1、返租方案返租方案 1、 返租方式返租方式 返租期限：3 年或 5 年 年回報：總房款的 8 回報計算期：實際交付使用期，如 2002 年 2 月 28 日交付使用，回 報期為 2002 年 2 月 28 日開始計。 發展商回報償付方式： 交付使用之日起兩年內時間，慧都公司一次性給付 16的回報，之后按 月給付。或 3 年一次性給付 24的返租租金。 風險責任：無論租出與否，業主零風險，享受 3 年 8的年回報，發 展商承擔 3 年回報的全部風險，同時享有超出年回報差額的租金收入。 甲乙雙方：簽定返租協議，明確雙方權利義務關系 乙方：交納相關稅費，累計稅率（營業稅與房產稅）為 17.5。并 在獲
2、得給付回報時扣除。給付回報時扣除。 甲乙雙方分別分別簽定房地產買賣合同與返租合同。 乙方在返租期間不承擔物業管理費與空調費，招租的客戶承擔這些 費用。而通過招商的品牌商家不承擔，由商場的項目管理公司承擔。 開出極具誘惑力、驅使力的優惠條件吸引有知名度的百貨公司 以租賃或合作的方式對商場進行經營管理。 6、商場運營方案 根據商場主題及市場定位的要求，結合當前房地產市場走勢，通過 招租、招商形式吸引產品品牌商家進場經營，營造專業化、規模化、品牌 化的商場形象，確保所采取的返租方案順利實施。為此，尋找經營商場的 商家可謂方案可否執行的重要前提及保障。那么，以什么樣的合作方式與 之聯手打造商場形象呢？
3、以下兩個方案為我們做出了可行性分析。 方案 1 商家二、三樓整層租賃的方式進場經營 優點：1、避免直接參與經營管理，避免經營風險。 2、 品牌商家有一定的市場知名度及號召力， 同時有豐富的經營管理經 驗。 3、通過商家的物流配送體系，節約經營成本，增加盈利。 缺點：1、因為商場體量較小，較難找到有意向的商家進場經營。 2、出租租金收入是否能與年回報 8的返租租金持平或盈利較難把 握。 談判要點：1、物管公司承租二、三樓的商場，確定租金受益，租賃期限以 10 年以上為宜。 2、物管費用及其他由物管公司承擔。 3、雙方簽定租賃協議，明確雙方權利義務關系。 4、合同中列明租金的增長幅度及增長周期。 5、維修基金由投資小業主承擔。 方案 2 由慧都公司牽頭，聘請有實力有經驗的商場運營公司或個人組織招租招商 進行商場的統一經營管理。 優點：1、具豐富的商場管理經驗，體現專業化經營管理特色。 2、有一
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