1、商業裙樓定位策劃與分析商業裙樓定位策劃與分析 一、裙樓物業的現狀 近期，有關大型超市、餐飲等行業進駐高層物業裙樓的消息頻見報端，很 多商家都把目光對準了裙樓商鋪市場。不過，這些商家一番考察后發現，很多裙 樓商業物業由于社區規模、場地過小等因素很難符合經營要求。 廣州市裙樓商業物業呈現兩極化分布的態勢。 很多區域尤其是新興區域諸 如珠江新城、東圃、白云區一帶裙樓的空置率達到以上，三四樓的位置空 置率更高。而天河北一帶，則裙樓供應緊俏。具體在裙樓商鋪方面，盡管供應量 比較大， 例如協和新世界芳草園 2 層共 6200 平方米;華標廣場 3 層共 15000 平方 米;都市華庭也有 2 萬平方米左右
2、;帝景苑有 4000 平方米， 但都已找到買(租)家， 而且售價和租金比原來的有所提高。據悉，芳草園首層商鋪大面積售價超過 3 萬元/平方米；鴻翔大廈商鋪單價也近 3 萬元/平方米；都市華庭因位處天河北和 體育東交界，位置優越，部分商鋪甚至開出 6 萬余元/平方米的單價，但仍有保 險、電訊類等實力雄厚的公司準備進駐。另外，天河北的很多樓盤都把裙樓部分 用做寫字樓，租賃的多為金融證券、保險等公司。一般的裙樓寫字樓租金相對便 宜，多是面積比較大的公司租住。另外，客戶希望拿到面積比較大的場地，相對 零散的買賣就不是很好，其中平方米左右的地塊成交比較多。 二、裙樓物業的特點-商業裙樓與單體商業物業的區
3、別 首先， 體現在價格上。 由于商業裙樓中附含的土地價值被塔樓部分分攤了， 所以價格比單體商業物業有優勢。 其次，體現在經營方式上。由于商業裙樓屬于塔樓的一部分，所以不如單 體商業那么純粹，其經營的業態會受到塔樓形態的制約，比如塔樓是住宅，裙樓 就不宜經營油煙過重的餐飲。 第三、體現在外立面上。單體商業物業擁有比裙樓更多的優勢。裙樓是不 獨立的，所以在外觀設計上發揮空間小，難以創造人氣和商機。并且商業裙樓的 地段一般都兼顧塔樓功能。 三、 裙樓物業的運作方式 目前，裙樓商業運作主要采取三種方式，一是直接銷售，二是分割出來， 以租帶售，三是走專業市場的道路。目前運作比較成功的是走專業市場這條路。 發展商可以根據周邊一定的歷史、商業、人文等積淀來運作自己的項目。另外政 府對一個區域有一定的規劃和設想，發展商可以跟隨政府的指揮走，按照規劃的 要求建設相應的專業市場。目前裙樓商業物業走專業化市場道
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