1、商業項目與住宅項目運作的區別商業項目與住宅項目運作的區別 第一部分：商業地產和住宅項目區別很大第一部分：商業地產和住宅項目區別很大 商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的 Shopping Mall，還有 一類是商業街的商鋪店面。Shopping Mall 即購物中心，全國各地到處都有打著 Shopping Mall 的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的 Shopping Mall 一個都沒建起來。 這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方面缺乏經驗，操作思 路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和 住宅項目開發的區別。很多發展商已經
2、做了許多住宅項目的開發，以為商業地產 也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計， 然后招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。 為什么說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可 以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅 產品的類型，然后通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它 的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而 是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設 計。對于大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一
3、 家主力店最多是 2 萬平米（家樂福分店賣場部分是 800012000 平米），就算能 拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生 非常大的壓力。 發展商通過對市場環境和地區人口的分析，認為 Shopping Mall 有市場需求， 然而具體操作并不容易。既然是傳銷，發展商要把店鋪賣出去，就應該先決定主 力店的形式，是倉儲式還是像家樂福這樣的家電用品，對于不同的主力店其賣場 的比例大小也不同。家樂福一般對賣場的面積、停車位的面積、貨架的陳列等都 有一系列的要求。如果發展商自己做設計不符合這樣的要求，那絕對是錯誤的， 而且做得越深入，后期招商的困難越大。 第二部分：商業街的空間限定和功能劃分第二部分：商業街的空間限定和功能劃分 商業街不是簡單的概念，更不是簡單地把一條街道兩邊做成店鋪就完了。每 個人對空間個性都會產生一種感受，每個不同的廣場、街道也都有自己的個性，
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