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商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)探尋理性化發(fā)展之路（2頁）.doc

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商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)探尋理性化發(fā)展之路（2頁）.doc

1、商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)探尋理性化發(fā)展之路隨著我國房地產(chǎn)事業(yè)的持續(xù)發(fā)展和不斷完善，商業(yè)地產(chǎn)作為不動產(chǎn)中一支重要的專業(yè)地產(chǎn)行業(yè)已進(jìn)入增長期，目前全國人均商業(yè)面積已經(jīng)達(dá)到 0.9 平方米。從傳統(tǒng)中心商業(yè)圈到非主流社區(qū)型商業(yè)，從沿街商鋪到專業(yè)市場，從傳統(tǒng)商業(yè)街到 SHOPPING MALL，從投資沿街獨(dú) 立商鋪的自主經(jīng)營到產(chǎn)權(quán)式商場的集約化經(jīng)營，商業(yè)地產(chǎn)快速增長。但是有些項(xiàng)目的市場表現(xiàn)卻令投資者感到心驚膽戰(zhàn)（如：巨庫、第五大道）。從目前商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)狀況中可以看出，傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)很難刺激商鋪投資者的購買欲望，業(yè)態(tài)單一、管理陳舊的商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)令投資者產(chǎn)生了“審美疲勞”。但近期一些如第三

2、極、財(cái)滿街、萬達(dá)廣場、金源 SHOPPINGMALL 等商業(yè)形態(tài)各異的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的上市，則重新掀起了商業(yè)地產(chǎn)的熱浪。其中，第三極打破了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)管理模式，采用經(jīng)營與投資完全分離的管理模式，使其成為了業(yè)內(nèi)以及投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，由于中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式是由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)過渡而來，所以我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展也同其他領(lǐng)域一樣必然經(jīng)歷三個過程。一是，調(diào)整計(jì)劃體制下的統(tǒng)供統(tǒng)銷商業(yè)模式，消化和吸收規(guī)模龐大的國營體系人員隊(duì)伍，置換原有商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)國有資產(chǎn)，激活并有效使用原來的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)；二是，引進(jìn)國際商業(yè)開發(fā)模式，學(xué)習(xí)先進(jìn)國家的商業(yè)地產(chǎn)及商業(yè)渠道管理，盡可能與目前國際商業(yè)發(fā)展模式相適應(yīng)；三是，

3、根據(jù)我國市場經(jīng)濟(jì)的實(shí)際情況和民族文化，積極開發(fā)符合我國民眾自身需要和習(xí)慣的商業(yè)地產(chǎn)環(huán)境，保護(hù)國家利益，集約利用土地，開創(chuàng)出一條中國文化和中國社會需要的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展之路。目前，我們還處于第二個階段，屬于學(xué)習(xí)引進(jìn)時期。在這個階段我們還有諸多不足，如專業(yè)性欠缺、結(jié)構(gòu)高度趨同、追求短期盈利導(dǎo)致項(xiàng)目增長過快、產(chǎn)權(quán)糾紛不斷等弊病一直困擾行業(yè)發(fā)展。但盡管這樣，從種種跡象說明，市場的調(diào)控作用逐漸顯示，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)隨著供需雙方的博弈更加需要專業(yè)化、理性化的支持。集中表現(xiàn)在幾個方面：長期持有商業(yè)地產(chǎn)權(quán)：國際公認(rèn)較為成熟的購物中心運(yùn)作模式是“只租不售”。從 2004 年下半年在我國開始出現(xiàn)快速發(fā)展的勢頭。僅僅在購物中心會員中，只租不售的商業(yè)面積達(dá) 到了 1493 萬平方米，占總開發(fā)面積的 76，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于租售結(jié)合模式與只售不租模式。盡管面臨資金壓力，越來越多的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不再急于出售商業(yè)地產(chǎn)

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