1、 1 商業運營標準化流程商業運營標準化流程 運營策劃第一階段：項目市場調研運營策劃第一階段：項目市場調研 1、項目背景、項目背景 包括項目的基本概況，項目研究的目的、研究的方法及相關的經 濟技術指標。 2、宏觀環境調研、宏觀環境調研 城市經濟發展環境 城市的經濟發展水平 城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、儲蓄和信貸水平、消 費支出模式和消費結構狀況。 城市人口環境 包括城市的人口總量，人口的地理分布狀況，高收入人群、中等 收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布狀況，居民的職業 特征及年齡結構、性別結構、民族結構特征等。 人文環境 包括價值觀念、宗教信仰、道德觀念、審美觀念和世代相傳
2、的風 俗習慣等。 商業環境 包括城市零售商品消費總量； 城市主要商業區的分布狀況及其規 模、性質、商圈特征；城市商業網點的密度及其分布特點；主要的大 型零售商店和商業物業的經營狀況等。 2 其他宏觀環境 包括城市的規劃發展環境、房地產開發的法律法規環境、城市的 自然資源生態等。 3、項目地段環境調研、項目地段環境調研 周邊居民環境。 包括：周邊區域的人口規模、人口結構、購買力水平、消費傾向 及周邊居民環境的風俗習慣等特征。 地段交通環境； 地段交通道路的性質； 地段交通輻射的區域； 地段交通車流狀況； 項目地塊交通條件狀況； 其他對外交通設施。 地段商業環境。 地段環境中商業區的類型； 地段環
3、境中商業區的經營規模、銷售規模； 地段環境中商業區商業構成及業態組合情況； 地段環境中商業區的規劃布局及租金水平等。 地段區位特征。 包括地段所在區域的性質、特征以及在城市中的地位等。 地段未來規劃狀況。 包括地段區域未來的交通規劃、商業規劃、居住規劃及其他公共 3 設施的規劃狀況等。 項目地塊開發條件。 通過對地塊的形狀、高差、可進入性、可視性等物理性狀進行調 查，分析判斷地塊是否適宜于進行商業項目的開發。 4、項目商圈調研分析、項目商圈調研分析 項目商圈范圍的確定。 預測分析項目的商圈范圍； 商圈調查； 描繪項目的商圈范圍。 商圈分析。 商圈消費者的人口統計特征，包括人口規模與密度、人口年齡結構 和性別特征、 人口的受教育程度、 人口的職業分布、 人口的收入水平、 商圈中商品零售總額等； 商圈消費者的社會特征，包括商圈居民的社會文化、社會階層、家 庭生命周期、時間分配等； 商圈消費者的
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