牌的效應，主要有以下幾個方面： 品質保證； 風險保證； 專業保證； 信心保證； 品位保證等。六、平面圖平面圖要求：功能分區按色彩進行標注（含公攤面積）加鋪位編號及實用面積、建筑面積數據各鋪位的商家類型標注（下圖為參考功能規劃圖）更多免費下載，盡在管理資源吧（）六、項目規劃平面圖美格行商業經營管理（深圳）有限公司
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