1、商業物業的供求與商圈理論商業物業的供求與商圈理論 在計劃經濟生產方式中，社會個體的經濟行為實際上是由于政權力來決定 的，所以在這種生產方式中，社會經濟的運行由一個看得見的手，制成了一個 固定的軌道，社會經濟個體被強制在這個軌道中運行，盈利還是虧損都由這只 看得見的手通包，所以，經濟規律在計劃經濟的生產方式中幾科不能明顯直接 地起作用。 在市場經濟生產方式中，資源的配置權力屬于市場，經營者根據市場自己 決定自己的行為，經濟規律現實地充當大家的游戲規則，誰好誰干，誰生誰死， 一切都由市場來決定，經濟規律十分直接顯現地起作用。例如：我國改革開放 以后，商業物業在我國的變化就顯示了經濟規律的作用，無論
2、是北京的亞細亞 等大型商場的倒閉和難以為繼，還是我們福州市一些商場的關門、冷清、不停 地更換經營項目等，種種現象都蘊涵著經濟規律。 在目前這種市場供求狀況下，面對不停推出的商業物業和正在開發的商業 物業，我們向大家介紹一種判斷商業物業供求狀況的理論商圈理論。 商圈也稱購買圈、商勢圈，是指在一定經濟區域內，以商場或商業區為中 心，向周圍擴展形成輻射力理，對顧客吸引所形成的一定范圍或區域。 商圈根據在經濟區域中的地位，可以區分為核心商圉、次給商圈和邊緣商 圈。 一磐在核心商圈內，包括一些本區域重要的大商場和以這些大型商場為核 心的小型商場，核心商圈一般占據該經濟區域顧客總數的，每 個顧客平均購買額
3、的也最高。當然，一個城市可以擁有一個以上的核心商圈， 這種情況一般只發生在超大型城市中，例如北京就可以在一定時間內擁有西單 和王府井兩個核心商圈，但是，在一般大中型城市中，因為消費者和購買力有 限，客觀只需要一個核心商圈，這也許是福州市除了東街口商業區域以外，其 它區域客觀上屬于次級商圈，即使這個區域的大型商場在軟硬件各個方面與核 心商圈的大型商場完全一樣，由于位置上的差異，客觀環境使它們很難以核心 商圈的大型商場一樣進行市場定位，消費者的數量和消費水平使其難以維持著 較高級的經營項目和較商級的經營環境。 次級商圈是指核心商圈外圍的商業區，它一般擁有著該經濟區域左 右的顧客，顧客較分散；邊緣商圈是指痊于次級商圈外圍的商業區，其擁有顧 客的比例低于次級商圈，一般來說，非核心商圈商業密度相對較小，其商場宜 適合建立經營挑選性不強、檔次相對較低的商業物業，除非該商圈聚集了數量 較大的特別消費者群
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