1、商業物業開發的切入點商業物業開發的切入點 一、商業物業的開發理念一、商業物業的開發理念 入世后的中國零售業市場的競爭將日趨激烈。有數據表明，在過去 10 年中，國內零售 業平均年增長 9.7%；今年上半年，國內零售增長 10.1%，如果加上物價負增長因素，實際 增長為 12.7%，表明我國國內商業零售業發展速度相當迅速。國內外的零售業巨子也看到了 中國市場的廣闊， 紛紛加快擴大中國國內市場份額的步伐。 國內零售業市場的巨大的發展空 間，必將為商業零售業的空間載體商業房地產提供難得的發展機遇。 在本世紀 80 年代末與 90 年代初興起的購物中心（Shopping Center/Mall） ，由
2、于提供 了一次性購足、娛樂休閑兼具的多樣化商業組合環境，風靡歐美、日本、東南亞，逐漸被認 為是將來零售業的主流形態。 購物中心是一群建筑上組合在一起的商業設施， 其在建設地段 的規劃、開發、所有和經營上是作為一個操作單體，這個單體的位置、規模、商店類型都和 它所服務的區域相關， 這個單體通常提供與其性質和總體規模相適應的即時停車或輔助停車 設施。購物中心是商業房地產的一種形態。 商業物業的特點是： 投資方需要整合房地產開發和商業經營管理兩大資源； 商業經營具 有“統一管理、分散經營”的特點；投資收益高；市場風險高。目的是通過投資營造具有舒 適方便購物、休閑等功能的建筑空間，進而通過租售商鋪獲利
3、。要達到以上目的，商業物業 項目的開發理念須從項目選址、前期定位、規劃設計，到后期的銷售定價、樓盤推廣等方面 有所突破。 項目選址和市場調查要注重地段的商業價值 調查消費人口、消費群體、消費模式、購買力、消費偏好的現狀和發展狀況 調查目標地塊的所處商圈（商圈比單個商業建筑的影響更大） 調查競爭者分布、經營狀況、租金狀況現狀和發展趨勢 調查目標城市近、遠期城市規劃和商業規劃 調查目標地塊的商業價值和機會點 調查商鋪置業者投資購買力、投資心理 項目定位須有差異性。 項目定位的差異性影響建筑規模上的差異性。 建筑規模 覆蓋商圈 市級購物中心 3 萬平方米以上 覆蓋整個城市，服務人口 30 萬以上 地區購物中心 13 萬平方米 覆蓋城市局部，服務人口 1030 萬人 居住區購物中心 300010000 平方米 覆蓋城市的一個居住區，服務人口 15 萬 人 鄰里型購物中心 3000 平方米以下 服務
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