商業地產項目天津玻璃廠項目可行性研究報告（46頁）.DOC
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商業地產項目天津玻璃廠項目可行性研究報告（46頁）.DOC
1、 1 目目 錄錄 第一章 項目決策背景 1. 內部因素 2. 外部因素 第二章 項目概述 1. 項目區位及用地 2.項目宗地現狀 3.項目周邊的社區配套 4.項目周邊環境 5.項目市政配套分析 6.土地價格 第三章 項目法律及政策性風險分析 1.項目用地取得土地使用權法律手續分析 2.項目合作方式及風險評估 3.總體評價 第四章 市場研究 1. 區域市場成長狀況 2. 區域市場供應產品特征 3. 整體市場對本案影響因素 4. 目標客戶、產品及價格定位 第五章 規劃設計要點 1. 初步規劃設計思路 2. 規劃設計的可行性分析 第六章 項目開發計劃 1. 開發機遇 2. 開發周期安排 3. 銷售周
2、期安排 第七章 投資收益分析 1. 成本預測 2. 稅務分析 3. 經濟效益分析 4. 項目資金預測 第八章 可行性結論 2 1. 項目優勢 2. 項目劣勢 3. 結論及建議 第一章 項目決策背景 一.內部因素內部因素 1.天津萬科公司項目布局 萬科自 92 年進入天津市場以來，先后開發了城市花園、萬科中心大廈、世貿廣場、都 市花園、萬科新城等項目，其中城市花園、萬科中心大廈位于城市北部的河北區，總面積約 17 萬平方米，萬科新城位于城市北部的北辰區，面積約 60 萬平方米。世貿廣場、都市花園 雖然位于城市中心地帶， 但規模較小。 由此可看出， 天津萬科的主要項目集中在城市的北部。 反觀天津的
3、總體規劃和城市發展方向， 城市中心區向南部方向發展， 由城市的行政中心的南 遷和友誼路沿線的開發便可看出； 城市工業向東發展， 重點開發建設海河下游工業區和濱海 地區，目前沿津塘路兩側，新建的小區和工業區已將中心市區和塘沽區緊緊的聯在一起。由 此看出，萬科的物業分布與天津的總體規劃和城市發展方向不盡相符。 萬科自 92 年進入天津市場以來，發展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均 勝人一籌，被公認為天津的地產先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。萬科產 品應屬于整個天津市，而不是某個區域。所以萬科有能力，也應該去開發天津的其他市場， 讓萬科物業深入天津每個角落。 結合天津的總體規劃和城市發展方向， 我們應在天津的西南 部、南部、東南部投入更多的關注。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區鐵東路住宅 項目，東部地區張貴莊路住宅項目、東部地區天津鋼廠住宅項目，南部地區天津玻璃廠住
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