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商業(yè)地產(chǎn)失敗的幾種類型（3頁(yè)）.doc

資源ID：132702 資源大小：13.50KB 全文頁(yè)數(shù)：3頁(yè)
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商業(yè)地產(chǎn)失敗的幾種類型（3頁(yè)）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)失敗的幾種類型商業(yè)地產(chǎn)失敗的幾種類型商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)首先是商業(yè)，然后才是地產(chǎn)，其開(kāi)發(fā)的難度重點(diǎn)不在于開(kāi)發(fā)，而在于運(yùn)營(yíng)管理，故針對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，首先應(yīng)降低風(fēng)險(xiǎn)，確保企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略，然后才確定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，這是由于商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)決定的。商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商、投資者、管理者、經(jīng)營(yíng)者等多重利益關(guān)系，從能否吸引消費(fèi)者、如何招商、能否銷售、如何經(jīng)營(yíng)做旺、后續(xù)運(yùn)營(yíng)的要求等多方面通盤統(tǒng)籌，并且充分考慮現(xiàn)金流的問(wèn)題，才能進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)。從目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，90以上的住宅項(xiàng)目都能贏利，但 80以上的純商業(yè)項(xiàng)目都陷入困境。對(duì)于走可持續(xù)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的開(kāi)發(fā)商而言，一

2、個(gè)商業(yè)項(xiàng)目能暫時(shí)取得良好銷售業(yè)績(jī)并不算成功，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目要達(dá)到銷售旺、招商旺和經(jīng)營(yíng)旺“三旺”，形成良性循環(huán)的局面，才算真正成功，不然商業(yè)項(xiàng)目后續(xù)運(yùn)營(yíng)的失敗將會(huì)給開(kāi)發(fā)商后續(xù)發(fā)展造成很大的負(fù)面影響。據(jù)筆者觀察，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目失敗的大致可以歸納為以下幾種類型。首先，是資金問(wèn)題導(dǎo)致項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)開(kāi)發(fā)，成為爛尾工程。商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)絕對(duì)是資金密集型行業(yè)，但由于其贏利模式比較復(fù)雜，回報(bào)比較慢或不太明朗，不像住宅開(kāi)發(fā)那樣簡(jiǎn)明直接。如果資金來(lái)源僅依靠自有資金及銀行貸款，容易產(chǎn)生資金鏈斷裂的問(wèn)題導(dǎo)致后續(xù)開(kāi)發(fā)資金不足，變成爛尾項(xiàng)目，這樣的案例在國(guó)內(nèi)比比皆是。其次，是運(yùn)營(yíng)管理模式問(wèn)題運(yùn)營(yíng)管理架構(gòu)組合形

3、式或管理方組建模式都會(huì) 影響商業(yè)項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)管理。商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理絕不僅僅是物業(yè)管理，其包含了包括物業(yè)經(jīng)營(yíng)和物業(yè)管理兩大部分內(nèi)容。物業(yè)經(jīng)營(yíng)是物業(yè)管理的提升、發(fā)展和利潤(rùn)體現(xiàn)，通過(guò)“盤活”商業(yè) 物業(yè)，使其“保值增值”，并持續(xù)獲得收益來(lái)源，這是商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)最核心的終極目標(biāo)，主要內(nèi)容包括：商場(chǎng)的日常營(yíng)業(yè)管理服務(wù)工作、商業(yè)業(yè)態(tài)的調(diào)整優(yōu)化、商場(chǎng)的整體形象包裝和推廣、業(yè)主和商戶的客戶服務(wù)、商場(chǎng)物業(yè)租賃管理服務(wù)等一系列工作。而物業(yè)管理則是物業(yè)經(jīng)營(yíng)開(kāi)展的前提，主要工作內(nèi)容為：商場(chǎng)物業(yè) 的硬件設(shè)施管理維護(hù)、保安和安全系統(tǒng)工作的開(kāi)展、清潔綠化及其他維護(hù)等一系列服務(wù)相關(guān)工作。在實(shí)際運(yùn)營(yíng)管理中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)是核心內(nèi)容，物業(yè)管理圍繞著物業(yè)經(jīng)營(yíng)來(lái)服務(wù)，從功能配置上從屬于物業(yè)經(jīng)營(yíng)；兩部分緊密聯(lián)系，不可分離，此點(diǎn)與單純的住宅物業(yè)管理有很大差異。商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)需要建立專業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)的管

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