1、035 商業地產項目投資中的法律風險探析商業地產項目投資中的法律風險探析 一、商業地產的概念一、商業地產的概念 現在，房產投資者中流傳著這么一句話“投資商鋪是金、投資寫字樓是銀、投資住 宅是銅”。隨著住宅價格的攀升，住宅投資的收益減少、風險增大；而商業房產則顯現 出一派蓬勃氣象，讓不少投資者趨之若鶩。從底商，到商業街、再到 MALL，短短時間 內商業地產以“奔騰”的速度完成了多次升級。 商業地產包括有商業和地產兩個概念。商業地產有 4 個權益可以分開：即開發的權益、 所有的權益、經營的權益、管理的權益。按 4 個分開和其他特點，商業地產賺錢可以有 多個渠道：一是開發商通過運作項目賺取開發投資利
2、潤，二是投資者出租商鋪賺取租賃 利潤，三是商鋪經營者賺取經營利潤，四是商業物業管理者賺取管理利潤。 商業地產投資開發贏利模式具有如下多樣性選擇： 一是只售不租，出讓產權，很快收回投資。很多開發商都采取了降低置業門檻，來化解 大賣場面積消化的難題。大部分都用“出售后返租”，并以“高回報租金”、“若干年后回購” 為吸引人的口號，營造了許許多多的概念。商鋪以其潛在的升值空間，已經成為部分城 市市民繼股票、住宅之后新的投資熱點。繼北京、上海、廣州、深圳、武漢以后，湖南 的投資商鋪熱也已經開始逐漸升溫。開發商紛紛涉足不斷被看好的商業地產，一些實力 雄厚的房地產開發商陸續圈定了極具升值潛力的項目，投資開發
3、產權式商鋪，從中獲取 高額利潤。產權式商鋪市場近年來成為商鋪市場主流。房地產發展商作為物業的開發單 位，通過將其開發的商場分割成不同面積單位出售獲取開發利潤，并同時保證小業主購 買商鋪后每年獲取一定的收益率的前提下，要求小業主（投資者）與發展商簽定與大型 商家租期一致的承包經營合同，從而為發展商與大型商家簽訂整體租賃合同奠定基礎。 這種以大商家整體承租，發展商長期包租為銷售模式，市場稱之為“產權式商鋪”。至今 這種營銷模式被普通運用，并受到投資者的信賴。 二是只租不售。好處是產權握在開發商手里，可以抵押再貸款，還可以待增值后出售， 甚至可以將商業物業進入資本運作。開發商通過對招商權的完全控制，來達到控制進場 業態種類，形成自己經營特色。 三是又租又售，部分租，部分賣，出租部分起示范作用；或者以租代售，又租又售；還 可不租不售，自己做商業經營，同時賺到投資開發利潤和商業經營利潤；還可與商家聯
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