1、 1 商業地產項目運作成功要素分析商業地產項目運作成功要素分析 近年來我國商業地產發展勢頭迅猛，成為許多大地產商的投資重點。商業地產緣何會熱氣沖天呢？其原 因有二：第一，近幾年城市的擴張迅速，為提升城市形象完善城市功能，政府在城市規劃中對新型商業布 局留下了很大空間，這為商業地產的發展提供了巨大商機。 第二，就全國的中等以上城市講，普通房地 產已經進入了一個成熟期，政府各項管理制度更加完善、土地資源緊張、競爭壓力加大、利潤水平下降。 而很多擁有雄厚的資金實力的地產商在尋找新的投資行業、新的投資項目時，商業地產高于普通住宅的投 資回報無疑是具有強烈吸引力的。 商業地產和普通房地產究竟有何不同呢？
2、 其實商業地產指用于各種零售、餐飲、娛樂、休閑、服務等經營用途的房地產形式，從經營模式和使用 功能上區別于普通住宅、公寓、寫字樓、別墅等房地產形式。在項目開發上商業地產和普通房地產更是有 著本質的區別。普通房地產用途相對簡單，面對的客戶群相對單一，而且絕大多數采用相對比較簡單的開 發銷售的模式。商業房地產的形式多樣，規模相對較大，小的往往也有有幾千平，規模大的商業房地 產如 項目，可以達到幾萬、十幾萬甚至幾十萬平方米。其經營多采用開發商 整體開發，項目統一經營管理，以收取租金為投資回報的形式為主。還有將商鋪分割出售產權獲取開發利 潤的，這種方式所占的比例較小。 那么成功的商業地產項目開發要注意
3、哪些要素呢？ 第一、翔實的市場調查 房地產企業尤其是在本地搞開發的企業對市場調查通常比較輕視。也難怪，對于住宅開發只要把綜合地 價、容積率、競爭對手的房價等幾個要素弄清楚，基本上就可以作出決策了。至于小區規劃、戶型設計、 配套、綠化等基本上屬于下一步營銷策劃的工作范圍了。但用這個套路來開發商業地產是絕對不行的，幾 乎沒有成功的可能。 市場調查的內容根據項目的具體不盡相同，但有些基礎的市場調查是相通的，包括市場環境調查（稅收 政策、金融政策、招商引資土地政策和產業發展政策、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等） ，經 濟狀況調查（項目所在城市的經濟結構、居民收入水平、消費結構和消費水平、投資理財觀念以及對外貿 易和外商投資的發展情況） ，市場現狀調查（現存各類業態形式的實際運行狀況、硬件設施、業戶構成、 損益情況等） 。 第二、理性的效益分析 如果光看招商指南或當地合作方提供的可行性報告來
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