商業地產項目物業運營策劃標準之市場定位篇（2頁）.doc
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商業地產項目物業運營策劃標準之市場定位篇（2頁）.doc
1、運營策劃第二階段：項目市場定位運營策劃第二階段：項目市場定位 1 項目分析 （1） 項目條件與資源分析。 A 條件分析。 B 資源分析 C 小結。 （2） 項目 SWOT 分析。 A 優勢（S） 。 B 劣勢（W） 。 C 市場機會（O） 。 D 市場威脅（T） 。 E 綜合分析。 2 項目產品定位 （1） 經營業種規劃。 A 考慮租金回報因素。 B 考慮關聯性因素。 C 考慮一站式購物的因素。 （2） 經營業態組合。 包括主力商店、半主力商店以及普通專業、專賣店等的組合。 3 項目功能定位 （1） 購物功能定位。 （2） 飲食功能定位。 （3） 娛樂功能定位。 （4） 休閑功能定位。 （5）
2、 表演功能定位。 （6） 各功能區的規劃布局。 （7） 考慮消費人流在營業空間里均衡地運動的因素。 （8） 考慮獲取最大的租金收益因素。 4 項目主題定位 （1） 主題的導入。 （2） 主題的深化。 （3） 主題的差別性與適應性分析。 （4） 主題的差異性分析。 （5） 主題的適應性分析。 （6） 符合項目條件的候選主題。 （7） 主題的表現。 5 項目形象定位 （1） 形象品牌確立。 （2） 名稱確定。 （3） 形象品牌營運策略。 （4） 形象品牌延伸策略。 6 項目目標客戶定位 （1） 目標客戶細分。 （2） 目標投資客戶群細分。 （3） 目標招商商戶細分。 （4） 定單式委建、合作開發等
3、多種方式的合作伙伴的尋求原則。 7 項目目標消費者定位 （1） 目標消費群的甄別。 （2） 主力目標消費群。 （3） 輔助性目標消費群。 （4） 消費群體的區域定位。 （5） 消費群體的年齡結構定位。 （6） 消費群體的收入水平定位。 8 項目銷售招商價格定位 （1） 項目價格策略定位依據。 （2） 項目價格定位建議。 （3） 項目價格在市場競爭中的調整策略。 9 項目規劃建議 （1） 項目整體開發規劃思想與目的。 （2） 整體建筑規劃建議。 A 總體布局。 B 建筑結構。 C 建筑平面。 D 步行街。 （3） 項目整體建筑風格。 （4） 項目購物環境規劃。 （5） 項目交通組織規劃。 （6） 項目營業空間經營規劃布局。 10項目經濟效益分析。 （1） 成本費用分析。 （2） 營業利潤分析。 （3） 經濟效益分析。
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